管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[2283: 匿名さん]

一般的に管理組合が収益事業を行うのは、組合員からの管理費等以外の外部収入を得て管理組合資産を増加させることが目的である。
基地局収入を直ちにあるいは適時に管理組合員に分配して、管理組合に内部留保しないというのは、一般的な目的とは異なるレアケースであるから、管理組合が自ら独自に主張すべきことであり、立証責任は管理組合にあるのではないか。
miya管理組合は、その即時あるいは適時分配のスキームを確立して、課税者側の理解を得ることで、基地局収入については管理組合の収益を認識せずに課税額をゼロにして、分配を受けた組合員が分配にかかる雑所得の申告・課税を必要に応じて行う、ということではないか？
過去の分は、管理組合が基地局収入を管理費値下げで還元しただけだから、分配には該当せずに組合に課税された、ということだと思う。

気になるのは、miya管理組合は基地局収入の分配と管理費などの徴収を同時に行おうとしていること。　管理費滞納(口座引落し不可)が生じた場合、それは分配が即時・適時に実施されないということでもある。

[2284: 匿名さん]

>>2281 について
>>2280 を書いた者の本意かどうかは知らないが、>>2280 の内容は、「miya爺の考え方に組合員全員が賛成するだろう」という意味になっているので、投稿した次第である。

[2285: 匿名さん]

おそらく総会ではこの掲示板の議論の内容を開示しないであろうmiya爺への皮肉を込めたものだったんですが、ちょっと解りにくかったですね。

[2286: 匿名さん]

当然真意としては、適切な情報を得ている組合員であれば、全員が再協議せずに諦めることになる、です。

[2287: miya]

>2283 匿名さん
>管理費滞納(口座引落し不可)が生じた場合、それは分配が即時・適時に実施されされないということでもある。
滞納者も分配を得る権利があるでしょう、したがって分配額を相殺した額を滞納額とします。

管理組合に留保し管理組合の資産を形成した場合、区分所有者に分配できない、
そこで、受取りができない区分所有者の所得にはできない、これが管理組合課税の理由としている、
これは税法理由としては大いに疑問、入金を即時分配を議決し実行の場合？

[2288: 匿名さん]

そうでしたか。
うちの組合は、滞納管理費等との相殺は認めないことにしているもので。失礼しました。

[2289: 匿名さん]

>>2287 宮下
>管理組合に留保し管理組合の資産を形成した場合、区分所有者に分配できない、
>そこで、受取りができない区分所有者の所得にはできない、これが管理組合課税の理由としている、

宮下、嘘ばっかり書き立てるな。
判決のどこをどう読めばそんなことになる？
だからお前は誰からも信用されなくなるんだよ。
もし本気で言ってるのであれば、底なしの痴呆としか言いようがない。合掌。

[2290: miya]

＞2289 匿名さん
税法を知り、読解力がある者なら必然的に理解できる。
宮下のHPを読んでいても、まだ分からないのかなあ、
お兄さん勉強不足の様だね。

[2291: miya]

>2282
>（１）～（４）の説示では管理組合課税は100％不可能、税法精通者なら誰も知る事。

>2289 匿名さん
匿名君が当該収入を管理組合課税とする税法根拠は？

[2292: miya]

1、区分所有者に分配した場合は区分所有者課税
2、区分所有者に分配せず修繕積立金等にした場合は管理組合課税

この2が理解できず苦しんだ。
所得税法12条から区分所有者以外の課税先は考えられなかった、
管理組合に留保し管理組合の資産を形成した場合、区分所有者に分配できない、
分配せず、受取ができない状態での区分所有者所得主張は認められなかった、
判決の（５）説示がこれを意味する、この判決が100％正しいとは思えないが・・・

[2293: 匿名さん]

>>2292 宮下
>2215 >2218を再読しろ。
まあ、小学生以下の読解力しかない宮下に理解しろというのは無理な話ではあるがな。
宮下がくだらない妄想を撒き散らすのは勝手だが、誰も耳を貸さない。実際に宮下を支持する投稿は一つもない。
そもそも税務署が宮下の虚言を認めたようなことを言っていたが、ここに至って再協議するとはどういうことだ？
税務署も宮下を突き放している証左であり、既に結論は決している。残念だったな、宮下。

[2294: 匿名さん]

