当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。
第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。
第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。
以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。
最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。
長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。
[スレ作成日時]2013-04-21 10:44:31
注文住宅のオンライン相談
管理組合の携帯基地局収入に課税？
| No.1951 |
by 匿名さん 2020-05-30 20:10:34
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削除依頼
川北は昔から変なのが多いな
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| No.1952 |
＞1935の、下記文章は、国税庁の法令解釈通達（マンション管理組合が携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合の収益事業判定）の末尾にあるものと思います。
＞この質疑事例は、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありませんから、納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください。 この掲示板に参加している方々は、国税庁通達とは法令（法律、命令）に属するものではなく、組織内部の末端機関（税務署）まで解釈を統一し国民に対する不公平が発生することを防ぐために発せられる国税庁内部文書（会社に例えれば社達）ですが、国税庁は会社ではなく行政機関なので広く国民にも開示されていることはご承知の事と思います。 さて、この通達が税務署職員に何を言っているかを一般人言葉に翻訳すると、「この質疑事例は不動産賃貸業を営み設置料収入を得ている管理組合に対する一般的内容を表現したものであり不動産賃貸業を行わない管理組合についてまで表現したものではありませんから、取引の内容によってはこの回答内容とは異なる課税関係があることにご注意ください。」といっています。要するに、「携帯電話事業者がマンションの屋上に基地局を設置して設置料を払っていても、管理組合から法人税を取らないこともあります。」と注意を促しています。 取らない場合の一例は、miyaマンションの様に区分所有者が設置料収入を得ている場合でしょう。 |
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| No.1953 |
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| No.1954 |
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| No.1955 |
ですから、川崎北税務署が行政処分をしないという事は職務放棄ではなくて、けっこうフェアだからかもしれません。私もあそこに確定申告の相談に行ったことがありますが、管轄地域外の私に対しても結構親切に教えてくれました。
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| No.1956 |
>>1952
常識外れのことは言わないほうがいい。 質疑応答事例が国税庁の通達だなんて可笑しくて腹が捻れる。 サイトの冒頭に「この質疑応答事例は、国税当局において納税者の皆様からの照会に対して回答した事例等のうち、他の納税者の方々の参考となるものを掲載しています。」と説明されているじゃないか。 更にご丁寧に通達が何たるかまで講釈をたれてくれるとは。 何も知らない人達が素直に信じたらどうするんだ？ こんな奴がもの知り顔に話す内容なんて全くもって信用できない。 信じたら馬鹿を見るだけ。 特に質疑応答事例の最後の注記（お断りみたいなもの）は、全ての事例にくっついている定番もので、それ自体に大した意味はない。 クレーマーが難癖を付けてきて、例えば訴えられても大丈夫なようにしているお守りみたいなものだ。 そんなのはどの省庁も同じ。 頼むから虚言を弄して他人を惑わせることはするな。 こんな奴の言うことを信じきっているmiyaが逆にかわいそうになる。 |
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| No.1957 |
自分なりのポリシーがあるのかもしれないが、ぺてん師紛いのようなことはしない方がよい。
想像でものを語らずちゃんとした事実に基づき正々堂々とした論陣をはるべき。強く抗議する。 |
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| No.1958 |
ここまでひどいとmiyaがサクラを雇って自分の援護をさせているようにすら思える。そう信じたくはないが。
