管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1683: miya]

朗報です。

川崎北税務署担当官から東京国税局に確認、
本日、国税局の回答として税務署から連絡を受けました、
その内容が下記、miya主張内容が間違ってない回答でした。

以下を確実に実行する事で、区分所有者所得とする処理を認める。
1、区分所有者各位へは持ち分に応じ分配
2、支払を明確にする、この方法を税務署に示し事前承認を得る
3、区分所有者が申告納税する事を周知徹底、継続実行

miya管理組合の今後は上記完遂で区分所有者所得を認める、
過去５年分については、税務署としては容認できない、
したがって申告要請をする、従わない場合は更生処理手続きをする。
更生決定に不服の場合審判請求をして下さい。

以上であり、miya主張は正しかった事に、
>1639 asanomi　税理士の主張も同様に正しかった事に、
今後はasanomi先生のご活躍に期待します、
全国の管理組合から事業廃止届が提出される、夢ではなくなった。

[1684: miya]

国税庁と争って迄、区分所有者所得に何故コダワルのですか？
管理組合が契約しても、区分所有者所得として国税が認めるのですか？
日々税務に携わっている者には不思議でもないのです。

miyaや浅野先生を冷やかしたり等は、この掲示板を読み書きしている有識者からは、
無知な御方と思われてしまうよ。
miya主張の意味合いついて、心底から質問する、これが賢人。

[1685: 通りがかりさん]

組合員が千円?二千円受け取る中から振替手数料は天引きですか？異銀行間だと800円前後、同一銀行間だとその半額程度、受け取る額は千円切るのでは？今までより減るじゃないですか。また世帯数にもよりますが、振込手数料で年間10万前後は消えるのでしょうね。これがmiyaが目指した結果ですか？あなたの税理論で誰か幸せになるのですか？
収益は修繕工事など管理組合の必要な経費に充ててほしいと思うのが一般的な組合員の感情ではないですか。管理組合に入った金額が、全戸千円程度の割当があるなら組合員に還元せずに値上げ時期を繰り下げれば実質還元したのと同じでより有効に活用できたはずですよ。収益事業の申請を取り下げてはもうできませんね。管理組合の幸せより自己を優先する人に任せてはいけないという実例ですね。

[1686: 匿名さん]

＞国税庁と争って迄、区分所有者所得に何故コダワルのですか？
ans．それが民法の定める所有権の原則だからです。
民法206条は「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する」と定めています。

＞管理組合が契約しても、区分所有者所得として国税が認めるのですか？
ans.そうです。わかりやすい事例を示せば、例えば、お父さんの所有する土地を娘が賃貸契約をして賃料を得ても、お父さんの所得としてお父さんに所得税がかかります。

そういうことじゃないのかな？

[1687: miya]

お答えしますね、
金融機関口座への振込、これは思い違いです、
税務署に伺いをして決定した内容は、その時公開します。

>管理組合の幸せより自己を優先する人に任せてはいけないという実例ですね。
この意図しているところが分かりません、もう少し詳しく。
通りがかりさん のマンションは本件を具体的に検討した経緯があるのですか？

[1688: 匿名さん]

>>1684 miyaさん
数多くのコメントがありましたが、収益を分配するしないで結果が異なる理由は全く明らかになりませんでした。
私が思うにおそらく税務署は、理屈はないが（必ずしも租税法律主義に沿うものではないが）、分配を受けた区分所有者において管理組合に代わり申告行為が行われるのであれば、大きな課税上の弊害はない(少なくとも貸付収益に対して非課税の状態が放置されることはない)ので、黙認するということなのでしょう。そうでなければ、元々の税務署の論理と今回のmiyaに対する措置を整合的に理解することができません。
といっても、これは飽くまで個人的な見解にすぎません。是非とも税務署にどのような法解釈により当該措置を認めることにしたのか問い質していただきたいと思います。
この点が不明のままではmiyaの勝利と言われても釈然としません。

[1689: miya]

>1686 匿名さん　
>民法206条は「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、
>収益及び処分をする権利を有する」と定めています。
少し追加します、
殆どのマンションでは区分所有者所得とする方が管理組合所得とするよりも、
はるかに納税額が少なくなる。
個人事業者など確定申告をする方はこの所得税を納付する（miyaも該当）