【迷探偵の推理（結論）】
１．区分所有者への分配の有無にかかわらず、権利能力なき社団（人格のない社団）である管理組合が事業主体となって賃貸収入を得ているので、管理組合には法人税が課税される（法人税法第３条、第４条第１項）。
＜参考＞
【租税争訟レポート【第42回】（抜粋）】
以上の事実認定に基づき、裁判所は、各賃貸は、権利能力のない社団である原告が団体として行う活動としての実質を有するものといえるから、法人税法上、原告が不動産貸付業という収益事業を行っていると認めるのが相当であり、このように原告が主体となって行われた収益事業から生じた収益である各賃貸収入は、原告の団体としての活動目的に沿うよう管理・保管されていることも勘案すれば、原告の所得を構成するというべきであり、原告は、本件各事業年度における本件各賃貸収入による所得について、法人税を納付する義務を負うこととなると結論づけた。
【金沢管理組合訴訟（>>1850 抜粋）】
したがって、人格のない社団等の行う活動が団体の活動としての根拠と実質を有し、その活動を通じて収益を上げているといえる場合には、法人税法上は、当該人格のない社団等が収益事業を行っているものと認め、当該収益事業によって生じた収益は当該人格のない社団等の所得を構成するものとして法人税を課すことができるものであって、その収益が民事実体法上の評価としては最終的に構成員に帰属することになるとしても、そのことは、人格のない社団等に対する法人税課税の妨げになるものではないというべきである。
【平成25年10月15日裁決（抜粋）】
結局、共用部分から生じた利益は、一旦区分所有者らの団体に帰属して団体の財産を構成するのであり、利益が一度団体に帰属した以上は、当該団体が法人税の納税主体であるなど一定の場合には、法人税の課税対象となり得ると解するほかない。

２．その後、管理組合が区分所有者に分配をすれば、その分配金は区分所有者にとって雑所得となり、区分所有者に所得税（法人の場合は法人税）が課税される（所得税基本通達35－1－(6)　※）。
※ 所得税基本通達35－1　次に掲げるようなものに係る所得は、雑所得に該当する。
(6)人格のない社団等の構成員がその構成員たる資格において当該人格のない社団等から受ける収益の分配金（いわゆる清算分配金及び脱退により受ける持分の払戻金を除く。）。

[2295: 匿名さん]

「各賃貸収入に相当する金額」を管理組合が区分所有者に分配したか否かは、「賃貸収入の帰属先」を決定する要因ではありません。
地裁判決は、その辺の表現が曖昧なので、確定判決（東京高裁判決）を読んでみましょう。高裁判決は、『第３.当裁判所の判断 ２(1)ア』に、本件収益の帰属について、理解しやすい表現で記載していますので、ここに転記します。
判決文の 「控訴人」というところを、「miya管理組合」に置き換えて読んでみてください。そうすれば、miya管理組合が不服審判を申し立てたときの裁決が見えてきます。

（東京高裁判決、『第３.当裁判所の判断 ２(1)ア』）
控訴人は、共用部分、敷地等の所有権（共有権）が個々の区分所有者に帰属している以上、そこから発生する収益は各区分所有者が持分に応じて収受するものであり、控訴人には帰属していない旨主張する。
しかしながら、原判決を引用して認定したとおり、①控訴人は権利能力なき社団と認められること、②本件規約上、本件マンションの共用部分の変更等は控訴人の総会決議事項とされているところ、本件●●●契約は、本件規約に則り、控訴人の総会決議によりその締結が承認されていること、③本件●●●契約は、「●●●●●●●管理組合」を契約当事者として控訴人の代表者である理事長の名前で締結され、●●●●●●●●契約も、承認者として当時の控訴人の理事長名が記載されていること、④本件賃貸収入については、控訴人の理事長名義等の預金口座に振り込まれ、控訴人の管理会計における雑収入に該当するものとして経理処理がされ、各会計年度に係る控訴人の予算案及び決算として、控訴人の定期総会の決議に付され、承認を受けていることが認められ、これらに照らせば、本件賃貸借契約は、権利能力なき社団の代表である理事長が、社団の名で締結したものであり、その効果は、社団の構成員全員に総有的に帰属し、その収益も、社団の規約にしたがって、構成員の総会における団体的承認を受けながら、管理、運営されているものと認められる。したがって、個々の区分所有者の個人財産とは異なり、管理組合の団体的規律にしたがう性質のものであって、法人税法３条が、人格のない社団等を法人とみなして、法人税法の規定を適用すると規定しているところに照らせば、「法人とみなされる人格のない社団等」に帰属する収益と評価しうるものといえる。

