管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1903: 匿名さん]

>>1897 匿名さん
余りに腹ただしいので、もう一つ言わせてもらうと、総会の決議により意思形成されたのは共用部分の貸付けを行うことであり、これが税法上の収益事業に当たるということは結果論にすぎません。当初から、税法上の収益事業を営むことを目的とし、その意思表示のために総会決議がなされたと考えているなら、もはや阿呆としか呼べません。

[1904: 匿名さん]

＞1893 miyaさん
1883匿名さんが言うように、民訴法91条に基づく閲覧・謄写請求をして、金沢の管理組合裁判の記録（地裁判決、高裁判決）を読んでみたらいかがでしょうか？　そこには、何をすれば管理組合の収益事業になってしまうのかが詳しく書いてありますので、掲示板で議論しているより、遥かにわかりやすいと思います。
2020年度は理事長職をやるのでしたら、最低でもこの裁判の記録は読んでおくことをお勧めします。

[1905: 匿名さん]

>>1897 匿名さん
この投稿をした者は、投稿に対する反論を受けて現在どのような考えなのかきちんと釈明すべきだと思います。
変な感じでお茶を濁さないでほしい。

[1906: 匿名さん]

＞1903匿名さん、これで最後の質問にします。

>『人格のない社団等である管理組合には、例外なく実質所得者課税の原則は適用されるべき基礎を欠く』
とどこかに書いてあるのですか？　それとも、この文章は、あなたの創作ですか。どちらか答えてください。

[1907: 匿名さん]

>>1906 匿名さん
内容（中身）を創作したものでないことは明々白々ではないですか。
そういうのを揚げ足取りというんです。
これが釈明ですか。
とてつもなくがっかりです。

[1908: miya]

>1897 匿名さん　この解釈をお教えください
>法人格のない原告には収益が法律上（民亊実体法上）帰属することもないのであるから、上記各条文は本件に適用されるべき基礎を欠く

お二方共この文面については異論無いようですので、ここで言ってる事は、
管理組合は本来収益がないので実質所得者課税の原則が適用される理由がない。
素人なりの解釈ですが、重要なところですのでお願い致します。

[1909: miya]

>1908 miya　の解釈が正しいとなった場合
管理組合が事業開始届を提出した時から、
実質所得者課税の原則を理由に区分所有者所得の主張できない。

[1910: miya]

↑主張ができない

[1911: miya]

>1899 匿名さん　この解釈をお教えください
>人格のない社団等である管理組合には、例外なく実質所得者課税の原則は適用されるべき基礎を欠く

管理組合には一切実質所得者課税の原則が適用される理由がない。
素人なりの解釈ですが、重要なところですのでお願い致します。

[1912: 匿名さん]

＞1908 miyaさん

＞1909 miyaさんの解釈で正解だと思います。
法人税法第三条および四条は、人格のない（自然人でも法人でもない）者に課税するという租税法の例外規定です。ここで裁判所は、人格のない者には原則的に収益は帰属しないのだからそんなことは関係ないと言っていると思われます。
したがって、miyaさんが言う通り
＞管理組合が収益事業開始届を提出した時から、実質所得者課税の原則を理由に区分所有者所得の主張できない。
という事になると思われます。

[1913: 匿名さん]

>>1911
実質所得者課税の原則は、法人格を有しない団体の課税関係を規律する規定として相当でない、というのが判決の判示内容。
人格のない社団等である管理組合の課税関係を検討するに当たり、どのような事情があろうとも、裁判所は実質所得者課税の原則の適用を考慮しない。

[1914: 匿名さん]

>>1911
結論としては、管理組合が収益事業開始届を提出してもしなくても、実質所得者課税の原則を理由に区分所有者所得の主張はできない。主張したとしても裁判所は当該主張を採用しない。

[1915: 匿名さん]

>法人格のない原告には収益が法律上（民亊実体法上）帰属することもないのであるから、上記各条文は本件に適用されるべき基礎を欠く

法律上、権利能力を有するのは自然人と法人である。
権利能力なき社団は、判例において認められた概念であり、当然、権利能力は持たない。
権利能力がない以上、法律上（民亊実体法上）、収益が帰属することはない。
つまり、権利能力なき社団は、所得税法第１２条および法人税法第１１条にいう「資産又は事業から生ずる収益の法律上帰属するとみられる者」には該当しないのであるから、「上記各条文は本件に適用されるべき基礎を欠く」ということになる。

[1916: 匿名さん]

>>1915 匿名さん
おっしゃる通り当たり前といえば当たり前のすっきりとした判決です。

[1917: 1915]

>>1084 に書いたとおりの判決ですね。

[1918: miya]

法務に精通の方々の助言ありがとうございました、
裁判説示は独特な語句があり理解するのはmiyaには大変です。

税法は納税者から正しい申告納税をして頂く、この様な観点から、
施行令、施行規則、通達等を設け分かり易くなっている、
それでも、国税と納税者の間には相違が起ってしまう、これが現実。

miyaとしては長年実務で税法に関わり・勉強して来ました、
平成18年からのmiya管理組合経理処理（当該収入は区分所有者所得）は正当、
この事は確信し、税務署と協議しています。
また、本件の行政指導は適切では無いと確信し、国税庁や国税局にも確認した。
今回、税務署との協議で、区分所有者に分配し区分所有者が申告納税が認容。
miya管理組合の協議結果が下記の通りです。

