管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[2183: miya]

公職者の私見
税務署には税の種類ごとに最高指揮官がいる、これが統括調査官。
税務調査の際に、私見ではあるが区分所有者に分配されていれば区分所有者に課税する。
この私見は、私人としての発言と受け取るべきか？　違うと思うが。

国税局の相談官、税務署の統括調査官、この方々の発言は出鱈目では済まない。

[2184: 匿名さん]

私見は私見。

[2185: 匿名さん]

出鱈目は出鱈目。

[2186: 酩探酊]

法人税課税派も非課税派も、＞2131や＞2133の投稿からみられる通り、重要ポイントと認識しているところは同じです。

＞2131 匿名さん
＞法人税の課税ポイントは、「携帯基地局事業者からの賃貸収入は誰に帰属するか」である。
＞したがって、法人税の課税に限っては、管理組合に賃貸収入が帰属した後の分配についてまで考慮する必要はない。

＞2133 miya
＞本事案では、このところが最重要でしょう、

そこを推理してみます。

さて、本件事案は賃貸借契約から始まります。
＞1203
の以下の記述です。
＞・区分所有者代表の管理組合理事長名で賃貸契約を交わした
しかし、この表現は脚色が施されていると思われます。
・管理組合代表の理事長名で契約した
と表現したほうが、正確だと思われます。なぜなら、当該管理組合の管理規約は、「理事長は管理組合を代表する。」と規定していると推定できるからです。
この契約は、管理組合と基地局設置企業間の契約です。借り手側企業から管理組合口座に賃料が入金されているのは、税務署も確認できているようですから、この賃貸借契約は履行されています。民法は他人の所有物を賃貸することを認めていますので、管理組合は収益（賃料収入）を得ることになります。この時点で管理組合には法人税の確定申告義務が発生します。管理組合が区分所有者の所有物を賃貸することに関して、管理組合と区分所有者の間に何らかの契約があるかもしれませんが、それは税務署にとっては関係のないことです。

本件事案には、もう一つの契約が絡んでいます。それは、収益金分配契約です。収益金分配契約は書面では取り交わされておらず、miya氏が「総会で決議した。」と言っているものです。そのような約束（契約）があったと仮定しても、税務署は、2019年度までは、その契約が履行されたことが確認できないので、区分所有者に確定申告は求めないようです。（「やりたければ分配を明らかにして、2020年度分からは所得税を納めたら・・・」という態度で、これには余り積極的ではないようです。）

このように、課税庁（国税局、税務署）側は、「共用部分賃貸による管理組合の収益」と「管理組合からの分配による区分所有者の収益」を別次元のものとして考えています。
平成１８年に「管理組合が賃貸する。」として契約書を取り交わした事案を、今になって「区分所有者が賃貸している。」と言っても、それは無理というものでしょう。

＞1592
のマンション管理の専門家の意見をいくつか抜粋します。
＞携帯電話業者と全組合員が連名で契約を交わしたわけでもない。
＞総会議案書にも「全組合員が契約の主体である」と記載していないですよね。
＞管理組合が契約することしか記載していないのではないですか？
＞当時の総会で全組合員が契約の主体になることを了承していないことは議案書からも出欠票から明白な事実です。
＞総会決議や契約の手続きのハードルを超えてからですよ。お得意の税法のステージで議論するのは。

管理組合への法人税課税を回避するには、一旦契約を終了して、貸し手側当事者が区分所有者全員であると判断できるような賃貸借契約をあらためて取り交わさなければならないと思います。もちろん、それに借り手が同意すれば、という条件がつきますけどね。

[2187: 匿名さん]

>>2183 miya
>国税局の相談官、税務署の統括調査官、この方々の発言は出鱈目では済まない。

じゃあ、訴えてみれば。

[2188: miya]

えええ、miyaは出鱈目とは云ってないよ、正しいと信じてる。
訴えるのは最初に出鱈目と云った方だよ、
納税者に向かって出鱈目を云っちゃ駄目だよと。

[2189: miya]

国税局電話相談
経理事務者は税法に従い処理している、しかし判断に苦しむ事もある。
そんな時、国税局電話相談に電話をして税処理をする。
相談員が即座に判断できない案件は折り返して返事をしてくれる。
即ち、納税者は相談員回答の処理をしていれば税務調査で否認されることはない。
書類が残らない電話相談では証拠不十分、そこでmiyaは録音を残している。
交換手の応対から始まる応答者名が入った全ての録音記録の保存です。
あの回答は間違っていたので取り消す、国税庁が言うかな？

[2190: 匿名さん]

