管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1601: miya]

>1600 匿名さん
他人発言を否定する前に、
管理組合課税が正しい、その理由を述べてみては、
それでないと有意義な会話にならない。

[1602: 匿名さん]

miyaと同意見の者だけが税法に真摯に向き合っているなんて言えるわけないからでしょ。なんで反対意見だと税法を軽んじていることになるの？　上から目線であんまり偉そうな態度をとらない方がいいんじゃない。>1594さんも同じような受け止めをしているから、あのような投稿内容になったんじゃないのかなあ。

[1603: asanomi]

1598匿名さんに質問です。
管理組合が、人格なき社団として、賃貸借契約をしているから、当然管理組合の収入となるとしていますが、管理組合は、不動産の所有者ではないので、区分所有者との何らかの契約がなければ、賃貸収入は組合のものとはならないはず。管理組合が賃貸人になるには、管理組合と区分所有者全員とは、何らかの契約がなければ、管理組合に賃貸する権利はないと思いますが、どのような契約が結ばれているのですか。。

[1604: 匿名さん]

>>1603 asanomiさん
そんなの自分がもらった負け判決文見れば明らかでしょ(*_*)
前提事実に契約が結ばれているなんて書いてあります？

[1605: 匿名さん]

>>1603 asanomiさん
>管理組合が賃貸人になるには、管理組合と区分所有者全員とは、何らかの契約がなければ、管理組合に賃貸する権利はないと思いますが、どのような契約が結ばれているのですか。。

管理組合（区分所有法３条団体）は、共用部分等を管理する団体（区分所有法３条で法定されている）であるので、共用部分等の所有の有無に関係なく、管理行為をする権限を有する。
共用部分等の賃貸借は管理行為であり、管理組合が権利能力なき社団（人格なき社団）である場合、代表者が社団の名においてした事業取引の主体は管理組合であり、収益は管理組合に総有的に帰属すると考えるのが妥当である。

[1606: 匿名さん]

わかりやすい論旨ですね

[1607: miya]

管理組合が共用部分等を管理している、なので管理組合に課税、
管理組合は法人税を納税して下さい。
これが税務署の課税理由は周知の通りです。

この課税正否を討議する法律は？
当該法令の何条に？

[1608: 匿名さん]

>1607　miya
所得税法12条、法人税法11条でないことは明らか。
管理組合課税違法の根拠としてこれらの法律を主張する者は、昭和28年に前身の規定が設けられた理由や実質所得者課税原則の射程をよく勉強した方がよい。

[1609: miya]

国税が管理組合に課税の根拠とする条項は？
区分所有者総会で当該収入を区分所有者所得との議決、これを否定する条項は？

[1610: 匿名さん]

>>1609　miyaさん
自分で>1583に国税庁のHPをリンクさせているんだからいちいち聞く必要ないじゃん。
何考えてんの？

[1611: miya]

不服審採決や金沢の管理組合判決でも、区分所有者所得を否定してない、
これは当然な事です。
区分所有者総会で修繕積立に充当し、当該収入を各位に分配しない、
この様な議決をしていた、したがって管理組合課税が妥当であるとしている。

[1612: 匿名さん]

各区分所有者が通信会社と個々に賃貸借契約しているとか、管理組合が民法上の組合などでなければ、ダイレクトに区分所有者所得とすることはできない。
これまでmiyaが述べてきたような方策をとったとしても、管理組合が権利能力なき社団である場合には、管理組合に一旦収益は帰属する（法人税の対象となる）。その後、区分所有者に分配して初めて区分所有者所得となる。
上記の見解に対し、miya以外の方々の意見を求めます。

[1613: 匿名さん]

>>1611 miyaさん
区分所有者所得を否定しないから携帯会社と区分所有者が直接契約しなさいということでは？できないなら管理組合が契約して一旦管理組合収益にして税金も払ったあと区分所有者で分配せざるを得ないのでは？

[1614: miya]

東京国税局電話相談の録音を聞いてない様ですね、
理事長が区分所有者を代表して契約している。

相談官が間違っているのですか？

[1615: 匿名さん]