[2296: 匿名さん]

miya管理組合に賃貸料収益が帰属し法人税を課税される原因は、
「最初に基地局を設置させた当時（平成18年度）の理事長（miyaさん）が、賃貸借契約を社団（miya管理組合）の名で締結した」からなのです。

それを棚上げしてはいけません。今の賃貸借契約を一旦終了させ新たに区分所有者が賃貸する契約すればそれ以降は法人税の納税義務がなくなるかもしれません。賃貸人を区分所有者に変更することについて賃借人側の同意を得るのは極めて難しいと思いますが、miyaさんが泣いて頼んだら同意を得られるかもしれません。

[2297: miya]

>2282の
>（５）　「管理費」の収入に含められた各賃貸収入に相当する金額については、各会計年度の決算において、原告の構成員に対して直ちに個別的に分配されるように処分されたことを認めるに足りる証拠はないこと

税務ではこの部分が最も重要、契約や入金先を変える事で賃貸料の所得先を変える事はできない。
管理組合が契約し管理組合口座に入金した場合でも、区分所有者所得が原則、
分配せず管理組合に留保、したがって管理組合に課税した、
この判決が全ての管理組合に適用されない。
皆さんの意見よりも、国税局相談官説明の方が説得力がある。

[2298: 匿名さん]

>>2297 宮下
全く何の進歩もなく同じ事を単に繰り返す。
そして、法律上の裏付けがない相談官の説明にただただひたすらすがっている。でも自分は税務の精通者と信じ込んでいる。
痴呆の典型的症状だな、宮下。
皆が哀れみの気持ちで宮下を見ている。

[2299: 匿名さん]

税理士でも法律の専門家でもないmiyaさんが、いくら力説しても説得力はない。

[2300: 匿名さん]

【迷探偵の一言（その２）】
miya爺は、（１）～（５）が、争点となっている「賃貸借契約の事業主体は誰であるのか」を判断するための認定事実であることを理解できていないのであろう。

[2301: 匿名さん]

【迷探偵の一言（その３）】
更に言うと、「その収益が民事実体法上の評価としては最終的に構成員に帰属することになるとしても、そのことは、人格のない社団等に対する法人税課税の妨げになるものではないというべきである。 」の意味も理解できていない。

[2302: 2301]

【租税争訟レポート【第42回】（抜粋）】
原告の主張に対しては、人格のない社団等に係る法人税課税制度は、人格のない社団等が私法上の資産、負債、収益の帰属主体ではないにもかかわらず、これが行う収益事業から生じた所得につき課税の対象とするものであるから、本件において、収益事業（不動産貸付業）を行う主体が原告である以上、貸付けの対象となっている共用部分又は敷地の法的所有者が本件区分所有者であることや収益の私法上の帰属は、考慮すべき事情ではないと反論した。

裁判所はこの反論を認め、>>2301 と判示したのである。

[2303: miya]

国税庁がHPで述べている事でも、miya管理組合主張が揺るぎない。

ハ　区分所有者を対象とする駐車場の使用
　マンションにおいて、通常は、マンションの居住者が快適な生活を送るためには、住民の間でマンションの維持・管理や生活の基本的ルールとして管理規約を定める必要があります。このため、国土交通省においては、管理規約の標準的モデルとして「マンション標準管理規約（単棟型）」（以下「標準管理規約」といいます。）等を定めているところです。
　マンションの附属施設として駐車場が設置されている場合、標準管理規約においては、マンション管理組合と駐車場を使用したい特定の区分所有者との間で駐車場使用契約を締結するという方法を採っているところであり、区分所有者以外の者に駐車場を使用させることは想定されていません（標準管理規約第15条）。
　また、この駐車場使用による使用料収入は、その管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てることとされており、その使途が限定されています（標準管理規約第29条）。
　このような標準管理規約に沿った管理規約を定めて区分所有者に対して駐車場の使用を認め、マンション管理組合が駐車場の使用料収入を受領している場合、国税庁ホームページの「質疑応答事例」に掲載されている「団地管理組合等が行う駐車場の収益事業判定」に照らせば、マンション管理組合が行う駐車場の貸出しは、

①　マンション管理組合の組合員である区分所有者を対象とした共済的事業であること、
②　駐車料金は区分所有者がマンションの附属施設である駐車場の敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること、
③　駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること
　からすれば、マンション管理組合が区分所有法による団体の目的である「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」という管理業務の一環として行われるものであり（区分所有法3）、収益事業たる駐車場業には該当しないと解しているところです。

