管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1983: 匿名さん]

「再調査の請求」なんてものがあるのか。俺らのときは「異議申立」ゆうのがあって、その次のステップで「審査請求」があると習ったぞ。金子宏先生の教科書に書いてあった。それを書いて答練で満点だった。

[1984: 匿名さん]

しかし、金子先生の教科書を読んでいては税理士試験や会計士試験には受からない。ボリュームがありすぎる。予備校のテキストを棒暗記して計算問題をこなす。これが合格への早道だった。金子先生の教科書や論文は税理士会計士になってから読めばいい。

[1985: 匿名さん]

＞1974には、
＞更正決定通知に不服申立案内も記載されているとの事でした。
と書いてありますから、不服申立を忘れる心配をする必要は無かったようです。

それでは、その次に控えている不服審判について対策を考えてみます。
国税不服審判所が、金沢の管理組合裁判と1991年5月29日の東京地裁判決を部分的に引用してmiya管理組合の主張に反論してくることが十分考えられます。
特に、次の部分の引用の可能性は高いと思われます。
【金沢の管理組合裁判の高裁判決】
・控訴人は権利能力なき社団と認められること
・本件各・・・契約は、「・・・・管理組合」を契約当事者として控訴人の代表者である理事長の名前で締結され、・・・・・
・本件賃貸料収入については、控訴人の理事長名義等の口座に振り込まれ、控訴人の管理費会計における雑収入に該当するものとして経理処理がされ、各会計年度に係る控訴人の定期総会の決議に付され、承認を受けていることが認められ、・・・・
【1991年5月29日の東京地裁判決】
・結局、共用部分から生じた利益は、いったん区分所有者の団体に豪遊的に帰属して団体の財産を構成し、区分所有者総会決議等により団体内において具体的にこれを分配すべきことならびにその金額時期が決定されてはじめて、具体的に抗し可能ないわば支分権としての収益分配請求権が発生するものというべきである。

しかし、法人税法第四条は、法人税を納める義務があるのは、「人格のない社団等については、収益事業を行う場合、・・・・、に限る。」と規定しています。
さらに、【金沢の管理組合裁判の高裁判決】は、次のような判断を示し、『収益事業行う（管理組合が賃貸を行う）か、否か』を決めるのは管理組合総会の議決事項であるとしています。
・本件規約上、本件マンションの共用部分の変更等は控訴人の総会の議決事項とされているところ、本件各・・・契約は、本件規約に則り、控訴人の総会決議によりその締結が承認されていること

miya管理組合は、賃貸料は、区分所有者の収入として、確定申告が必要な区分所有者は個々に確定申告をすることを総会決議しているので、この管理組合に税務署が法人税を課税することは、法人税法四条の規定に反することになると思われます。

また、【1991年5月29日の東京地裁判決】は、法人税問題ではなく、一人の区分所有者が収益金の分配を請求した裁判の判決です。参考までに概要を示します。
【概要】
・この管理組合の規約には、共用部分から生ずる利益は区分所有者が専有床面積の割合に応じて収取すること、その利益は各区分所有者が管理費に振替充当すること、規約にさだめなき事項については集会の決議によることなどが定められていた。一人の区分所有者は、右収益金は遅くとも当該事業年度末に各区分所有者に分配されなければければならず、これに対する例外は管理費用への振替充当のみであり、これをその他の費用に振替充当し、次年度に繰り越し、あるいは内部留保することによって、収益金を各区分所有者に分配しないことは許されないと主張しましたが、裁判所は集会の決議は有効であるとして、この区分所有者の訴えを棄却しました。

[1986: 匿名さん]

＞1985の誤記訂正

豪遊的(誤）⇒合有的（正）

[1987: 匿名さん]

裁判所は、使用料収入は第一段階で管理組合に合有的に帰属し、第二段階で総会決議によって個別具体的な金額が組合員に分配されると言ってるわけだから、最初から組合員に直接帰属しているというためには、第一段階をなくすしかない。
契約締結を管理組合総会で決議するとか契約書に管理組合理事長印を押すとか使用料を管理組合の口座に入金させるとか、管理組合が前面に出しゃばってくる限り、裁判所の判断は変わらないだろう。

[1988: miya]

当面はmiyaの考え方は投稿を控えますが、税務調査官の発言ですので投稿します
>1985 匿名さん
ありがとうございます。
判決などで管理組合の資産として形成されて、この様に受取れる表現があったかと、

平成29年に協議出席の法人税上席調査官に聞かれた事、
区分所有者に、いつの時点で払っていますか？

入金月から毎月の管理費徴収額を値下として払い出しています、
したがって、管理組合に当該収入の留保金はありません、この様にお答えしました。

[1989: 匿名さん]

解決策は簡単だ。民法の任意組合を利用して処理すればいいだけだ。取りまとめ役（例えば管理組合の元理事長さん）が区分所有者全員から委任状を集め代理人として契約を締結し、使用料は会社から各区分所有者の口座に入金してもらう。
こうすれば管理組合がかかわる場面は皆無だから、東京か金沢か知らないが過去の裁判所の判断は適用されない。民法の任意組合は人格なき社団ではなく契約なので法人税課税を受けることがない。組合契約の当事者である区分所有者に直接使用料収入が帰属する。

[1990: 匿名さん]

「管理費(徴収額)の値下げ」で処理したことが間違いだったと思います。

[1991: 匿名さん]

多くの管理組合の規約には、「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」との規定があると思います。
この規定がある場合、管理組合のみが、その権限を有することになります。

[1992: 匿名さん]

「管理組合のみが、その権限を有することになる」というよりは、管理組合が （略)使用させるには、「総会の決議を経なければならない」と解するべきでは。

[1993: 匿名さん]

