管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[2023: miya]

>2013 匿名さん
ご提案ありがとうございます、
自分の文章を自分で確認、これだけでは良い結果は出ませんね、
親切丁寧な助言、感謝申し上げます。

[2024: miya]

>2015 匿名さん
ご提案ありがとうございます、
自分の文章を自分で確認、これだけでは良い結果は出ませんね、
親切丁寧な助言、感謝申し上げます。
伺う前に再度検討いたします。

[2025: miya]

>2014 匿名さん
ご忠告ありがとうございます、
数度理事長を務めているので管理会社さんのご苦労は十分承知しているつもりです、
また総会では区分所有者の支持がなければ何もできません。
今後とも宜しくお願い致します。

[2026: 匿名さん]

>>2022 匿名さん
参照した最高裁判例に書かれていました。
多数決による規律に服させることではないでしょうか。

[2027: miya]

伺い書を税務署に提出してきました、
区分所有者所得が認められる、本事案の最も重要なところです。
助言頂いた方々に改めて御礼申し上げます、今後とも宜しくご指導ください。

[2028: 匿名さん]

>>2027
助言したのは一人だけ
方々ではなく、方が正しい

[2029: 匿名さん]

＞2027 miyaさん

云い忘れていたけど、
組合預り金の分配を『各区分所有者の共用部分の持分に応じて』に変更するなら、管理組合総会でその旨の決議が必要です。なぜなら、まだ各区分所者とも定額1500円/月とした昔の決議が生きているとおもいます。

[2030: miya]

>2029 匿名さん
了解しました、ありがとうございます。
miyaも実は心配していたところです、この総会議案を管理委託会社に送付しました。
管理費徴収額は変わらないが表の上では管理費の増額になります。
したがって、管理費値上げに関する議決が必要かなとも心配ています、
これは管理会社担当者から総会前の理事会で説明がされると思います。
総会ではmiyaがこの説明をする事になります。
今後ともご指導頂きたくお願い申し上げます。

[2031: 匿名さん]

＞2022
＞この中の「団体的拘束」とは何ですか？

伊藤榮寿教授が、『所有法と団体法の交錯（区分所者に対する団体的拘束の根拠と限界）‐成文堂』という著書の中で、詳しく解説しています。読んでみたらいかがでしょうか？

[2032: 匿名さん]

＞2030 miyaさん

そのあたりは、きちんと総会決議をしておいた方が良いと思います。

今回の変更（改良？）は、税務署が理解しやすくするだけで、『収益は区分所有者に帰属するから所得に対する税を納めるのは個々の区分所有者である。』という租税上の実態に変わりはなく、miyaさんのような方（個人事業者でしょうか？）は引き続き所得税の確定申告書中の収入にこの分配額を加えることに変わりはないと思われます。
しかし、管理組合預り金の個々の区分所有者への分配額は、共用部分の持ち分が多い人は少しだけ大きくなり、共用部分の持ち分が少ない人は少しだけ小さくなります。その結果、管理費等の徴収額と預り金の分配額を相殺したあとに個々の区分所有者の銀行口座等から引き落とされる金額は変わります。したがって、総会決議が必要になります。総会議案の中で徴収明細表を提示すると良いと思います。

[2033: 匿名さん]

>>2015 匿名さん

【素朴な疑問】
１．そもそも、賃料は誰に支払われているのか？
２．区分所有者に支払われているのであれば、「雑所得」ではなく「不動産所得」では？
３．管理組合は預り金として処理するとしているが、区分所有者に「分配」という表現は適切なのか？

[2034: 匿名さん]

>>2033 は、「Ａですか？Ｂですか？」という疑問です。

Ａ．賃料は管理組合に支払われているが、管理組合は、その全額を、区分所有者の共用部分の持分に応じて区分所有者に分配している。

Ｂ．賃料は管理組合を経由して区分所有者に支払われている。管理組合は、その賃料の全額を預り金として処理し、毎月一定の時期に、権利者である区分所有者に賃料の持分を支払っている。

[2035: miya]