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| No.1959 |
＞1927miyaさん
確か、７月には総会が開催されるとのことだったと思うので、情報を提供させていただきます。 金沢の管理組合裁判の高裁判決に、区分所有者所得にせずに管理組合所得とした理由が①～④として整理されています。それは、 ① 控訴人は権利能力なき社団と認められること ② 本件規約上、本件マンションの共用部分の変更等は控訴人の総会の議決事項とされているところ、本件各・・・契約は、本件規約に則り、控訴人の総会決議によりその締結が承認されていること ③ 本件各・・・契約は、「・・・・管理組合」を契約当事者として控訴人の代表者である理事長の名前で締結され、・・・・・ ④ 本件賃貸料収入については、控訴人の理事長名義等の口座に振り込まれ、控訴人の管理費会計における雑収入に該当するものとして経理処理がされ、各会計年度に係る控訴人の定期総会の決議に付され、承認を受けていることが認められ、・・・・ として、これらに照らせば、その収益も「法人とみなされる人格なき社団等」に帰属する収益と評価しうるものといえる。」としています。 上記４要件がそろえば、裁判所も人格なき社団は法人税を納める義務が発生すると判断しています。上記４要件のうち３つぐらいはmiya管理組合にも該当する可能性が高いと思われます。 ① については、miya管理組合も含めて理事会型の管理組合すべてが該当すると思われます。 ② については、miya管理組合が区分所有者の所得として個々の区分所有者が確定申告をするという総会決議をしたことを税務署が認めているなら、該当しないといえるでしょう。 ③ 理事長が管理組合の代表者として契約を締結しているのか、理事長が区分所有法の管理者として、区分所有者を代理して契約を締結しているかは、非常に微妙な問題です。区分所有者を代理して契約していることを契約書上で明確にするなら、契約書の賃貸側当事者を「管理者：〇〇〇〇」として、「管理者が個々の区分所有者全員を代理してこの契約を締結する。」という文章を契約書に記載しておくとわかりやすいと思います。管理者が代理権を有することは法律（区分所有法）に定められていますから、総会決議があれば代理委任状はいらないと思われます。 ④ miya管理組合の会計処理内容がわからないので何とも言えませんが、税務署は解りにくいと言っているようです。携帯電話事業者から管理者である理事長が受け取った賃料は、管理組合会計上は『預り金』とした方がわかりやすいと思います。管理組合は『預り金』を共用部分の持ち分に応じて各区分所有者に分配する。これが一番わかりやすいのではないでしょうか。 税務署が「収益事業開始届」の提出を３年も繰り返して要求しているのは、管理組合に「収益事業を行っています。」といわせて、上記４要件をそろえようとしているのだと思われます。 |
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| No.1960 |
>1839 運営方針 ご留意し発言をお願い致します。
>1959 匿名さん 詳細かつ分かり易くご説明頂きありがとうございます。 ①から③についてですが、税務署との協議では全く問題になりませんでした、 その理由としては、miyaホームページを税務署に事前確認依頼を致しましたので。 したがって④だけが協議対象になりました。 川崎北税務署は今回の協議結果を東京国税局に照会、 区分所有者に全額分配が確認できれば、区分所有者所得を認めるとなりました。 現状の方法では分配を認め難い、6月以降は分配方法を署に示し事前確認を。 したがって、過去5年分には再度申告要請をいたします。 これに対し、miya管理組合は収益事業を行なってないので決算資料提出も拒否いたします。 それでは、税務署が知り得た数値で更正決定額を検討、収入額は分かっているので。 決算数値を出さないので経費はゼロになりますか？ 経費額は税務署で検討いたします。 以上です、 管理組合は収益事業をしてなく収益事業開始届は出さない、管理組合決算の提示も致しません、 協議の最後にこの様に伝え、穏やかに別れました。 |
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| No.1961 |
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| No.1962 |
無申告加算税（更生決定）
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sonota/kasan.pdf#search=%27%E5... 行政指導で法人税申告、殆どの管理組合がこれに該当、 期限後申告に伴なう加算税も合わせて納税、 法人税申告を税務会計事務所に委託（一期あたり￥80,000～100,000） miya管理組合には15％無申告加算税が更に課される。 7月総会でこの申告の可否が議題にあがった場合？ 1、区分所有者所得が認められていることから鑑み、無申告理由は正当 2、会計事務所に依頼して申告と無申告での加算税、この比較額を検討 全てを考慮すると無申告で更正決定額を納税する事になる。 なお、本事案の税務署行政指導には疑問を抱いている、 区分所有者所得にも成りうる事案を、管理組合の不動産収入所得であると断言し、 管理組合に事業開始届の提出と法人税申告の行政指導をしている。 その結果、miyaが変人扱いされる迄に管理組合課税が浸透している。 管理委託会社は税務会計事務所を紹介しただけであり、責任を問うのは疑問です。 しかし税務会計事務所の責任は重大、追求されるでしょう。 |