「管理組合は、（中略）第三者に使用させることができる。」ということであり、「管理組合のみが、その権限を有する。」となる。

[1994: 匿名さん]

成文化された法律は、文理解釈が重視されます。規約もこれに準ずると思われます。
＞1992さんは文理解釈ができていますが、
＞1991さんは文理解釈ができていないので、義務教育の国語を学びなおすことをおすすめします。

[1995: 匿名さん]

>>1991 は、管理規約に「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。」との規定があることを前提にしています。

[1996: 匿名さん]

＞1911 ＞1915 さんは、文理解釈という用語の意味もわかっていないようです。
これ以上説明しても理解できないと思いますので、こなたりでやめておきます。

[1997: 匿名さん]

＞1996の投稿を訂正します。
＞1911 ＞1915は間違いです。　＞1991 ＞1995に訂正します。　

[1998: 1991=1995]

>>1994 >>1996-1997 匿名さん

>>1915 は、わたしの投稿ですが、何か問題がありますか？
そうそう、>>1982 も、わたしが書きましたが、ご理解いただけましたか？

[1999: 匿名さん]

管理組合が使用させる場合は>>1991さんのご指摘通りだと思いますが、区分所有者が任意組合方式を利用して使用させる場合は管理規約ではなくて任意組合のルールが適用されるのでは？
管理組合は総会決議（賛成多数）によって物事を決めるけど、任意組合は全員一致ですよね。

[2000: 匿名さん]

>>1999 匿名さん

区分所有法では「３条団体」について法的性質を定めていないので、「３条団体（＝管理組合）」が法人でない場合は、「権利能力なき社団」と「任意団体（民法組合）」の二つ管理組合が存在することになります。
そして、管理組合の実態が、「権利能力なき社団」の要件を備えていない場合は、「任意団体（民法組合）」としての取り扱いになりますが、区分所有法は適用されます。

[2001: 匿名さん]

【>>2000 の訂正】
（誤）二つ管理組合が存在することになります。
（正）二つの管理組合の形態があります。

[2002: 匿名さん]

手間はかかるが全員の賛成を取り付けておけばよかったのに、管理組合総会で賛成多数で突っ走ったのが間違いのもと。一部の不賛成組合員の意思を無視したものだから「単なる個人の集合体でなく、団体としての組織を有し統一された意思の下にその構成員の個性を超越して活動を行うもの」にズバリ該当してしまい、法人税課税を受ける羽目になる。

[2003: 匿名さん]

マンション管理新聞によると、金沢管理組合訴訟の第一審で丸山弁護士は、「実態が、権利能力なき社団であっても、法律上は民法の組合に近いものと見なくてはならない」と主張していたようです。

[2004: 匿名さん]

管理組合について、時々、「区分所有者全員の合意があれば、～」という書き込みを目にしますが、区分所有者全員による合意には２種類あります。
①区分所有者全員の書面による合意をもって管理組合の総会決議に代える場合（みなし書面決議）と、②管理組合の目的外の事項であるため、区分所有者全員が合意する場合です。
②の場合は、管理組合と無関係ですが、区分所有法や規約との整合性を考えて、個別具体的に有効性を検討する必要があります。

[2005: 匿名さん]

区分所有者が民法の組合契約を使って共有物であるマンション屋上を基地局会社に貸し出す商売をすることは理論上は可能だが、組合契約成立には区分所有者全員の同意が必要だから、大規模マンションでは難しい
国会議員に陳情して「管理組合は何をやっても非課税」という条文を税法に入れてもらうしかない

[2006: 匿名さん]

では、miya管理組合の健闘を祈って、これから立ち飲み屋で乾杯してくる
チャオ！

[2007: 匿名さん]

共用部分のうち、携帯基地局用のスペースは管理組合による管理の対象外とする旨が管理規約に定められていることを前提に、そのスペースを区分所有者の持分割合に応じて、各区分所有者が個別に賃貸借契約を結ぶことを総会で決議することは区分所有法上可能でしょうか(?_?)
これが可能であれば、管理組合課税を避けられるように思うのですが、ただ、全員一致でなく、多数決で決めた場合に反対する人がいれば、結局、貸付けは実行不可ということになるんでしょうか(@_@)

[2008: miya]

本年6月分から容認の方向で税務署長宛に下記内容での承認を求めます、
その前に皆さんのご指導を頂ければ幸いです。

　　　　　　　　　携帯電話基地局収入の取扱について（お伺い）
　題記の件、平成２９年３月２日付行政指導について、題記収入の区分所有者分配方法を
下記の通り実施のお伺いと、ご指導を頂きたくお願い申し上げます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　記
実施方法
　1、管理費内訳は別紙の通りです。
　2、基地局設置に伴う収入（税込み）を持ち分に応じ入金時に毎月分配。
　3、管理費徴収額から差引く方法で各位に分配。

区分所有者分配後の税対応
　1、毎期の総会に添付内訳表を配布し区分所有者各位の収入額を明確に伝える。
　2、この収入は区分所有者所得となるので、各位で税対応をする。
　3、少額ではあるが、確定申告を行なう場合は雑所得として申告。
　4、以上は総会の都度、理事長から口頭でも伝える。

添付書類
　1、〇〇〇管理組合管理費内訳表（各位の収入欄を設け管理費徴収から減額の様式）

[2009: 匿名さん]

おい、意味不明の紙切れ送り付けて税務署の仕事増やすなよ
もう年度末やからな、みんな人事異動の準備してるんや

[2010: miya]

税務署員もmiyaの頼みなら快く受けてくれる、約束済だよ。
嫌われない様に、穏やかに、miyaは心得ているからね。

[2011: miya]