なお、miya管理組合の協議結果と行政指導が異なっている、これは重大な問題、
本事案は管理組合収入であり、管理組合に事業開始届を求めている。
区分所有者所得である事（資産所有者課税の原則）を隠しての行政指導となる。

現況を再度ご報告致します、
法人事業者が収益事業の結果得た収入は法人税対象、
個人が得た収入は所得税の対象、
これが税法の定め。
本件は管理組合所得か、区分所有者所得か、これが争点。

税務署は管理組合所得として管理組合に行政指導、
全国の管理組合は管理組合事業所得を認め法人税申告。

miya管理組合は区分所有者所得として入金額を区分所有者に分配、
これを管理費値下で実施、区分所有者が納税対応、これを総会で議決・周知。
税務署は分配が確認できれば、区分所有者所得とする事を認めた、
この事は税務署が国税局にも確認済です。
但し、一律月額￥1,500の値下処理では分配とは確認しがたい、
したがって、再度申告を要請する、従わない場合は更生に進む。
令和2年6月以降は事前に分配方法を提示し税務署の事前承認を得る事。

[1919: miya]

管理組合主張が国税に認められなかった理由は？（認容されれば裁判に至らなかった）
miya管理組合の場合、区分所有者所得とする処理が認められた、
他の管理組合と比べ不公平、この検証が必要でしょう。

[1920: 匿名さん]

税法を読んでなくて税務署から申告間違いを指摘された税理士や税理士事務所事務員がクライアントの手前「私が間違ってました」と言えずに税務署に延々因縁をつけてゴネることはよくある

[1921: 匿名さん]

>>1920 匿名さん
ゴネることよりも、ゴネた結果、税務署から税法に沿わない譲歩を引き出すことに成功したというのであれば、その方がより問題が大きいといえるでしょう。

[1922: 匿名さん]

税務署員も高卒がいたりするからな

[1923: 匿名さん]

＞1918 miyaさん

こまかいところは措いといて、
＞全国の管理組合は管理組合事業所得を認め法人税申告。
このことについて、全国の管理組合のうちから、miya管理組合と金沢の管理組合を比較してみましょう。

【miya管理組合】
・共用部分に携帯電話基地局を設置させるにあたり、管理組合総会で次の1、2を決議した。
1. 賃貸料は区分所有者の収入とする。
2. この収入により課税所得が発生する区分所有者は個々に申告納税する。
・上記総会決議が行われた事実を理由に、賃貸料から発生する所得は区分所有者に帰属すると主張し、収益事業開始届は提出していない。

【金沢の管理組合】
・共用部分に携帯基地局を設置させて何年か経った平成26年8月に、金沢税務署長に対し、平成22年6月期ないし平成26年6月期の法人税確定申告書と収益事業開始届を提出し、法人税を申告納税した。
・裁判所は管理組合の行為を、「『本件規約上、本件マンションの共用部分の変更等は控訴人の総会の決議事項とされているところ、本件各・・・契約は、本件規則に則り、控訴人の総会の決議によりその締結が承認されていること』等により、法人税法３条の規定に照らせば、『法人とみなされる人格のない社団等』に帰属する収益と評価するものといえる。」と判示している。

違いが歴然として、川崎北税務署がmiya管理組合に行政処分（更正、決定）を下せない理由は、ここから推定できると思います。裁判所は「民事実体法上は、収益が人格なき社団等に帰属することはない」が、「法人税法３条が適用されれば、収益が人格なき社団等に帰属する」と判断しているのです。法律というものは、原則と例外を規定しています。民事実体法が原則で、法人税法３、４条が例外規定なのです。

ついでに、miyaさんのために法律用語を詳しく解説している書籍をご紹介します。
『新 法律用語の常識（日本評論社、吉田利宏 著』

[1924: miya]

>1923 匿名さん
明解なご説明ありがとうございます、
管理組合が収益事業開始届、これが重要ポイントになった、
また、総会に於ける税対応の議決内容が異なっている、
この様な理解で宜しいでしょうか。
書籍のご紹介も併せて御礼申し上げます。

>1878 について >1882 匿名さん について　少し補足致します。
>管理組合が収入の全額を区分所有者に支払っていた場合
税務の事を分かっている者同士での確認としてご理解下さい、
これにより管理組合に収益は発生せず、管理組合の収益事業には該当せず、
これをmiyaが言わずとも調査官なら分かるでしょ・・・
調査官とmiyaとの間で成り立つ会話、単なる支払った意味ではありません。
法務では正確を記すために丁寧な語句で説示、これがmiyaには分かり難く。

冒頭の確認言葉は、税法を理解していますので、かけひきの意味もあります。

[1925: 匿名さん]

