管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1943: 匿名さん]

>>1937 miyaさん
実質所得者課税の原則に基づき、区分所有者所得を認めている税務署、調査官、相談官を知っているなら是非教えてください。

[1944: miya]

沢山の質問や攻撃が、
miyaは裁判などで使われる独特な用語は苦手、そこんどこは宜しく。
税務の実践については論争できますので。

>1941 匿名さん
（）内の意味は、
私の所の管理組合は区分所有者に分配し、区分所有者所得としています。
これを税務署が否定しています、この様な事が行なわれるのは質疑応答事例に起因、
したがって、表現を見直してアップ出来ないか？
これに対し最後尾に赤字で示しているので調査官は当然知っている筈です、
管理組合に収入がある、この質問に限定した応答です、
したがって貴方の主張は間違いではありません。
どこの税務署の誰ですか教えて下さい、そこで署名と調査官の名前を伝えた。

1941 匿名さん　納得出来ない所はありますか、具体的にどうぞ。

[1945: miya]

↑相談官とは
国税庁・長官官房・税務相談官で納税者からの直接相談は受付ない、
そこでホームページ表現が分かりにくく、それに伴って弊害が出ている、
掲載担当部署につないで下さい、これで相談官と・・・
貴方様もお試し下さい。

[1946: miya]

>1943 匿名さん　
川崎北税務署、東京国税局、東京国税局電話相談官、
これらの全てです。
東京国税局・電話相談官との会話録音がmiyaホームページで聞けます、
また、このホームページは税務署及び東京国税局も閲覧、協議資料にしています、
更正決定がされた場合には不服審判所にこのページを説明資料に致します。
審判所裁決後には削除予定です。

このページに誤りが有ればメールでお知らせ頂ければ幸いです。

[1947: miya]

>1940 匿名さん
miyaは悪人ではないですよ、説明を求め、間違っていれば指摘、
反論を阻止するような記述や暴言があったでしょうか？
miyaはあんがい善人かも、と思って下さい。

[1948: 匿名さん]

>>1944
判決文でないにしろ、読み手のことを考えた分かりやすい文章でなければ理解できない。説明文と会話文の区別がつかないし、主語と述語の対応、「てにをは」の使用も不適切。自分の感性だけで書かれても他人は混乱する。

「閲覧者が混乱するので>1913説明が必要です」
そのままお返しする。

[1949: miya]

>1948 匿名さん
間違いや表現の悪さを指摘されてはね、そこで端的にお聞き致します。
匿名さんは、本事案については管理組合収入であり区分所有者所得には出来ない、
この様に思っているのですか。

[1950: 匿名さん]

>>1947
独りよがりの善人と思うことは出来るかも。

[1951: 匿名さん]

川北は昔から変なのが多いな

[1952: 匿名さん]

＞1935の、下記文章は、国税庁の法令解釈通達（マンション管理組合が携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合の収益事業判定）の末尾にあるものと思います。

＞この質疑事例は、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありませんから、納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください。

この掲示板に参加している方々は、国税庁通達とは法令（法律、命令）に属するものではなく、組織内部の末端機関（税務署）まで解釈を統一し国民に対する不公平が発生することを防ぐために発せられる国税庁内部文書（会社に例えれば社達）ですが、国税庁は会社ではなく行政機関なので広く国民にも開示されていることはご承知の事と思います。

さて、この通達が税務署職員に何を言っているかを一般人言葉に翻訳すると、「この質疑事例は不動産賃貸業を営み設置料収入を得ている管理組合に対する一般的内容を表現したものであり不動産賃貸業を行わない管理組合についてまで表現したものではありませんから、取引の内容によってはこの回答内容とは異なる課税関係があることにご注意ください。」といっています。要するに、「携帯電話事業者がマンションの屋上に基地局を設置して設置料を払っていても、管理組合から法人税を取らないこともあります。」と注意を促しています。

取らない場合の一例は、miyaマンションの様に区分所有者が設置料収入を得ている場合でしょう。

[1953: miya]

>1952 匿名さん
端的に云うと、管理組合に課税する場合と区分所有者に課税する場合がある、
この様に理解して宜しいでしょうか。
国税局電話相談への会話録音とも全く同じです。

[1954: 匿名さん]

＞1953miyaさん

そのような理解で良いと思います。

[1955: 匿名さん]

ですから、川崎北税務署が行政処分をしないという事は職務放棄ではなくて、けっこうフェアだからかもしれません。私もあそこに確定申告の相談に行ったことがありますが、管轄地域外の私に対しても結構親切に教えてくれました。

[1956: 匿名さん]

>>1952
常識外れのことは言わないほうがいい。
質疑応答事例が国税庁の通達だなんて可笑しくて腹が捻れる。
サイトの冒頭に「この質疑応答事例は、国税当局において納税者の皆様からの照会に対して回答した事例等のうち、他の納税者の方々の参考となるものを掲載しています。」と説明されているじゃないか。
更にご丁寧に通達が何たるかまで講釈をたれてくれるとは。
何も知らない人達が素直に信じたらどうするんだ？
こんな奴がもの知り顔に話す内容なんて全くもって信用できない。
信じたら馬鹿を見るだけ。

特に質疑応答事例の最後の注記（お断りみたいなもの）は、全ての事例にくっついている定番もので、それ自体に大した意味はない。
クレーマーが難癖を付けてきて、例えば訴えられても大丈夫なようにしているお守りみたいなものだ。
そんなのはどの省庁も同じ。
頼むから虚言を弄して他人を惑わせることはするな。
こんな奴の言うことを信じきっているmiyaが逆にかわいそうになる。