基地局収入を持ち分に応じ各位に分配、
この金額算出を管理会社担当者に依頼しら断られました。
他の管理組合が行政指導に従っている、miya管理組合だけが逆らっている、
miyaさんが引越してしまったら困ってしまう、当社では責任を持てない、
したがって、本件の総会資料をmiyaさんが作成して下さい。
ついては、総会資料に添付しますので6月中旬迄に作成し、総会説明もmiyaさんが。
本件は管理会社は関与せずです、これは想定内、本日管理費徴収表の作成を完了。

国税との争い、気合入れないとね、管理会社のお兄ちゃんには任せられない。

[2012: 匿名さん]

所得税を払った後の利益を組合員で分配すればいいだけの話。それと、miyaさんの行動は組合員の総意ではないようですね。追徴金が来れば組合費からではなく、miyaさんのポケットマネーから支払うべきです。独裁的な組合運営は不健全というしかない。

[2013: 匿名さん]

＞2008は、原文だと今までは分配額を決めていなかったように誤解される危険があるので、文章を少し修正して、今までも分配はしていたが、より分かりやすく改良するというニュアンスを表現したほうが良いように思います。総会で定額1500円/月を分配することを決議したのであるからその金額のままでも違法ではないと思われます。（これは、不服審判に備えてのことです。）

＞携帯電話基地局収入の取扱について（お伺い）
＞　題記の件、平成２９年３月２日付行政指導について、題記収入の区分所有者分配方法を
＞下記の通り実施のお伺いと、ご指導を頂きたくお願い申し上げます。
【修正案】
景気の件、平成２９年3月２日付行政指導に基づき、題記収入の区分所有者への分配額と
分配方法を下記のとおり改良いたしたく、ご指導いただきますようお願い致します。
　＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上
　　＞　　　　　　　　　　　　　　　　　記
＞実施方法
＞　1、管理費内訳は別紙の通りです。
＞　2、基地局設置に伴う収入（税込み）を持ち分に応じ入金時に毎月分配します。
【修正案】
2、今まで各区分所有者とも月当たり定額１５００円としていた基地局設置に伴う収入（税込み）を区分所有者の共用部分持ち分に応じて分配することに改めます。
＞　3、管理費徴収額から差引く方法で各位に分配。
【修正案】
3、管理費徴収額と相殺することにより管理費徴収額から差引く方法で各区分所有者に分配します
＞
＞区分所有者分配後の税対応
＞　1、毎期の総会に添付内訳表を配布し区分所有者各位の収入額を明確に伝える。
＞　2、この収入は区分所有者所得となるので、各位で税対応をする。
＞　3、少額ではあるが、確定申告を行なう場合は雑所得として申告。
＞　4、以上は総会の都度、理事長から口頭でも伝える。
＞
＞添付書類
＞　1、〇〇〇管理組合管理費内訳表（各位の収入欄を設け管理費徴収から減額の様式）
1、〇〇〇管理組合管理費内訳表（管理費に振替充当される各区分所有者の収入欄を設け管理費徴収額と相殺し減額する様式）

[2014: 匿名さん]

＞2011の投稿にある管理会社のお兄ちゃんは会社の上司から、「この件には関わるな！」といわれているのだと思います。どこの管理会社だって税務署には嫌われてたくないので、変わらないと思われます。お兄ちゃんを責めてはかわいそうです。

[2015: 匿名さん]

>2008

基地局収入と組合費用は、できるだけ区別した方がよいと思います。

例えば…

実施方法
　1、基地局設置に伴う収入（預り金）を持分比率に応じ毎月分配。
　２、分配は、毎月の区分所有者（管理費等納入者）の管理費等の諸費用納入時に、
　　 諸費用等徴収額と基地局収入（預り金分配額）の差額を請求し、口座引落しする
　　 方法で行う。
　３、区分所有者（管理費等納入者）へは、請求内容を管理費等明細書に記載し、通知。
　　　（以降は、金額変更のあった場合のみ通知）明細書記載項目は別紙明細書サンプル
　　　を参照。
　４、共有により区分所有者が複数いる住戸については、管理費等納入者以降の分配は
　　　当該区分所有者間の責任で行う。
　５、管理費等の滞納（口座引落が行えなかった）区分所有者への分配は別途検討する。

区分所有者分配後の税対応
　１、基地局収入は区分所有者所得となるので、区分所有者各位で税対応をする。
　２、少額ではあるが、確定申告を行なう場合は雑所得として申告する。
　３、少なくても年１回（毎期の通常総会を予定）、理事長から区分所有者へ１，２を
　　　口頭で伝え、周知する。
　４、毎期の決算・予算報告に於いて、基地局収入は、管理組合は預り金として扱い、
　　　かつ区分所有者に分配されたことを明示し、管理組合への課税は不要である
　　　ことを区分所有者（組合員）に開示する。
添付書類
　1、〇〇〇管理組合管理費等明細書（各位の収入項目を設け、管理費等徴収額との差額
　　を請求する様式）

[2016: 匿名さん]

>>2007
>共用部分のうち、携帯基地局用のスペースは管理組合による管理の対象外とする旨が管理規約に定められていることを前提

この場合は、二つ以上の管理団体が存在しなければ、共用部分全体の管理はできないことになるので、この部分に関する規約の定めは無効である。
したがって、これ以上、話を前に進めることができない。

区分所有法の３条団体は、「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための区分所有者全員による団体」であり、区分所有建物ごと、一部共用部分ごとに存在する（※）。
また、区分所有者全員による団体であるので、一つの区分所有建物または一つの一部共用部分には、一つの団体しか存在せず、複数の団体は存在しない。