>>1614　miyaさん
録音内容を実際に聞いてみましたが、この回答内容は間違っています。
その理由を以下に述べます。
管理組合がマンション駐車場の貸付けを行う場合の国税庁の別の質疑応答事例には、照会者の見解として、
「①マンション管理組合の組合員である区分所有者を対象とした共済的事業であること、
②駐車料金は区分所有者がマンションの附属施設である駐車場の敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること、③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること
　からすれば、マンション管理組合が区分所有法による団体の目的である「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」という管理業務の一環として行われるものであり（区分所有法3）、収益事業たる駐車場業には該当しないと解しているところです。」
と記載されています。
東京国税局の回答者は、上記の③の内容を根拠に、区分所有者に収益を分配している場合には、一律に管理組合は課税されず区分所有者のみ課税されると言っているようですが、これは誤りです。
なぜなら、本事例は、駐車場の貸付けが法人税法上の「収益事業」として評価されるべきものか否かかがポイントであり、区分所有者への収益分配がないことは、当該貸付けが非収益目的であることを裏付ける要因の一つとなっているからです。
したがって、仮に区分所有者への収益分配を目的として貸付けが行われている場合には、本事例を前提とすれば、逆に営利的要素があるとして収益事業と判定される可能性があります。そして、この場合には、miyaの希望に反して管理組合課税が行われることになります。
国税局相談官からの回答だからといって鵜呑みにしないことですね。人間だから間違いはあります。

[1616: 匿名さん]

>>1614 miyaさん
相談官は間違っていないですよ。解釈ですよ。
区分所有者の団体である管理組合なら代表は理事長です。区分所有者個人の代理になろうとすればそれぞれ委任状を貰わないと代理人にはなり得ないでしょう。
もし万一その相談官が間違っていたとしてもそんなに騒いで糾弾するレベルのものですかねーその相談官のせいで損失を被ったのですか？

[1617: 匿名さん]

ちなみにmiyaは、国税局相談官について以下のようなことも述べています。
「後日、この録音内容を精査した
区分所有者に分配した場合と分配しない場合で納税者が変わる
この様なマンション管理組合に限定した措置条項は無い
法令は資産所有者の所得となっている
そこで再度、国税局相談センターに本日電話
マンション管理組合所有の資産は無く、管理組合課税の税法根拠は？
所得税法12条との整合性がとれない
この質問に明快な回答はせず、質疑応答事例と同様の答え」

正しくは以下のように回答すべきでしたね。

・管理組合が行う不動産貸付けが共済的で収益事業に該当せず、その収益を区分所有者にも分配しない場合・・・管理組合も区分所有者も課税されない
・管理組合が行う不動産貸付けが共済的で収益事業に該当せず、その収益を区分所有者に分配する場合・・・区分所有者のみ課税
・管理組合が行う不動産貸付けが非共済的で収益事業に該当し、その収益を区分所有者に分配しない場合・・・管理組合のみ課税
・管理組合が行う不動産貸付けが非共済的で収益事業に該当し、その収益を区分所有者に分配する場合・・・管理組合も区分所有者も課税
・管理組合は単なる名義人として貸付けを行っているものではないから、所得税法12条は本件において考慮する必要はない。

[1618: miya]

結果報告です、負けました、大いに笑って下さい。
負けた理由は皆さんが言っている内容とは異なります。

理事長名で契約、管理組合に入金した場合でも、
区分所有者所得にできる、これは否定されなかった。
しかし、一律￥1,500/月の管理費値下の処理では、
区分所有者に支払ったとは認めがたい。
随分前に何方かが、言っておられた通りでした。

一か月位の内に更生決定通知を届けるので納税して下さい、
更生決定に不服の場合は不服審申し立てを。
5月決算では法人税を申告納税する。
6月からは区分所有者に支払、区分所有者が各位の該当する税法に沿い納税、
これを明確にした書面を残す。
この時点で収益事業廃止届を提出する。
この協議内容は税務署内部資料として残す。
以上を双方で確認了承しました。