>>1923
税務署は少なくとも本年5月までの5年分の法人税について、7月までに課税処分をすると言っているのだから、「違いが歴然として、川崎北税務署がmiya管理組合に行政処分（更正、決定）を下せない理由は、ここから推定できると思います。」なんていうのはナンセンスな捉え方ですね。
問題が潜在しているのは、本年6月以降の取扱いについてであり、収益事業を行っている管理組合に対して、税務署がどのような「法的根拠」に基づき法人税課税を免除しようとしているのか何ら明らかになっていないということです。

[1926: 匿名さん]

>>1923 匿名さん
>裁判所は「民事実体法上は、収益が人格なき社団等に帰属することはない」が、「法人税法３条が適用されれば、収益が人格なき社団等に帰属する」と判断しているのです。

上記の内容についてですが、正しくは、裁判所は「人格のない社団等に収益が法律上（民事実体法上）帰属することはない」が、「法人税法3条により人格のない社団等は法人とみなして法人税法の規定を適用する」とされているので、法人税法4条に基づき人格のない社団等が収益事業を行っている場合には、「法人とみなされる人格のない社団等に収益が帰属する」と判断している、ではないですか。
>1923の記述には、多分に創作的な内容が含まれているような気がしますが。

[1927: miya]

>1925 匿名さん
>7月までに課税処分をすると言っている
7月はmiyaから税務署に伝えたのです、
3年もこんな事で理事長に事業開始届提出を迫っている、それはおかしい、
miya管理組合は収益事業を行なってない、7月総会前迄に税務署としての結論を。
7月は了解、それならば税務署としては更生に進む用意がある、
国税局にも確認してから正式結論をお伝え致します。
この様な事です。

[1928: 匿名さん]

税務署もそろそろ年度末で人事異動だからな、忙しいんや

[1929: miya]

>1899 匿名さん
>表現が違うだけで、意味するところは同じです
これだけ書き変えて表現が同じ、本当でしょうか？
極力穏やかに発言してきましたが、閲覧者が混乱いたします、
ご説明ください。

[1930: 匿名さん]

>>1929 miyaさん
そもそも問い掛けの内容がおかしいのではないですか。｢表現が違うだけで、｣と言っているのだから、｢表現が同じ、本当でしょうか？｣では会話が成立しません。勝手に混乱しているのはmiyaだけだと思いますよ。

[1931: 匿名さん]

>>1927
更正に進む用意があるというのは、期限後申告に応じなければ決定処分するとの最後通牒ととれる。

[1932: miya]

そうです、書き間違えです、
これだけ書き変えて意味するところは同じ、本当でしょうか？
極力穏やかに発言してきましたが、閲覧者が混乱いたします、
これについてご説明ください。

[1933: miya]

税務署としては（再度申告要請をし応じなければ）無申告として更生に進む。
しかし、更生に進める事案かを検討している、これが正しい現況。

[1934: 匿名さん]

>>1932 miyaさん
本当ですよ。その理由が以前の投稿に詳しく書いてあるので良く読んでおいてください。それでも理解できないようなら、これ以上言うことはありません。

[1935: miya]

この質疑事例は、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありませんから、納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください。

管理組合が収益事業を行なっている場合の応答事例であり、
（miya管理組合の様な取引等があるので）、課税に際しては注意する事、
税務調査官に注意を促している。

[1936: 1899]

1929 miya さん
>>>1899 匿名さん
>表現が違うだけで、意味するところは同じです
>これだけ書き変えて表現が同じ、本当でしょうか？
>極力穏やかに発言してきましたが、閲覧者が混乱いたします、
>ご説明ください。

少しばかりの法律知識をもって、>1915 をお読みいただけると理解ができると思います（>>1915 は、わたしの投稿です）。

[1937: miya]

>1913 匿名さん記述　と　>1935 国税庁見解とは異なっている
1935については国税庁相談官室に確認したもので、
区分所有者所得を認めないと云っている税務署は？調査官は？
国税庁の部署には必至の思いでないと繋いでもらえません。

閲覧者が混乱するので>1913説明が必要です、出来ないなら訂正を。

[1938: miya]

そうですか、miyaとっては難しいで、
云いたい内容は >1935 です。

[1939: miya]

>1935　今日は仕事に出るので皆さんの論議を後程拝見いたします、
miya発言がないと心配された方がおられたので。

[1940: 匿名さん]

>>1937
訂正も説明もする必要は全くない。
少しばかりの法律知識もなく、この内容にいちゃもんをつけているのはmiya一人だけ。
自分の意に沿わない書き込みを見ると見境なくすぐに食ってかかる。
前に自分はそんなに悪い人ではないみたいなお笑い投稿があったが、どの口が言っているのだろうか。

[1941: 匿名さん]

>>1935
そんなの勝手な思い込み。
国税庁のしかるべき部署にmiya管理組合について個別に確認したわけではないので、全く意味をなさない内容。

[1942: 匿名さん]

>1941
正しくは国税庁課税部のしかるべき部署

[1943: 匿名さん]

>>1937 miyaさん
実質所得者課税の原則に基づき、区分所有者所得を認めている税務署、調査官、相談官を知っているなら是非教えてください。

[1944: miya]