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| No.1963 |
>1962
>税務会計事務所の責任は重大、追求されるでしょう。 税務会計事務所が今執るべき事は、区分所有者所得に出来る方策を考え管理組合に示す。 これと並行し税務署にもこの確認と了承を得る。 以上を確認し、総会で区分所有者の所得と納税を議題に可決する。 以上迄は当該税務会計事務所の責任で行なうべきでしょう。 過去5年分は全国の税務会計事務所が行なっていたので責任を問うのは・・・ |
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| No.1964 |
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| No.1965 |
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| No.1966 |
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| No.1967 |
協議中の会話を一つ紹介
税務署としては行政指導の通り管理組合に漏れなく課税致します、 （協議冒頭確認での調査官発言、区分所有者に課税とは調査官の個人的見解） miyaさんは区分所有者所得が正しいと主張している、 この決着は国税不服審判所で審判して頂き、決着つけるのがよろしいのでは、 課税に関わる者としても関心を持っています。 後日、税務署から東京国税局に照会、区分所有者所得を認める、 認める為の詳細は既に記述の通りです。 |
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| No.1968 | ||
| No.1969 |
＞1966 miyaさん
＞以上の事は管理委託会社にも伝え、更正決定告知で即時納税が可能な用意を進めています 。 ということで、納税の用意を進めているのはよいとして、更正処分を受けたら税務署に不服申し立てをするのを忘れないでください。確か、税務署から不服申し立てを棄却されないと、不服審判に進めないとおもいます。 |
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| No.1970 |
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| No.1971 |
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| No.1972 |
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| No.1973 |
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| No.1974 |
>1969 匿名さん
親切丁寧に御指導頂きありがとうございます、 無申告更生決定は署員の方も頻繁にはない（今回の調査官は初かも？） 実際に処理するのは事務担当審理官と思われます（国税局とのヤリトリをしているので） 更正決定通知に不服申立案内も記載されているとの事でした。 申立書類はダウンロード入手可能、申立は数十年も前の事で思い出しながらです。 また今後ともご指導頂ければ幸いです。 |
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| No.1975 |
>1970 匿名さん
この発言過程詳細は先に投稿済です、そちらを再読を。 企業や公務で働く方々は悪い事を指示された場合は拒否しなければならない、 しかし働く者としては、組織の方針には忠実に従う必要があるでしょう。 今回は、国税庁への照会回答も調査官と同じになりました、 したがって6月からは区分所有者所得、過去5年分は分配が認め難いので更生、 調査官の受け答えに疑問の余地はない。 |
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| No.1976 |
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| No.1977 |
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| No.1978 |
>1973 匿名さん
ご忠告ありがとうございます。 6月以降の分からは税務署に伺い事前確認し、税務署承認を経て実行する事になっています。 更生通知理由に、区分所有者分配が認められないとの文言が入ると思われます、 miyaホームページ録音と異なる課税関係は有り得ません、 税務相談回答の処理が容認されなかったら規律がとれなくなります、 この事も協議の際、話題にして録音再生を致しました、 国税局もこれを聞き回答資料にしています。 |
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| No.1979 |