以上が協議内容です、全国の管理組合にとっても朗報と思われます。
但し、税務署との協議次第では異なるのでご注意を。

[1619: 匿名さん]

それはよかった
めでたい

[1620: 通りがかりさん]

>6月からは区分所有者に支払、区分所有者が各位の該当する税法に沿い納税これを明確にした書面を残す。
誰の何の権限で？

[1621: 匿名さん]

早く悔い改めて更生して人生再出発してください

[1622: miya]

>理事長名で契約、管理組合に入金した場合でも、
>区分所有者所得にできる、これは否定されなかった。

今日の協議目的は、この一点に有った（午後、長時間の協議）
税務署担当者が代わっても区分所有者所得を認め、
このmiya管理組合との協議内容をファイルとして残す確約に。

管理費値下前後の区分所有者各位の徴収表では、
値下額は分かるが、基地局収入を区分所有者に支払った、
この主張は認められず、管理組合所得が妥当とのこと、
支払ったと認められないとなれば、金沢の管理組合さんと同等となる。
したがって、支払証明が出来なければ不服審でも認められない。

miyaが今考えていることは、
　・不服審申立期限内に申立実行可否を区分所有者総会で審議
　・管理費値下としての相殺支払を書換て支払を明確にする（徴収額は変動せず）
　　この様式管理費徴収表で基地局収入支払を明示、区分所有者が申告増税。
以上で税務署としては区分所有者所得を認める、この確認をとりつけた。

不服審申立をせず事業廃止を届出、
今年6月からはmiyaが主張していた通りに区分所有者所得となる。

不服審申立期限後はmiya当該ホームページを削除します。

[1623: miya]

↑
>この様式管理費徴収表で基地局収入支払を明示、区分所有者が申告増税。
区分所有者が申告納税です

[1624: 匿名さん]

区分所有者一人一人の分け前が手渡しまたは口座振り込みされて、それを区分所有者が自由に使えるようになっていれば法人税課税のほうは大目に見るということかな
もちろん、区分所有者はその分け前を使って管理費支払いに充ててもいいわけだ
さすが税務署さん、大人の対応、というか、形式重視の領収書絶対主義ｗ

[1625: 通りがかりさん]

>>1622 miyaさん
結局のところ、miyaの税法論に組合員全員が振り回されただけ。今後個人で申告が必要になる組合員は果たして望んだ結果なのかな？税務署で勝手に交わした約束は独断ですか？総会拡大解釈ですか？管理組合はまるであなたの私的組織のようですね。お遊びの長い期間、延滞に延滞を重ねた遅延損害金くらい自己負担したらどうか。

[1626: 匿名さん]

これまでの法人税課税はともかく、今後は管理組合が基地局から受け取った使用料を各組合員に分配する（手間はかかるかもしれないが）のであれば、管理組合に対して法人税課税をしないことを税務署に認めさせたのは、実質的にはmiyaさんの勝利でしょう。
しかし、>>1625さんの指摘通り、これまでの法人税無申告に伴う付帯税はmiyaさんが負担するしかないでしょう。

[1627: 匿名さん]

個人で確定申告が必要になるなら基地局設置をやめてほしいという区分所有者もいるのでは。
総会では存続の可否も問うべき。
個人の経済活動の領域なら、区分所有者の全員賛成でない限り、そもそも組合の決議で決められるものでもないと思います。

[1628: 匿名さん]

税務署は現在の処理を下手な小細工と判断したわけですから、惨敗ですね。

[1629: 匿名さん]

ぜひ税務専門雑誌に今回の成果を論文投稿してください。

[1630: 匿名さん]

不動産を所有していない管理組合に不動産賃貸料が帰属することはあり得ないという妄想は木端微塵に打ち砕かれ、現在の処理は下手な小細工と判断された。
全区分所有者に対し、どのように説明するのでしょうね。

[1631: 匿名さん]

過去５年分の課税で済んだから残りの古い年分は丸儲けになったから管理組合にとっていい結果になったと報告すればよい。

[1632: 匿名さん]

設置してから５年も経過していないと思います。

[1633: 匿名さん]