沢山の質問や攻撃が、
miyaは裁判などで使われる独特な用語は苦手、そこんどこは宜しく。
税務の実践については論争できますので。

>1941 匿名さん
（）内の意味は、
私の所の管理組合は区分所有者に分配し、区分所有者所得としています。
これを税務署が否定しています、この様な事が行なわれるのは質疑応答事例に起因、
したがって、表現を見直してアップ出来ないか？
これに対し最後尾に赤字で示しているので調査官は当然知っている筈です、
管理組合に収入がある、この質問に限定した応答です、
したがって貴方の主張は間違いではありません。
どこの税務署の誰ですか教えて下さい、そこで署名と調査官の名前を伝えた。

1941 匿名さん　納得出来ない所はありますか、具体的にどうぞ。

[1945: miya]

↑相談官とは
国税庁・長官官房・税務相談官で納税者からの直接相談は受付ない、
そこでホームページ表現が分かりにくく、それに伴って弊害が出ている、
掲載担当部署につないで下さい、これで相談官と・・・
貴方様もお試し下さい。

[1946: miya]

>1943 匿名さん　
川崎北税務署、東京国税局、東京国税局電話相談官、
これらの全てです。
東京国税局・電話相談官との会話録音がmiyaホームページで聞けます、
また、このホームページは税務署及び東京国税局も閲覧、協議資料にしています、
更正決定がされた場合には不服審判所にこのページを説明資料に致します。
審判所裁決後には削除予定です。

このページに誤りが有ればメールでお知らせ頂ければ幸いです。

[1947: miya]

>1940 匿名さん
miyaは悪人ではないですよ、説明を求め、間違っていれば指摘、
反論を阻止するような記述や暴言があったでしょうか？
miyaはあんがい善人かも、と思って下さい。

[1948: 匿名さん]

>>1944
判決文でないにしろ、読み手のことを考えた分かりやすい文章でなければ理解できない。説明文と会話文の区別がつかないし、主語と述語の対応、「てにをは」の使用も不適切。自分の感性だけで書かれても他人は混乱する。

「閲覧者が混乱するので>1913説明が必要です」
そのままお返しする。

[1949: miya]

>1948 匿名さん
間違いや表現の悪さを指摘されてはね、そこで端的にお聞き致します。
匿名さんは、本事案については管理組合収入であり区分所有者所得には出来ない、
この様に思っているのですか。

[1950: 匿名さん]

>>1947
独りよがりの善人と思うことは出来るかも。

[1951: 匿名さん]

川北は昔から変なのが多いな

[1952: 匿名さん]

＞1935の、下記文章は、国税庁の法令解釈通達（マンション管理組合が携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合の収益事業判定）の末尾にあるものと思います。

＞この質疑事例は、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありませんから、納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください。

この掲示板に参加している方々は、国税庁通達とは法令（法律、命令）に属するものではなく、組織内部の末端機関（税務署）まで解釈を統一し国民に対する不公平が発生することを防ぐために発せられる国税庁内部文書（会社に例えれば社達）ですが、国税庁は会社ではなく行政機関なので広く国民にも開示されていることはご承知の事と思います。

さて、この通達が税務署職員に何を言っているかを一般人言葉に翻訳すると、「この質疑事例は不動産賃貸業を営み設置料収入を得ている管理組合に対する一般的内容を表現したものであり不動産賃貸業を行わない管理組合についてまで表現したものではありませんから、取引の内容によってはこの回答内容とは異なる課税関係があることにご注意ください。」といっています。要するに、「携帯電話事業者がマンションの屋上に基地局を設置して設置料を払っていても、管理組合から法人税を取らないこともあります。」と注意を促しています。

取らない場合の一例は、miyaマンションの様に区分所有者が設置料収入を得ている場合でしょう。

[1953: miya]

>1952 匿名さん
端的に云うと、管理組合に課税する場合と区分所有者に課税する場合がある、
この様に理解して宜しいでしょうか。
国税局電話相談への会話録音とも全く同じです。

[1954: 匿名さん]

＞1953miyaさん

そのような理解で良いと思います。

[1955: 匿名さん]

ですから、川崎北税務署が行政処分をしないという事は職務放棄ではなくて、けっこうフェアだからかもしれません。私もあそこに確定申告の相談に行ったことがありますが、管轄地域外の私に対しても結構親切に教えてくれました。

[1956: 匿名さん]

>>1952
常識外れのことは言わないほうがいい。
質疑応答事例が国税庁の通達だなんて可笑しくて腹が捻れる。
サイトの冒頭に「この質疑応答事例は、国税当局において納税者の皆様からの照会に対して回答した事例等のうち、他の納税者の方々の参考となるものを掲載しています。」と説明されているじゃないか。
更にご丁寧に通達が何たるかまで講釈をたれてくれるとは。
何も知らない人達が素直に信じたらどうするんだ？
こんな奴がもの知り顔に話す内容なんて全くもって信用できない。
信じたら馬鹿を見るだけ。

