管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[2163: miya]

管理組合納税のご指導、反対同盟諸君に税理士会長と麻生大臣に代わり熱く御礼申し上げる。
頭の悪い管理会社と付き合っていたのが災いし残念の結果に、
頭の悪い管理会社を騙す会計事務所を紹介されたのが災いし残念の結果に。
騙されやすい様ですので、オレオレ詐欺にも騙されない様に、
反対同盟諸君にも騙されない様にクレグレモ気を付けて下さい。
区分所有者所得にも管理組合所得にも出来る、これが結論、お疲れ様でした。

[2164: miya]

麻生の心が熱くなる程に嬉しい、反対同盟諸君謝謝。

[2165: 匿名さん]

くだらぬ自己顕示欲が満たせてそれは大変よろしゅうございました。

[2166: ご近所さん]

＞2163 miya
＞区分所有者所得にも管理組合所得にも出来る、これが結論、
これが結論ならば、
＞1203 miya
＞・携帯電話基地局設置を区分所有者総会で決定
＞・区分所有者代表の管理組合理事長名で賃貸契約を交わした
これでは法人税を払っている管理組合と全く同じだよね。そうすると、法人税は払う必要がないと言い張っていたのは、やっぱり間違いだった。間違いは間違いと認めよう。その後、今後管理組合の所得にならないように契約からやり直すかどうかは、契約相手や組合員の皆さん、そして税法の専門家とも相談した方が良い。

[2167: miya]

駐車場についての質疑応答事例の一節

ハ　区分所有者を対象とする駐車場の使用
　マンションにおいて、通常は、マンションの居住者が快適な生活を送るためには、住民の間でマンションの維持・管理や生活の基本的ルールとして管理規約を定める必要があります。このため、国土交通省においては、管理規約の標準的モデルとして「マンション標準管理規約（単棟型）」（以下「標準管理規約」といいます。）等を定めているところです。
　マンションの附属施設として駐車場が設置されている場合、標準管理規約においては、マンション管理組合と駐車場を使用したい特定の区分所有者との間で駐車場使用契約を締結するという方法を採っているところであり、区分所有者以外の者に駐車場を使用させることは想定されていません（標準管理規約第15条）。
　また、この駐車場使用による使用料収入は、その管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てることとされており、その使途が限定されています（標準管理規約第29条）。
　このような標準管理規約に沿った管理規約を定めて区分所有者に対して駐車場の使用を認め、マンション管理組合が駐車場の使用料収入を受領している場合、国税庁ホームページの「質疑応答事例」に掲載されている「団地管理組合等が行う駐車場の収益事業判定」に照らせば、マンション管理組合が行う駐車場の貸出しは、
①マンション管理組合の組合員である区分所有者を対象とした共済的事業であること。
②駐車料金は区分所有者がマンションの附属施設である駐車場の敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

管理費や修繕積立金が過剰となっているので上記③について管理組合総会で、
管理費又は修繕積立金の一部に充当せず、持ち分に応じ区分所有者各位に分配の議決をした。
この場合は？

[2168: 匿名さん]

>>2167 miya
標準管理規約では
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配さっることなく、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部としに充当されること。
とあるから、管理費等に積み立てることなく組合員の持ち分に応じて分配する旨を総会で決議されたが、どうかとの質問ですが、
標準管理規約には区分所有法の強行規定でなければ強制力がないので有効であり決議に従うべきでしょう。

[2169: miya]

ありがとうございます、決議が有効とのこと嬉しいです。
③で区分所有者に分配されることなく、これだけは少し不自然と思われます。
課税庁文書としては分配した場合も記載する必要があるのでは。

[2170: 匿名さん]

所得税法基本通達（雑所得の例示）
35-1　次に掲げるようなものに係る所得は、雑所得に該当する。（平8課法8-2、課所4-5、平11課所4-1、平22課個2-25、課審4-45、平23課個2-33、課法9-9、課審4-46、平27課個2-11、課法10-16、課審5-7改正）

（1）～（5）略
（6）人格のない社団等の構成員がその構成員たる資格において当該人格のない社団等から受ける収益の分配金（いわゆる清算分配金及び脱退により受ける持分の払戻金を除く。）
（7）～（11）略

上記通達の取扱いは、ちょっとした税法の知識があれば普通に知っていること。
また、質疑応答事例は個々の事例に対する税務上の取扱いを示したものでしかないから、その事例内容と直接関係がないことまで触れられていないのは当然のこと。
そのようなことも分からずに、いちゃもんをつけるのは何も知らない素人がすること。

[2171: 匿名さん]

権利能力なき社団である管理組合が、構成員である区分所有者（個人）にその収益を分配したらどうなるか？

税法上は、区分所有者が雑所得を得るという法律効果のみ生じる。ただそれだけ。

[2172: miya]