[2304: 匿名さん]

>>2302さん
このような説明ならぐうの音もでませぬ。
少しは見習え、宮下。

[2305: miya]

↑駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること
　からすれば、マンション管理組合が区分所有法による団体の目的である「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」という管理業務の一環として行われるものであり（区分所有法3）、収益事業たる駐車場業には該当しないと解しているところです。

区分所有者に分配された場合には区分所有者の所得として課税と解する、
区分所有者に分配された場合に管理組合課税と解する者は無能者。

[2306: miya]

税法や国税庁公開文書の読解力不足の様ですね、
また、判決文を棒読み、（何度も言っているが）税法の勉強が必要の様だ。

[2307: 匿名さん]

＞2305 宮下
＞2174を足りない頭で再読しろ。
この質疑応答事例から宮下が喉から欲しがっている答なんて一切出てこない。
そもそもお前の言っていることに論理はなく全く説明になっていない。
それが理解できないなら宮下はもはや本当に取り返しのつかない本物の痴呆。
まわりの人間に害を及ぼす恐れが極めて高いから早く入院した方がよい。

[2308: miya]

お兄ちゃんの発言はいつでも論理的な説明になってない、
国税庁文書をそのまま記載している。

[2309: 匿名さん]

宮下を除くこの掲示板の読者「全員」が、＞2306の投稿を見て開いた口が塞がらなくなっていることであろう。南無阿弥陀仏。

[2310: miya]

駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること

この事から収益事業にならない、分配した場合は収益事業と認定される、
その場合の収益事業者は？　管理組合ではない、区分所有者ですよ。
携帯基地局収入も同じです。

判決以外の勉強をしてちょうだい。

[2311: 匿名さん]

＞2308 宮下
＞国税庁文書をそのまま記載している。
そうであればなおさら宮下の主張に論理を欠いていることを自白しているようなものなのだよ。
本当に自己の極小の世界で考えが凝り固まった人間には何を言っても無駄だな。もはやカルトか。

[2312: miya]

税法を勉強してないから反論できないのかな、
>2310　程度なら分かるでしょ。

[2313: miya]

この様な国税庁文書に、契約者や入金口座で課税先を定める記述はない。

[2314: 匿名さん]

＞2310 宮下
＞この事から収益事業にならない、分配した場合は収益事業と認定される、
その場合の収益事業者は？　管理組合ではない、区分所有者ですよ。

こんなクソみたいな反論に付き合うのは子供じみている気もするが、今とりあえず時間的余裕もあるのでちょっと言わせてもらう。
収益を分配した場合に、管理組合の「収益事業と認定される」のであれば、宮下のいう収益事業者は、管理組合以外にないじゃないか。
というか、こんなの幼稚園生でも分かる税法以前の問題だろ。宮下、お前本当に大丈夫か。

[2315: miya]

その反対だよ、よく読んで勉強を。

[2316: 匿名さん]

ここまでのいくつかの宮下とのやりとりを通して、宮下が矯正のしようがないどうしようもなく劣悪な人間であることが明らかになりました。

[2317: 匿名さん]

＞2315 宮下
本当に笑わせてくれるな（笑×∞）

[2318: miya]

上記は本事案の原点ですよ、
難しい判決を調べるのも重要ですが、税法の基本をその前に学ぶ必要がある様ですね。

[2319: miya]

駐車場収入について
殆どの管理組合が区分所有者専用としているでしょう。
その使用契約は管理組合と区分所有者で交わし、管理組合口座に入金している。
この場合、収益事業とはならない。

この収入を区分所有者に分配した場合は？
収益事業とする、これが質疑応答事例です。
この収益事業者は分配を受ける区分所有者です。

携帯基地局収入を分配の場合、全く同じ課税関係で区分所有者所得となる。

[2320: 匿名さん]

＞2319 miya
＞この場合、収益事業とはならない。
＞この収入を区分所有者に分配した場合は？
＞収益事業とする、これが質疑応答事例です。
＞この収益事業者は分配を受ける区分所有者です。

miyaさん、それは違いますよ。「この収益事業者は管理組合です。」が正しい解釈です。
今迄も貴方の書く文章には問題を感じていましたが、読解力にも問題があるようですね。
これでは、いつまでたっても議論が噛み合わないように思えてきました。

[2321: 匿名さん]