※　さらに、団地にあっては、「その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団地建物所有者全員による団体」も存在する（区分所有法６５条）。

[2017: 匿名さん]

>>2016 匿名さん
ということは、管理組合を介在させることなく共用部分の貸付けはできないということでしょうか。そうすると、権利能力なき社団の場合、区分所有者が直接貸し付けるという形態はとれないということになりますかね。

[2018: 匿名さん]

一部の区分所有者が共用部分を第三者に賃貸して得た賃料は不当利得であるが、不当利得返還請求権を区分所有者の団体のみが行使することができる旨の集会の決議又は規約の定めがある場合には、各区分所有者は、上記請求権を行使することができないとした判例がありますね。

[2019: 匿名さん]

>>2018 匿名さん
この判例では、団体的拘束を外して直接請求権を行使するという意思決定をすることまでは否定していなかったと記憶しています。
そうすると、団体的拘束がかかっていなければ、区分所有者の一部ではなく、全員が個々に貸付けしていた場合には、収益が各人に直接帰属するようにも思われますが、どうでしょうか。

[2020: 匿名さん]

＞2016匿名さん
何か的外れのことを云っていませんか？
miyaマンションは単棟型マンションだから、区分所有法65条の団体は存在しません。
話が混乱するので、65条を持ち出すのはやめておきましょう。

[2021: 匿名さん]

>2019の続き
仮にこうしたことが出来るとしても、区分所有法の本旨からはずれた脱法的な行為だとは思いますが。

[2022: 匿名さん]

>>2019 匿名さん
>そうすると、団体的拘束がかかっていなければ、区分所有者の一部ではなく、全員が個々に貸付けしていた場合には、収益が各人に直接帰属するようにも思われますが、どうでしょうか。

この中の「団体的拘束」とは何ですか？

[2023: miya]

>2013 匿名さん
ご提案ありがとうございます、
自分の文章を自分で確認、これだけでは良い結果は出ませんね、
親切丁寧な助言、感謝申し上げます。

[2024: miya]

>2015 匿名さん
ご提案ありがとうございます、
自分の文章を自分で確認、これだけでは良い結果は出ませんね、
親切丁寧な助言、感謝申し上げます。
伺う前に再度検討いたします。

[2025: miya]

>2014 匿名さん
ご忠告ありがとうございます、
数度理事長を務めているので管理会社さんのご苦労は十分承知しているつもりです、
また総会では区分所有者の支持がなければ何もできません。
今後とも宜しくお願い致します。

[2026: 匿名さん]

>>2022 匿名さん
参照した最高裁判例に書かれていました。
多数決による規律に服させることではないでしょうか。

[2027: miya]

伺い書を税務署に提出してきました、
区分所有者所得が認められる、本事案の最も重要なところです。
助言頂いた方々に改めて御礼申し上げます、今後とも宜しくご指導ください。

[2028: 匿名さん]

>>2027
助言したのは一人だけ
方々ではなく、方が正しい

[2029: 匿名さん]

＞2027 miyaさん

云い忘れていたけど、
組合預り金の分配を『各区分所有者の共用部分の持分に応じて』に変更するなら、管理組合総会でその旨の決議が必要です。なぜなら、まだ各区分所者とも定額1500円/月とした昔の決議が生きているとおもいます。

[2030: miya]

>2029 匿名さん
了解しました、ありがとうございます。
miyaも実は心配していたところです、この総会議案を管理委託会社に送付しました。
管理費徴収額は変わらないが表の上では管理費の増額になります。
したがって、管理費値上げに関する議決が必要かなとも心配ています、
これは管理会社担当者から総会前の理事会で説明がされると思います。
総会ではmiyaがこの説明をする事になります。
今後ともご指導頂きたくお願い申し上げます。

[2031: 匿名さん]

＞2022
＞この中の「団体的拘束」とは何ですか？

伊藤榮寿教授が、『所有法と団体法の交錯（区分所者に対する団体的拘束の根拠と限界）‐成文堂』という著書の中で、詳しく解説しています。読んでみたらいかがでしょうか？

[2032: 匿名さん]

＞2030 miyaさん

そのあたりは、きちんと総会決議をしておいた方が良いと思います。

今回の変更（改良？）は、税務署が理解しやすくするだけで、『収益は区分所有者に帰属するから所得に対する税を納めるのは個々の区分所有者である。』という租税上の実態に変わりはなく、miyaさんのような方（個人事業者でしょうか？）は引き続き所得税の確定申告書中の収入にこの分配額を加えることに変わりはないと思われます。
しかし、管理組合預り金の個々の区分所有者への分配額は、共用部分の持ち分が多い人は少しだけ大きくなり、共用部分の持ち分が少ない人は少しだけ小さくなります。その結果、管理費等の徴収額と預り金の分配額を相殺したあとに個々の区分所有者の銀行口座等から引き落とされる金額は変わります。したがって、総会決議が必要になります。総会議案の中で徴収明細表を提示すると良いと思います。

[2033: 匿名さん]

>>2015 匿名さん

【素朴な疑問】
１．そもそも、賃料は誰に支払われているのか？
２．区分所有者に支払われているのであれば、「雑所得」ではなく「不動産所得」では？
３．管理組合は預り金として処理するとしているが、区分所有者に「分配」という表現は適切なのか？

[2034: 匿名さん]

>>2033 は、「Ａですか？Ｂですか？」という疑問です。

Ａ．賃料は管理組合に支払われているが、管理組合は、その全額を、区分所有者の共用部分の持分に応じて区分所有者に分配している。

Ｂ．賃料は管理組合を経由して区分所有者に支払われている。管理組合は、その賃料の全額を預り金として処理し、毎月一定の時期に、権利者である区分所有者に賃料の持分を支払っている。