雑所得とのこと、了解しました。

③駐車場の使用料収入は、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。
管理組合に課税しない理由としたらこれで充分では、
あえて　”区分所有者に分配さっることなく”　を入れる理由は？

基地局収入に置き換えると、区分所有者に分配した場合は区分所有者の雑所得となるのでは。

[2173: 酩探酊]

＞2167 miya
＞管理費又は修繕積立金の一部に充当せず、持ち分に応じ区分所有者各位に分配の議決をした。
＞この場合は？

酩探酊の推理
① 管理組合は税務署等に収益事業開始届を提出して、法人税の確定申告を行います。
② 区分所有者各位に分配された場合は、区分所有者各位は所得税法121条をよく読んで、自分に121条が適用されないと判断したときは、所得税の確定申告を行います。
以上です。
しかし現実的には、区分所有者の多くは、「分配などしないで、修繕積立金を値下げしてくれ。」と言うでしょうから、miyaさんのたとえ話は成立しないでしょう

できたら、＞2131を投稿した迷探偵さんの推理もお聞きしたいです。

[2174: 匿名さん]

質疑応答事例において、駐車場の貸付けが管理組合の収益事業に該当しないとする理由は以下の通り。
「駐車場の貸付けが区分所有者向けの共済的事業であり、その料金が駐車場利用のため特別に徴される管理費の割増し分であり、かつ、区分所有者への利益の分配を目的としてなされるものでない」ということであれば、そこに営利的な要素は認められない。したがって、収益事業として取り扱わなくても差し支えない、ということにすぎない。
他人に教えを乞わなければ、上記の内容を理解できないのであれば、税法の有識者などと言えないばかりか、通常の読解力さえないことを疑わせることになる。

[2175: 匿名さん]

何度も言うが、税務相談官が、上記の駐車場貸付けの質疑応答事例を基に、「区分所有者に収益を分配したら管理組合は課税されなくなる」などと説明しているということであれば、出鱈目もいいところ。何らの法律上の裏付けがなく、法的根拠を欠く独自の見解にすぎない。

[2176: 匿名さん=2171]

＞2172
だから区分所有者が雑所得を得ることになると言っている。
何故日本語が通じない。

[2177: 成年後見人]

読者の皆さん、相も変わらず無意味な事を何度も繰り返している事、本人に代わりお詫び致します。

[2178: miya]

>2175 匿名さん
まいりました、全てお見通しですね。
まあまあmiyaをイジメズニ有識者のご意見をお聞かせください。

[2179: miya]

議事録にサインを依頼
少し話を横道に、5月18日の協議議事録を作成、
議事録にサインを求めたところ、キッパリとサインを拒否されました。
それなら、書留で送付される更生通知を受け取り拒否しますよ、と伝え争いに。

提出と控えを作成、税務署の受領印でも良いから、それならOKで決着した。
税務署に持参、議事録を確認して間違いが有れば修正します、点検して下さい。
２箇所あると云うので、訂正部分を便箋に書いて頂きmiyaサインをして渡した、
その便箋をスマホでも撮影し同じものをmiya控えとすることで受け渡し完了。

この訂正箇所以外は正しいとする議事録となった（審理官は気付いているか？）。

[2180: 匿名さん]

＞したがって、罰則はかる---う---いかった！！！
＞大人同士は大人同士の結論がでるよ～～～ん
＞お爺さんはしつこいよ
＞今後も管理組合が法人税申告、会計事務所はウハウハウハ
＞来年度からは明瞭な会計処理を、　　　ハーイ了解です。
＞区分所有者所得にも管理組合所得にも出来る、これが結論、お疲れ様でした。
＞麻生の心が熱くなる程に嬉しい、反対同盟諸君謝謝。

はっきり言って『反吐』が出る

[2181: 匿名さん]

＞2179 miya
税務署に全く相手にされていないことが良く分かる。
体よくアシラワレテイルのが分かっていないのは本人だけ。

[2182: 宮下の傀儡]

こんなクソみたいな書面は宮下が勝手に送りつけたものだから、なんの意味も持たない。
税務署は何にも拘束されず、信義則違反も気にすることなく処分する。

[2183: miya]

公職者の私見
税務署には税の種類ごとに最高指揮官がいる、これが統括調査官。
税務調査の際に、私見ではあるが区分所有者に分配されていれば区分所有者に課税する。
この私見は、私人としての発言と受け取るべきか？　違うと思うが。

国税局の相談官、税務署の統括調査官、この方々の発言は出鱈目では済まない。

[2184: 匿名さん]

私見は私見。

[2185: 匿名さん]

出鱈目は出鱈目。

[2186: 酩探酊]