>2032 匿名さん
了解しました、ありがとうございます。
平成18年基地局収入の処理経緯を述べさせて頂きます。
管理費は徐々に高くなっていく、これが一般的でしょう、
そこで理事会とは別に経費削減委員会を立ち上げ管理会社変更も視野に検討していました。
この頃ボーダホン社から基地局設置申込があり、臨時総会を開催し設置が承認されました。
この収入には税金がかかるのでは？一人の理事から発言があり、税務署にmiyaが電話確認、
区分所有者に分配した場合1500円　年額で18000円　雑所得扱いの説明をし了承された。
臨時総会でこの説明をし設置が決まりました。
また、削減委員会の尽力もあり削減の見通しもつきました。
定期総会に長期資金収支計画案（消費税増も含め）を理事長のmiyaが作成、
15％程度管理費を値下げしても支障ない事を説明した。
値下げ分の内、基地局収入は各位月額1500円で税務では雑所得扱いの説明もしました。
現行管理費から15％値下げが承認され、現在まで額の変更はありません。
6月から持ち分に応じた算出額で納税要請の場合でも管理費徴収額は変わりません。
駐車場や駐輪場使用料などを含めた取りまとめ表では、管理費が増加表示になります。
以上が詳細です。

[2036: 2034]

>>2034 の【A】であれば、管理組合に法人税が課税されるかどうかは別にして、区分所有者に分配すると雑所得になりますね。

【法令解釈通達】
法第35条《雑所得》関係
（雑所得の例示）
35-1?次に掲げるようなものに係る所得は、雑所得に該当する。
（6）?人格のない社団等の構成員がその構成員たる資格において当該人格のない社団等から受ける収益の分配金（いわゆる清算分配金及び脱退により受ける持分の払戻金を除く。）

[2037: 匿名さん]

＞2035 miyaさん

平成18年の臨時総会で、
＞この収入には税金がかかるのでは？
と言った、当時の理事さんはなかなか鋭い方ですね。

＞税務署にmiyaが電話確認、区分所有者に分配した場合1500円　年額で18000円　
＞雑所得扱いの説明をし了承された。
税務署も配転が多くて、こういう経緯が引き継がれてゆかないので、何年かするとこんなことになってしまう。税務相談でも記録（議事録等）で残してもらいたいですね。
最近の国税局との会話をmiyaさんが録音で残したのは、大正解だと思います。

[2038: 匿名さん]

区分所有者の所得が、基地局会社に屋上を貸しつけたことに対する収益（不動産所得）ではなくて、管理組合からの分配金（雑所得）というのは、管理組合に法人税課税するための屁理屈（貸し付けによる収益の帰属先は区分所有者ではなく管理組合）になりかねないから、国税庁課税部とよく詰めておきましょう

[2039: 2034]

>>2034 の【Ｂ】であるとするならば、携帯基地局設置業者との賃貸借契約は、３者間の権利義務が明確になっており、基地局設置業者が【Ｂ】に記載した基準に従って区分所有者に支払うという内容になっている必要があると思います。

[2040: miya]

>2037 匿名さん
>当時の理事さんはなかなか鋭い方ですね
この理事さんは前年から削減委員長としてご尽力、
その流れで18年度はmiyaが理事長、この方は削減委に専念していました。
不動産管理業務の仕事をしていて、区分所有法などに精通しています。
管理規約を定める時にもご尽力頂きました。
また、総会出席者も多く活発な意見交換が行なわれ最終的には穏やかに議決されます。
以上全てが整っていたのが幸いしたと思っています。

[2041: 匿名さん]

でも管理組合の収益を無申告で押し通したのは無知。

[2042: 匿名さん]

＞2041匿名さん

何度言ったらわかるのかね！
本件については、管理組合の収益は存在しない。

区分所有者に分配金による収益（雑収入）が発生するのだが、この『分配』とういのは配当ではない、分配金というのはアンテナ設置者から管理組合が預かった賃料を全区分所有者で山分けした金銭である。管理組合から委託された管理会社がこの山分け作業を実施したからと言って、管理組合や管理会社に収益が発生するはずがない。平成18年には税務署もこれを了承している。
＞税務署にmiyaが電話確認、区分所有者に分配した場合1500円　年額で18000円　
＞雑所得扱いの説明をし了承された。

区分所有者に帰属する所得が不動産所得でなければならない、と言い張っている人についでに説明しておくが、雑所得は雑収入から発生する。『雑収入』は会計の仕分け科目のひとつであるが、その中に何が入るかという会計上の明確な定義はなく、金額が少ないなどの理由により独立した科目として表示するほどの重要性がないものは、この科目にまとめて入れることが多い。年額で、18000円ぐらいなので、税務署だって雑所得で良いと了承している。税務署にも訂正を求めるかね？