俺統括調査官やってたけど、よほどの〇〇でない限り誰でもやるポストでっせｗ
ああ、それから、相談官回答の処理をしてても、法令に反する場合にはいくらでも否認するから
まあ、加算税は免除してやるけどな、本税はしっかりいただくのが正しい処理でんねん

[2191: 坪単価比較中さん]

本件で税法を知らない統括官にも遭遇した、疲れる、こっちから税法を教えて協議開始、
話が進むとまた教えることが、なのでこんな簡単事例にも３年経過している。
国税局電話相談官は遥かに格上、法令に反する回答はしない。
頼りない相談官も結構いる、そんな時は録音もしない、無駄になるから。

[2192: 買い替え検討中さん]

法人税識者は法人税上席調査官、この職務経験の統括調査官とは話が通じる。

[2193: 匿名さん]

税務署では、まず普通調査官になり、その後、上席調査官、統括調査官、特別調査官と昇進する。さらに先を目指す人は相談役、署長、局長などになれる。

[2194: 匿名さん]

宮下!　名前使い分けてくだらん書き込みするな。(　ﾟДﾟ)ｳﾞｫｹ!!

[2195: 匿名さん]

何が相談役だ！薬飲みすぎたのか(ﾟДﾟ)ﾊｧ?

[2196: 匿名さん]

まあ、各種調査官はすし屋でいう並にぎり、上にぎり、特上にぎりみたいなものだな
相談官は別注の手巻きと思えばよい

[2197: 坪単価比較中さん]

miyaは名前使い分けて書き込みしてないよ

[2198: 匿名さん]

>>2197 坪単価比較中さん
お前は誰？

[2199: 匿名さん]

団地共用部分から生ずる利益については、区分所有法第19条にあるように、区分所有者に帰属はするものの、団体的拘束から自由ではなく、区分所有者集会の決議等により団体内においてこれを区分所有者に分配すること並びにその金額及び時期が決定されて初めて、区分所有者に具体的に行使可能な、収益分配請求権が発生すると解するのが相当であると判示されている（東京地方裁判所平成３年５月29日判決）ところ、本件賃貸収入については、本件規約や総会等において、本件団地建物所有者に対する分配方法、分配金額及び分配時期等について何ら定められていない。

[2200: 匿名さん]

>2199 匿名さん
今頃何言ってんの！　そんな話は３年前に終わっている。
ところで君は「団地共用部分」と書いてるけど、ここでの話は屋上（法定共用部分）だ。法定共用部分が団地共用部分になることはあり得ない。そんなこともわかっていないなら、勉強しなおしてからこの掲示板に参加しなさい。

[2201: 匿名さん]

庭、屋上、壁面、税務が異なるの？
3年前に終わってる？
勉強しなおしてからこの掲示板に参加しなさい？

[2202: 匿名さん]

>>2199 匿名さん
>>2199 は、引用元が明示されていませんが、（平成25年10月15日裁決）の別紙２に記載されている争点２に関する原処分庁の主張の一部ですね。
区分所有法第１９条に関しては、>>1850 を再読されることをお勧めします。

[2203: 匿名さん]

区分所有法19条は、共用部分から生じる収益については規約に別段の定めがない限り各共有者がその持分に応じて収取すると定めるにとどまり、その「収取」が即時かつ最終的であることを定めるものではない。

「規約に別段の定めがない限り」　仮に原告が定めがあったら異なった判決が？

[2204: 匿名さん]

「規約に別段の定め」とは、「共用部分に関する負担および利益収取の割合」を、「各共有者の共有持分に応じた割合」ではなく、「規約に定める割合」とすることです。
この「規約に別段の定め」があったとしても、結論は変わらないと思います。

【区分所有法】
（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

[2205: 匿名さん]

>>2204 匿名さんに100票
おっしゃるとおり。
判決は、19条の規定を単にそのまま引用しただけ。

[2206: 匿名さん]

＞2199以降の投稿には名前は出さないが宮下がいるようだな。
その可能性が高いから相手にしない方がよい。

[2207: 匿名さん]

統括調査官、上席調査官、相談官、審判官をえらい順に並べなさい（５分で税務初段）

[2208: 匿名さん]

>>2207 匿名さん
この順番でしょ！

[2209: miya]

黙っていれば勝手なことを云い放題、
反対同盟にとって都合が悪い投稿はmiyaだ、相手にするなですか。

>2207 匿名さん
統括調査官が一番、税務で他はどうでも良いと思う。
統括調査官がmiya管理組合の処理は区分所有者所得として認めた、
この場合、裁判官の出番は無い。
裁判官は税法知識無くても務まるしね。

[2210: 匿名さん]

