管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1983: 匿名さん]

「再調査の請求」なんてものがあるのか。俺らのときは「異議申立」ゆうのがあって、その次のステップで「審査請求」があると習ったぞ。金子宏先生の教科書に書いてあった。それを書いて答練で満点だった。

[1984: 匿名さん]

しかし、金子先生の教科書を読んでいては税理士試験や会計士試験には受からない。ボリュームがありすぎる。予備校のテキストを棒暗記して計算問題をこなす。これが合格への早道だった。金子先生の教科書や論文は税理士会計士になってから読めばいい。

[1985: 匿名さん]

＞1974には、
＞更正決定通知に不服申立案内も記載されているとの事でした。
と書いてありますから、不服申立を忘れる心配をする必要は無かったようです。

それでは、その次に控えている不服審判について対策を考えてみます。
国税不服審判所が、金沢の管理組合裁判と1991年5月29日の東京地裁判決を部分的に引用してmiya管理組合の主張に反論してくることが十分考えられます。
特に、次の部分の引用の可能性は高いと思われます。
【金沢の管理組合裁判の高裁判決】
・控訴人は権利能力なき社団と認められること
・本件各・・・契約は、「・・・・管理組合」を契約当事者として控訴人の代表者である理事長の名前で締結され、・・・・・
・本件賃貸料収入については、控訴人の理事長名義等の口座に振り込まれ、控訴人の管理費会計における雑収入に該当するものとして経理処理がされ、各会計年度に係る控訴人の定期総会の決議に付され、承認を受けていることが認められ、・・・・
【1991年5月29日の東京地裁判決】
・結局、共用部分から生じた利益は、いったん区分所有者の団体に豪遊的に帰属して団体の財産を構成し、区分所有者総会決議等により団体内において具体的にこれを分配すべきことならびにその金額時期が決定されてはじめて、具体的に抗し可能ないわば支分権としての収益分配請求権が発生するものというべきである。

しかし、法人税法第四条は、法人税を納める義務があるのは、「人格のない社団等については、収益事業を行う場合、・・・・、に限る。」と規定しています。
さらに、【金沢の管理組合裁判の高裁判決】は、次のような判断を示し、『収益事業行う（管理組合が賃貸を行う）か、否か』を決めるのは管理組合総会の議決事項であるとしています。
・本件規約上、本件マンションの共用部分の変更等は控訴人の総会の議決事項とされているところ、本件各・・・契約は、本件規約に則り、控訴人の総会決議によりその締結が承認されていること

miya管理組合は、賃貸料は、区分所有者の収入として、確定申告が必要な区分所有者は個々に確定申告をすることを総会決議しているので、この管理組合に税務署が法人税を課税することは、法人税法四条の規定に反することになると思われます。

また、【1991年5月29日の東京地裁判決】は、法人税問題ではなく、一人の区分所有者が収益金の分配を請求した裁判の判決です。参考までに概要を示します。
【概要】
・この管理組合の規約には、共用部分から生ずる利益は区分所有者が専有床面積の割合に応じて収取すること、その利益は各区分所有者が管理費に振替充当すること、規約にさだめなき事項については集会の決議によることなどが定められていた。一人の区分所有者は、右収益金は遅くとも当該事業年度末に各区分所有者に分配されなければければならず、これに対する例外は管理費用への振替充当のみであり、これをその他の費用に振替充当し、次年度に繰り越し、あるいは内部留保することによって、収益金を各区分所有者に分配しないことは許されないと主張しましたが、裁判所は集会の決議は有効であるとして、この区分所有者の訴えを棄却しました。

[1986: 匿名さん]

＞1985の誤記訂正

豪遊的(誤）⇒合有的（正）

[1987: 匿名さん]

裁判所は、使用料収入は第一段階で管理組合に合有的に帰属し、第二段階で総会決議によって個別具体的な金額が組合員に分配されると言ってるわけだから、最初から組合員に直接帰属しているというためには、第一段階をなくすしかない。
契約締結を管理組合総会で決議するとか契約書に管理組合理事長印を押すとか使用料を管理組合の口座に入金させるとか、管理組合が前面に出しゃばってくる限り、裁判所の判断は変わらないだろう。

[1988: miya]

当面はmiyaの考え方は投稿を控えますが、税務調査官の発言ですので投稿します
>1985 匿名さん
ありがとうございます。
判決などで管理組合の資産として形成されて、この様に受取れる表現があったかと、