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| No.1980 |
税務署長がした更正処分に不服があるとき、税務署長に再調査の請求をするか不服審判所長に審査請求するか、納税者はどちらを選択してもいい（国税通則法７５条１項１号）。
ただし、裁判所の判決と違い審判所の裁決は公開の場で行われるわけではない。審判所の判断（国税当局の最終判断）として重要度の高いものを裁決事例集に登載してるだけで、屁みたいな事案は当事者に裁決書を送付しておしまいだからな、miyaさんの事案が公表対象になるかどうかはわからんぞ。 |
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| No.1981 |
裁決要旨は全件アップされているみたいですけどね。
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| No.1982 |
>>1979
>国税不服審判所に直接持って行くにしても、税務署から不服申し立てを棄却されたという事実がないと受け付けてもらえないと思います。 国税不服申立制度については、平成２６年６月の行政不服審査法の改正に伴い、国税通則法が改正され、その手続等の内容が変更されている。 新しい国税不服申立制度は、平成２８年４月１日以後に行われる処分を対象とした不服申立てから適用されており、改正後の不服申立ては、処分の通知を受けた日の翌日から原則として３か月以内に、国税不服審判所長に対する「審査請求」か、処分を行った税務署長等に対する「再調査の請求」のいずれかを選択して行うことができる。 |
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| No.1983 |
「再調査の請求」なんてものがあるのか。俺らのときは「異議申立」ゆうのがあって、その次のステップで「審査請求」があると習ったぞ。金子宏先生の教科書に書いてあった。それを書いて答練で満点だった。
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| No.1984 |
しかし、金子先生の教科書を読んでいては税理士試験や会計士試験には受からない。ボリュームがありすぎる。予備校のテキストを棒暗記して計算問題をこなす。これが合格への早道だった。金子先生の教科書や論文は税理士会計士になってから読めばいい。
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| No.1985 |
＞1974には、
＞更正決定通知に不服申立案内も記載されているとの事でした。 と書いてありますから、不服申立を忘れる心配をする必要は無かったようです。 それでは、その次に控えている不服審判について対策を考えてみます。 国税不服審判所が、金沢の管理組合裁判と1991年5月29日の東京地裁判決を部分的に引用してmiya管理組合の主張に反論してくることが十分考えられます。 特に、次の部分の引用の可能性は高いと思われます。 【金沢の管理組合裁判の高裁判決】 ・控訴人は権利能力なき社団と認められること ・本件各・・・契約は、「・・・・管理組合」を契約当事者として控訴人の代表者である理事長の名前で締結され、・・・・・ ・本件賃貸料収入については、控訴人の理事長名義等の口座に振り込まれ、控訴人の管理費会計における雑収入に該当するものとして経理処理がされ、各会計年度に係る控訴人の定期総会の決議に付され、承認を受けていることが認められ、・・・・ 【1991年5月29日の東京地裁判決】 ・結局、共用部分から生じた利益は、いったん区分所有者の団体に豪遊的に帰属して団体の財産を構成し、区分所有者総会決議等により団体内において具体的にこれを分配すべきことならびにその金額時期が決定されてはじめて、具体的に抗し可能ないわば支分権としての収益分配請求権が発生するものというべきである。 しかし、法人税法第四条は、法人税を納める義務があるのは、「人格のない社団等については、収益事業を行う場合、・・・・、に限る。」と規定しています。 さらに、【金沢の管理組合裁判の高裁判決】は、次のような判断を示し、『収益事業行う（管理組合が賃貸を行う）か、否か』を決めるのは管理組合総会の議決事項であるとしています。 ・本件規約上、本件マンションの共用部分の変更等は控訴人の総会の議決事項とされているところ、本件各・・・契約は、本件規約に則り、控訴人の総会決議によりその締結が承認されていること miya管理組合は、賃貸料は、区分所有者の収入として、確定申告が必要な区分所有者は個々に確定申告をすることを総会決議しているので、この管理組合に税務署が法人税を課税することは、法人税法四条の規定に反することになると思われます。 また、【1991年5月29日の東京地裁判決】は、法人税問題ではなく、一人の区分所有者が収益金の分配を請求した裁判の判決です。参考までに概要を示します。 【概要】 ・この管理組合の規約には、共用部分から生ずる利益は区分所有者が専有床面積の割合に応じて収取すること、その利益は各区分所有者が管理費に振替充当すること、規約にさだめなき事項については集会の決議によることなどが定められていた。一人の区分所有者は、右収益金は遅くとも当該事業年度末に各区分所有者に分配されなければければならず、これに対する例外は管理費用への振替充当のみであり、これをその他の費用に振替充当し、次年度に繰り越し、あるいは内部留保することによって、収益金を各区分所有者に分配しないことは許されないと主張しましたが、裁判所は集会の決議は有効であるとして、この区分所有者の訴えを棄却しました。 |