[1957: 匿名さん]

自分なりのポリシーがあるのかもしれないが、ぺてん師紛いのようなことはしない方がよい。
想像でものを語らずちゃんとした事実に基づき正々堂々とした論陣をはるべき。強く抗議する。

[1958: 匿名さん]

ここまでひどいとmiyaがサクラを雇って自分の援護をさせているようにすら思える。そう信じたくはないが。

[1959: 匿名さん]

＞1927miyaさん

確か、７月には総会が開催されるとのことだったと思うので、情報を提供させていただきます。

金沢の管理組合裁判の高裁判決に、区分所有者所得にせずに管理組合所得とした理由が①～④として整理されています。それは、
① 控訴人は権利能力なき社団と認められること
② 本件規約上、本件マンションの共用部分の変更等は控訴人の総会の議決事項とされているところ、本件各・・・契約は、本件規約に則り、控訴人の総会決議によりその締結が承認されていること
③ 本件各・・・契約は、「・・・・管理組合」を契約当事者として控訴人の代表者である理事長の名前で締結され、・・・・・
④ 本件賃貸料収入については、控訴人の理事長名義等の口座に振り込まれ、控訴人の管理費会計における雑収入に該当するものとして経理処理がされ、各会計年度に係る控訴人の定期総会の決議に付され、承認を受けていることが認められ、・・・・

として、これらに照らせば、その収益も「法人とみなされる人格なき社団等」に帰属する収益と評価しうるものといえる。」としています。
上記４要件がそろえば、裁判所も人格なき社団は法人税を納める義務が発生すると判断しています。上記４要件のうち３つぐらいはmiya管理組合にも該当する可能性が高いと思われます。

① については、miya管理組合も含めて理事会型の管理組合すべてが該当すると思われます。
② については、miya管理組合が区分所有者の所得として個々の区分所有者が確定申告をするという総会決議をしたことを税務署が認めているなら、該当しないといえるでしょう。
③ 理事長が管理組合の代表者として契約を締結しているのか、理事長が区分所有法の管理者として、区分所有者を代理して契約を締結しているかは、非常に微妙な問題です。区分所有者を代理して契約していることを契約書上で明確にするなら、契約書の賃貸側当事者を「管理者：〇〇〇〇」として、「管理者が個々の区分所有者全員を代理してこの契約を締結する。」という文章を契約書に記載しておくとわかりやすいと思います。管理者が代理権を有することは法律（区分所有法）に定められていますから、総会決議があれば代理委任状はいらないと思われます。
④ miya管理組合の会計処理内容がわからないので何とも言えませんが、税務署は解りにくいと言っているようです。携帯電話事業者から管理者である理事長が受け取った賃料は、管理組合会計上は『預り金』とした方がわかりやすいと思います。管理組合は『預り金』を共用部分の持ち分に応じて各区分所有者に分配する。これが一番わかりやすいのではないでしょうか。


税務署が「収益事業開始届」の提出を３年も繰り返して要求しているのは、管理組合に「収益事業を行っています。」といわせて、上記４要件をそろえようとしているのだと思われます。

[1960: miya]

>1839 運営方針 ご留意し発言をお願い致します。
>1959 匿名さん
詳細かつ分かり易くご説明頂きありがとうございます。
①から③についてですが、税務署との協議では全く問題になりませんでした、
その理由としては、miyaホームページを税務署に事前確認依頼を致しましたので。
したがって④だけが協議対象になりました。
川崎北税務署は今回の協議結果を東京国税局に照会、
区分所有者に全額分配が確認できれば、区分所有者所得を認めるとなりました。

現状の方法では分配を認め難い、6月以降は分配方法を署に示し事前確認を。
したがって、過去5年分には再度申告要請をいたします。
これに対し、miya管理組合は収益事業を行なってないので決算資料提出も拒否いたします。
それでは、税務署が知り得た数値で更正決定額を検討、収入額は分かっているので。
決算数値を出さないので経費はゼロになりますか？
経費額は税務署で検討いたします。

以上です、
管理組合は収益事業をしてなく収益事業開始届は出さない、管理組合決算の提示も致しません、
協議の最後にこの様に伝え、穏やかに別れました。

[1961: 匿名さん]

>>1960 miyaさん
>決算数値を出さないので経費はゼロになりますか？

推計課税の要件は満たしているので推計計算で処分するんでしょうね。だから少し検討の時間を要しているのかもしれません。

[1962: miya]

無申告加算税（更生決定）
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sonota/kasan.pdf#search=%27%E5...
行政指導で法人税申告、殆どの管理組合がこれに該当、
期限後申告に伴なう加算税も合わせて納税、
法人税申告を税務会計事務所に委託（一期あたり￥80,000～100,000）
miya管理組合には15％無申告加算税が更に課される。

7月総会でこの申告の可否が議題にあがった場合？
1、区分所有者所得が認められていることから鑑み、無申告理由は正当
2、会計事務所に依頼して申告と無申告での加算税、この比較額を検討
全てを考慮すると無申告で更正決定額を納税する事になる。

なお、本事案の税務署行政指導には疑問を抱いている、
区分所有者所得にも成りうる事案を、管理組合の不動産収入所得であると断言し、
管理組合に事業開始届の提出と法人税申告の行政指導をしている。
その結果、miyaが変人扱いされる迄に管理組合課税が浸透している。

管理委託会社は税務会計事務所を紹介しただけであり、責任を問うのは疑問です。
しかし税務会計事務所の責任は重大、追求されるでしょう。

[1963: miya]