平成29年に協議出席の法人税上席調査官に聞かれた事、
区分所有者に、いつの時点で払っていますか？

入金月から毎月の管理費徴収額を値下として払い出しています、
したがって、管理組合に当該収入の留保金はありません、この様にお答えしました。

[1989: 匿名さん]

解決策は簡単だ。民法の任意組合を利用して処理すればいいだけだ。取りまとめ役（例えば管理組合の元理事長さん）が区分所有者全員から委任状を集め代理人として契約を締結し、使用料は会社から各区分所有者の口座に入金してもらう。
こうすれば管理組合がかかわる場面は皆無だから、東京か金沢か知らないが過去の裁判所の判断は適用されない。民法の任意組合は人格なき社団ではなく契約なので法人税課税を受けることがない。組合契約の当事者である区分所有者に直接使用料収入が帰属する。

[1990: 匿名さん]

「管理費(徴収額)の値下げ」で処理したことが間違いだったと思います。

[1991: 匿名さん]

多くの管理組合の規約には、「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」との規定があると思います。
この規定がある場合、管理組合のみが、その権限を有することになります。

[1992: 匿名さん]

「管理組合のみが、その権限を有することになる」というよりは、管理組合が （略)使用させるには、「総会の決議を経なければならない」と解するべきでは。

[1993: 匿名さん]

「管理組合は、（中略）第三者に使用させることができる。」ということであり、「管理組合のみが、その権限を有する。」となる。

[1994: 匿名さん]

成文化された法律は、文理解釈が重視されます。規約もこれに準ずると思われます。
＞1992さんは文理解釈ができていますが、
＞1991さんは文理解釈ができていないので、義務教育の国語を学びなおすことをおすすめします。

[1995: 匿名さん]

>>1991 は、管理規約に「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。」との規定があることを前提にしています。

[1996: 匿名さん]

＞1911 ＞1915 さんは、文理解釈という用語の意味もわかっていないようです。
これ以上説明しても理解できないと思いますので、こなたりでやめておきます。

[1997: 匿名さん]

＞1996の投稿を訂正します。
＞1911 ＞1915は間違いです。　＞1991 ＞1995に訂正します。　

[1998: 1991=1995]

>>1994 >>1996-1997 匿名さん

>>1915 は、わたしの投稿ですが、何か問題がありますか？
そうそう、>>1982 も、わたしが書きましたが、ご理解いただけましたか？

[1999: 匿名さん]

管理組合が使用させる場合は>>1991さんのご指摘通りだと思いますが、区分所有者が任意組合方式を利用して使用させる場合は管理規約ではなくて任意組合のルールが適用されるのでは？
管理組合は総会決議（賛成多数）によって物事を決めるけど、任意組合は全員一致ですよね。

[2000: 匿名さん]

>>1999 匿名さん

区分所有法では「３条団体」について法的性質を定めていないので、「３条団体（＝管理組合）」が法人でない場合は、「権利能力なき社団」と「任意団体（民法組合）」の二つ管理組合が存在することになります。
そして、管理組合の実態が、「権利能力なき社団」の要件を備えていない場合は、「任意団体（民法組合）」としての取り扱いになりますが、区分所有法は適用されます。

[2001: 匿名さん]

【>>2000 の訂正】
（誤）二つ管理組合が存在することになります。
（正）二つの管理組合の形態があります。

[2002: 匿名さん]

手間はかかるが全員の賛成を取り付けておけばよかったのに、管理組合総会で賛成多数で突っ走ったのが間違いのもと。一部の不賛成組合員の意思を無視したものだから「単なる個人の集合体でなく、団体としての組織を有し統一された意思の下にその構成員の個性を超越して活動を行うもの」にズバリ該当してしまい、法人税課税を受ける羽目になる。

[2003: 匿名さん]

マンション管理新聞によると、金沢管理組合訴訟の第一審で丸山弁護士は、「実態が、権利能力なき社団であっても、法律上は民法の組合に近いものと見なくてはならない」と主張していたようです。

[2004: 匿名さん]

管理組合について、時々、「区分所有者全員の合意があれば、～」という書き込みを目にしますが、区分所有者全員による合意には２種類あります。
①区分所有者全員の書面による合意をもって管理組合の総会決議に代える場合（みなし書面決議）と、②管理組合の目的外の事項であるため、区分所有者全員が合意する場合です。
②の場合は、管理組合と無関係ですが、区分所有法や規約との整合性を考えて、個別具体的に有効性を検討する必要があります。