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| No.1986 |
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| No.1987 |
裁判所は、使用料収入は第一段階で管理組合に合有的に帰属し、第二段階で総会決議によって個別具体的な金額が組合員に分配されると言ってるわけだから、最初から組合員に直接帰属しているというためには、第一段階をなくすしかない。
契約締結を管理組合総会で決議するとか契約書に管理組合理事長印を押すとか使用料を管理組合の口座に入金させるとか、管理組合が前面に出しゃばってくる限り、裁判所の判断は変わらないだろう。 |
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| No.1988 |
当面はmiyaの考え方は投稿を控えますが、税務調査官の発言ですので投稿します
>1985 匿名さん ありがとうございます。 判決などで管理組合の資産として形成されて、この様に受取れる表現があったかと、 平成29年に協議出席の法人税上席調査官に聞かれた事、 区分所有者に、いつの時点で払っていますか？ 入金月から毎月の管理費徴収額を値下として払い出しています、 したがって、管理組合に当該収入の留保金はありません、この様にお答えしました。 |
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| No.1989 |
解決策は簡単だ。民法の任意組合を利用して処理すればいいだけだ。取りまとめ役（例えば管理組合の元理事長さん）が区分所有者全員から委任状を集め代理人として契約を締結し、使用料は会社から各区分所有者の口座に入金してもらう。
こうすれば管理組合がかかわる場面は皆無だから、東京か金沢か知らないが過去の裁判所の判断は適用されない。民法の任意組合は人格なき社団ではなく契約なので法人税課税を受けることがない。組合契約の当事者である区分所有者に直接使用料収入が帰属する。 |
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| No.1990 |
「管理費(徴収額)の値下げ」で処理したことが間違いだったと思います。
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| No.1991 |
多くの管理組合の規約には、「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」との規定があると思います。
この規定がある場合、管理組合のみが、その権限を有することになります。 |
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| No.1992 |
「管理組合のみが、その権限を有することになる」というよりは、管理組合が （略)使用させるには、「総会の決議を経なければならない」と解するべきでは。
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| No.1993 |
「管理組合は、（中略）第三者に使用させることができる。」ということであり、「管理組合のみが、その権限を有する。」となる。
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| No.1994 | ||
| No.1995 |
>>1991 は、管理規約に「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。」との規定があることを前提にしています。
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| No.1996 | ||
| No.1997 | ||
| No.1998 |
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| No.1999 |
管理組合が使用させる場合は>>1991さんのご指摘通りだと思いますが、区分所有者が任意組合方式を利用して使用させる場合は管理規約ではなくて任意組合のルールが適用されるのでは？
管理組合は総会決議（賛成多数）によって物事を決めるけど、任意組合は全員一致ですよね。 |
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| No.2000 |
>>1999 匿名さん
区分所有法では「３条団体」について法的性質を定めていないので、「３条団体（＝管理組合）」が法人でない場合は、「権利能力なき社団」と「任意団体（民法組合）」の二つ管理組合が存在することになります。 そして、管理組合の実態が、「権利能力なき社団」の要件を備えていない場合は、「任意団体（民法組合）」としての取り扱いになりますが、区分所有法は適用されます。 |
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