法人税課税派も非課税派も、＞2131や＞2133の投稿からみられる通り、重要ポイントと認識しているところは同じです。

＞2131 匿名さん
＞法人税の課税ポイントは、「携帯基地局事業者からの賃貸収入は誰に帰属するか」である。
＞したがって、法人税の課税に限っては、管理組合に賃貸収入が帰属した後の分配についてまで考慮する必要はない。

＞2133 miya
＞本事案では、このところが最重要でしょう、

そこを推理してみます。

さて、本件事案は賃貸借契約から始まります。
＞1203
の以下の記述です。
＞・区分所有者代表の管理組合理事長名で賃貸契約を交わした
しかし、この表現は脚色が施されていると思われます。
・管理組合代表の理事長名で契約した
と表現したほうが、正確だと思われます。なぜなら、当該管理組合の管理規約は、「理事長は管理組合を代表する。」と規定していると推定できるからです。
この契約は、管理組合と基地局設置企業間の契約です。借り手側企業から管理組合口座に賃料が入金されているのは、税務署も確認できているようですから、この賃貸借契約は履行されています。民法は他人の所有物を賃貸することを認めていますので、管理組合は収益（賃料収入）を得ることになります。この時点で管理組合には法人税の確定申告義務が発生します。管理組合が区分所有者の所有物を賃貸することに関して、管理組合と区分所有者の間に何らかの契約があるかもしれませんが、それは税務署にとっては関係のないことです。

本件事案には、もう一つの契約が絡んでいます。それは、収益金分配契約です。収益金分配契約は書面では取り交わされておらず、miya氏が「総会で決議した。」と言っているものです。そのような約束（契約）があったと仮定しても、税務署は、2019年度までは、その契約が履行されたことが確認できないので、区分所有者に確定申告は求めないようです。（「やりたければ分配を明らかにして、2020年度分からは所得税を納めたら・・・」という態度で、これには余り積極的ではないようです。）

このように、課税庁（国税局、税務署）側は、「共用部分賃貸による管理組合の収益」と「管理組合からの分配による区分所有者の収益」を別次元のものとして考えています。
平成１８年に「管理組合が賃貸する。」として契約書を取り交わした事案を、今になって「区分所有者が賃貸している。」と言っても、それは無理というものでしょう。

＞1592
のマンション管理の専門家の意見をいくつか抜粋します。
＞携帯電話業者と全組合員が連名で契約を交わしたわけでもない。
＞総会議案書にも「全組合員が契約の主体である」と記載していないですよね。
＞管理組合が契約することしか記載していないのではないですか？
＞当時の総会で全組合員が契約の主体になることを了承していないことは議案書からも出欠票から明白な事実です。
＞総会決議や契約の手続きのハードルを超えてからですよ。お得意の税法のステージで議論するのは。

管理組合への法人税課税を回避するには、一旦契約を終了して、貸し手側当事者が区分所有者全員であると判断できるような賃貸借契約をあらためて取り交わさなければならないと思います。もちろん、それに借り手が同意すれば、という条件がつきますけどね。

[2187: 匿名さん]

>>2183 miya
>国税局の相談官、税務署の統括調査官、この方々の発言は出鱈目では済まない。

じゃあ、訴えてみれば。

[2188: miya]

えええ、miyaは出鱈目とは云ってないよ、正しいと信じてる。
訴えるのは最初に出鱈目と云った方だよ、
納税者に向かって出鱈目を云っちゃ駄目だよと。

[2189: miya]

国税局電話相談
経理事務者は税法に従い処理している、しかし判断に苦しむ事もある。
そんな時、国税局電話相談に電話をして税処理をする。
相談員が即座に判断できない案件は折り返して返事をしてくれる。
即ち、納税者は相談員回答の処理をしていれば税務調査で否認されることはない。
書類が残らない電話相談では証拠不十分、そこでmiyaは録音を残している。
交換手の応対から始まる応答者名が入った全ての録音記録の保存です。
あの回答は間違っていたので取り消す、国税庁が言うかな？

[2190: 匿名さん]

俺統括調査官やってたけど、よほどの〇〇でない限り誰でもやるポストでっせｗ
ああ、それから、相談官回答の処理をしてても、法令に反する場合にはいくらでも否認するから
まあ、加算税は免除してやるけどな、本税はしっかりいただくのが正しい処理でんねん

[2191: 坪単価比較中さん]

本件で税法を知らない統括官にも遭遇した、疲れる、こっちから税法を教えて協議開始、
話が進むとまた教えることが、なのでこんな簡単事例にも３年経過している。
国税局電話相談官は遥かに格上、法令に反する回答はしない。
頼りない相談官も結構いる、そんな時は録音もしない、無駄になるから。

[2192: 買い替え検討中さん]

法人税識者は法人税上席調査官、この職務経験の統括調査官とは話が通じる。

[2193: 匿名さん]

税務署では、まず普通調査官になり、その後、上席調査官、統括調査官、特別調査官と昇進する。さらに先を目指す人は相談役、署長、局長などになれる。

[2194: 匿名さん]

宮下!　名前使い分けてくだらん書き込みするな。(　ﾟДﾟ)ｳﾞｫｹ!!