【訂正】
５年→１５年

[1634: 匿名さん]

それは大損ですね。きちんと区分所有者に分配してから改めて管理組合に吸い上げれば問題はなかったのに残念。市役所がかぎつけたら今度は地方税もかかってくるかもしれませんね。

[1635: 匿名さん]

大損ではなくてボロ儲けだろｗ
１５年近くの脱税を交渉で５年にしてもらえたんだから

[1636: 匿名さん]

要するに、開き直りですね。
しかし、プライドがそれを許すかどうか・・・

[1637: miya]

負けたmiyaを大いにお笑い下さい。

一律￥1500/月で区分所有者が申告納税する事（申告該当者は数名）
これは平成18年当初から総会で議決していた。
したがって、令和2年6月から何ら変わるものではない。
管理費徴収明細表で管理費と相殺していたものを、
表を書換える、これで管理費徴収額に増減なし。

徴収明細表の基地局収入支払欄に、
持ち分に応じた額を記載する（￥1200～1600）
この様にする事で、税務署は支払済と認める。
明細表に表示せず、各位￥1500値下支払を議決していただけでは、
支払済とは認めがたいとの事です。

行政指導にしたがい申告納税の場合、5年遡って課税（加算金あり）
会計事務所にも申告手数料を支払う。
miya管理組合は無申告加算税（15％）が課税される、
これら全てを計算、比較額で管理組合に不利益はない。

今後、管理組合の納税出費がなくなる、これは大いなる収穫。
区分所有者所得の認容、miyaの目的は達成された。

[1638: 匿名さん]

役員が法令に従って職務執行することの大切さを教えてくれた事例でした。
では、ごきげんよう。

[1639: asanomi]

miyaさん頑張りました。拍手です。
一歩進みました。
私の立場からは、機関説が認められたことになると思います。
ぜひ、他の方も税務署の言うことは置いといて、賃貸収入誰のものと根本から、考えていただければ、私とも話が合うようになると思いますので、よろしく。
管理会社に、管理を頼んで、その収入も管理会社がお取り下さいという所有者はいないと思います。

[1640: 通りがかりさん]

>>1639 asanomiさん
お尋ねします。
1.裁判で争う訳でもなくただ10年以上税の滞納を続けても加算税ですむのですか？重加算税は課税されないのですか？それなら滞納した方が特になりませんか？
2.10年以上の間、消費税も増税されましたが、本来適切に納めていた場合と差はありますか？

[1641: 匿名さん]

滞納と重加算税は別物。
滞納したら延滞税がかかる。国家権力が取り立てる遅延利息だからこれはエグい。

[1642: miya]

不服審判所への不服申立、これを放棄した訳ではない、
更生決定通知が届いたら速やかに納税。
7月が定期総会、順番でmiyaが役員になる、そこで理事長に立候補、
不服請求は理事長名で行なうので好都合（miyaが提出、出費なし）

管理費値下として区分所有者各位に払い出し、
基地局設置後も管理組合総収入は増加してない（留保金なし）、
区分所有者各位所得が￥1500/月　所得申告を認識、これを議決している。

したがって審判請求する、これを税務署統括調査官には伝達済です。
否認されても害はないので・・・

[1643: 匿名さん]

自分が理事長になれることを前提にしている点がもはや…。

[1644: 匿名さん]

うちの組合では携帯基地局は設置してませんが、面白い議論だと思って拝読しています。
管理組合が契約していても区分所有者の収入と認められるのであれば、それはそれで大きな進展ではないでしょうか。
組合は土地をもたず、収入は土地の所有者のものとして、持ち分に応じて区分所有者に分配するのが、税の原則に沿った対応だ、という考えに基づくものでしょうか。
その考えがありながら、「管理費値下げ」という表現にしてしまっていることがよくない気がします。管理費は組合に関するもの、基地局に関する収入は区分所有者個人のものなので、そこをもっと峻別すべきだったのでしょうかね。今のやり方は、組合の総収入は増えていないが、かといって組合員への支払の証憑がないので、外形的には組合の内部留保と見えてしまうのかもしれません。
「管理費は変わりませんが、基地局収入の分配があるので、その分月々の口座引き落とし額は減額になります。」で最初からいけば、明細表にも収入分配が記載されて、組合からの支払の証憑になったかもしれません。