[2035: miya]

>2032 匿名さん
了解しました、ありがとうございます。
平成18年基地局収入の処理経緯を述べさせて頂きます。
管理費は徐々に高くなっていく、これが一般的でしょう、
そこで理事会とは別に経費削減委員会を立ち上げ管理会社変更も視野に検討していました。
この頃ボーダホン社から基地局設置申込があり、臨時総会を開催し設置が承認されました。
この収入には税金がかかるのでは？一人の理事から発言があり、税務署にmiyaが電話確認、
区分所有者に分配した場合1500円　年額で18000円　雑所得扱いの説明をし了承された。
臨時総会でこの説明をし設置が決まりました。
また、削減委員会の尽力もあり削減の見通しもつきました。
定期総会に長期資金収支計画案（消費税増も含め）を理事長のmiyaが作成、
15％程度管理費を値下げしても支障ない事を説明した。
値下げ分の内、基地局収入は各位月額1500円で税務では雑所得扱いの説明もしました。
現行管理費から15％値下げが承認され、現在まで額の変更はありません。
6月から持ち分に応じた算出額で納税要請の場合でも管理費徴収額は変わりません。
駐車場や駐輪場使用料などを含めた取りまとめ表では、管理費が増加表示になります。
以上が詳細です。

[2036: 2034]

>>2034 の【A】であれば、管理組合に法人税が課税されるかどうかは別にして、区分所有者に分配すると雑所得になりますね。

【法令解釈通達】
法第35条《雑所得》関係
（雑所得の例示）
35-1?次に掲げるようなものに係る所得は、雑所得に該当する。
（6）?人格のない社団等の構成員がその構成員たる資格において当該人格のない社団等から受ける収益の分配金（いわゆる清算分配金及び脱退により受ける持分の払戻金を除く。）

[2037: 匿名さん]

＞2035 miyaさん

平成18年の臨時総会で、
＞この収入には税金がかかるのでは？
と言った、当時の理事さんはなかなか鋭い方ですね。

＞税務署にmiyaが電話確認、区分所有者に分配した場合1500円　年額で18000円　
＞雑所得扱いの説明をし了承された。
税務署も配転が多くて、こういう経緯が引き継がれてゆかないので、何年かするとこんなことになってしまう。税務相談でも記録（議事録等）で残してもらいたいですね。
最近の国税局との会話をmiyaさんが録音で残したのは、大正解だと思います。

[2038: 匿名さん]

区分所有者の所得が、基地局会社に屋上を貸しつけたことに対する収益（不動産所得）ではなくて、管理組合からの分配金（雑所得）というのは、管理組合に法人税課税するための屁理屈（貸し付けによる収益の帰属先は区分所有者ではなく管理組合）になりかねないから、国税庁課税部とよく詰めておきましょう

[2039: 2034]

>>2034 の【Ｂ】であるとするならば、携帯基地局設置業者との賃貸借契約は、３者間の権利義務が明確になっており、基地局設置業者が【Ｂ】に記載した基準に従って区分所有者に支払うという内容になっている必要があると思います。

[2040: miya]

>2037 匿名さん
>当時の理事さんはなかなか鋭い方ですね
この理事さんは前年から削減委員長としてご尽力、
その流れで18年度はmiyaが理事長、この方は削減委に専念していました。
不動産管理業務の仕事をしていて、区分所有法などに精通しています。
管理規約を定める時にもご尽力頂きました。
また、総会出席者も多く活発な意見交換が行なわれ最終的には穏やかに議決されます。
以上全てが整っていたのが幸いしたと思っています。

[2041: 匿名さん]

でも管理組合の収益を無申告で押し通したのは無知。

[2042: 匿名さん]

＞2041匿名さん

何度言ったらわかるのかね！
本件については、管理組合の収益は存在しない。

区分所有者に分配金による収益（雑収入）が発生するのだが、この『分配』とういのは配当ではない、分配金というのはアンテナ設置者から管理組合が預かった賃料を全区分所有者で山分けした金銭である。管理組合から委託された管理会社がこの山分け作業を実施したからと言って、管理組合や管理会社に収益が発生するはずがない。平成18年には税務署もこれを了承している。
＞税務署にmiyaが電話確認、区分所有者に分配した場合1500円　年額で18000円　
＞雑所得扱いの説明をし了承された。

区分所有者に帰属する所得が不動産所得でなければならない、と言い張っている人についでに説明しておくが、雑所得は雑収入から発生する。『雑収入』は会計の仕分け科目のひとつであるが、その中に何が入るかという会計上の明確な定義はなく、金額が少ないなどの理由により独立した科目として表示するほどの重要性がないものは、この科目にまとめて入れることが多い。年額で、18000円ぐらいなので、税務署だって雑所得で良いと了承している。税務署にも訂正を求めるかね？

[2043: 匿名さん]

管理組合が儲けたカネを区分所有者が山分けしたら雑所得になるのは当たり前
税務署さんは正しい

[2044: 匿名さん]

>>2042
それでは、何故、分配していないと管理組合に収益ありとして管理組合課税となるのか論理的に説明してもらえないかね。

[2045: 匿名さん]

>>2042
そもそも預り金というのであれば、貸付けの主体は区分所有者でしかなく、所得類型としては不動産所得でないと論理矛盾する。
そんな単純なことも分からないのかね。

[2046: 匿名さん]

miyaにやたらとおべっかを使う奴がいるが、それはそれで別に構わないんだが、馬鹿なことを言って他人を攻撃するのはやめた方がいいんじゃないのか。

[2047: 匿名さん]

＞2044
預り金を、区分所有者にひきわたさなければ、管理組合は不当利得を得ることになる。
管理組合の不当利得には法人税が課税される。窃盗団にも法人税が課税されるということだ。