[2195: 匿名さん]

何が相談役だ！薬飲みすぎたのか(ﾟДﾟ)ﾊｧ?

[2196: 匿名さん]

まあ、各種調査官はすし屋でいう並にぎり、上にぎり、特上にぎりみたいなものだな
相談官は別注の手巻きと思えばよい

[2197: 坪単価比較中さん]

miyaは名前使い分けて書き込みしてないよ

[2198: 匿名さん]

>>2197 坪単価比較中さん
お前は誰？

[2199: 匿名さん]

団地共用部分から生ずる利益については、区分所有法第19条にあるように、区分所有者に帰属はするものの、団体的拘束から自由ではなく、区分所有者集会の決議等により団体内においてこれを区分所有者に分配すること並びにその金額及び時期が決定されて初めて、区分所有者に具体的に行使可能な、収益分配請求権が発生すると解するのが相当であると判示されている（東京地方裁判所平成３年５月29日判決）ところ、本件賃貸収入については、本件規約や総会等において、本件団地建物所有者に対する分配方法、分配金額及び分配時期等について何ら定められていない。

[2200: 匿名さん]

>2199 匿名さん
今頃何言ってんの！　そんな話は３年前に終わっている。
ところで君は「団地共用部分」と書いてるけど、ここでの話は屋上（法定共用部分）だ。法定共用部分が団地共用部分になることはあり得ない。そんなこともわかっていないなら、勉強しなおしてからこの掲示板に参加しなさい。

[2201: 匿名さん]

庭、屋上、壁面、税務が異なるの？
3年前に終わってる？
勉強しなおしてからこの掲示板に参加しなさい？

[2202: 匿名さん]

>>2199 匿名さん
>>2199 は、引用元が明示されていませんが、（平成25年10月15日裁決）の別紙２に記載されている争点２に関する原処分庁の主張の一部ですね。
区分所有法第１９条に関しては、>>1850 を再読されることをお勧めします。

[2203: 匿名さん]

区分所有法19条は、共用部分から生じる収益については規約に別段の定めがない限り各共有者がその持分に応じて収取すると定めるにとどまり、その「収取」が即時かつ最終的であることを定めるものではない。

「規約に別段の定めがない限り」　仮に原告が定めがあったら異なった判決が？

[2204: 匿名さん]

「規約に別段の定め」とは、「共用部分に関する負担および利益収取の割合」を、「各共有者の共有持分に応じた割合」ではなく、「規約に定める割合」とすることです。
この「規約に別段の定め」があったとしても、結論は変わらないと思います。

【区分所有法】
（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

[2205: 匿名さん]

>>2204 匿名さんに100票
おっしゃるとおり。
判決は、19条の規定を単にそのまま引用しただけ。

[2206: 匿名さん]

＞2199以降の投稿には名前は出さないが宮下がいるようだな。
その可能性が高いから相手にしない方がよい。

[2207: 匿名さん]

統括調査官、上席調査官、相談官、審判官をえらい順に並べなさい（５分で税務初段）

[2208: 匿名さん]

>>2207 匿名さん
この順番でしょ！

[2209: miya]

黙っていれば勝手なことを云い放題、
反対同盟にとって都合が悪い投稿はmiyaだ、相手にするなですか。

>2207 匿名さん
統括調査官が一番、税務で他はどうでも良いと思う。
統括調査官がmiya管理組合の処理は区分所有者所得として認めた、
この場合、裁判官の出番は無い。
裁判官は税法知識無くても務まるしね。

[2210: 匿名さん]

＞2209 miya
都合が悪いからではなく、今更クソどうでもよいくだらない内容の投稿をするのは宮下しかしないし、時間の無駄だから相手にしない方がよい、というだけのこと。
自分に自信があるならいちいちアホな書き込みして他人の反応を見るようなことするなよ。
自己完結して自己満足に浸っておけ。

[2211: miya]

>>1850
区分所有法19条は、共用部分から生じる収益については規約に別段の定めがない限り各共有者がその持分に応じて収取すると定めるにとどまり、その「収取」が即時かつ最終的であることを定めるものではない。

>2203 匿名さん
規約に外部からの収入は持ち分に応じ区分所有者に分配すると定め、区分所有者に分配。
この場合は区分所有者所得となる（miyaHP録音の通り）。
金沢の管理組合は以上を全てしていなかった、この管理組合に対する判決である。

[2212: 匿名さん]

既に、
＞麻生の心が熱くなる程に嬉しい、反対同盟諸君謝謝。
なんだろ？
更なる自己顕示欲が満たされないとまだ足りないというのか。