うちの組合だったら、管理費値下げじゃないだろ、区分会計しろって組合員から突っ込まれると思います。
もし管理費滞納が生じたら、未収と未払両方立てるんですかね。

まだこれから不服申立とかあるそうなので、注視させていただきます。

[1645: 匿名さん]

miyaさん
信念が実を結びましたね。審判請求にも期待しています。

しかし、税務署の対応にはあきれますね。自分たちが原則を忘れて誤解していたのに、
無申告加算税ですか。取り合えずお預けして不服請求したら、後から利息が付いて戻ってくるような気がします。
どこかの厚生大臣も、不適切だった説明を他人の誤解にしようとして顰蹙を買いましたね。役人になるとそうなってしまう人が多いのかな。

[1646: miya]

管理費値下げとした事で、基地局収入を払い出した、
この主張では流れが明らかでなく支払ったとは認めがたい。
確かにその通りで反論の余地はなかった。（平成18年作成済書類）

基地局収入戻し項目を設け管理費は減額せずの書式、
この方法だったら認められたでしょう。
一律\1500についても、持ち分で配分の必要が、税務ではもっともな事。

令和２年６月以降、どの様にしたら区分所有者所得として容認して頂けるか？
この様な協議過程の話し合いの結果、先の結論を双方で確認できました。

一方、資産から生じる収入は資産所有者所得が原則、
この観点からは管理組合所得には成り得ない。
この点は意見一致には至りませんでした。
税務署として課税庁方針を崩す、それは出来ない、と感じました。
ご不満なところは、不服審の審判を仰いで下さい、
私（統括調査官）も採決には注視したいと思っていますので。

3時間30分程の応酬でしたが、miya主張は認められたと思っています。

[1647: miya]

>1644 匿名さん
>もし管理費滞納が生じたら、未収と未払両方立てるんですかね。

滞納者も基地局収入を受取権利があるので問題ないのでは？

[1648: 匿名さん]

>>1646 miyaさん
>一方、資産から生じる収入は資産所有者所得が原則、
この観点からは管理組合所得には成り得ない。
この点は意見一致には至りませんでした。

そういうことであれば、税務署としては、これまでどおり管理組合が賃貸借契約の貸付主体となっている（収益事業を行っている）場合は、管理組合課税、すなわち管理組合を納税主体とすることを執行方針としているわけですよね。（miyaのケースも令和2年5月以前分は管理組合課税処分をする由）
にもかかわらず、miyaとの取り決めでは、管理組合が区分所有者に収益を分配しているというだけで、納税主体を管理組合から区分所有者に変換することを認めています。
これは一体どういう理屈によるものなのでしょうか？
管理組合への分配が行われると遡及的に管理組合は収益事業を行っていなかったものと認定されるのでしょうか？
それとも分配金が管理組合の損金に算入され課税所得が発生しなくなるだけなのでしょうか？
はたまた分配金の支払をもって法人税法11条に基づき、管理組合は賃貸借契約の単なる名義人であり、収益を実質的に享受するのは区分所有者であると認定されるのでしょうか？
私は上記のいずれであっても無理があるように思われます。
皆さんはどのようにお考えでしょうか。
是非意見をお聞かせください。

[1649: miya]

>1648 匿名さん
仰せの通りです、理屈に合いません、
なのでもう少し詳しく申し上げます。

1、違法課税としてのmiyaホームページを事前に解読要請
2、不服審裁決や判例でも区分所有者に分配せず、が理由に
3、区分所有者に支払い、区分所有者が所得申告を総会決議・実行、
　　この場合は区分所有者課税に、これを否認しますか？
4、>1646の処理内容では認めがたい
5、では、どの様な処理にしたら認めて頂けるのですか？
6、先に記述した通りの書式で明確に示し、税法に沿い区分所有者が所得申告