＞2209 miya
都合が悪いからではなく、今更クソどうでもよいくだらない内容の投稿をするのは宮下しかしないし、時間の無駄だから相手にしない方がよい、というだけのこと。
自分に自信があるならいちいちアホな書き込みして他人の反応を見るようなことするなよ。
自己完結して自己満足に浸っておけ。

[2211: miya]

>>1850
区分所有法19条は、共用部分から生じる収益については規約に別段の定めがない限り各共有者がその持分に応じて収取すると定めるにとどまり、その「収取」が即時かつ最終的であることを定めるものではない。

>2203 匿名さん
規約に外部からの収入は持ち分に応じ区分所有者に分配すると定め、区分所有者に分配。
この場合は区分所有者所得となる（miyaHP録音の通り）。
金沢の管理組合は以上を全てしていなかった、この管理組合に対する判決である。

[2212: 匿名さん]

既に、
＞麻生の心が熱くなる程に嬉しい、反対同盟諸君謝謝。
なんだろ？
更なる自己顕示欲が満たされないとまだ足りないというのか。

[2213: 匿名さん]

>>2211miyaさん
やっぱりステルス投稿していましたね。姑息

[2214: miya]

租税争訟レポート　【第42回】
https://profession-net.com/professionjournal/corporation-article-755/

４　第一審の判断　この項の
（５）　「管理費」の収入に含められた各賃貸収入に相当する金額については、各会計年度の決算において、原告の構成員に対して直ちに個別的に分配されるように処分されたことを認めるに足りる証拠はないこと

これを如何に捉えるか、最高裁でもこの部分は否定してないのでは。

[2215: 匿名さん]

（５）は、事実認定の一つであって、裁判所は、この事実認定だけをもって、管理組合が法人税を納付する義務を負うと判断したわけではない。
また、（５）を認めるに足りる証拠があったとしても、この証拠だけによって、管理組合が法人税を納付する義務は負わないということにはならない。

筆者が、「本件は、特に控訴審における控訴人であるマンション管理組合理事長側の主張に対して、裁判所が正面から答えたうえで、これらの主張を斥けているところが興味深い。」と感想を述べているところが “ 興味深い。”

[2216: miya]

>（５）を認めるに足りる証拠があったとしても、この証拠だけによって、管理組合が法人税を納付する義務は負わないということにはならない。

説示にこの下りはあるのですか？（2215 匿名さんの考えではありませんか）
入金が如何に処理されたか、ここが税務では最も重要となり、
miya管理組合の最終協議でもこのところが最大の争点でした。

[2217: 匿名さん]

>>2215 匿名さんに10000票
おっしゃるとおりだと思います。
おそらく宮下以外の人間は、常識的にそのように考えられておられることでしょう。
しかしながら、宮下は近視眼的なものの見方しかできませんし、物事を大きな視点で捉え理解する能力を著しく欠いています。
そして、他人の主張を全く省みず、自己の偏執を好んで止まない人間ですから、今後も自分が望む回答以外は決して受け入れることはないでしょう。言ってみれば自己洗脳の状態にあるわけで、もはや手の施しようがない所にまで行ってしまっているわけです。
したがって、これ以上宮下の戯言を真に受けてレスすることは賢明な対応とはいえないように思います。
とはいえ、個人的に宮下をいじって楽しむことまで否定するものではありませんが。

[2218: 匿名さん]

>>2215 について
裁判所が、原告（管理組合）のどの主張について（５）の事実認定をしたかを考えれば、読解力のある者なら誰でもわかることである。

[2219: 匿名さん]

でも宮下は高校生レベルの読解力すらありませんから。

[2220: miya]

外部からの収入を持ち分に応じ区分所有者に分配、この場合は区分所有者所得となる、
税務署調査官、国税局相談官、国税庁相談官、皆miyaと同じ見解です。
miyaは事実確認を基に記述している。
この掲示板で勝手な解釈をしての説明、間違った判断が懸念される。

[2221: 匿名さん]

代わり映えのしない壊れたレコード
意味のない同じ事を何度も何度も何度も何度も何度も何度も
見飽きた

[2222: 匿名さん]

管理組合が区分所有者に金銭を配ったら区分所有者に雑収入による所得が発生することは、誰も否定してはいません。管理組合がどうやって構築した資産から引き当てられているかなど関係ありません。

[2223: miya]

金沢管理組合の敗因も下記、また殆どの管理組合も同様に区分所有者所得を否認される。
しかし、当該収入課税が全ての管理組合に適用されるものではない。
下記を改める事で区分所有者課税が認容される、会計事務所や管理会社も見直しの必要が。