>1962
>税務会計事務所の責任は重大、追求されるでしょう。
税務会計事務所が今執るべき事は、区分所有者所得に出来る方策を考え管理組合に示す。
これと並行し税務署にもこの確認と了承を得る。
以上を確認し、総会で区分所有者の所得と納税を議題に可決する。
以上迄は当該税務会計事務所の責任で行なうべきでしょう。
過去5年分は全国の税務会計事務所が行なっていたので責任を問うのは・・・

[1964: miya]

>1961 匿名さん
匿名さん仰せの通りの推計（他の管理組合データを参考にして計算と伝えられました）
また、更生に進むとしていたが、これが適当であるかも検討する、この感じもありました。

[1965: 匿名さん]

>>1964 miyaさん
十中八九、あるいはほぼほぼ課税処分を打たれると思って行動した方が得策でしょう。

[1966: miya]

>1965 匿名さん
以上の事は管理委託会社にも伝え、
更正決定告知で即時納税が可能な用意を進めています 。

[1967: miya]

協議中の会話を一つ紹介
税務署としては行政指導の通り管理組合に漏れなく課税致します、
（協議冒頭確認での調査官発言、区分所有者に課税とは調査官の個人的見解）
miyaさんは区分所有者所得が正しいと主張している、
この決着は国税不服審判所で審判して頂き、決着つけるのがよろしいのでは、
課税に関わる者としても関心を持っています。

後日、税務署から東京国税局に照会、区分所有者所得を認める、
認める為の詳細は既に記述の通りです。

[1968: miya]

当分の間は不服審対策の検討に専念します、
したがって、この審判が出るまでこの掲示板発言を控えます。
閲覧は継続し参考に致します。

>1962
>1963
この事は提起しただけであり、miya程度では何も出来ません、
この掲示板の閲覧者や関係者で円満に解決される事を期待しています。

[1969: 匿名さん]

＞1966 miyaさん

＞以上の事は管理委託会社にも伝え、更正決定告知で即時納税が可能な用意を進めています 。
ということで、納税の用意を進めているのはよいとして、更正処分を受けたら税務署に不服申し立てをするのを忘れないでください。確か、税務署から不服申し立てを棄却されないと、不服審判に進めないとおもいます。

[1970: 匿名さん]

＞1667　miyaさん

調査官は、個人的には区分所有者に課税だという見解である。
東京国税局は区分所有者課税を認める。
それなのに、税務署としては管理組合に漏れなく課税する。
なんか変ですね。

[1971: 匿名さん]

>>1969
それは嘘です。
国税不服審判所に直接審査請求することができます。

[1972: 匿名さん]

>>1968 miyaさん
税務署から課税通知があったら処分理由を全面公開してください。

[1973: 匿名さん]

>>1967 miyaさん
今後の審判所の裁決の内容次第では、区分所有者所得を認めるのを取りやめると言うかもしれませんから、その辺は税務署にちゃんと確認しておいたほうがいいと思います。

[1974: miya]

>1969 匿名さん
親切丁寧に御指導頂きありがとうございます、
無申告更生決定は署員の方も頻繁にはない（今回の調査官は初かも？）
実際に処理するのは事務担当審理官と思われます（国税局とのヤリトリをしているので）
更正決定通知に不服申立案内も記載されているとの事でした。
申立書類はダウンロード入手可能、申立は数十年も前の事で思い出しながらです。

また今後ともご指導頂ければ幸いです。

[1975: miya]

>1970 匿名さん
この発言過程詳細は先に投稿済です、そちらを再読を。
企業や公務で働く方々は悪い事を指示された場合は拒否しなければならない、
しかし働く者としては、組織の方針には忠実に従う必要があるでしょう。

今回は、国税庁への照会回答も調査官と同じになりました、
したがって6月からは区分所有者所得、過去5年分は分配が認め難いので更生、
調査官の受け答えに疑問の余地はない。

[1976: miya]

>1971 匿名さん
嘘、この表現は穏やかでありません。
不服審申立は税務署に提出、または不服審判所に直接、どちらも可能と思います。
以前の場合は、納税後に定められた期間内に税務署に提出しました。

[1977: miya]

>1972 匿名さん
了解しました、
不服審裁決は公開されるので、そちらを。

[1978: miya]

>1973 匿名さん
ご忠告ありがとうございます。
6月以降の分からは税務署に伺い事前確認し、税務署承認を経て実行する事になっています。
更生通知理由に、区分所有者分配が認められないとの文言が入ると思われます、
miyaホームページ録音と異なる課税関係は有り得ません、
税務相談回答の処理が容認されなかったら規律がとれなくなります、
この事も協議の際、話題にして録音再生を致しました、
国税局もこれを聞き回答資料にしています。

[1979: 匿名さん]

＞1971さん

国税不服審判所に直接持って行くにしても、税務署から不服申し立てを棄却されたという事実がないと受け付けてもらえないと思います。

[1980: 匿名さん]

税務署長がした更正処分に不服があるとき、税務署長に再調査の請求をするか不服審判所長に審査請求するか、納税者はどちらを選択してもいい（国税通則法７５条１項１号）。
ただし、裁判所の判決と違い審判所の裁決は公開の場で行われるわけではない。審判所の判断（国税当局の最終判断）として重要度の高いものを裁決事例集に登載してるだけで、屁みたいな事案は当事者に裁決書を送付しておしまいだからな、miyaさんの事案が公表対象になるかどうかはわからんぞ。

[1981: 匿名さん]

裁決要旨は全件アップされているみたいですけどね。

[1982: 匿名さん]