区分所有者に分配した、しなかった、これで課税先が変わる、
これこそが不合理の裁決・判決です。

本件は区分所有者が所得申告すべき事案であるが、
区分所有者自らが管理組合収入と議決、管理組合収入の処理、
したがって管理組合課税が妥当。
本件をmiyaはこの様に解釈しています。

これ以降は、皆さんでご討議ください。

[1650: 匿名さん]

下のような理解でよろしいでしょうか。

＜話を整理すると、＞
① 区分所有建物の共用部分を賃貸したときの賃貸料所得は、原則として共用部分の共有者である個々の区分所有者に共用部分の共有持分に応じて帰属する。（民法206条の収益をする権利等から解釈）
② 特例として、区分所有建物の共用部分を管理するのが管理組合（法人税法上の「人格のない社団」）である場合は、管理組合の所得とすることができる。（法人税法3条からの解釈）

＜上記①の場合、＞
・賃貸料収入は数十～数百人に分散し、個々の区分所有者は原価償却費を経費として計上できるので、課税所得は殆ど発生しない。その結果、国の税収は限りなくゼロに近くなる。
・稀には、専有部分を所有している法人や専有部分を賃貸している個人に共用部分賃料の取り分による所得の微増が発生するかもしれない。この場合は、「該当する税法に沿い、申告納税」することになる。この場合でも、国の税収は極めて少額となる。

＜上記②の場合＞
・収入は全部まとめて一人（管理組合）に帰属する。管理組合は共用部分を所有していないし、共用部分の固定資産税を払っていないので、共用部分の減価償却費を計上できない。
・その結果として、管理組合に大きな所得が発生し、国は大きな税収を得る。

＜感想＞
・miyaさんは、「miya管理組合」は賃貸開始当初から現在まで①だと主張している。
・税務署職員の中にはこの主張を理解している人もいたのでしょうが、上司に逆らってまでそれを認めることはできなかったでしょう。
・そんなことをしてしまったら、その税務署職員は（公務員だから）解雇はされないにしても、どこへ飛ばされるか、どんな仕事に廻されるか、・・・・・・。
・今までの論争については、税務署側の主張を認めさせようというのが、課税庁側の最後の砦なのだと感じました。
・管理費収入の個々の区分所有者の取り分を、共用部分の持ち分に応じることを明確にして、これを記録（表）に記載すれば、所得が個々の区分所有者に帰属することをと認めるという約束をしたようですが、後になって「それは『誤解』です。」などと言われないように念じています。

[1651: miya]

miya以外の方、コメントして下さい、
後で発言しますので。

[1652: 匿名さん]

>①区分所有建物の共用部分を賃貸したときの（以下略
主語が抜けてる。区分所有者個人が賃貸したときはその区分所有者に、管理組合が賃貸したときは管理組合に、それぞれ賃料収入は帰属する。

[1653: 匿名さん]

【ポイント】
〇共用部分を賃貸した場合の賃料は、「資産から生ずる収益」なのか、「事業から生ずる収益」なのか。
〇収益の帰属は、法律的帰属説に拠るのか、経済的帰属説に拠るのか。
〇区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）をどのように解釈するのか。

[1654: 匿名さん]

＞1652さん
主語はいらないみたいですよ。miyaさんが「区分所有者が賃貸して賃料を得ている。」と説明しても、今まで税務署は、「管理組合が賃貸して賃料を得ている。」としか理解しなかったようですからね。つまらない揚げ足取りはやめませんか？
区分所有者が共有する共用部分の賃貸料は、（誰が賃貸契約を取り交わすかに係わらず）原則的には誰に帰属するのですかという問題です。

[1655: 匿名さん]

さすが税務署、的確な事実認定ですね。

[1656: 匿名さん]

基地局との契約書に契約者として区分所有者の署名押印がされているなら、miyaさんの説明が正しい
管理組合が契約者になって理事長印が押されているなら、税務署の理解が正しい

小学３年生でもわかるわ

[1657: miya]