[2005: 匿名さん]

区分所有者が民法の組合契約を使って共有物であるマンション屋上を基地局会社に貸し出す商売をすることは理論上は可能だが、組合契約成立には区分所有者全員の同意が必要だから、大規模マンションでは難しい
国会議員に陳情して「管理組合は何をやっても非課税」という条文を税法に入れてもらうしかない

[2006: 匿名さん]

では、miya管理組合の健闘を祈って、これから立ち飲み屋で乾杯してくる
チャオ！

[2007: 匿名さん]

共用部分のうち、携帯基地局用のスペースは管理組合による管理の対象外とする旨が管理規約に定められていることを前提に、そのスペースを区分所有者の持分割合に応じて、各区分所有者が個別に賃貸借契約を結ぶことを総会で決議することは区分所有法上可能でしょうか(?_?)
これが可能であれば、管理組合課税を避けられるように思うのですが、ただ、全員一致でなく、多数決で決めた場合に反対する人がいれば、結局、貸付けは実行不可ということになるんでしょうか(@_@)

[2008: miya]

本年6月分から容認の方向で税務署長宛に下記内容での承認を求めます、
その前に皆さんのご指導を頂ければ幸いです。

　　　　　　　　　携帯電話基地局収入の取扱について（お伺い）
　題記の件、平成２９年３月２日付行政指導について、題記収入の区分所有者分配方法を
下記の通り実施のお伺いと、ご指導を頂きたくお願い申し上げます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　記
実施方法
　1、管理費内訳は別紙の通りです。
　2、基地局設置に伴う収入（税込み）を持ち分に応じ入金時に毎月分配。
　3、管理費徴収額から差引く方法で各位に分配。

区分所有者分配後の税対応
　1、毎期の総会に添付内訳表を配布し区分所有者各位の収入額を明確に伝える。
　2、この収入は区分所有者所得となるので、各位で税対応をする。
　3、少額ではあるが、確定申告を行なう場合は雑所得として申告。
　4、以上は総会の都度、理事長から口頭でも伝える。

添付書類
　1、〇〇〇管理組合管理費内訳表（各位の収入欄を設け管理費徴収から減額の様式）

[2009: 匿名さん]

おい、意味不明の紙切れ送り付けて税務署の仕事増やすなよ
もう年度末やからな、みんな人事異動の準備してるんや

[2010: miya]

税務署員もmiyaの頼みなら快く受けてくれる、約束済だよ。
嫌われない様に、穏やかに、miyaは心得ているからね。

[2011: miya]

基地局収入を持ち分に応じ各位に分配、
この金額算出を管理会社担当者に依頼しら断られました。
他の管理組合が行政指導に従っている、miya管理組合だけが逆らっている、
miyaさんが引越してしまったら困ってしまう、当社では責任を持てない、
したがって、本件の総会資料をmiyaさんが作成して下さい。
ついては、総会資料に添付しますので6月中旬迄に作成し、総会説明もmiyaさんが。
本件は管理会社は関与せずです、これは想定内、本日管理費徴収表の作成を完了。

国税との争い、気合入れないとね、管理会社のお兄ちゃんには任せられない。

[2012: 匿名さん]

所得税を払った後の利益を組合員で分配すればいいだけの話。それと、miyaさんの行動は組合員の総意ではないようですね。追徴金が来れば組合費からではなく、miyaさんのポケットマネーから支払うべきです。独裁的な組合運営は不健全というしかない。

[2013: 匿名さん]

＞2008は、原文だと今までは分配額を決めていなかったように誤解される危険があるので、文章を少し修正して、今までも分配はしていたが、より分かりやすく改良するというニュアンスを表現したほうが良いように思います。総会で定額1500円/月を分配することを決議したのであるからその金額のままでも違法ではないと思われます。（これは、不服審判に備えてのことです。）