[1690: miya]

>1688 匿名さん
仰せの通り全く同感です。
税務署との協議において、本件収入は区分所有者所得である、
区分所有者に分配、区分所有者が納税している、これが最低限の条件です。
税務署は分配した事実関係を追及します、不服審裁決等も同じ内容。

したがって、資産から生じる収入は資産所有者の所得、
これだけでは税務署に容認して頂けません、
この主張は、不服審判所への不服申立で詳しく述べるつもりです、
この文脈等は慎重に検討したいと思っています。

管理組合が契約した場合でも区分所有者所得にできる、
これが容認されなければ先には進めませんので。
税務署との協議は掲示板記述にはない激しいヤリトリでした、
税法を理解した者同士の話、双方にとり有意義なものだったね、で終了。

[1691: miya]

>1690　の追加
管理組合総会で承認されるには

この収入を区分所有者に支払せず区分所有者が所得申告して下さい、
仮に国税が認めても管理組合総会での承認は得られないでしょう。
miya管理組合では、この収入が得られたので管理費を値下できた、
値下したのであるから、所得申告が必要な方は￥18000/年の申告を、
なので、総会承認も何ら問題にならなかった。

[1692: 匿名さん]

>>1690 miyaさん
5年分の課税処分の取消しを勝ち取ってmiyaは初めて勝利したと言えるのだと思います。現状では税務署との痛み分けと評価するのが妥当でしょう。税務署は現に徴税の実を上げるという実績を残したわけですからね。（現場担当者は将来のことより今の成績の方が重要なのでしょうから）

[1693: 匿名さん]

>>1691　miya さん

ここの理屈が理解できません。
なぜ、管理費の値下げにつながるのですか？

[1694: 匿名さん]

>>1693 匿名さん
実際に金銭で分配するのではなく、管理費の一部と相殺することで分配したことにするのではないのですか。持分に比例して。

[1695: 匿名さん]

>>1694 匿名さん

現在との違いは？

[1696: 匿名さん]

>>1695 匿名さん
推測ですが現在このようなやり方で総会承認を得られていたものの、税務署には認められなかったということでは。

[1697: miya]

miyaさんの様な方と話し合いが出来て良かった、
税法を逐一説明するも、税法外れの事を言い出す、
納税者の方々との協議は大変ですよ・・・

ご自分のマンションの事と思い、ある程度税法を理解し、
税務署に相談してみてください。

miyaは最善を尽くしているので、税務署員とも気持良く終えた。

[1698: miya]

miyaの評価について

納税者として税法の範囲内での最善策を勉強してきた、
不服審で認められるかは現状では分からない、
否認されても、認められた今後の方が長く続き有利、
本件成果の評価はmiya自身でする。

頼んでも引き受けてくれる会計事務所探しは容易には見つからない、
税務署と戦える会計事務所は少ないので。

[1699: miya]

金沢の管理組合さんは弁護士・税理士に依頼、
民事訴訟をして迄も区分所有者所得を主張していた、
残念ながら敗訴してしまったが。

不可解な課税と判決、当時如何なる発言が有ったか？
この掲示板を最初から全ての方々の発言を読み直す、
他人の評価はそれからでも。

[1700: miya]

>1692 匿名さん

勝ちました、何時発言しましたか？
朗報です、この様に記述している。
管理組合が契約、管理組合口座に入金、
この場合でも区分所有者所得にできる、
全国の管理組合にとって朗報です、とお伝えした。

>税務署は現に徴税の実を上げるという実績を残したわけですからね。
>（現場担当者は将来のことより今の成績の方が重要なのでしょうから）

税務署統括調査官はそんな軽い気持ちで課税をしていません、
課税漏れを起こさない様に、純粋な気持ちで課税に従事しています。
税務署と協議すれば分かります。

[1701: 匿名さん]

>>1700 miyaさん
大いに笑ってやってくださいって言ったの誰だよ
認知症か

[1702: 匿名さん]