>>1979
>国税不服審判所に直接持って行くにしても、税務署から不服申し立てを棄却されたという事実がないと受け付けてもらえないと思います。

国税不服申立制度については、平成２６年６月の行政不服審査法の改正に伴い、国税通則法が改正され、その手続等の内容が変更されている。
新しい国税不服申立制度は、平成２８年４月１日以後に行われる処分を対象とした不服申立てから適用されており、改正後の不服申立ては、処分の通知を受けた日の翌日から原則として３か月以内に、国税不服審判所長に対する「審査請求」か、処分を行った税務署長等に対する「再調査の請求」のいずれかを選択して行うことができる。

[1983: 匿名さん]

「再調査の請求」なんてものがあるのか。俺らのときは「異議申立」ゆうのがあって、その次のステップで「審査請求」があると習ったぞ。金子宏先生の教科書に書いてあった。それを書いて答練で満点だった。

[1984: 匿名さん]

しかし、金子先生の教科書を読んでいては税理士試験や会計士試験には受からない。ボリュームがありすぎる。予備校のテキストを棒暗記して計算問題をこなす。これが合格への早道だった。金子先生の教科書や論文は税理士会計士になってから読めばいい。

[1985: 匿名さん]

＞1974には、
＞更正決定通知に不服申立案内も記載されているとの事でした。
と書いてありますから、不服申立を忘れる心配をする必要は無かったようです。

それでは、その次に控えている不服審判について対策を考えてみます。
国税不服審判所が、金沢の管理組合裁判と1991年5月29日の東京地裁判決を部分的に引用してmiya管理組合の主張に反論してくることが十分考えられます。
特に、次の部分の引用の可能性は高いと思われます。
【金沢の管理組合裁判の高裁判決】
・控訴人は権利能力なき社団と認められること
・本件各・・・契約は、「・・・・管理組合」を契約当事者として控訴人の代表者である理事長の名前で締結され、・・・・・
・本件賃貸料収入については、控訴人の理事長名義等の口座に振り込まれ、控訴人の管理費会計における雑収入に該当するものとして経理処理がされ、各会計年度に係る控訴人の定期総会の決議に付され、承認を受けていることが認められ、・・・・
【1991年5月29日の東京地裁判決】
・結局、共用部分から生じた利益は、いったん区分所有者の団体に豪遊的に帰属して団体の財産を構成し、区分所有者総会決議等により団体内において具体的にこれを分配すべきことならびにその金額時期が決定されてはじめて、具体的に抗し可能ないわば支分権としての収益分配請求権が発生するものというべきである。

しかし、法人税法第四条は、法人税を納める義務があるのは、「人格のない社団等については、収益事業を行う場合、・・・・、に限る。」と規定しています。
さらに、【金沢の管理組合裁判の高裁判決】は、次のような判断を示し、『収益事業行う（管理組合が賃貸を行う）か、否か』を決めるのは管理組合総会の議決事項であるとしています。
・本件規約上、本件マンションの共用部分の変更等は控訴人の総会の議決事項とされているところ、本件各・・・契約は、本件規約に則り、控訴人の総会決議によりその締結が承認されていること

miya管理組合は、賃貸料は、区分所有者の収入として、確定申告が必要な区分所有者は個々に確定申告をすることを総会決議しているので、この管理組合に税務署が法人税を課税することは、法人税法四条の規定に反することになると思われます。

また、【1991年5月29日の東京地裁判決】は、法人税問題ではなく、一人の区分所有者が収益金の分配を請求した裁判の判決です。参考までに概要を示します。
【概要】
・この管理組合の規約には、共用部分から生ずる利益は区分所有者が専有床面積の割合に応じて収取すること、その利益は各区分所有者が管理費に振替充当すること、規約にさだめなき事項については集会の決議によることなどが定められていた。一人の区分所有者は、右収益金は遅くとも当該事業年度末に各区分所有者に分配されなければければならず、これに対する例外は管理費用への振替充当のみであり、これをその他の費用に振替充当し、次年度に繰り越し、あるいは内部留保することによって、収益金を各区分所有者に分配しないことは許されないと主張しましたが、裁判所は集会の決議は有効であるとして、この区分所有者の訴えを棄却しました。

[1986: 匿名さん]

＞1985の誤記訂正

豪遊的(誤）⇒合有的（正）

[1987: 匿名さん]

裁判所は、使用料収入は第一段階で管理組合に合有的に帰属し、第二段階で総会決議によって個別具体的な金額が組合員に分配されると言ってるわけだから、最初から組合員に直接帰属しているというためには、第一段階をなくすしかない。
契約締結を管理組合総会で決議するとか契約書に管理組合理事長印を押すとか使用料を管理組合の口座に入金させるとか、管理組合が前面に出しゃばってくる限り、裁判所の判断は変わらないだろう。

[1988: miya]

当面はmiyaの考え方は投稿を控えますが、税務調査官の発言ですので投稿します
>1985 匿名さん
ありがとうございます。
判決などで管理組合の資産として形成されて、この様に受取れる表現があったかと、

平成29年に協議出席の法人税上席調査官に聞かれた事、
区分所有者に、いつの時点で払っていますか？

入金月から毎月の管理費徴収額を値下として払い出しています、
したがって、管理組合に当該収入の留保金はありません、この様にお答えしました。

[1989: 匿名さん]

解決策は簡単だ。民法の任意組合を利用して処理すればいいだけだ。取りまとめ役（例えば管理組合の元理事長さん）が区分所有者全員から委任状を集め代理人として契約を締結し、使用料は会社から各区分所有者の口座に入金してもらう。
こうすれば管理組合がかかわる場面は皆無だから、東京か金沢か知らないが過去の裁判所の判断は適用されない。民法の任意組合は人格なき社団ではなく契約なので法人税課税を受けることがない。組合契約の当事者である区分所有者に直接使用料収入が帰属する。

