管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[2223: miya]

金沢管理組合の敗因も下記、また殆どの管理組合も同様に区分所有者所得を否認される。
しかし、当該収入課税が全ての管理組合に適用されるものではない。
下記を改める事で区分所有者課税が認容される、会計事務所や管理会社も見直しの必要が。

区分所有者集会の決議等により団体内においてこれを区分所有者に分配すること並びにその金額及び時期が決定されて初めて、区分所有者に具体的に行使可能な、収益分配請求権が発生すると解するのが相当であると判示されている（東京地方裁判所平成３年５月29日判決）ところ、本件賃貸収入については、本件規約や総会等において、本件団地建物所有者に対する分配方法、分配金額及び分配時期等について何ら定められていない。

[2224: 匿名さん]

平成3年5月29日東京地裁判決は、管理組合課税の根拠となり得ても、管理組合課税に代えて区分所有者課税が許容される根拠とならないのは周知の事実。
規約や総会決議等で分配方法などが定められていれば管理組合に「税法上収益が帰属しなくなる」という解釈は、この判示内容からは「絶対に」読み取れない。そもそもこの判決は、税法上の収益の帰属が争われた裁判のものではない。
そんな簡単なことが理解できないのはこの世で宮下ただ一人だけ。
誰からも賛同が得られないことは明白なのに、法的根拠もなく毎回毎回同じ内容の誤情報を垂れ流すのは真人間のすることではない。

[2225: miya]

”誰からも賛同が得られないことは明白”　これは何の意味もない。
税法においては金沢の管理組合主張が正しい、これが認められない理由として、
区分所有者集会の決議等により団体内においてこれを区分所有者に分配すること並びにその金額及び時期が決定されて初めて、区分所有者に具体的に行使可能な、収益分配請求権が発生すると解するのが相当であると判示されている（東京地方裁判所平成３年５月29日判決）ところ、本件賃貸収入については、本件規約や総会等において、本件団地建物所有者に対する分配方法、分配金額及び分配時期等について何ら定められていない。
また、管理組合収入にして組合資産を形成していることから否認された。

[2226: miya]

>2224 匿名さん
>そんな簡単なことが理解できないのはこの世で宮下ただ一人だけ。
再三この下りを記述、穏やかでないので警告しておく。

[2227: 匿名さん]

>”誰からも賛同が得られないことは明白”　これは何の意味もない。

まともな法的根拠を伴わない宮下の主張に賛同する者は、もはやこの掲示板には存在しない。
それなのに、狂ったように同じ投稿を繰り返していることに「何の意味もない」のはそのとおり。

[2228: miya]

2227 匿名さんが低知能と思っていても、紳士ならそれを云わない。

[2229: 匿名さん]

それで何？

[2230: 匿名さん]

６月７日に№2103の投稿をしてから、掲示板の古い投稿を読みなおしたり新しい投稿を読んだりしていました。そうして辿り着いた結論を述べます。
賃貸料収益を管理組合に帰属させないためには、裁判において『管理組合は共用部分の賃貸を行っていない（管理組合を当事者として賃貸借契約書を取り交わしていない）。』という事を立証しなければなりません。

しかし、miya管理組合と金沢の管理組合（裁判で敗訴）は、賃貸料収益帰属の要件事実が全く同じです。違いは金沢の管理組合は行政指導に従ったが、miya管理組合は従わないでいるということだけです。管理組合（代表）が賃貸側当事者という現状の賃貸借契約書の内容が維持されている間は、賃貸料収益は賃借側から支払われた瞬間に、一旦管理組合に帰属してしまいます。また、管理組合に一旦収益が帰属すれば、その時点で管理組合に法人税の確定申告義務が生じます。従って、一旦管理組合に帰属した収益を区分所有者に分配したからといって管理組合の法人税確定申告義務が消えることはありません。分配を受けた区分所有者の一部の方に、その分配金（雑収入）から生ずる所得の確定申告義務が発生するだけです。miyaさん、あなたが今行っている行動は、管理組合が法人税の確定申告を行った上に区分所有者が所得税の確定申告を行うという二重課税を確実なものにしようとしているだけなのです。