＞携帯電話基地局収入の取扱について（お伺い）
＞　題記の件、平成２９年３月２日付行政指導について、題記収入の区分所有者分配方法を
＞下記の通り実施のお伺いと、ご指導を頂きたくお願い申し上げます。
【修正案】
景気の件、平成２９年3月２日付行政指導に基づき、題記収入の区分所有者への分配額と
分配方法を下記のとおり改良いたしたく、ご指導いただきますようお願い致します。
　＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上
　　＞　　　　　　　　　　　　　　　　　記
＞実施方法
＞　1、管理費内訳は別紙の通りです。
＞　2、基地局設置に伴う収入（税込み）を持ち分に応じ入金時に毎月分配します。
【修正案】
2、今まで各区分所有者とも月当たり定額１５００円としていた基地局設置に伴う収入（税込み）を区分所有者の共用部分持ち分に応じて分配することに改めます。
＞　3、管理費徴収額から差引く方法で各位に分配。
【修正案】
3、管理費徴収額と相殺することにより管理費徴収額から差引く方法で各区分所有者に分配します
＞
＞区分所有者分配後の税対応
＞　1、毎期の総会に添付内訳表を配布し区分所有者各位の収入額を明確に伝える。
＞　2、この収入は区分所有者所得となるので、各位で税対応をする。
＞　3、少額ではあるが、確定申告を行なう場合は雑所得として申告。
＞　4、以上は総会の都度、理事長から口頭でも伝える。
＞
＞添付書類
＞　1、〇〇〇管理組合管理費内訳表（各位の収入欄を設け管理費徴収から減額の様式）
1、〇〇〇管理組合管理費内訳表（管理費に振替充当される各区分所有者の収入欄を設け管理費徴収額と相殺し減額する様式）

[2014: 匿名さん]

＞2011の投稿にある管理会社のお兄ちゃんは会社の上司から、「この件には関わるな！」といわれているのだと思います。どこの管理会社だって税務署には嫌われてたくないので、変わらないと思われます。お兄ちゃんを責めてはかわいそうです。

[2015: 匿名さん]

>2008

基地局収入と組合費用は、できるだけ区別した方がよいと思います。

例えば…

実施方法
　1、基地局設置に伴う収入（預り金）を持分比率に応じ毎月分配。
　２、分配は、毎月の区分所有者（管理費等納入者）の管理費等の諸費用納入時に、
　　 諸費用等徴収額と基地局収入（預り金分配額）の差額を請求し、口座引落しする
　　 方法で行う。
　３、区分所有者（管理費等納入者）へは、請求内容を管理費等明細書に記載し、通知。
　　　（以降は、金額変更のあった場合のみ通知）明細書記載項目は別紙明細書サンプル
　　　を参照。
　４、共有により区分所有者が複数いる住戸については、管理費等納入者以降の分配は
　　　当該区分所有者間の責任で行う。
　５、管理費等の滞納（口座引落が行えなかった）区分所有者への分配は別途検討する。

区分所有者分配後の税対応
　１、基地局収入は区分所有者所得となるので、区分所有者各位で税対応をする。
　２、少額ではあるが、確定申告を行なう場合は雑所得として申告する。
　３、少なくても年１回（毎期の通常総会を予定）、理事長から区分所有者へ１，２を
　　　口頭で伝え、周知する。
　４、毎期の決算・予算報告に於いて、基地局収入は、管理組合は預り金として扱い、
　　　かつ区分所有者に分配されたことを明示し、管理組合への課税は不要である
　　　ことを区分所有者（組合員）に開示する。
添付書類
　1、〇〇〇管理組合管理費等明細書（各位の収入項目を設け、管理費等徴収額との差額
　　を請求する様式）

[2016: 匿名さん]

>>2007
>共用部分のうち、携帯基地局用のスペースは管理組合による管理の対象外とする旨が管理規約に定められていることを前提

この場合は、二つ以上の管理団体が存在しなければ、共用部分全体の管理はできないことになるので、この部分に関する規約の定めは無効である。
したがって、これ以上、話を前に進めることができない。

区分所有法の３条団体は、「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための区分所有者全員による団体」であり、区分所有建物ごと、一部共用部分ごとに存在する（※）。
また、区分所有者全員による団体であるので、一つの区分所有建物または一つの一部共用部分には、一つの団体しか存在せず、複数の団体は存在しない。

※　さらに、団地にあっては、「その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団地建物所有者全員による団体」も存在する（区分所有法６５条）。

[2017: 匿名さん]

>>2016 匿名さん
ということは、管理組合を介在させることなく共用部分の貸付けはできないということでしょうか。そうすると、権利能力なき社団の場合、区分所有者が直接貸し付けるという形態はとれないということになりますかね。

[2018: 匿名さん]

一部の区分所有者が共用部分を第三者に賃貸して得た賃料は不当利得であるが、不当利得返還請求権を区分所有者の団体のみが行使することができる旨の集会の決議又は規約の定めがある場合には、各区分所有者は、上記請求権を行使することができないとした判例がありますね。