特に質疑応答事例の最後の注記（お断りみたいなもの）は、全ての事例にくっついている定番もので、それ自体に大した意味はない。
クレーマーが難癖を付けてきて、例えば訴えられても大丈夫なようにしているお守りみたいなものだ。
そんなのはどの省庁も同じ。
頼むから虚言を弄して他人を惑わせることはするな。
こんな奴の言うことを信じきっているmiyaが逆にかわいそうになる。

[1957: 匿名さん]

自分なりのポリシーがあるのかもしれないが、ぺてん師紛いのようなことはしない方がよい。
想像でものを語らずちゃんとした事実に基づき正々堂々とした論陣をはるべき。強く抗議する。

[1958: 匿名さん]

ここまでひどいとmiyaがサクラを雇って自分の援護をさせているようにすら思える。そう信じたくはないが。

[1959: 匿名さん]

＞1927miyaさん

確か、７月には総会が開催されるとのことだったと思うので、情報を提供させていただきます。

金沢の管理組合裁判の高裁判決に、区分所有者所得にせずに管理組合所得とした理由が①～④として整理されています。それは、
① 控訴人は権利能力なき社団と認められること
② 本件規約上、本件マンションの共用部分の変更等は控訴人の総会の議決事項とされているところ、本件各・・・契約は、本件規約に則り、控訴人の総会決議によりその締結が承認されていること
③ 本件各・・・契約は、「・・・・管理組合」を契約当事者として控訴人の代表者である理事長の名前で締結され、・・・・・
④ 本件賃貸料収入については、控訴人の理事長名義等の口座に振り込まれ、控訴人の管理費会計における雑収入に該当するものとして経理処理がされ、各会計年度に係る控訴人の定期総会の決議に付され、承認を受けていることが認められ、・・・・

として、これらに照らせば、その収益も「法人とみなされる人格なき社団等」に帰属する収益と評価しうるものといえる。」としています。
上記４要件がそろえば、裁判所も人格なき社団は法人税を納める義務が発生すると判断しています。上記４要件のうち３つぐらいはmiya管理組合にも該当する可能性が高いと思われます。

① については、miya管理組合も含めて理事会型の管理組合すべてが該当すると思われます。
② については、miya管理組合が区分所有者の所得として個々の区分所有者が確定申告をするという総会決議をしたことを税務署が認めているなら、該当しないといえるでしょう。
③ 理事長が管理組合の代表者として契約を締結しているのか、理事長が区分所有法の管理者として、区分所有者を代理して契約を締結しているかは、非常に微妙な問題です。区分所有者を代理して契約していることを契約書上で明確にするなら、契約書の賃貸側当事者を「管理者：〇〇〇〇」として、「管理者が個々の区分所有者全員を代理してこの契約を締結する。」という文章を契約書に記載しておくとわかりやすいと思います。管理者が代理権を有することは法律（区分所有法）に定められていますから、総会決議があれば代理委任状はいらないと思われます。
④ miya管理組合の会計処理内容がわからないので何とも言えませんが、税務署は解りにくいと言っているようです。携帯電話事業者から管理者である理事長が受け取った賃料は、管理組合会計上は『預り金』とした方がわかりやすいと思います。管理組合は『預り金』を共用部分の持ち分に応じて各区分所有者に分配する。これが一番わかりやすいのではないでしょうか。


税務署が「収益事業開始届」の提出を３年も繰り返して要求しているのは、管理組合に「収益事業を行っています。」といわせて、上記４要件をそろえようとしているのだと思われます。

[1960: miya]

>1839 運営方針 ご留意し発言をお願い致します。
>1959 匿名さん
詳細かつ分かり易くご説明頂きありがとうございます。
①から③についてですが、税務署との協議では全く問題になりませんでした、
その理由としては、miyaホームページを税務署に事前確認依頼を致しましたので。
したがって④だけが協議対象になりました。
川崎北税務署は今回の協議結果を東京国税局に照会、
区分所有者に全額分配が確認できれば、区分所有者所得を認めるとなりました。

現状の方法では分配を認め難い、6月以降は分配方法を署に示し事前確認を。
したがって、過去5年分には再度申告要請をいたします。
これに対し、miya管理組合は収益事業を行なってないので決算資料提出も拒否いたします。
それでは、税務署が知り得た数値で更正決定額を検討、収入額は分かっているので。
決算数値を出さないので経費はゼロになりますか？
経費額は税務署で検討いたします。

以上です、
管理組合は収益事業をしてなく収益事業開始届は出さない、管理組合決算の提示も致しません、
協議の最後にこの様に伝え、穏やかに別れました。

[1961: 匿名さん]

>>1960 miyaさん
>決算数値を出さないので経費はゼロになりますか？

推計課税の要件は満たしているので推計計算で処分するんでしょうね。だから少し検討の時間を要しているのかもしれません。

[1962: miya]

無申告加算税（更生決定）
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sonota/kasan.pdf#search=%27%E5...
行政指導で法人税申告、殆どの管理組合がこれに該当、
期限後申告に伴なう加算税も合わせて納税、
法人税申告を税務会計事務所に委託（一期あたり￥80,000～100,000）
miya管理組合には15％無申告加算税が更に課される。