【理由】
(１) 管理組合は、総会決議を経て自ら（人格のない社団）が賃貸側当事者となって、共用部分の賃貸借契約を締結することが出来ます。この場合、理事長が管理組合を代表して賃貸借契約を締結します。
(２) 区分所有者は、管理組合の総会決議を経て全員共同で賃貸側当事者となって、共用部分の賃貸借契約を締結することが出来ます。この場合、契約書の賃貸側当事者に区分所有者全員の名を連ねるのは現実的ではありませんから、区分所有法２６条２項で代理権を与えられている管理者が区分所有者全員を代理します。
(３) 賃貸借契約が履行されれば、収益の帰属先は契約の効果によって決まります。
① 上記(１)の賃貸借契約を結んでいれば、収益は管理組合に帰属します。従って、管理組合に法人税の申告義務が発生します。
② 上記(２)の賃貸借契約を結んでいれば、収益は区分所有者に帰属します。
③ 上記(２)の賃貸借契約を結ぶにあたり、管理組合の管理者である理事長が区分所有者全員を代理したら、収益の帰属はどうなるでしょうか？ それについては、民法99条に、代理の要件が定められています。
a. 本人が代理人に当該法律行為をする代理権限を与えていたこと（代理権授与）
b. 本人のためにすることを賃借側に伝えたこと（顕名）
ただし、a.については、区分所有法26条が「管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。」と定めていますので、上記(２)の総会決議があれば区分所有者全員をまとめて代理して賃貸借契約を結ぶことができると思われます。
しかし、b.については、ほとんどの契約で実施されていないと思われます。民法100条後段は、「ただし、相手方が、代理人が本人のためにすることを知り、又は知ることができたときは、前条第１項の規定を準用する。」と規定していますが、賃貸借契約書に「理事長は区分所有者全員を代理して賃貸借契約を締結する。」と書いておかない限り、これを相手方に期待するのは無理でしょう。
(４) 金沢の管理組合の裁判で、地裁はともかく、高裁は区分所有者に分配したか否かを収益の帰属先の判定要件とはしていません。管理組合が賃貸借契約書上の賃貸側当事者なら、賃貸料収益は管理組合に帰属するという判断をしています。
(５)「実質所得者課税の原則」が意味するところの「実質」とは、「法的な意味での実質」です。そこでは、民法上の契約関係が大きな比重を占めます。

ここまでで述べた通り、収益の帰属は税法以前の問題です。民法の定める契約の効果帰属要件によって決まると言っても過言ではないでしょう。管理組合を当事者とする賃貸借契約書（案）に総会出席者の過半数が賛成してその契約が履行されて賃料が支払われれば、その時点で賃貸料収益は管理組合に帰属します。誰が読んでも区分所有者全員が共同で賃貸していることがわかるような賃貸借契約書を書かなければ、管理組合が不動産賃貸業を行っていることになってしまいます。
「総会で区分所有者所得とすることを決議している。」というmiyaさんの主張を読んで、私は、「賃貸借契約書から賃貸側当事者が区分所有者であることが判る。」という思いこみをしていましたが、それは間違いだったようです（＞1592）。miyaさんは、ソフトバンク（当初はボーダフォン）と取り交わしている賃貸借契約書を、もう一度読んでみてください総会で承認されている契約書の賃貸側当事者名が管理組合を代表する理事長になっていれば、賃料が支払われた時点で収益は管理組合に帰属します。
税務署調査官、国税局相談官及び国税庁相談官は、「管理組合が金銭を区分所有者に分配すれば、それは区分所有者所得となる。」と言っているようですが、「管理組合が外部からの収入を持ち分に応じ区分所有者に分配すれば、管理組合には所得が発生しない。」とは言っていません。一旦管理組合に賃貸料収益による所得が発生し、その後に、区分所有者に雑収入による所得が発生します。税務署や国税局との交渉内容をもう一度振り返ってみてください。

[2231: 匿名さん]

＞したがって、罰則はかる---う---いかった！！！
＞大人同士は大人同士の結論がでるよ～～～ん
＞お爺さんはしつこいよ
＞今後も管理組合が法人税申告、会計事務所はウハウハウハ
＞来年度からは明瞭な会計処理を、　　　ハーイ了解です。
＞区分所有者所得にも管理組合所得にも出来る、これが結論、お疲れ様でした。
＞麻生の心が熱くなる程に嬉しい、反対同盟諸君謝謝。

確かに知能の高さが伺われる素晴らしい文章だな、宮下。

[2232: miya]

少し整理してみます、
　1、管理組合が収益事業をしている場合は管理組合が法人税申告。
　2、外部からの収入が区分者所得となれば区分所有者が所得申告。
携帯基地局収入の課税関係は？