[2019: 匿名さん]

>>2018 匿名さん
この判例では、団体的拘束を外して直接請求権を行使するという意思決定をすることまでは否定していなかったと記憶しています。
そうすると、団体的拘束がかかっていなければ、区分所有者の一部ではなく、全員が個々に貸付けしていた場合には、収益が各人に直接帰属するようにも思われますが、どうでしょうか。

[2020: 匿名さん]

＞2016匿名さん
何か的外れのことを云っていませんか？
miyaマンションは単棟型マンションだから、区分所有法65条の団体は存在しません。
話が混乱するので、65条を持ち出すのはやめておきましょう。

[2021: 匿名さん]

>2019の続き
仮にこうしたことが出来るとしても、区分所有法の本旨からはずれた脱法的な行為だとは思いますが。

[2022: 匿名さん]

>>2019 匿名さん
>そうすると、団体的拘束がかかっていなければ、区分所有者の一部ではなく、全員が個々に貸付けしていた場合には、収益が各人に直接帰属するようにも思われますが、どうでしょうか。

この中の「団体的拘束」とは何ですか？

[2023: miya]

>2013 匿名さん
ご提案ありがとうございます、
自分の文章を自分で確認、これだけでは良い結果は出ませんね、
親切丁寧な助言、感謝申し上げます。

[2024: miya]

>2015 匿名さん
ご提案ありがとうございます、
自分の文章を自分で確認、これだけでは良い結果は出ませんね、
親切丁寧な助言、感謝申し上げます。
伺う前に再度検討いたします。

[2025: miya]

>2014 匿名さん
ご忠告ありがとうございます、
数度理事長を務めているので管理会社さんのご苦労は十分承知しているつもりです、
また総会では区分所有者の支持がなければ何もできません。
今後とも宜しくお願い致します。

[2026: 匿名さん]

>>2022 匿名さん
参照した最高裁判例に書かれていました。
多数決による規律に服させることではないでしょうか。

[2027: miya]

伺い書を税務署に提出してきました、
区分所有者所得が認められる、本事案の最も重要なところです。
助言頂いた方々に改めて御礼申し上げます、今後とも宜しくご指導ください。

[2028: 匿名さん]

>>2027
助言したのは一人だけ
方々ではなく、方が正しい

[2029: 匿名さん]

＞2027 miyaさん

云い忘れていたけど、
組合預り金の分配を『各区分所有者の共用部分の持分に応じて』に変更するなら、管理組合総会でその旨の決議が必要です。なぜなら、まだ各区分所者とも定額1500円/月とした昔の決議が生きているとおもいます。

[2030: miya]

>2029 匿名さん
了解しました、ありがとうございます。
miyaも実は心配していたところです、この総会議案を管理委託会社に送付しました。
管理費徴収額は変わらないが表の上では管理費の増額になります。
したがって、管理費値上げに関する議決が必要かなとも心配ています、
これは管理会社担当者から総会前の理事会で説明がされると思います。
総会ではmiyaがこの説明をする事になります。
今後ともご指導頂きたくお願い申し上げます。

[2031: 匿名さん]

＞2022
＞この中の「団体的拘束」とは何ですか？

伊藤榮寿教授が、『所有法と団体法の交錯（区分所者に対する団体的拘束の根拠と限界）‐成文堂』という著書の中で、詳しく解説しています。読んでみたらいかがでしょうか？

[2032: 匿名さん]

＞2030 miyaさん

そのあたりは、きちんと総会決議をしておいた方が良いと思います。

今回の変更（改良？）は、税務署が理解しやすくするだけで、『収益は区分所有者に帰属するから所得に対する税を納めるのは個々の区分所有者である。』という租税上の実態に変わりはなく、miyaさんのような方（個人事業者でしょうか？）は引き続き所得税の確定申告書中の収入にこの分配額を加えることに変わりはないと思われます。
しかし、管理組合預り金の個々の区分所有者への分配額は、共用部分の持ち分が多い人は少しだけ大きくなり、共用部分の持ち分が少ない人は少しだけ小さくなります。その結果、管理費等の徴収額と預り金の分配額を相殺したあとに個々の区分所有者の銀行口座等から引き落とされる金額は変わります。したがって、総会決議が必要になります。総会議案の中で徴収明細表を提示すると良いと思います。