大きなお世話かもしれないけれど、言わせてもらいます。

金沢の管理組合も、「今まで収めた税金を返せ。」などとは言わずに、先ずはmiya管理組合を見習って、今年の夏ぐらいには税務署に収益事業終了届を提出して、区分所有者所得に切り替える事務手続きをしたほうが良いのではないでしょうか。そうすれば、そのあとは法人税を支払わなくて済むわけですからね。

詳しいやり方（収益事業終了届の書き方や、相殺していることを立証可能な管理費徴収表の書き方など）は、miya管理組合の事務処理が終わってからasanomi税理士かmiyaさんに指導してもらうと良いと思います。

miyaさんが、今までの経過をこの掲示板に投稿してくれたのは、全国の区分所有者が不要な税金を負担していることに気が付いてくれることを願ってのことだと思います。miyaさん個人は、これだけの作業をしているのですから、作業時間を考えたら、生涯赤字でしょう。全国の管理組合から収益事業終了届が出されて初めて、miyaさんの活動が報われるのだと思います。

[1703: 通りがかりさん]

>>1702 匿名さん
のんびり王国から来た人ですか？
理事長でもないのに税務署で約束をした人ですよ？miyaの自慢げな過去レスを見て下さい。100歩譲って管理組合側の担当者だったとしても約束や方針の決定は権限外として自重し持ち帰るべきなんです。それをやらないところがこの方の傲慢なところなんですよ。総会も理事会も後回しですよ。やってることは賃貸ビルオーナーです。自分の好奇心が優先して組合内の手続きを軽視しています。次は理事長に立候補するとのことで自己正当化と暴走は加速するでしょう。管理組合の運営は営利ではないので、企業と比較してスピード感はありません。もどかしいかもしれませが丁寧な手続きの積み重ねこそが本当の尊さであって、miyaはこの分野で公僕とディベートすることが目的でライフワークにしてるようにしか見えません。

[1704: 匿名さん]

収益事業届を出す時点で（以下略ｗ

[1705: 匿名さん]

>１７０３　通りがかりさん
あなたこそ、どこの国の人ですか。

miyaさんは管理組合から委任されて、この交渉をやっている。
管理組合は国税との交渉について全面的に委任していることを文書で税務署に提出し、税務署もそれを認めています。それでなければ、税務署がmiyaさんを相手にするわけがないでしょう。この掲示板の一年前ぐらいのところを見ればそういうこともわかると思います。
一般にこの国の交渉人というのは、通りがかりさんほど軽薄ではありません。

[1706: 通りがかりさん]

>>1705 匿名さん
会社で考えてください。社長や取締役会抜きに契約や決済できますか？あなたのお勤め先は担当者が全ての事を行使する権限があるのかもしれませんがね。明らかにmiyaは権限を逸脱していますよ。理事長はお飾りですか？仮にお飾りであっても頭越しに物事を進めて良い訳ではありませんよ。理事長も理事会も総会も超越する委任状がmiyaにあるということですか？どんな物事も多面性があり個人への盲信は間違いのもとです。それに気づくのは引き返せなくなってからですがね。交渉事というのはそれだけ慎重に進めるべきなんです。ましてや仮にも管理組合として税務署と約束を交わす際、口約束であったとしても会ってその場で交わしますか？分別ある大人のやる事ではありませんよ。miyaは自分に絶対の自信があるから迷わないし一旦持ち帰る等我慢ができないんだと思いますよ。miyaがやって来たこと全てを否定しませんが、miyaの自社ビルですか？と勘違いさせるくらいのレスはあっても、本来主役である理事長含む他の役員や他の組合員に対してmiyaが配慮しているレスがあるかどうか読み返してみてください。

[1707: 匿名さん]

本件は、管理組合から法人税を取ることが適正かという税務問題以外にも下記①、②の大問題がありますよね。

① 「共用部分を賃貸したら、法人税の確定申告が必要です。」という言葉で巧みに管理組合理事長を騙して、手数料を稼いでいる会計事務所の行為は犯罪ではないのか。
② 同様の説明をして、会計事務所に仕事を斡旋した管理会社に責任はないのか。

これを恐れた会計法人や管理会社の関係者が、「通りがかりさん」等を名乗って、miyaさんを非難しているようにおもわれます。
上記を真剣に議論しませんか。管理組合によっては、会計事務所に金を払って相談した結果、税務署に連れていかれて、収益事業開始届を提出させられたところもあるように思われます。