[1990: 匿名さん]

「管理費(徴収額)の値下げ」で処理したことが間違いだったと思います。

[1991: 匿名さん]

多くの管理組合の規約には、「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」との規定があると思います。
この規定がある場合、管理組合のみが、その権限を有することになります。

[1992: 匿名さん]

「管理組合のみが、その権限を有することになる」というよりは、管理組合が （略)使用させるには、「総会の決議を経なければならない」と解するべきでは。

[1993: 匿名さん]

「管理組合は、（中略）第三者に使用させることができる。」ということであり、「管理組合のみが、その権限を有する。」となる。

[1994: 匿名さん]

成文化された法律は、文理解釈が重視されます。規約もこれに準ずると思われます。
＞1992さんは文理解釈ができていますが、
＞1991さんは文理解釈ができていないので、義務教育の国語を学びなおすことをおすすめします。

[1995: 匿名さん]

>>1991 は、管理規約に「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。」との規定があることを前提にしています。

[1996: 匿名さん]

＞1911 ＞1915 さんは、文理解釈という用語の意味もわかっていないようです。
これ以上説明しても理解できないと思いますので、こなたりでやめておきます。

[1997: 匿名さん]

＞1996の投稿を訂正します。
＞1911 ＞1915は間違いです。　＞1991 ＞1995に訂正します。　

[1998: 1991=1995]

>>1994 >>1996-1997 匿名さん

>>1915 は、わたしの投稿ですが、何か問題がありますか？
そうそう、>>1982 も、わたしが書きましたが、ご理解いただけましたか？

[1999: 匿名さん]

管理組合が使用させる場合は>>1991さんのご指摘通りだと思いますが、区分所有者が任意組合方式を利用して使用させる場合は管理規約ではなくて任意組合のルールが適用されるのでは？
管理組合は総会決議（賛成多数）によって物事を決めるけど、任意組合は全員一致ですよね。

[2000: 匿名さん]

>>1999 匿名さん

区分所有法では「３条団体」について法的性質を定めていないので、「３条団体（＝管理組合）」が法人でない場合は、「権利能力なき社団」と「任意団体（民法組合）」の二つ管理組合が存在することになります。
そして、管理組合の実態が、「権利能力なき社団」の要件を備えていない場合は、「任意団体（民法組合）」としての取り扱いになりますが、区分所有法は適用されます。

[2001: 匿名さん]

【>>2000 の訂正】
（誤）二つ管理組合が存在することになります。
（正）二つの管理組合の形態があります。

[2002: 匿名さん]

手間はかかるが全員の賛成を取り付けておけばよかったのに、管理組合総会で賛成多数で突っ走ったのが間違いのもと。一部の不賛成組合員の意思を無視したものだから「単なる個人の集合体でなく、団体としての組織を有し統一された意思の下にその構成員の個性を超越して活動を行うもの」にズバリ該当してしまい、法人税課税を受ける羽目になる。

[2003: 匿名さん]

マンション管理新聞によると、金沢管理組合訴訟の第一審で丸山弁護士は、「実態が、権利能力なき社団であっても、法律上は民法の組合に近いものと見なくてはならない」と主張していたようです。

[2004: 匿名さん]

管理組合について、時々、「区分所有者全員の合意があれば、～」という書き込みを目にしますが、区分所有者全員による合意には２種類あります。
①区分所有者全員の書面による合意をもって管理組合の総会決議に代える場合（みなし書面決議）と、②管理組合の目的外の事項であるため、区分所有者全員が合意する場合です。
②の場合は、管理組合と無関係ですが、区分所有法や規約との整合性を考えて、個別具体的に有効性を検討する必要があります。

[2005: 匿名さん]

区分所有者が民法の組合契約を使って共有物であるマンション屋上を基地局会社に貸し出す商売をすることは理論上は可能だが、組合契約成立には区分所有者全員の同意が必要だから、大規模マンションでは難しい
国会議員に陳情して「管理組合は何をやっても非課税」という条文を税法に入れてもらうしかない

[2006: 匿名さん]

では、miya管理組合の健闘を祈って、これから立ち飲み屋で乾杯してくる
チャオ！

[2007: 匿名さん]

共用部分のうち、携帯基地局用のスペースは管理組合による管理の対象外とする旨が管理規約に定められていることを前提に、そのスペースを区分所有者の持分割合に応じて、各区分所有者が個別に賃貸借契約を結ぶことを総会で決議することは区分所有法上可能でしょうか(?_?)
これが可能であれば、管理組合課税を避けられるように思うのですが、ただ、全員一致でなく、多数決で決めた場合に反対する人がいれば、結局、貸付けは実行不可ということになるんでしょうか(@_@)

[2008: miya]

本年6月分から容認の方向で税務署長宛に下記内容での承認を求めます、
その前に皆さんのご指導を頂ければ幸いです。

　　　　　　　　　携帯電話基地局収入の取扱について（お伺い）
　題記の件、平成２９年３月２日付行政指導について、題記収入の区分所有者分配方法を
下記の通り実施のお伺いと、ご指導を頂きたくお願い申し上げます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　記
実施方法
　1、管理費内訳は別紙の通りです。
　2、基地局設置に伴う収入（税込み）を持ち分に応じ入金時に毎月分配。
　3、管理費徴収額から差引く方法で各位に分配。