契約者、入金口座、これらから考えれば一般的には管理組合所得となるでしょう。
しかし、税務ではこれが通用しません、もう一歩踏み込んで考える必要があるのです。
契約者や入金口座を巧みに変えることで第三者所得にする、これを回避する必要が、
そこで、所得税法12条や法人税法11条が定められている。

本事案をこれに照らすと、金沢管理組合は正当な主張をしている。
しかし主張通りの会計処理・税処理をせず納税を免れていた。

当該収入は（資産所有の）区分所有者収入であり、区分所有者に分配して、
区分所有者が税法に沿って所得申告をする、これが正しい税処理です。
税務相談官との会話は以上の事をお互い知りつくした上での会話であり、
単純に支払った場合・支払わなかった場合、の話ではないのです。

[2233: 匿名さん]

終わった話を何度もするな。

[2234: 匿名さん]

「たとえ結論に居心地の悪さがあったとしても、法的には判決のとおりと考えざるをえない」

[2235: 匿名さん]

金沢管理組合訴訟の上告審でこんな補足意見がついたわけではないですけどね。そもそも最高裁は判決ではなく、口頭弁論をせずに決定で上告棄却していますので、高裁の判断（判決）には何ら疑問の余地はない、ということになります。

[2236: miya]

6月30日付の更正決定通知が届きました。
令和2年5月31日決算は7月31日が申告期限、これ以前3期分の更生決定でした。
miya管理組合会計処理は以前記述通り、管理費値引処理で分配が明確でなかった、
したがって、更生決定額を納税し争いません（無申告加算税15％+延滞金）。
また、令和2年5月31日決算分も同様に更正決定を待ち納税（無申告加算税25％+延滞金）。
合計4期分の更生決定となるが他管理組合と比べてもmiyaは管理組合に損失を与えてない。
　（会計事務所への申告手数料約￥100,000/期の費用支出がない）

令和2年6月1日以降については、分配額を明確に示した管理規約改定をします、
この改訂に伴った会計処理をする、これに対し税務署がどの様な取扱いをするか？
この結果は令和3年8月1日以降に争われる事になる（税務署が認めれば争いにならない）。
不服審裁決や裁判所判決の説示にもある様な管理規約を定めてから争う。

[2237: miya]

↑訂正　管理費値引処理→管理費値下処理

[2238: 匿名さん]

収益を分配すれば管理組合課税されずに区分所有者所得になると税務署から承認してもらった、なんてこと自体、結局、宮下の完全なる妄想だったわけだ。
やっぱり高知能の人間は一味違うなw。二重課税をものともせず、善良なマンション住民をくだらない自己主張の犠牲にして地の果てまで突っ走れ（拍手）

[2239: 匿名さん]

＞合計4期分の更生決定となるが他管理組合と比べてもmiyaは管理組合に損失を与えてない。

真面目に納税してきた他の管理組合と比較して、４期分の納税で済んだ、すなわちそれ以前の税金を免れたのがそんなに自慢すべきことなんですか？
はっきりいって脱税者並みのクズ野郎ですね。

[2240: 匿名さん]

他管理組合と比較すること自体ナンセンスである。

[2241: 匿名さん]

＞2236
＞令和2年6月1日以降については、分配額を明確に示した管理規約改定をします、

管理規約は区分所有者を拘束しますが、ソフトバンクや課税庁を規約に従わせることはできません。
賃貸借契約が今のままでは、ソフトバンクは、「管理組合に賃借料を支払っている支払調書」を税務署に毎年提出します。税務署に問われればソフトバンクは、「管理組合から屋上の一部を借りている」と答えるでしょう。
繰り返し申し上げていますが「管理組合の収益では無い」とするには、ソフトバンクの同意を得て、『だれが読んでも、区分所有者が共同で賃貸していると解釈できる』賃貸借契約書に書き換えなければなりません。

このまま進むと、区分所有者の一部の方に二重課税を強いることになってしまいます。

[2242: 匿名さん]

＞2241の一部を訂正します。
管理組合に不動産賃借料を払っている場合は、支払調書の提出義務はなさそうです。
しかし、損金の中に賃借料がありますから、税務調査で聞かれれば同じことになります。

[2243: 匿名さん]