区分所有者集会の決議等により団体内においてこれを区分所有者に分配すること並びにその金額及び時期が決定されて初めて、区分所有者に具体的に行使可能な、収益分配請求権が発生すると解するのが相当であると判示されている（東京地方裁判所平成３年５月29日判決）ところ、本件賃貸収入については、本件規約や総会等において、本件団地建物所有者に対する分配方法、分配金額及び分配時期等について何ら定められていない。

[2224: 匿名さん]

平成3年5月29日東京地裁判決は、管理組合課税の根拠となり得ても、管理組合課税に代えて区分所有者課税が許容される根拠とならないのは周知の事実。
規約や総会決議等で分配方法などが定められていれば管理組合に「税法上収益が帰属しなくなる」という解釈は、この判示内容からは「絶対に」読み取れない。そもそもこの判決は、税法上の収益の帰属が争われた裁判のものではない。
そんな簡単なことが理解できないのはこの世で宮下ただ一人だけ。
誰からも賛同が得られないことは明白なのに、法的根拠もなく毎回毎回同じ内容の誤情報を垂れ流すのは真人間のすることではない。

[2225: miya]

”誰からも賛同が得られないことは明白”　これは何の意味もない。
税法においては金沢の管理組合主張が正しい、これが認められない理由として、
区分所有者集会の決議等により団体内においてこれを区分所有者に分配すること並びにその金額及び時期が決定されて初めて、区分所有者に具体的に行使可能な、収益分配請求権が発生すると解するのが相当であると判示されている（東京地方裁判所平成３年５月29日判決）ところ、本件賃貸収入については、本件規約や総会等において、本件団地建物所有者に対する分配方法、分配金額及び分配時期等について何ら定められていない。
また、管理組合収入にして組合資産を形成していることから否認された。

[2226: miya]

>2224 匿名さん
>そんな簡単なことが理解できないのはこの世で宮下ただ一人だけ。
再三この下りを記述、穏やかでないので警告しておく。

[2227: 匿名さん]

>”誰からも賛同が得られないことは明白”　これは何の意味もない。

まともな法的根拠を伴わない宮下の主張に賛同する者は、もはやこの掲示板には存在しない。
それなのに、狂ったように同じ投稿を繰り返していることに「何の意味もない」のはそのとおり。

[2228: miya]

2227 匿名さんが低知能と思っていても、紳士ならそれを云わない。

[2229: 匿名さん]

それで何？

[2230: 匿名さん]

６月７日に№2103の投稿をしてから、掲示板の古い投稿を読みなおしたり新しい投稿を読んだりしていました。そうして辿り着いた結論を述べます。
賃貸料収益を管理組合に帰属させないためには、裁判において『管理組合は共用部分の賃貸を行っていない（管理組合を当事者として賃貸借契約書を取り交わしていない）。』という事を立証しなければなりません。

しかし、miya管理組合と金沢の管理組合（裁判で敗訴）は、賃貸料収益帰属の要件事実が全く同じです。違いは金沢の管理組合は行政指導に従ったが、miya管理組合は従わないでいるということだけです。管理組合（代表）が賃貸側当事者という現状の賃貸借契約書の内容が維持されている間は、賃貸料収益は賃借側から支払われた瞬間に、一旦管理組合に帰属してしまいます。また、管理組合に一旦収益が帰属すれば、その時点で管理組合に法人税の確定申告義務が生じます。従って、一旦管理組合に帰属した収益を区分所有者に分配したからといって管理組合の法人税確定申告義務が消えることはありません。分配を受けた区分所有者の一部の方に、その分配金（雑収入）から生ずる所得の確定申告義務が発生するだけです。miyaさん、あなたが今行っている行動は、管理組合が法人税の確定申告を行った上に区分所有者が所得税の確定申告を行うという二重課税を確実なものにしようとしているだけなのです。