区分所有者分配後の税対応
　1、毎期の総会に添付内訳表を配布し区分所有者各位の収入額を明確に伝える。
　2、この収入は区分所有者所得となるので、各位で税対応をする。
　3、少額ではあるが、確定申告を行なう場合は雑所得として申告。
　4、以上は総会の都度、理事長から口頭でも伝える。

添付書類
　1、〇〇〇管理組合管理費内訳表（各位の収入欄を設け管理費徴収から減額の様式）

[2009: 匿名さん]

おい、意味不明の紙切れ送り付けて税務署の仕事増やすなよ
もう年度末やからな、みんな人事異動の準備してるんや

[2010: miya]

税務署員もmiyaの頼みなら快く受けてくれる、約束済だよ。
嫌われない様に、穏やかに、miyaは心得ているからね。

[2011: miya]

基地局収入を持ち分に応じ各位に分配、
この金額算出を管理会社担当者に依頼しら断られました。
他の管理組合が行政指導に従っている、miya管理組合だけが逆らっている、
miyaさんが引越してしまったら困ってしまう、当社では責任を持てない、
したがって、本件の総会資料をmiyaさんが作成して下さい。
ついては、総会資料に添付しますので6月中旬迄に作成し、総会説明もmiyaさんが。
本件は管理会社は関与せずです、これは想定内、本日管理費徴収表の作成を完了。

国税との争い、気合入れないとね、管理会社のお兄ちゃんには任せられない。

[2012: 匿名さん]

所得税を払った後の利益を組合員で分配すればいいだけの話。それと、miyaさんの行動は組合員の総意ではないようですね。追徴金が来れば組合費からではなく、miyaさんのポケットマネーから支払うべきです。独裁的な組合運営は不健全というしかない。

[2013: 匿名さん]

＞2008は、原文だと今までは分配額を決めていなかったように誤解される危険があるので、文章を少し修正して、今までも分配はしていたが、より分かりやすく改良するというニュアンスを表現したほうが良いように思います。総会で定額1500円/月を分配することを決議したのであるからその金額のままでも違法ではないと思われます。（これは、不服審判に備えてのことです。）

＞携帯電話基地局収入の取扱について（お伺い）
＞　題記の件、平成２９年３月２日付行政指導について、題記収入の区分所有者分配方法を
＞下記の通り実施のお伺いと、ご指導を頂きたくお願い申し上げます。
【修正案】
景気の件、平成２９年3月２日付行政指導に基づき、題記収入の区分所有者への分配額と
分配方法を下記のとおり改良いたしたく、ご指導いただきますようお願い致します。
　＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上
　　＞　　　　　　　　　　　　　　　　　記
＞実施方法
＞　1、管理費内訳は別紙の通りです。
＞　2、基地局設置に伴う収入（税込み）を持ち分に応じ入金時に毎月分配します。
【修正案】
2、今まで各区分所有者とも月当たり定額１５００円としていた基地局設置に伴う収入（税込み）を区分所有者の共用部分持ち分に応じて分配することに改めます。
＞　3、管理費徴収額から差引く方法で各位に分配。
【修正案】
3、管理費徴収額と相殺することにより管理費徴収額から差引く方法で各区分所有者に分配します
＞
＞区分所有者分配後の税対応
＞　1、毎期の総会に添付内訳表を配布し区分所有者各位の収入額を明確に伝える。
＞　2、この収入は区分所有者所得となるので、各位で税対応をする。
＞　3、少額ではあるが、確定申告を行なう場合は雑所得として申告。
＞　4、以上は総会の都度、理事長から口頭でも伝える。
＞
＞添付書類
＞　1、〇〇〇管理組合管理費内訳表（各位の収入欄を設け管理費徴収から減額の様式）
1、〇〇〇管理組合管理費内訳表（管理費に振替充当される各区分所有者の収入欄を設け管理費徴収額と相殺し減額する様式）

[2014: 匿名さん]

＞2011の投稿にある管理会社のお兄ちゃんは会社の上司から、「この件には関わるな！」といわれているのだと思います。どこの管理会社だって税務署には嫌われてたくないので、変わらないと思われます。お兄ちゃんを責めてはかわいそうです。

[2015: 匿名さん]

>2008

基地局収入と組合費用は、できるだけ区別した方がよいと思います。

例えば…

実施方法
　1、基地局設置に伴う収入（預り金）を持分比率に応じ毎月分配。
　２、分配は、毎月の区分所有者（管理費等納入者）の管理費等の諸費用納入時に、
　　 諸費用等徴収額と基地局収入（預り金分配額）の差額を請求し、口座引落しする
　　 方法で行う。
　３、区分所有者（管理費等納入者）へは、請求内容を管理費等明細書に記載し、通知。
　　　（以降は、金額変更のあった場合のみ通知）明細書記載項目は別紙明細書サンプル
　　　を参照。
　４、共有により区分所有者が複数いる住戸については、管理費等納入者以降の分配は
　　　当該区分所有者間の責任で行う。
　５、管理費等の滞納（口座引落が行えなかった）区分所有者への分配は別途検討する。

区分所有者分配後の税対応
　１、基地局収入は区分所有者所得となるので、区分所有者各位で税対応をする。
　２、少額ではあるが、確定申告を行なう場合は雑所得として申告する。
　３、少なくても年１回（毎期の通常総会を予定）、理事長から区分所有者へ１，２を
　　　口頭で伝え、周知する。
　４、毎期の決算・予算報告に於いて、基地局収入は、管理組合は預り金として扱い、
　　　かつ区分所有者に分配されたことを明示し、管理組合への課税は不要である
　　　ことを区分所有者（組合員）に開示する。
添付書類
　1、〇〇〇管理組合管理費等明細書（各位の収入項目を設け、管理費等徴収額との差額
　　を請求する様式）