[2043: 匿名さん]

管理組合が儲けたカネを区分所有者が山分けしたら雑所得になるのは当たり前
税務署さんは正しい

[2044: 匿名さん]

>>2042
それでは、何故、分配していないと管理組合に収益ありとして管理組合課税となるのか論理的に説明してもらえないかね。

[2045: 匿名さん]

>>2042
そもそも預り金というのであれば、貸付けの主体は区分所有者でしかなく、所得類型としては不動産所得でないと論理矛盾する。
そんな単純なことも分からないのかね。

[2046: 匿名さん]

miyaにやたらとおべっかを使う奴がいるが、それはそれで別に構わないんだが、馬鹿なことを言って他人を攻撃するのはやめた方がいいんじゃないのか。

[2047: 匿名さん]

＞2044
預り金を、区分所有者にひきわたさなければ、管理組合は不当利得を得ることになる。
管理組合の不当利得には法人税が課税される。窃盗団にも法人税が課税されるということだ。

[2048: 匿名さん]

>>2047
不当利得を得るのは法人税法上のなんという収益事業に当たるのかね。そんな理由で税務署が管理組合課税していると本当に思っているなら救いようがない。
税法の初歩の初歩も知らない奴が何を言っているのかね。
自分の馬鹿さ加減を晒すだけ。

[2049: 匿名さん]

窃盗団に法人税が課された事例は知らないが、サラリーマンが生活苦から強盗を働いて副収入を得た場合は雑所得、会社を退職して強盗一本で生計を立てている場合は事業所得になる

[2050: 匿名さん]

携帯基地局収入を理事長と設備理事でネコババしたら雑所得で確定申告してください。

[2051: 匿名さん]

>>2049
マンションの管理組合に不当所得だといって法人税を課税した事例があるなら示してみたらどうかね。

[2052: 匿名さん]

>>2049
権利能力なき社団と自然人を同列に論じられないのは知っているかね。

[2053: 匿名さん]

>>2049
権利能力なき社団が法人税の納税義務を負う法律上の要件を述べてみたらどうかね。

[2054: 匿名さん]

鋭い理論家のオッサン現る！

[2055: 匿名さん]

＞2051 ＞2052 ＞2053
どう足掻いても、＞2049さんの勝ちだな。

[2056: 匿名さん]

>>2055
理由は？

[2057: 匿名さん]

>>2055
根拠のない主張は空念仏

[2058: miya]

状況報告と今後
更正決定額が決ったのでお知らせします、理事長に電話連絡がありました、
正式書面は6月下旬には送付いたします、不服審申立手続き案内書も記されています。

miya管理組合の更生理由は区分所有者に分配が確認できなかったとなるでしょう。
したがって不服審申立で審理する内容は
1、管理費徴収額を値下げが分配と認められるか。
2、年額18,000円を区分所有者所得として納税義務も説明し議決している、
　　管理組合収入に計上されていても、それは課税済所得を管理組合に入金と同じ。
3、収支計算を見ても当該収入が管理組合に留保されてない。

過去の不服審裁決や裁判例では、当該収入は管理組合所得か区分所有者所得か、
これが争点でした。
また、管理組合所得にするならば、それなりの経費も認めるべきだ。

しかし、miya管理組合の場合は区分所有者所得の計算認容だけが争点になる。
裁決で認められなかった場合でも、一定の処理がされていれば区分所有者所得となる、
これが広く知らされるでしょう。

現時点では、更生理由に関心を持ち待っている。

[2059: 匿名さん]

確定決算主義と損金経理

[2060: 匿名さん]

＞2058 miyaさん
いよいよ、税務署への不服申立、さらには国税不服審判所への審判請求ですね。

＞1、管理費徴収額を値下げが分配と認められるか。
については、次のように主張すべきだと思います。
「管理費の値下げというのは、区分所有者が分配を受けるべき賃貸料を管理費に一部として納めて貰うので、その分管理費等の口座引き落とし額が値下げになると説明したものである。」

＞2、年額18,000円を区分所有者所得として納税義務も説明し議決している、
＞　管理組合収入に計上されていても、それは課税済所得を管理組合に入金と同じ。
については、次のように主張すべきだと思います。
「管理組合収入に計上されているのは、各区分所有者が管理組合に納入した分配金の総額であって、管理組合が不動産賃貸業によって得た収益ではない。」