＞2236 miya
＞更生決定額を納税し争いません（無申告加算税15％+延滞金）。
＞令和2年5月31日決算分も同様に更正決定を待ち納税（無申告加算税25％+延滞金）。
＞合計4期分の更生決定となるが他管理組合と比べてもmiyaは管理組合に損失を与えてない。

miyaさん、あなたの言っていることは、おかしくありませんか？
① 更正処分を争わずに納税するのなら、令和2年5月31日決算分は確定申告期限（７月３１日）までに申告納税すれば、『無申告加算税25％+延滞金』は払わなくて済むと思われます。
② また、「miyaは管理組合に損失を与えてない。」というのもあなたの独善的な考え方ですよ。本件（賃貸料に対する課税）については、平成18年の契約の時からあなたが任されていたのですよね。それなのに会計処理に失敗して、あなたの言う「払う必要のない法人税」を４期分も払わなければならなくなったならば、あなたは管理組合に損害を与えていますよ。会計処理の失敗は管理会社に擦り付けてしまうのですか。

[2244: 匿名さん]

いずれも総会で管理組合の総意として判断すべきことだと思う。

[2245: miya]

色々な考え方があるでしょう。
皆さんの管理組合は行政指導に従い申告納税（過去5年分に遡って）。
本事案は管理組合課税とする課税庁方針を皆さんは認めている、
これと比較した場合、miyaは管理組合に損害を与えてない。

>2243 匿名さん
>① 更正処分を争わずに納税するのなら、令和2年5月31日決算分は確定申告期限（７月３１日）までに申告納税すれば、『無申告加算税25％+延滞金』は払わなくて済むと思われます。
更正決定に不服があるものの納税、したがって5月31日決算についても収益事業は行なってない、この主張に変わりない、そこで今回も申告せずとする。
これを総会に議案提案し審議して実行に移します。

>2241 匿名さん
>このまま進むと、区分所有者の一部の方に二重課税を強いることになってしまいます。
管理規約を改訂した内容で税務署と協議、それでも認められない場合、
　1、管理組合が法人税申告
　2、更正決定を受け不服審申立
25％加算税と延滞金合計は会計事務所の申告手数料よりも低額になる、
これも総会で審議し決定する。

[2246: 匿名さん]

他管理組合と比較すること自体ナンセンスである。

[2247: 匿名さん]

＞2245
＞25％加算税と延滞金合計は会計事務所の申告手数料よりも低額になる、

会計事務所の手数料より、25％加算税と延滞金合計の方が安いから、これから毎年、更正処分を待ちますか？　全く居心地の悪いことを考えていますね。

[2248: 匿名さん]

真に主張に基づいて行動する人間は、どちらが低額かなど気にしない。

[2249: 匿名さん]

ウーーーン・・・・、　　　セコい。

[2250: miya]

国税に対抗することを損得計算もせずに行えますか？
現状では全ての管理組合が国税に屈している、
miyaも国税に負けた場合、管理組合に損害を与えてはならないと考えながら・・・

資産所有者課税に反した課税をしている国税庁への対抗が本質にある。
貴方所有の土地や建物の賃貸料を他人（法人等を含め）の収入にされて不満は？

[2251: 匿名さん]

損得計算とか言ってる時点でだめでしょ。仮に組合に損害を与えたら、責任取って補填するのが筋。

[2252: miya]

会計事務所や一般企業は何らかの取引事案で税務署と争う事が、
その場合、双方適当な所で折り合いを付け手をうつ、
事業者は、税務署が徹底的に調べたらボロが出てしまう等の弱みを抱えている場合が、
管理組合にはそんな事もない、したがって国税と正論を交わせる。

[2253: 匿名さん]

だったら損得計算とか言わないで。

[2254: miya]

貴方所有の土地や建物の賃貸料を他人（法人等を含め）の収入にされて不満は？
この問題の本質はこれにある。

[2255: 匿名さん]

一般的に管理組合が収益事業を行うのは、組合員からの管理費等以外の外部収入を得て管理組合資産を増加させることが目的である。
組合の総意として組合が収益事業を行っているのだから、個人の不満云々とは次元が異なる。
そもそも個人収入を目的とした賃貸は管理組合の目的外事項である。

[2256: miya]

>個人収入を目的とした賃貸は管理組合の目的外事項である。
全く同感です、各位に分配するとして決議した場合には管理組合の目的外事項となる。

所有者以外の者が契約し所有者以外の口座に入金する場合も想定される、
したがって、税務では契約や入金口座は重大な問題とはならない。

[2257: 匿名さん]

管理費値下げで処理した人に本質を語られても…。

[2258: miya]

全く問題にならない。

[2259: miya]

↑特別決議となり組合員総数の４分の３以上の賛成で可決、
　この議案提出をして管理費を値下げ前に戻します。

[2260: 匿名さん]