7月総会でこの申告の可否が議題にあがった場合？
1、区分所有者所得が認められていることから鑑み、無申告理由は正当
2、会計事務所に依頼して申告と無申告での加算税、この比較額を検討
全てを考慮すると無申告で更正決定額を納税する事になる。

なお、本事案の税務署行政指導には疑問を抱いている、
区分所有者所得にも成りうる事案を、管理組合の不動産収入所得であると断言し、
管理組合に事業開始届の提出と法人税申告の行政指導をしている。
その結果、miyaが変人扱いされる迄に管理組合課税が浸透している。

管理委託会社は税務会計事務所を紹介しただけであり、責任を問うのは疑問です。
しかし税務会計事務所の責任は重大、追求されるでしょう。

[1963: miya]

>1962
>税務会計事務所の責任は重大、追求されるでしょう。
税務会計事務所が今執るべき事は、区分所有者所得に出来る方策を考え管理組合に示す。
これと並行し税務署にもこの確認と了承を得る。
以上を確認し、総会で区分所有者の所得と納税を議題に可決する。
以上迄は当該税務会計事務所の責任で行なうべきでしょう。
過去5年分は全国の税務会計事務所が行なっていたので責任を問うのは・・・

[1964: miya]

>1961 匿名さん
匿名さん仰せの通りの推計（他の管理組合データを参考にして計算と伝えられました）
また、更生に進むとしていたが、これが適当であるかも検討する、この感じもありました。

[1965: 匿名さん]

>>1964 miyaさん
十中八九、あるいはほぼほぼ課税処分を打たれると思って行動した方が得策でしょう。

[1966: miya]

>1965 匿名さん
以上の事は管理委託会社にも伝え、
更正決定告知で即時納税が可能な用意を進めています 。

[1967: miya]

協議中の会話を一つ紹介
税務署としては行政指導の通り管理組合に漏れなく課税致します、
（協議冒頭確認での調査官発言、区分所有者に課税とは調査官の個人的見解）
miyaさんは区分所有者所得が正しいと主張している、
この決着は国税不服審判所で審判して頂き、決着つけるのがよろしいのでは、
課税に関わる者としても関心を持っています。

後日、税務署から東京国税局に照会、区分所有者所得を認める、
認める為の詳細は既に記述の通りです。

[1968: miya]

当分の間は不服審対策の検討に専念します、
したがって、この審判が出るまでこの掲示板発言を控えます。
閲覧は継続し参考に致します。

>1962
>1963
この事は提起しただけであり、miya程度では何も出来ません、
この掲示板の閲覧者や関係者で円満に解決される事を期待しています。

[1969: 匿名さん]

＞1966 miyaさん

＞以上の事は管理委託会社にも伝え、更正決定告知で即時納税が可能な用意を進めています 。
ということで、納税の用意を進めているのはよいとして、更正処分を受けたら税務署に不服申し立てをするのを忘れないでください。確か、税務署から不服申し立てを棄却されないと、不服審判に進めないとおもいます。

[1970: 匿名さん]

＞1667　miyaさん

調査官は、個人的には区分所有者に課税だという見解である。
東京国税局は区分所有者課税を認める。
それなのに、税務署としては管理組合に漏れなく課税する。
なんか変ですね。

[1971: 匿名さん]

>>1969
それは嘘です。
国税不服審判所に直接審査請求することができます。

[1972: 匿名さん]

>>1968 miyaさん
税務署から課税通知があったら処分理由を全面公開してください。

[1973: 匿名さん]

>>1967 miyaさん
今後の審判所の裁決の内容次第では、区分所有者所得を認めるのを取りやめると言うかもしれませんから、その辺は税務署にちゃんと確認しておいたほうがいいと思います。

[1974: miya]

>1969 匿名さん
親切丁寧に御指導頂きありがとうございます、
無申告更生決定は署員の方も頻繁にはない（今回の調査官は初かも？）
実際に処理するのは事務担当審理官と思われます（国税局とのヤリトリをしているので）
更正決定通知に不服申立案内も記載されているとの事でした。
申立書類はダウンロード入手可能、申立は数十年も前の事で思い出しながらです。

また今後ともご指導頂ければ幸いです。

[1975: miya]

>1970 匿名さん
この発言過程詳細は先に投稿済です、そちらを再読を。
企業や公務で働く方々は悪い事を指示された場合は拒否しなければならない、
しかし働く者としては、組織の方針には忠実に従う必要があるでしょう。

今回は、国税庁への照会回答も調査官と同じになりました、
したがって6月からは区分所有者所得、過去5年分は分配が認め難いので更生、
調査官の受け答えに疑問の余地はない。

[1976: miya]

>1971 匿名さん
嘘、この表現は穏やかでありません。
不服審申立は税務署に提出、または不服審判所に直接、どちらも可能と思います。
以前の場合は、納税後に定められた期間内に税務署に提出しました。

[1977: miya]

>1972 匿名さん
了解しました、
不服審裁決は公開されるので、そちらを。

[1978: miya]