3、収支計算を見ても当該収入が管理組合に留保されてない。
については、次のように主張すべきだと思います。
「各区分所有者に分配された賃貸料は、各区分所有者が支払う管理費と相殺されるので、管理組合に賃貸料が留保されることは無い。」

＞管理組合所得にするならば、それなりの経費も認めるべきだ。
これは禁句です。これを言うと管理組合所得を認めてしまうことになります。そして、経費は否定されます。
法人税法３条、４条の特例規定は、民事実体法上は収益も経費（固定資産税や減価償却費）も帰属するはずのない人格のない社団に、収益だけを帰属させているのです。経費を認めないことは確かに法の欠缺であろうと思われますが、それを言うなら国税不服審判所ではなく、国会議員に陳情して立法的処置をお願いすべきでしょう。

「たら、れば」では説得力はありません。事実の積上げと法律や判決の文理解釈が重要です。

[2061: 匿名さん]

法人税法施行令第６条を知らない太鼓持ちが、ここにいる。

[2062: 匿名さん]

＞2061
本件については、管理組合の収益は存在しない。
何度言ってもわからないようだから、あなたを相手にするのはこれで終了する。

[2063: 匿名さん]

【詳報】
>>2060
>法人税法３条、４条の特例規定は、民事実体法上は収益も経費（固定資産税や減価償却費）も帰属するはずのない人格のない社団に、収益だけを帰属させているのです。経費を認めないことは確かに法の欠缺であろうと思われますが、それを言うなら国税不服審判所ではなく、国会議員に陳情して立法的処置をお願いすべきでしょう。

法人税法施行令第６条を知らない太鼓持ちが、ここにいる。
当然、法人税基本通達「第15章　公益法人等及び人格のない社団等の収益事業課税」も知らないであろう。

しかし、>>1799 を見た人は、みんな知っている。

[2064: miya]

>2060 匿名さん
何時も親切丁寧な助言ありがとうございます。
>2058の3つが要点と思っています、特に重要なのは3と区分所有者に額を示し納税を促しているところです。
ここで云う収支は損益計算ではありません、入金したものを全額区分所有者に払い済、
したがって管理組合にこのお金は残ってない。
これを如何に記述するかでしょう。
経費の話は全く有り得ません、これは協議の時も話題になりました。
事務担当審理官は区分所有者に分配額を経費として表現、
統括調査官は区分所有者に分配額を値引として表現、
これは即座に取り消しさせ、管理費の値下げとして区分所有者に支払済です。
管理費と相殺して支払済、この方が適切でしょうが内部資料は値下げですので・・・

更生額算定での経費算定は？　無申告では経費が分からないでしょうと質問、
管理組合に課税するなら経費を認めてほしい、とは発言してません、
収益事業をしてない者が経費を求めるのは筋違い、
>2060 匿名さんのご忠告と同じ考えです。

申立記述は更生理由を見てから慎重に検討したいと思っています、
その節はまた助言頂きたくお願い致します。

[2065: 匿名さん]

＞2064 miyaさん

不服審判に突入するにあたり、心配していることを率直に申し上げます。

税務や会計についてのmiyaさんの実務経験は認めますが、審判は法律（法人税法、所得税法、国税通則法、区分所有法、民法　など）や過去の裁判の確定判決に照らして、審査します。
そのため、ほとんどの審判官は、裁判所から出向した若手の判事か、法律事務所から出向した弁護士であるといわれています。要するに法律の専門家（法律の解釈を職業としている人たち）です。
この人たちと、別の本業を有するmiyaさんが一人で戦えるとは思えません。特に今回重要なのは、共用部分から収益するのは誰かという問題です。miyaさんの主張している「区分所有者の所得となることを総会で決議しているから、収益を得ているのは区分所有者である。」ということを審判官に認めさせなければなりません。この決議があるから、管理組合は不動産賃貸業を行っていないという事を法律的に立証しなければなりません。
ボランティアでmiyaさんを支援してくれる法律の専門家でもいるなら良いのですが、それがいないなら、審判の状況をこの掲示板に開示して心ある市民の支援を得るのも一つの戦術かもしれません。国税不服審判所が裁判所のような中立機関ではなく、国税庁と同じく財務省配下の機関です。

[2066: miya]

>2065 匿名さん
率直な助言ありがとうございます、
なにか勘違いをなさっているようですね。
区分所有者課税か管理組合課税かは争点ではありません、遡ってお読みください。
またmiyaは不服審判所の審判員をその様に思っていません、信頼しています。
その理由、過去に審判所に異議申し立てをし認めらてた経験があります。
審判所は税法に基づき申立を審議する、確信しています。