宮下、お前の狂信的な主義主張なんてどうでもいいんだよ。
また、お前の偏執的なものの見方にも全く関心がない。
問題は管理組合の収益を区分所有者に分配したら管理組合課税を免れることができると本当に信じてしまう人が出てきてしまうこと。
いくらこの掲示板で宮下が嘘八百を並べ立ててもそれに踊らされる人がいなければそれでいい。

[2261: 匿名さん]

老婆心ながら申し上げますが、「管理組合の目的外事項」は、管理規約に定めたとしても無効ですし、総会で決議しても無効です。

[2262: 匿名さん]

＞2256
＞税務では契約や入金口座は重大な問題とはならない。

それが大間違い。
『契約と入金口座』は、裁判所が収益の帰属先を判断する上での最も重大な要件なのだよ。
金沢の管理組合訴訟の高裁判決文中「２．当審おける控訴人の主張に対する判断」の最初の部分（(1)ア）を読んでみると良い。

契約（書）をこのままにしておくと、不服審でも裁判でも確実に負けるよ。借り手側が契約書の書き換えに同意しないなら、法人税の確定申告をして法人税を払うしか選択肢は無い。

[2263: miya]

沢山の貴重な助言ありがとうございました。
改訂議案が総会で承認された場合は再度税務署と協議、
総会で否決された場合は法人税申告を行なう。
また、税務署協議で区分所有者課税が認められない場合は更生決定を受け納税、
その後、不服審申立を行なう。
裁決でも区分所有者課税が認められなかった場合、以後は法人税申告。
更生決定が速やかに行なわれない場合、また数年経過するでしょう。

以上を総会で審議する予定です。

[2264: miya]

↑契約書は現状のものを継続、更改は考えない。

[2265: 匿名さん]

マンション住民がこの掲示板を見て総会で正しい判断をし、宮下の企てが圧倒的に否決されることを祈る。

[2266: 匿名さん]

＞2265
＞マンション住民がこの掲示板を見て総会で正しい判断をし、宮下の企てが圧倒的に否決されることを祈る。

2265さん、そんなことでは無いのではありませんか。
この問題は、「収益（益金）の帰属を考えるときだけ管理組合を法人とみなして、損金（固定資産税や原価償却）については管理組合には帰属させない」という「人格のない社団の所得の考え方に対する法人税法の欠陥（欠缺）から発生している。どうすればこんな不条理な課税を回避できるかということを、みんなで考えなければなりません。
① 理事長が管理組合を代表して賃貸借契約を結ぶのではなく、区分所有者全員連名で賃貸借契約を結ぶとか、総会決議（議案に反対した区分所有者も従わなければならない）で区分所有者全員を代理する権限を授与された管理者が区分所有者全員を代理して賃貸借契約を結ぶ方法が考えられますが、借り手から同意を得るのは極めて困難です。でも、今はこれしか方法がないように思われます。
② 法の欠缺を修復するなら、「法人とみなして益金を帰属させるなら、法人とみなして損金も帰属させる」ような法的処置が必要です。マンション管理適正化指針で謳うのが良いという人もいるようですが、そんな曖昧なやり方ではなく、区分所有法本体に「区分所有者が共有する不動産の賃貸料収益を管理組合に帰属させる場合には損金（固定資産税や減価償却費）も管理組合に帰属属させる」という規定を追加した方が良いと思われます。しかし、行政立法にも議員立法にもそのような動きはありません。

総会決議はそれぞれの管理組合の意思ですから、2265が口を挟むことではありません。

[2267: 匿名さん]

【迷探偵の一言（その１）】
>>2063 を一読することをお勧めする。

[2268: 匿名さん]

>>2266

なんで個人的な感想や思いを述べることが否定されるんだよ
誰がいつ総会の意思決定に介入したっていうんだ？
それこそ大きなお世話というもの
したり顔の単なる馬鹿か
>2267さんの投稿もよく読め

[2269: miya]

工場が製造したものを、こんな物売れるわけない、
売るための工夫もせず、セールスにも行かない社員。

こんな国税と戦えない者、分かったふりして戦わない、
使えない社員並みだね。

[2270: 匿名さん]

スタンドプレーに走って、損失は会社に押し付ける社員も迷惑。

[2271: miya]

人事部長、計算も出来ない社員を採用しちゃったな、社長。

[2272: 匿名さん]

宮下の荒唐無稽な扇動の巻き添えになっている区分所有者各位のことを思うと暗澹たる気持ちになる。