【理由】
(１) 管理組合は、総会決議を経て自ら（人格のない社団）が賃貸側当事者となって、共用部分の賃貸借契約を締結することが出来ます。この場合、理事長が管理組合を代表して賃貸借契約を締結します。
(２) 区分所有者は、管理組合の総会決議を経て全員共同で賃貸側当事者となって、共用部分の賃貸借契約を締結することが出来ます。この場合、契約書の賃貸側当事者に区分所有者全員の名を連ねるのは現実的ではありませんから、区分所有法２６条２項で代理権を与えられている管理者が区分所有者全員を代理します。
(３) 賃貸借契約が履行されれば、収益の帰属先は契約の効果によって決まります。
① 上記(１)の賃貸借契約を結んでいれば、収益は管理組合に帰属します。従って、管理組合に法人税の申告義務が発生します。
② 上記(２)の賃貸借契約を結んでいれば、収益は区分所有者に帰属します。
③ 上記(２)の賃貸借契約を結ぶにあたり、管理組合の管理者である理事長が区分所有者全員を代理したら、収益の帰属はどうなるでしょうか？ それについては、民法99条に、代理の要件が定められています。
a. 本人が代理人に当該法律行為をする代理権限を与えていたこと（代理権授与）
b. 本人のためにすることを賃借側に伝えたこと（顕名）
ただし、a.については、区分所有法26条が「管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。」と定めていますので、上記(２)の総会決議があれば区分所有者全員をまとめて代理して賃貸借契約を結ぶことができると思われます。
しかし、b.については、ほとんどの契約で実施されていないと思われます。民法100条後段は、「ただし、相手方が、代理人が本人のためにすることを知り、又は知ることができたときは、前条第１項の規定を準用する。」と規定していますが、賃貸借契約書に「理事長は区分所有者全員を代理して賃貸借契約を締結する。」と書いておかない限り、これを相手方に期待するのは無理でしょう。
(４) 金沢の管理組合の裁判で、地裁はともかく、高裁は区分所有者に分配したか否かを収益の帰属先の判定要件とはしていません。管理組合が賃貸借契約書上の賃貸側当事者なら、賃貸料収益は管理組合に帰属するという判断をしています。
(５)「実質所得者課税の原則」が意味するところの「実質」とは、「法的な意味での実質」です。そこでは、民法上の契約関係が大きな比重を占めます。

ここまでで述べた通り、収益の帰属は税法以前の問題です。民法の定める契約の効果帰属要件によって決まると言っても過言ではないでしょう。管理組合を当事者とする賃貸借契約書（案）に総会出席者の過半数が賛成してその契約が履行されて賃料が支払われれば、その時点で賃貸料収益は管理組合に帰属します。誰が読んでも区分所有者全員が共同で賃貸していることがわかるような賃貸借契約書を書かなければ、管理組合が不動産賃貸業を行っていることになってしまいます。
「総会で区分所有者所得とすることを決議している。」というmiyaさんの主張を読んで、私は、「賃貸借契約書から賃貸側当事者が区分所有者であることが判る。」という思いこみをしていましたが、それは間違いだったようです（＞1592）。miyaさんは、ソフトバンク（当初はボーダフォン）と取り交わしている賃貸借契約書を、もう一度読んでみてください総会で承認されている契約書の賃貸側当事者名が管理組合を代表する理事長になっていれば、賃料が支払われた時点で収益は管理組合に帰属します。
税務署調査官、国税局相談官及び国税庁相談官は、「管理組合が金銭を区分所有者に分配すれば、それは区分所有者所得となる。」と言っているようですが、「管理組合が外部からの収入を持ち分に応じ区分所有者に分配すれば、管理組合には所得が発生しない。」とは言っていません。一旦管理組合に賃貸料収益による所得が発生し、その後に、区分所有者に雑収入による所得が発生します。税務署や国税局との交渉内容をもう一度振り返ってみてください。

[2231: 匿名さん]

＞したがって、罰則はかる---う---いかった！！！
＞大人同士は大人同士の結論がでるよ～～～ん
＞お爺さんはしつこいよ
＞今後も管理組合が法人税申告、会計事務所はウハウハウハ
＞来年度からは明瞭な会計処理を、　　　ハーイ了解です。
＞区分所有者所得にも管理組合所得にも出来る、これが結論、お疲れ様でした。
＞麻生の心が熱くなる程に嬉しい、反対同盟諸君謝謝。

確かに知能の高さが伺われる素晴らしい文章だな、宮下。

[2232: miya]

少し整理してみます、
　1、管理組合が収益事業をしている場合は管理組合が法人税申告。
　2、外部からの収入が区分者所得となれば区分所有者が所得申告。
携帯基地局収入の課税関係は？

契約者、入金口座、これらから考えれば一般的には管理組合所得となるでしょう。
しかし、税務ではこれが通用しません、もう一歩踏み込んで考える必要があるのです。
契約者や入金口座を巧みに変えることで第三者所得にする、これを回避する必要が、
そこで、所得税法12条や法人税法11条が定められている。

本事案をこれに照らすと、金沢管理組合は正当な主張をしている。
しかし主張通りの会計処理・税処理をせず納税を免れていた。

当該収入は（資産所有の）区分所有者収入であり、区分所有者に分配して、
区分所有者が税法に沿って所得申告をする、これが正しい税処理です。
税務相談官との会話は以上の事をお互い知りつくした上での会話であり、
単純に支払った場合・支払わなかった場合、の話ではないのです。