[2016: 匿名さん]

>>2007
>共用部分のうち、携帯基地局用のスペースは管理組合による管理の対象外とする旨が管理規約に定められていることを前提

この場合は、二つ以上の管理団体が存在しなければ、共用部分全体の管理はできないことになるので、この部分に関する規約の定めは無効である。
したがって、これ以上、話を前に進めることができない。

区分所有法の３条団体は、「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための区分所有者全員による団体」であり、区分所有建物ごと、一部共用部分ごとに存在する（※）。
また、区分所有者全員による団体であるので、一つの区分所有建物または一つの一部共用部分には、一つの団体しか存在せず、複数の団体は存在しない。

※　さらに、団地にあっては、「その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団地建物所有者全員による団体」も存在する（区分所有法６５条）。

[2017: 匿名さん]

>>2016 匿名さん
ということは、管理組合を介在させることなく共用部分の貸付けはできないということでしょうか。そうすると、権利能力なき社団の場合、区分所有者が直接貸し付けるという形態はとれないということになりますかね。

[2018: 匿名さん]

一部の区分所有者が共用部分を第三者に賃貸して得た賃料は不当利得であるが、不当利得返還請求権を区分所有者の団体のみが行使することができる旨の集会の決議又は規約の定めがある場合には、各区分所有者は、上記請求権を行使することができないとした判例がありますね。

[2019: 匿名さん]

>>2018 匿名さん
この判例では、団体的拘束を外して直接請求権を行使するという意思決定をすることまでは否定していなかったと記憶しています。
そうすると、団体的拘束がかかっていなければ、区分所有者の一部ではなく、全員が個々に貸付けしていた場合には、収益が各人に直接帰属するようにも思われますが、どうでしょうか。

[2020: 匿名さん]

＞2016匿名さん
何か的外れのことを云っていませんか？
miyaマンションは単棟型マンションだから、区分所有法65条の団体は存在しません。
話が混乱するので、65条を持ち出すのはやめておきましょう。

[2021: 匿名さん]

>2019の続き
仮にこうしたことが出来るとしても、区分所有法の本旨からはずれた脱法的な行為だとは思いますが。

[2022: 匿名さん]

>>2019 匿名さん
>そうすると、団体的拘束がかかっていなければ、区分所有者の一部ではなく、全員が個々に貸付けしていた場合には、収益が各人に直接帰属するようにも思われますが、どうでしょうか。

この中の「団体的拘束」とは何ですか？

[2023: miya]

>2013 匿名さん
ご提案ありがとうございます、
自分の文章を自分で確認、これだけでは良い結果は出ませんね、
親切丁寧な助言、感謝申し上げます。

[2024: miya]

>2015 匿名さん
ご提案ありがとうございます、
自分の文章を自分で確認、これだけでは良い結果は出ませんね、
親切丁寧な助言、感謝申し上げます。
伺う前に再度検討いたします。

[2025: miya]

>2014 匿名さん
ご忠告ありがとうございます、
数度理事長を務めているので管理会社さんのご苦労は十分承知しているつもりです、
また総会では区分所有者の支持がなければ何もできません。
今後とも宜しくお願い致します。

[2026: 匿名さん]

>>2022 匿名さん
参照した最高裁判例に書かれていました。
多数決による規律に服させることではないでしょうか。

[2027: miya]

伺い書を税務署に提出してきました、
区分所有者所得が認められる、本事案の最も重要なところです。
助言頂いた方々に改めて御礼申し上げます、今後とも宜しくご指導ください。

[2028: 匿名さん]

>>2027
助言したのは一人だけ
方々ではなく、方が正しい

[2029: 匿名さん]

＞2027 miyaさん

云い忘れていたけど、
組合預り金の分配を『各区分所有者の共用部分の持分に応じて』に変更するなら、管理組合総会でその旨の決議が必要です。なぜなら、まだ各区分所者とも定額1500円/月とした昔の決議が生きているとおもいます。

[2030: miya]

>2029 匿名さん
了解しました、ありがとうございます。
miyaも実は心配していたところです、この総会議案を管理委託会社に送付しました。
管理費徴収額は変わらないが表の上では管理費の増額になります。
したがって、管理費値上げに関する議決が必要かなとも心配ています、
これは管理会社担当者から総会前の理事会で説明がされると思います。
総会ではmiyaがこの説明をする事になります。
今後ともご指導頂きたくお願い申し上げます。

[2031: 匿名さん]

＞2022
＞この中の「団体的拘束」とは何ですか？

伊藤榮寿教授が、『所有法と団体法の交錯（区分所者に対する団体的拘束の根拠と限界）‐成文堂』という著書の中で、詳しく解説しています。読んでみたらいかがでしょうか？

[2032: 匿名さん]

＞2030 miyaさん

そのあたりは、きちんと総会決議をしておいた方が良いと思います。

今回の変更（改良？）は、税務署が理解しやすくするだけで、『収益は区分所有者に帰属するから所得に対する税を納めるのは個々の区分所有者である。』という租税上の実態に変わりはなく、miyaさんのような方（個人事業者でしょうか？）は引き続き所得税の確定申告書中の収入にこの分配額を加えることに変わりはないと思われます。
しかし、管理組合預り金の個々の区分所有者への分配額は、共用部分の持ち分が多い人は少しだけ大きくなり、共用部分の持ち分が少ない人は少しだけ小さくなります。その結果、管理費等の徴収額と預り金の分配額を相殺したあとに個々の区分所有者の銀行口座等から引き落とされる金額は変わります。したがって、総会決議が必要になります。総会議案の中で徴収明細表を提示すると良いと思います。