>1973 匿名さん
ご忠告ありがとうございます。
6月以降の分からは税務署に伺い事前確認し、税務署承認を経て実行する事になっています。
更生通知理由に、区分所有者分配が認められないとの文言が入ると思われます、
miyaホームページ録音と異なる課税関係は有り得ません、
税務相談回答の処理が容認されなかったら規律がとれなくなります、
この事も協議の際、話題にして録音再生を致しました、
国税局もこれを聞き回答資料にしています。

[1979: 匿名さん]

＞1971さん

国税不服審判所に直接持って行くにしても、税務署から不服申し立てを棄却されたという事実がないと受け付けてもらえないと思います。

[1980: 匿名さん]

税務署長がした更正処分に不服があるとき、税務署長に再調査の請求をするか不服審判所長に審査請求するか、納税者はどちらを選択してもいい（国税通則法７５条１項１号）。
ただし、裁判所の判決と違い審判所の裁決は公開の場で行われるわけではない。審判所の判断（国税当局の最終判断）として重要度の高いものを裁決事例集に登載してるだけで、屁みたいな事案は当事者に裁決書を送付しておしまいだからな、miyaさんの事案が公表対象になるかどうかはわからんぞ。

[1981: 匿名さん]

裁決要旨は全件アップされているみたいですけどね。

[1982: 匿名さん]

>>1979
>国税不服審判所に直接持って行くにしても、税務署から不服申し立てを棄却されたという事実がないと受け付けてもらえないと思います。

国税不服申立制度については、平成２６年６月の行政不服審査法の改正に伴い、国税通則法が改正され、その手続等の内容が変更されている。
新しい国税不服申立制度は、平成２８年４月１日以後に行われる処分を対象とした不服申立てから適用されており、改正後の不服申立ては、処分の通知を受けた日の翌日から原則として３か月以内に、国税不服審判所長に対する「審査請求」か、処分を行った税務署長等に対する「再調査の請求」のいずれかを選択して行うことができる。

[1983: 匿名さん]

「再調査の請求」なんてものがあるのか。俺らのときは「異議申立」ゆうのがあって、その次のステップで「審査請求」があると習ったぞ。金子宏先生の教科書に書いてあった。それを書いて答練で満点だった。

[1984: 匿名さん]

しかし、金子先生の教科書を読んでいては税理士試験や会計士試験には受からない。ボリュームがありすぎる。予備校のテキストを棒暗記して計算問題をこなす。これが合格への早道だった。金子先生の教科書や論文は税理士会計士になってから読めばいい。

[1985: 匿名さん]

＞1974には、
＞更正決定通知に不服申立案内も記載されているとの事でした。
と書いてありますから、不服申立を忘れる心配をする必要は無かったようです。

それでは、その次に控えている不服審判について対策を考えてみます。
国税不服審判所が、金沢の管理組合裁判と1991年5月29日の東京地裁判決を部分的に引用してmiya管理組合の主張に反論してくることが十分考えられます。
特に、次の部分の引用の可能性は高いと思われます。
【金沢の管理組合裁判の高裁判決】
・控訴人は権利能力なき社団と認められること
・本件各・・・契約は、「・・・・管理組合」を契約当事者として控訴人の代表者である理事長の名前で締結され、・・・・・
・本件賃貸料収入については、控訴人の理事長名義等の口座に振り込まれ、控訴人の管理費会計における雑収入に該当するものとして経理処理がされ、各会計年度に係る控訴人の定期総会の決議に付され、承認を受けていることが認められ、・・・・
【1991年5月29日の東京地裁判決】
・結局、共用部分から生じた利益は、いったん区分所有者の団体に豪遊的に帰属して団体の財産を構成し、区分所有者総会決議等により団体内において具体的にこれを分配すべきことならびにその金額時期が決定されてはじめて、具体的に抗し可能ないわば支分権としての収益分配請求権が発生するものというべきである。

しかし、法人税法第四条は、法人税を納める義務があるのは、「人格のない社団等については、収益事業を行う場合、・・・・、に限る。」と規定しています。
さらに、【金沢の管理組合裁判の高裁判決】は、次のような判断を示し、『収益事業行う（管理組合が賃貸を行う）か、否か』を決めるのは管理組合総会の議決事項であるとしています。
・本件規約上、本件マンションの共用部分の変更等は控訴人の総会の議決事項とされているところ、本件各・・・契約は、本件規約に則り、控訴人の総会決議によりその締結が承認されていること

miya管理組合は、賃貸料は、区分所有者の収入として、確定申告が必要な区分所有者は個々に確定申告をすることを総会決議しているので、この管理組合に税務署が法人税を課税することは、法人税法四条の規定に反することになると思われます。