管理組合が共済事業の域を超えて収益事業を行えば、管理組合が申告・課税の対象となる。
駐車場収入を分配していないということは、駐車場収入が管理組合の資産となっている（内部留保?)状態を補足的に説明しているだけ。
組合員が管理組合から資産の分配を受ければ、その原資が何であったかに関わらず、雑所得として組合員が申告・課税の対象となる。

ということだと思っていたので、miya氏の「分配すれば収益事業者が区分所有者に変わる」という説明はちょっと理解できないのですが。
miya管理組合は、基地局収入を､＜原資（＝基地局収入）とひもづいた分配＞を直ちに行うことで、管理組合の収益は認識せず(＝本来課税対象だが課税額ゼロ・申告不要）、分配を受けた組合員が（原資に関わらず）雑所得として申告・課税を行う、という新しいスキームを確立しようとしていることではないでしょうか。

分配によって収益事業者が組合員になるなら雑所得ではなく不動産の事業所得だと思いますし、そもそも分配という概念でもない気がします。

[2322: miya]

③　駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること
　からすれば、マンション管理組合が区分所有法による団体の目的である「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」という管理業務の一環として行われるものであり（区分所有法3）、収益事業たる駐車場業には該当しないと解しているところです。

この解釈が異なったら議論になりません、
区分所有者に分配した場合、管理組合所得になる、おかしいですね、
国税局相談官発言も間違っているのですか。

[2323: 匿名さん]

【迷探偵の一言（その４）】
国税庁の文書回答事例等において、「駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること」を前提にしているのは、管理組合の目的に適うからである。

区分所有者が個人的な収入を得るために、管理組合が共用部分等を第三者に貸し出すことは管理組合の目的外の事項であるから、これを前提にすることはできない。

[2324: 匿名さん]

>>2322 宮下
かなり前から間違っていると何回も言っているだろうが。
この掲示板を遡ってよく読め。
にも関わらず宮下が全然話を聞こうとしなかっただけだ。
他の皆さんも宮下が根底から精神を病んでいることがお分かりになったようだ。

[2325: 匿名さん]

思い込みがひどい。

[2326: 匿名さん]

>>2322
>この解釈が異なったら議論になりません、

議論にもならないことを、愚かにも議論の的にしようとしていたのが貴方です

[2327: miya]

③　駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること

上記が区分所有者に貸付の場合は管理組合の収益事業とはならない。
外部貸付収入の場合は管理組合収入となり、これを速やかに区分所有者各位に分配した場合は区分所有者所得となる。
国税局相談官の説明もこの様になっている、ご確認を。

[2328: 匿名さん]

>>2327 宮下
管理組合が不動産の貸付けを行っていても、貸付けに係る収益の分配を行っていなければ、当該貸付けは収益事業に該当しない取扱いが認められていたとする。
この場合において、収益の分配を行ったらどのようなことになるか答えてみろ、宮下。

[2329: 匿名さん]

相談官は
「理事長が管理組合を代表して外部の者に賃貸すれば、賃貸料収入は組合の収益になる。」という意味のことを言ってる。
相談官は、次に、区分所有者の雑収入の話をしている。
「管理組合が区分所有者に財産を分配すれば、分配された財産は区分所有者の雑収入となるから、そこから区分所有者の所得が発生する。」という意味の話をしている。

賃貸料収入イコール雑収入にしてしまって、「雑収入が区分所有者に帰属すれば、賃貸料収入が管理組合の収益ではなくなる。」というのは、いかにもmiyaさんらしい誤解ですね。

[2330: miya]

相談官はそんな事を云ってない、憶測で勝手に書き換えないで下さい。
何を聞いたんですか。

[2331: miya]

外部からの収入を管理組合収入として取り込んでいるので管理組合の所得、
区分所有者に支払った（分配）場合は区分所有者の所得となる。
区分所有者は契約行為はできないので理事長名で契約を交わす、その場合は？
区分所有者に支払っていれば区分所有者の所得となる。
これが相談官の説明です。

[2332: 匿名さん]

>>2331 宮下
相談官が何と説明していようが、宮下が頼みの綱としている質疑応答事例は宮下の主張の論拠とならないことは揺るがぬ事実。
それを未だに理解できないのは宮下が白痴である証明に他ならない。
大勢の人から疎んじられ気持ち悪がられてもそれに一切気付かず害毒を吐きまくる人間にだけはなりたくないな、宮下。