[2067: 匿名さん]

審判所は、税法以外の関連法令、過去の類似事案の裁決や判決の内容をも踏まえて整合がとれるよう判断する。
税法だけに基づき審議するという単純な話ではない。

[2068: 匿名さん]

基本的には裁判所における審理と変わるところはない。

[2069: 匿名さん]

裁判所は当事者主義だが、審判所は当事者主義的だ。

[2070: 匿名さん]

＞2066　miyaさん

審判所が判断するというのは、手短かに云えば、＞2067匿名さんが言うようなことだと思います。
また、税務署の更正処分というのは、主文は次のような内容になると推定します。

　・〇〇〇〇管理組合は、令和元年度に係る法人税＊＊＊＊＊＊円を納付しなさい。

理由は、〇〇〇〇管理組合は、不動産賃貸業をして収益を得ているから法人税を納付する義務がある、ということになるでしょう。過去５年分の決定処分は別に出されると思われます。
納税額は、令和元年度に携帯電話基地局設置者から支払われた賃料から経費を差し引いてこれに税率を掛け算することによって算出されると思われます。
経費は、令和元年度に管理組合が支出した管理費等の総額に共用部分の全面積に占める賃貸部分の面積の割合を掛け算した金額とすると推定されます。賃料や賃貸部分の面積は、基地局設置者側の契約書を見ればわかることですし、共用部分の全面積は建物の登記から算出できます。また、管理費等の支出総額は全区分所有者に配布している総会資料に書いてあると思います。

次に、不服審判所には、管理組合と税務署はそれぞれの主張を書面で提出します。それを読んで、不服審判所は採決します。
私は、賃貸借契約書も管理組合規約も読んではいないのですが、契約書や規約の記載内容を一般的なものであると想定した上で、不服審判所判断の要点をここに推定します。
① 賃貸借契約書は、〇〇〇〇管理組合の代表である理事長を賃貸側当事者、携帯電話会社を賃借側当事者として締結されているから、賃料収益は人格なき社団である〇〇〇〇管理組合に帰属する。
② 〇〇〇〇管理組合は、理事長は所有者（個々の区分所有者）全員を代理して契約を締結していると主張するが、個々の区分所有者全員の名前を記載した委任状が存在しないから、それは認められない。また、民法１００条は、「代理人が本人のために示さないでした意思表示は、自己のためにしたものとみなす。」と規定しているところ、契約書上には理事長が区分所有者を代理して契約することは示されていないから、賃貸者は理事長が代表を勤める〇〇〇〇管理組合とみなされる。
③ 上記①、②に示す通り、〇〇〇〇管理組合は収益事業であるところの不動産賃貸業を行っているので、法人税法3条及び４条に従い、法人税を納める義務を負う。

『契約』や『委任』については、民法が規定していますが、収益（賃料収入）が管理組合に帰属することなく、直接に区分所有者に帰属すると国税不服審判所に判断させるには、民法に優先する区分所有法（民法の特別法）を用いて、上記①、②を論破する必要があります。税法を持ち出すのはその後でしょう。

管理組合側はどのような主張をするべきかという『案』は持っていますが、それを披露するのはその必要性を感じてからにします。

[2071: miya]

親切丁寧な助言をして下さった方々に御礼申し上げます。
私はあまり大げさには考えていません、本事案が区分所有者所得課税には成り得ない、
この様な更正決定がされた場合の不服申立でしたら皆さんの仰せの通りでしょう。
しかし税務署から知らされている事は相談回答録音は正しい、国税局も認めています。
そこで、更正理由としては管理費値下げでは区分所有者に支払ったとは認められない、
したがって、更正決定額を期日までに納税しなさい、この様に推測しています。
更生通知を手にするまでは分かりませんが。
税務署との協議では、分配が確認されれば区分所有者所得と認める、
これを否定する内容は考えられません。
不服審での争点は先に記述した通り、これは会計処理だけの事です。
不服申立理由がこの様に簡単なものを、審判所がまた一から審判するのでしょうか、
その様な事が推測されるなら、不服申立をせず６月から区分所有者所得容認の道を選ぶ。

[2072: 匿名さん]

税務署がどのように考えているかと、不服審判所の判断は全く別物