[2033: 匿名さん]

>>2015 匿名さん

【素朴な疑問】
１．そもそも、賃料は誰に支払われているのか？
２．区分所有者に支払われているのであれば、「雑所得」ではなく「不動産所得」では？
３．管理組合は預り金として処理するとしているが、区分所有者に「分配」という表現は適切なのか？

[2034: 匿名さん]

>>2033 は、「Ａですか？Ｂですか？」という疑問です。

Ａ．賃料は管理組合に支払われているが、管理組合は、その全額を、区分所有者の共用部分の持分に応じて区分所有者に分配している。

Ｂ．賃料は管理組合を経由して区分所有者に支払われている。管理組合は、その賃料の全額を預り金として処理し、毎月一定の時期に、権利者である区分所有者に賃料の持分を支払っている。

[2035: miya]

>2032 匿名さん
了解しました、ありがとうございます。
平成18年基地局収入の処理経緯を述べさせて頂きます。
管理費は徐々に高くなっていく、これが一般的でしょう、
そこで理事会とは別に経費削減委員会を立ち上げ管理会社変更も視野に検討していました。
この頃ボーダホン社から基地局設置申込があり、臨時総会を開催し設置が承認されました。
この収入には税金がかかるのでは？一人の理事から発言があり、税務署にmiyaが電話確認、
区分所有者に分配した場合1500円　年額で18000円　雑所得扱いの説明をし了承された。
臨時総会でこの説明をし設置が決まりました。
また、削減委員会の尽力もあり削減の見通しもつきました。
定期総会に長期資金収支計画案（消費税増も含め）を理事長のmiyaが作成、
15％程度管理費を値下げしても支障ない事を説明した。
値下げ分の内、基地局収入は各位月額1500円で税務では雑所得扱いの説明もしました。
現行管理費から15％値下げが承認され、現在まで額の変更はありません。
6月から持ち分に応じた算出額で納税要請の場合でも管理費徴収額は変わりません。
駐車場や駐輪場使用料などを含めた取りまとめ表では、管理費が増加表示になります。
以上が詳細です。

[2036: 2034]

>>2034 の【A】であれば、管理組合に法人税が課税されるかどうかは別にして、区分所有者に分配すると雑所得になりますね。

【法令解釈通達】
法第35条《雑所得》関係
（雑所得の例示）
35-1?次に掲げるようなものに係る所得は、雑所得に該当する。
（6）?人格のない社団等の構成員がその構成員たる資格において当該人格のない社団等から受ける収益の分配金（いわゆる清算分配金及び脱退により受ける持分の払戻金を除く。）

[2037: 匿名さん]

＞2035 miyaさん

平成18年の臨時総会で、
＞この収入には税金がかかるのでは？
と言った、当時の理事さんはなかなか鋭い方ですね。

＞税務署にmiyaが電話確認、区分所有者に分配した場合1500円　年額で18000円　
＞雑所得扱いの説明をし了承された。
税務署も配転が多くて、こういう経緯が引き継がれてゆかないので、何年かするとこんなことになってしまう。税務相談でも記録（議事録等）で残してもらいたいですね。
最近の国税局との会話をmiyaさんが録音で残したのは、大正解だと思います。

[2038: 匿名さん]

区分所有者の所得が、基地局会社に屋上を貸しつけたことに対する収益（不動産所得）ではなくて、管理組合からの分配金（雑所得）というのは、管理組合に法人税課税するための屁理屈（貸し付けによる収益の帰属先は区分所有者ではなく管理組合）になりかねないから、国税庁課税部とよく詰めておきましょう

[2039: 2034]

>>2034 の【Ｂ】であるとするならば、携帯基地局設置業者との賃貸借契約は、３者間の権利義務が明確になっており、基地局設置業者が【Ｂ】に記載した基準に従って区分所有者に支払うという内容になっている必要があると思います。

[2040: miya]

>2037 匿名さん
>当時の理事さんはなかなか鋭い方ですね
この理事さんは前年から削減委員長としてご尽力、
その流れで18年度はmiyaが理事長、この方は削減委に専念していました。
不動産管理業務の仕事をしていて、区分所有法などに精通しています。
管理規約を定める時にもご尽力頂きました。
また、総会出席者も多く活発な意見交換が行なわれ最終的には穏やかに議決されます。
以上全てが整っていたのが幸いしたと思っています。

[2041: 匿名さん]

でも管理組合の収益を無申告で押し通したのは無知。

[2042: 匿名さん]

＞2041匿名さん

何度言ったらわかるのかね！
本件については、管理組合の収益は存在しない。

区分所有者に分配金による収益（雑収入）が発生するのだが、この『分配』とういのは配当ではない、分配金というのはアンテナ設置者から管理組合が預かった賃料を全区分所有者で山分けした金銭である。管理組合から委託された管理会社がこの山分け作業を実施したからと言って、管理組合や管理会社に収益が発生するはずがない。平成18年には税務署もこれを了承している。
＞税務署にmiyaが電話確認、区分所有者に分配した場合1500円　年額で18000円　
＞雑所得扱いの説明をし了承された。

区分所有者に帰属する所得が不動産所得でなければならない、と言い張っている人についでに説明しておくが、雑所得は雑収入から発生する。『雑収入』は会計の仕分け科目のひとつであるが、その中に何が入るかという会計上の明確な定義はなく、金額が少ないなどの理由により独立した科目として表示するほどの重要性がないものは、この科目にまとめて入れることが多い。年額で、18000円ぐらいなので、税務署だって雑所得で良いと了承している。税務署にも訂正を求めるかね？