また、【1991年5月29日の東京地裁判決】は、法人税問題ではなく、一人の区分所有者が収益金の分配を請求した裁判の判決です。参考までに概要を示します。
【概要】
・この管理組合の規約には、共用部分から生ずる利益は区分所有者が専有床面積の割合に応じて収取すること、その利益は各区分所有者が管理費に振替充当すること、規約にさだめなき事項については集会の決議によることなどが定められていた。一人の区分所有者は、右収益金は遅くとも当該事業年度末に各区分所有者に分配されなければければならず、これに対する例外は管理費用への振替充当のみであり、これをその他の費用に振替充当し、次年度に繰り越し、あるいは内部留保することによって、収益金を各区分所有者に分配しないことは許されないと主張しましたが、裁判所は集会の決議は有効であるとして、この区分所有者の訴えを棄却しました。

[1986: 匿名さん]

＞1985の誤記訂正

豪遊的(誤）⇒合有的（正）

[1987: 匿名さん]

裁判所は、使用料収入は第一段階で管理組合に合有的に帰属し、第二段階で総会決議によって個別具体的な金額が組合員に分配されると言ってるわけだから、最初から組合員に直接帰属しているというためには、第一段階をなくすしかない。
契約締結を管理組合総会で決議するとか契約書に管理組合理事長印を押すとか使用料を管理組合の口座に入金させるとか、管理組合が前面に出しゃばってくる限り、裁判所の判断は変わらないだろう。

[1988: miya]

当面はmiyaの考え方は投稿を控えますが、税務調査官の発言ですので投稿します
>1985 匿名さん
ありがとうございます。
判決などで管理組合の資産として形成されて、この様に受取れる表現があったかと、

平成29年に協議出席の法人税上席調査官に聞かれた事、
区分所有者に、いつの時点で払っていますか？

入金月から毎月の管理費徴収額を値下として払い出しています、
したがって、管理組合に当該収入の留保金はありません、この様にお答えしました。

[1989: 匿名さん]

解決策は簡単だ。民法の任意組合を利用して処理すればいいだけだ。取りまとめ役（例えば管理組合の元理事長さん）が区分所有者全員から委任状を集め代理人として契約を締結し、使用料は会社から各区分所有者の口座に入金してもらう。
こうすれば管理組合がかかわる場面は皆無だから、東京か金沢か知らないが過去の裁判所の判断は適用されない。民法の任意組合は人格なき社団ではなく契約なので法人税課税を受けることがない。組合契約の当事者である区分所有者に直接使用料収入が帰属する。

[1990: 匿名さん]

「管理費(徴収額)の値下げ」で処理したことが間違いだったと思います。

[1991: 匿名さん]

多くの管理組合の規約には、「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」との規定があると思います。
この規定がある場合、管理組合のみが、その権限を有することになります。

[1992: 匿名さん]

「管理組合のみが、その権限を有することになる」というよりは、管理組合が （略)使用させるには、「総会の決議を経なければならない」と解するべきでは。

[1993: 匿名さん]

「管理組合は、（中略）第三者に使用させることができる。」ということであり、「管理組合のみが、その権限を有する。」となる。

[1994: 匿名さん]

成文化された法律は、文理解釈が重視されます。規約もこれに準ずると思われます。
＞1992さんは文理解釈ができていますが、
＞1991さんは文理解釈ができていないので、義務教育の国語を学びなおすことをおすすめします。

[1995: 匿名さん]

>>1991 は、管理規約に「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。」との規定があることを前提にしています。

[1996: 匿名さん]

＞1911 ＞1915 さんは、文理解釈という用語の意味もわかっていないようです。
これ以上説明しても理解できないと思いますので、こなたりでやめておきます。

[1997: 匿名さん]

＞1996の投稿を訂正します。
＞1911 ＞1915は間違いです。　＞1991 ＞1995に訂正します。　

[1998: 1991=1995]

>>1994 >>1996-1997 匿名さん

>>1915 は、わたしの投稿ですが、何か問題がありますか？
そうそう、>>1982 も、わたしが書きましたが、ご理解いただけましたか？

[1999: 匿名さん]

管理組合が使用させる場合は>>1991さんのご指摘通りだと思いますが、区分所有者が任意組合方式を利用して使用させる場合は管理規約ではなくて任意組合のルールが適用されるのでは？
管理組合は総会決議（賛成多数）によって物事を決めるけど、任意組合は全員一致ですよね。

[2000: 匿名さん]

>>1999 匿名さん

区分所有法では「３条団体」について法的性質を定めていないので、「３条団体（＝管理組合）」が法人でない場合は、「権利能力なき社団」と「任意団体（民法組合）」の二つ管理組合が存在することになります。
そして、管理組合の実態が、「権利能力なき社団」の要件を備えていない場合は、「任意団体（民法組合）」としての取り扱いになりますが、区分所有法は適用されます。

[2001: 匿名さん]

【>>2000 の訂正】
（誤）二つ管理組合が存在することになります。
（正）二つの管理組合の形態があります。

[2002: 匿名さん]

手間はかかるが全員の賛成を取り付けておけばよかったのに、管理組合総会で賛成多数で突っ走ったのが間違いのもと。一部の不賛成組合員の意思を無視したものだから「単なる個人の集合体でなく、団体としての組織を有し統一された意思の下にその構成員の個性を超越して活動を行うもの」にズバリ該当してしまい、法人税課税を受ける羽目になる。