[1708: asanomi]

事実関係をはっきりさせておこうと思います。
まず、管理組合課税はおかしいと確信しましたので、このコーナーで訴訟に協力してくれる組合を呼び掛けたところ、金沢のマンションの公認会計士さんが応じてくれたので、訴訟できることになり、、私共が弁護士に依頼して、訴訟が始まったわけです。マンションには、協力いただいた関係です。

[1709: miya]

訴訟に至る迄の経緯ですが、
1、行政指導に従い申告納税
2、不服申出をしなかった
3、申告納税済の返納更生請求（名称は正しいか？）
4、税務署が認めなかった
5、訴訟
この様な事でしょうか。

[1710: asanomi]

経緯は、税務署の指導により、別の税理士が申告を行った。その後、事実認識の誤り等の理由により、更正の請求、異議申し立て、を経て、国税不服審判所に審査請求、却下
この後で、私をこのサイトで見つけてくれたという経緯です。

[1711: 匿名さん]

＞１７０９は少し違うんじゃないかな？

＞１、行政指導に従い申告納税
これがあれば裁判は別の展開になったと思います。
１、がないから、訴訟代理人の弁護士さんは「管理組合は人格のない社団ではなく、民法組合だ」などという主張をせざるを得なくなった。この弁護士さんはかつて国交省標準管理規約見直しの座長をやった方で、その時の管理規約のコメントには管理組合は権利能力の無い社団であるという記述が残っています。裁判官もこれには戸惑っていたように感じました。しかし、代理人は「組合である」という主張が退けられると、上告理由として「憲法違反」を主張した。ここまで来ると「憲法違反」以外には、上告が受理される理由がなかったのだと思います。管理組合が自ら収益事業を行っているとして収益事業開始届を出して法人税の確定申告をして納税するなら、税務署がそれを受け取って違法なことはないと思われます。
しかし、管理組合が収益事業をしていないと説明しているのに、行政指導と称して無理やり収益事業開始届を出させるなら、国民はそれを認めるべきではないと思います。

[1712: miya]

東京高裁判決は後日に知った
https://profession-net.com/professionjournal/corporation-article-755/

miyaが税務署に主張した内容と殆ど同じ、この訴訟レポートの
４ 第一審の判断（東京地裁判決）

（５）「管理費」の収入に含められた各賃貸収入に相当する金額については、
　　　各会計年度の決算において、原告の構成員に対して直ちに個別的に
　　　分配されるように処分されたことを認めるに足りる証拠はないこと

この理由が最重要なところ、納得しがたいがこれを認めざるを得ない。
　（miyaのところでは分配しているので不服審申立をする）

>1709の経緯から、asanomiさんが引受けたのは３からと思われ、
区分所有者に分配の処理がされてない状態だった。

これを言い換えると、今後は区分所有者へ個別に分配処理をすれば、
区分所有者所得が容認される、具体的には　>1683
今回、国税局から川崎北税務署への回答も同じだった。
この様な処理をすれば全ての管理組合に適用される。

[1713: miya]

>1712　の記述は
経緯が少し違ってしまいまいたね。

[1714: miya]

>1710
別の税理士さんも後には誤りに気付き・・・
asanomi さんと同じ見解になった、この様な理解で？

[1715: miya]

>1711 匿名さん
>憲法違反　　　この疑い有る感じ
miya程度の者が論じるのも厚かましいが一言。

東京国税局への相談電話録音です、
区分所有者に支払ってない場合は管理組合課税、
管理組合以外の法人や個人が同様な事を行なった場合は認めない、
同じ税法の下で別扱いの課税、これは許されないのでは。

[1716: miya]

>1707 匿名さん　のご指摘にも該当してくるでしょう。

管理会社は会計事務所を紹介したまでなので・・・？
他の管理組合は申告しています、miyaの所ではこの様に言われた、
その際、貴方達は税法の事には口を出さないで、と当時伝えました。

[1717: 匿名さん]

＞1714
金沢の管理組合の裁判の経緯には、３人の税理士がかかわっています。

＞1709 に示せば。
２、までが、　A税理士
３，４が、B税理士（公認会計士）
５、が、asanomi税理士

B税理士とasanomi税理士との意見は、ほとんど一致していると思われます。

[1718: 匿名さん]