[2048: 匿名さん]

>>2047
不当利得を得るのは法人税法上のなんという収益事業に当たるのかね。そんな理由で税務署が管理組合課税していると本当に思っているなら救いようがない。
税法の初歩の初歩も知らない奴が何を言っているのかね。
自分の馬鹿さ加減を晒すだけ。

[2049: 匿名さん]

窃盗団に法人税が課された事例は知らないが、サラリーマンが生活苦から強盗を働いて副収入を得た場合は雑所得、会社を退職して強盗一本で生計を立てている場合は事業所得になる

[2050: 匿名さん]

携帯基地局収入を理事長と設備理事でネコババしたら雑所得で確定申告してください。

[2051: 匿名さん]

>>2049
マンションの管理組合に不当所得だといって法人税を課税した事例があるなら示してみたらどうかね。

[2052: 匿名さん]

>>2049
権利能力なき社団と自然人を同列に論じられないのは知っているかね。

[2053: 匿名さん]

>>2049
権利能力なき社団が法人税の納税義務を負う法律上の要件を述べてみたらどうかね。

[2054: 匿名さん]

鋭い理論家のオッサン現る！

[2055: 匿名さん]

＞2051 ＞2052 ＞2053
どう足掻いても、＞2049さんの勝ちだな。

[2056: 匿名さん]

>>2055
理由は？

[2057: 匿名さん]

>>2055
根拠のない主張は空念仏

[2058: miya]

状況報告と今後
更正決定額が決ったのでお知らせします、理事長に電話連絡がありました、
正式書面は6月下旬には送付いたします、不服審申立手続き案内書も記されています。

miya管理組合の更生理由は区分所有者に分配が確認できなかったとなるでしょう。
したがって不服審申立で審理する内容は
1、管理費徴収額を値下げが分配と認められるか。
2、年額18,000円を区分所有者所得として納税義務も説明し議決している、
　　管理組合収入に計上されていても、それは課税済所得を管理組合に入金と同じ。
3、収支計算を見ても当該収入が管理組合に留保されてない。

過去の不服審裁決や裁判例では、当該収入は管理組合所得か区分所有者所得か、
これが争点でした。
また、管理組合所得にするならば、それなりの経費も認めるべきだ。

しかし、miya管理組合の場合は区分所有者所得の計算認容だけが争点になる。
裁決で認められなかった場合でも、一定の処理がされていれば区分所有者所得となる、
これが広く知らされるでしょう。

現時点では、更生理由に関心を持ち待っている。

[2059: 匿名さん]

確定決算主義と損金経理

[2060: 匿名さん]

＞2058 miyaさん
いよいよ、税務署への不服申立、さらには国税不服審判所への審判請求ですね。

＞1、管理費徴収額を値下げが分配と認められるか。
については、次のように主張すべきだと思います。
「管理費の値下げというのは、区分所有者が分配を受けるべき賃貸料を管理費に一部として納めて貰うので、その分管理費等の口座引き落とし額が値下げになると説明したものである。」

＞2、年額18,000円を区分所有者所得として納税義務も説明し議決している、
＞　管理組合収入に計上されていても、それは課税済所得を管理組合に入金と同じ。
については、次のように主張すべきだと思います。
「管理組合収入に計上されているのは、各区分所有者が管理組合に納入した分配金の総額であって、管理組合が不動産賃貸業によって得た収益ではない。」

3、収支計算を見ても当該収入が管理組合に留保されてない。
については、次のように主張すべきだと思います。
「各区分所有者に分配された賃貸料は、各区分所有者が支払う管理費と相殺されるので、管理組合に賃貸料が留保されることは無い。」

＞管理組合所得にするならば、それなりの経費も認めるべきだ。
これは禁句です。これを言うと管理組合所得を認めてしまうことになります。そして、経費は否定されます。
法人税法３条、４条の特例規定は、民事実体法上は収益も経費（固定資産税や減価償却費）も帰属するはずのない人格のない社団に、収益だけを帰属させているのです。経費を認めないことは確かに法の欠缺であろうと思われますが、それを言うなら国税不服審判所ではなく、国会議員に陳情して立法的処置をお願いすべきでしょう。

「たら、れば」では説得力はありません。事実の積上げと法律や判決の文理解釈が重要です。

[2061: 匿名さん]

法人税法施行令第６条を知らない太鼓持ちが、ここにいる。

[2062: 匿名さん]

＞2061
本件については、管理組合の収益は存在しない。
何度言ってもわからないようだから、あなたを相手にするのはこれで終了する。

[2063: 匿名さん]

【詳報】
>>2060
>法人税法３条、４条の特例規定は、民事実体法上は収益も経費（固定資産税や減価償却費）も帰属するはずのない人格のない社団に、収益だけを帰属させているのです。経費を認めないことは確かに法の欠缺であろうと思われますが、それを言うなら国税不服審判所ではなく、国会議員に陳情して立法的処置をお願いすべきでしょう。

法人税法施行令第６条を知らない太鼓持ちが、ここにいる。
当然、法人税基本通達「第15章　公益法人等及び人格のない社団等の収益事業課税」も知らないであろう。

しかし、>>1799 を見た人は、みんな知っている。

[2064: miya]

>2060 匿名さん
何時も親切丁寧な助言ありがとうございます。
>2058の3つが要点と思っています、特に重要なのは3と区分所有者に額を示し納税を促しているところです。
ここで云う収支は損益計算ではありません、入金したものを全額区分所有者に払い済、
したがって管理組合にこのお金は残ってない。
これを如何に記述するかでしょう。
経費の話は全く有り得ません、これは協議の時も話題になりました。
事務担当審理官は区分所有者に分配額を経費として表現、
統括調査官は区分所有者に分配額を値引として表現、
これは即座に取り消しさせ、管理費の値下げとして区分所有者に支払済です。
管理費と相殺して支払済、この方が適切でしょうが内部資料は値下げですので・・・

更生額算定での経費算定は？　無申告では経費が分からないでしょうと質問、
管理組合に課税するなら経費を認めてほしい、とは発言してません、
収益事業をしてない者が経費を求めるのは筋違い、
>2060 匿名さんのご忠告と同じ考えです。

申立記述は更生理由を見てから慎重に検討したいと思っています、
その節はまた助言頂きたくお願い致します。

[2065: 匿名さん]

＞2064 miyaさん

不服審判に突入するにあたり、心配していることを率直に申し上げます。

税務や会計についてのmiyaさんの実務経験は認めますが、審判は法律（法人税法、所得税法、国税通則法、区分所有法、民法　など）や過去の裁判の確定判決に照らして、審査します。
そのため、ほとんどの審判官は、裁判所から出向した若手の判事か、法律事務所から出向した弁護士であるといわれています。要するに法律の専門家（法律の解釈を職業としている人たち）です。
この人たちと、別の本業を有するmiyaさんが一人で戦えるとは思えません。特に今回重要なのは、共用部分から収益するのは誰かという問題です。miyaさんの主張している「区分所有者の所得となることを総会で決議しているから、収益を得ているのは区分所有者である。」ということを審判官に認めさせなければなりません。この決議があるから、管理組合は不動産賃貸業を行っていないという事を法律的に立証しなければなりません。
ボランティアでmiyaさんを支援してくれる法律の専門家でもいるなら良いのですが、それがいないなら、審判の状況をこの掲示板に開示して心ある市民の支援を得るのも一つの戦術かもしれません。国税不服審判所が裁判所のような中立機関ではなく、国税庁と同じく財務省配下の機関です。

[2066: miya]

>2065 匿名さん
率直な助言ありがとうございます、
なにか勘違いをなさっているようですね。
区分所有者課税か管理組合課税かは争点ではありません、遡ってお読みください。
またmiyaは不服審判所の審判員をその様に思っていません、信頼しています。
その理由、過去に審判所に異議申し立てをし認めらてた経験があります。
審判所は税法に基づき申立を審議する、確信しています。

[2067: 匿名さん]

審判所は、税法以外の関連法令、過去の類似事案の裁決や判決の内容をも踏まえて整合がとれるよう判断する。
税法だけに基づき審議するという単純な話ではない。

[2068: 匿名さん]

基本的には裁判所における審理と変わるところはない。

[2069: 匿名さん]

裁判所は当事者主義だが、審判所は当事者主義的だ。

[2070: 匿名さん]

＞2066　miyaさん

審判所が判断するというのは、手短かに云えば、＞2067匿名さんが言うようなことだと思います。
また、税務署の更正処分というのは、主文は次のような内容になると推定します。

　・〇〇〇〇管理組合は、令和元年度に係る法人税＊＊＊＊＊＊円を納付しなさい。

理由は、〇〇〇〇管理組合は、不動産賃貸業をして収益を得ているから法人税を納付する義務がある、ということになるでしょう。過去５年分の決定処分は別に出されると思われます。
納税額は、令和元年度に携帯電話基地局設置者から支払われた賃料から経費を差し引いてこれに税率を掛け算することによって算出されると思われます。
経費は、令和元年度に管理組合が支出した管理費等の総額に共用部分の全面積に占める賃貸部分の面積の割合を掛け算した金額とすると推定されます。賃料や賃貸部分の面積は、基地局設置者側の契約書を見ればわかることですし、共用部分の全面積は建物の登記から算出できます。また、管理費等の支出総額は全区分所有者に配布している総会資料に書いてあると思います。

次に、不服審判所には、管理組合と税務署はそれぞれの主張を書面で提出します。それを読んで、不服審判所は採決します。
私は、賃貸借契約書も管理組合規約も読んではいないのですが、契約書や規約の記載内容を一般的なものであると想定した上で、不服審判所判断の要点をここに推定します。
① 賃貸借契約書は、〇〇〇〇管理組合の代表である理事長を賃貸側当事者、携帯電話会社を賃借側当事者として締結されているから、賃料収益は人格なき社団である〇〇〇〇管理組合に帰属する。
② 〇〇〇〇管理組合は、理事長は所有者（個々の区分所有者）全員を代理して契約を締結していると主張するが、個々の区分所有者全員の名前を記載した委任状が存在しないから、それは認められない。また、民法１００条は、「代理人が本人のために示さないでした意思表示は、自己のためにしたものとみなす。」と規定しているところ、契約書上には理事長が区分所有者を代理して契約することは示されていないから、賃貸者は理事長が代表を勤める〇〇〇〇管理組合とみなされる。
③ 上記①、②に示す通り、〇〇〇〇管理組合は収益事業であるところの不動産賃貸業を行っているので、法人税法3条及び４条に従い、法人税を納める義務を負う。

『契約』や『委任』については、民法が規定していますが、収益（賃料収入）が管理組合に帰属することなく、直接に区分所有者に帰属すると国税不服審判所に判断させるには、民法に優先する区分所有法（民法の特別法）を用いて、上記①、②を論破する必要があります。税法を持ち出すのはその後でしょう。

管理組合側はどのような主張をするべきかという『案』は持っていますが、それを披露するのはその必要性を感じてからにします。

[2071: miya]