＞1716
組合員の中に
＞貴方達は税法の事には口を出さないで
と言える方が居る管理組合は強いですよね。
大抵の管理組合（理事）は、「脱税で摘発されたら怖いから、会計事務所の税理士に相談しよう。」となってしまう。会計事務所は営利事業をやっているのですから、自分が商売になるほうへ誘導して当然でしょう。ですから税務に詳しい組合員が税務署職員と直接話し合うのが一番良いとは思います。

[1719: 匿名さん]

>>1717 匿名さん
ちなみにB税理士はマンションの住人でmiyaみたいな奴だと思うよ

[1720: miya]

>1717 匿名さん
当時の理事長はA税理士に相談して、
区分所有者総会の承認得ず事業開始届を提出し申告納税、
こんな感じですかね。

miyaは理事長から相談を受け、異議申立書面を勧め提出、
税務署には行政指導に従うか？　これは総会まで待って下さいとした。
役員は管理会社ご用達の会計事務所から５期分の決算と納税試算を取寄せた、
この申告の可否を討議、miya意見を承認で議決した。

その付帯事項として、miyaが責任を持ち税務対応をする事に。

[1721: 匿名さん]

＞1719　匿名さん

それなのに、Ｂ税理士は何故国税不服審判所に勝てなかったとおもいますか。
わたしは、『管理組合（理事長）がA税理士に騙されて税務署に収益事業開始届を提出し、自ら法人税を申告納税してしまったという事実があるからだ。』と思います。
miya管理組合は、一貫して区分所有者所得であると主張していますから、不服審判で勝つチャンスはあると思います。不服審判所は国税庁と兄弟みたいな機関ですから、そこでは負けるかもしれませんが、訴訟をすれば勝てるように思われます。

[1722: 匿名さん]

＞1721
ただし、国税庁（国）に対して訴訟を起こすには条件が整う必要があります。
たぶん、税務署から何らかの処分を受けるか、不服審判申し立てが不受理・あるいは却下されないと、どれだけ不条理な行政指導を受けても「指導が不適切だ」との訴えは成立しないと思われます。だから、こちらは結果が出るまでに相当の期間が必要です。

[1723: 匿名さん]

A税理士に対して、随分失礼な物言いですね。

[1724: miya]

miya意見が承認された理由としては
1、総会に毎回出席していた
2、役員の役割では理事長に推薦されていた
3、基地局設置時には理事長だった
4、賃貸収入を各位に分配、この課税関係を税務署に電話確認
5、管理費値下で各位に分配を承認議決（長期修繕計画の収支試算を総会提出）
以上の対応等経緯がありました。

[1725: miya]

不服審判所と裁判判決
不服審判所は税法を熟知した方が審判、
裁判所判事は原告被告の主張から判断する、
勿論、裁判長は慎重に検討して判決を出している。

したがって、miyaは不服審裁決で認められる内容を検討、
否認された場合は裁決を受け入れます。

[1726: miya]

何れにしても、6月以降は税務署承認を得た方法で区分者所得申告に進む。
これは、全ての管理組合に共通適用される。

[1727: 匿名さん]

>>1725 miyaさん
意味分かんねぇ

[1728: 匿名さん]

区分所有者の所得になるということですが、その所得の支払者は誰で、どのような名目で支払うのでしょうね。

[1729: 匿名さん]

>>1725 miyaさん
審査請求を棄却する裁決をmiyaが受け入れた場合、管理組合課税は違法とのmiya主張が間違いであることを自ら証明することになる。

[1730: 匿名さん]

＞1725 miyaさん

それも良いかもしれません。６月からは区分所有者の所得ですものね。

[1731: 匿名さん]

>>1728 匿名さん
さらにいえば、そもそも個人の場合、雑所得か不動産所得のどちらになるのか、その根拠は何かという問題が何ら解決されていない。

[1732: miya]

miyaを批判等するのは勝手ですが、
それと並行（その前にかな）して税法を勉強して下さい、
この掲示板は2chとは異なり、有識者が見ています。
私は愚か者です、と沢山の方に伝えている様なものですので。