親切丁寧な助言をして下さった方々に御礼申し上げます。
私はあまり大げさには考えていません、本事案が区分所有者所得課税には成り得ない、
この様な更正決定がされた場合の不服申立でしたら皆さんの仰せの通りでしょう。
しかし税務署から知らされている事は相談回答録音は正しい、国税局も認めています。
そこで、更正理由としては管理費値下げでは区分所有者に支払ったとは認められない、
したがって、更正決定額を期日までに納税しなさい、この様に推測しています。
更生通知を手にするまでは分かりませんが。
税務署との協議では、分配が確認されれば区分所有者所得と認める、
これを否定する内容は考えられません。
不服審での争点は先に記述した通り、これは会計処理だけの事です。
不服申立理由がこの様に簡単なものを、審判所がまた一から審判するのでしょうか、
その様な事が推測されるなら、不服申立をせず６月から区分所有者所得容認の道を選ぶ。

[2072: 匿名さん]

税務署がどのように考えているかと、不服審判所の判断は全く別物

[2073: 匿名さん]

分配したら区分所有者所得になるというように不服審判所が判断すると単純に考えているなら、本当におめでたい×２

[2074: 匿名さん]

んだ、んだ
管理組合が区分所有者に分配したからといって、管理組合には法人税が課税されないというルールはどこにも存在しない。

[2075: miya]

またまた逆戻りですね、その議論は皆さんで行なって下さい。
税務署や国税局が区分所有者所得と認めているものを、
それは間違いだと誰が云うのでしょうか。
納税者が守るべき事は税法の通り納税する、
解釈通達を読んでも理解しがたい場合は国税相談センターに相談する。

会計事務所に相談するよりも正しい答えが返ってくるのです、
miyaホームページで紹介の録音を否定する者は本当の有識者にはいません、
これを否定していたら相談センター設置の意味が無く、正しい納税も行なわれない。
この問題の根源は、区分所有者所得にせず管理組合収入にして未申告未納税。
納税者の会計処理を尊重し管理組合に課税した、それだけの事。
難しい法律論を掲げてもmiya管理組合に課税はできません。

[2076: miya]

あの相談録音を聞き出す、執念を持って取り組んで来たからです。
miyaを責め立てる程度の税知識では100回電話しても、あの回答は得られません。
ある程度の税務経験も必要、本事案は税務では実に簡単な部類です、
この掲示板で2000超の議論、驚きです。

[2077: 匿名さん]

>>2075
逆戻りでもなんでもありません。
miyaだけがそう思っているだけです。
税務署が納税者有利に扱えば正しい、納税者不利に扱えば間違っている、などと思うのは一個人の短絡的な思い込みでしかありません。
特に今回の税務署のmiyaに対する取扱いは、平成25年不服審裁決の法令解釈に反するものであり、何ら信頼するに足りません。
国税庁課税部又は国税局課税部が、今回のmiyaに対する取扱いが正しいと法律的裏付けを伴って正式に公表しない以上、miyaに対して個別判断されたにすぎず、普遍性をもって受け止めることはできないと考える多数の人間がいることを決して忘れないことです。
多くの人がmiyaを支持していない現実があることを受け入れる必要があります。

[2078: 匿名さん]

相談官が言ったことは全て正しい、絶対に間違ったことは言わないと一体誰が保証できるのか

[2079: 匿名さん]

録音が、録音がと喚いている人がいますが、その録音の中に、「区分所有者に分配された場合は、” 管理組合に法人税が課税されることはなく ” 、区分所有者に所得税が課税される。」と税務署員が言ったところがあるのでしょうか？

[2080: 匿名さん]

＞2075 miyaさん
自分が極めてリスキーなことをしていないかも、少しは考えてください。

税務署や国税局は管理組合から区分所有者へ分配金を区分所有者所得と判断します。

しかし、管理組合の代表である理事長を賃貸側の当事者とする賃貸借契約書があるならば、
税務署も国税局も国税不服審判所も賃料収益は一旦管理組合に帰属して管理組合の財産を構成するとする判断は変わりません。そして、管理組合がこの収益事業により構成した財産から区分所有者に分配すると主張するでしょう。
そうすると、管理組合は法人税を納め、区分所有者は所得税を納めることになりかねません。（会社の所得と株主への配当のような二重課税が行われるリスクがあります。）

[2081: 匿名さん]

>>2080 匿名さん
「極めてリスキー」の意味が全く分からないので説明してください。
何に対してリスクを負っているのでしょうか。

[2082: miya]

税務統括調査官と事務担当審理専門官
公平に正しく国税を納めて頂く、この考え方で税徴収がされている。
そこで税務調査も任意調査として行なわれ、miyaの方から伺い税務署に説明した、
税務署からは、この協議は好意的に見られているのです。
miya管理組合は実質所得者課税の原則を順守して会計処理をしています、と説明。
しかし、管理費値下げ処理ではその処理を認められない、そこで過去の分には更生する。

多くの管理組合は組合収入にして税対応を全くしていなかった、そこで5年遡って課税。
miya管理組合は税対応をしていたが税務署から見た場合には不備があった、
今後は所定の処理を事前承認を、更生決定は？年遡って行なう。
？年になるか、更生理由以外にも関心を持っている。

税務統括調査官の担当分野は、管理費値下げ処理ではその処理を認められない（会計処理）
事務担当審理専門官の担当分野は更生内容、国税局にも照会し決定する（法務処理）
電話相談官回答が単なる間違い？　（税法精通者）
これらを精査しmiya管理組合処理を認める条件が提示された。
会計処理と法的の全てを検討しての回答となった。

以上の様に税務署は任意税務調査結果を国税局にも照会確認し回答している。
課税庁と納税者が協議し合意した事を不服審が再審理、それは有り得ない事、
合意できなかった事で、納税者が納得できない申立を審理する、これが不服審判所。