>1654 匿名さん
>区分所有者が共有する共用部分の賃貸料は、
>（誰が賃貸契約を取り交わすかに係わらず）
>原則的には誰に帰属するのですかという問題です。

ここが本件の最重要ポイント、この討議が有意義と思いますが。

[1658: 匿名さん]

はい。

[1659: miya]

川崎北税務署担当官から東京国税局に確認、
先程、国税局の回答として税務署から連絡を受けました、
その内容が下記、miya主張内容が間違ってない回答でした。

以下を確実に実行する事で、区分所有者所得とする処理を認める。
1、区分所有者各位へは持ち分に応じ分配
2、支払を明確にする、この方法を税務署に示し事前承認を得る
3、区分所有者が申告納税する事を周知徹底、継続実行

miya管理組合の今後は上記完遂で区分所有者所得を認める、
過去５年分については、税務署としては容認できない、
したがって申告要請をする、従わない場合は更生処理手続きをする。
更生決定に不服の場合審判請求をして下さい。

以上であり、miya主張は正しかった事に、
>1639 asanomi　税理士の主張も同様に正しかった事に、
今後はasanomi先生のご活躍に期待します、
全国の管理組合から事業廃止届が提出される、夢ではなくなった。

[1660: 匿名さん]

管理組合からの事業廃止届の嵐が吹き荒れることを期待しています。
だって、減価償却費も経費に計上できない不動産賃貸なんて、あり得ないですものね。

[1661: 通りがかりさん]

>>1657 miyaさん
違うでしょ
初めから帰属先が契約を交わせば何も問題にならなかったのに管理組合契約を進めたmiyaが問題のポイントでしょう。

[1662: 通りがかりさん]

>>1661 通りがかりさん
miyaへの応援スレが自作自演でなければ、なぜ組合員に帰属する収益について組合員名で契約できる契約書を管理組合と理事長名で契約したのかの視点はどうした？事前に組合員収益だと知っていたというmiyaがうっかりではなく故意にそうした行為の結果責任はどうした？税務署も長きにわたり大迷惑しているわけで、単なる管理組合を利用した老人の手慰みで済まないレベル

[1663: 匿名さん]

Ａ管理組合理事長：
管理組合として共用部分の一部を甲社に賃貸したいと考えています。賃料は区分所有者の所得としますので、自由に使うことができます。
つまり、マンションの管理とは無関係ということになりますので、管理費等の滞納があっても、この所得は受け取ることができます。
ご意見は？

[1664: 匿名さん]

>>1663

組合員１：
管理組合は、賃貸借契約の貸主としての義務を負うことになります。
しかし、この内容では、マンションの維持管理、資産価値の向上にまったく寄与しません。
管理組合がそんなことをして問題はないのですか？

[1665: 通りがかりさん]

>>1663 匿名さん
組合員2
申告は面倒なので私の分は管理組合にお渡しするので領収書をいただけますか？

[1666: 通りがかりさん]

>>1663 匿名さん
組合員3
いままで通り管理費の発生と相殺して減額請求してほしいしそういう総会決議だった。いつ新しいルールかま決まったのか？

[1667: 匿名さん]

>>1665　組合員2 さん

Ａ管理組合理事長：
組合員の所得とすることを総会で決議しますので、それはできません。

[1668: 匿名さん]

>>1666　組合員3 さん

Ａ管理組合理事長：
過去は過去、時を戻さず、これからを考えましょう。

[1669: 匿名さん]

>>1666　組合員3 さん
>いままで通り管理費の発生と相殺して減額請求してほしいしそういう総会決議だった。

Ａ管理組合理事長：
この場合、組合員の所得を管理組合内部に留め置くことになり、組合員の自由な処分を阻害することになるので、管理組合の収益であると判断されかねません。

[1670: 通りがかりさん]

>>1663 匿名さん
全員の管理費等振替口座へ振り込むのですか？相殺してもらえないならウチは別口座が良いです。あと振り込み手数料は誰負担ですか？

[1671: 通りがかりさん]

>>1670 通りがかりさん
あっ組合員4です。

[1672: 匿名さん]

>>1670　通りがかりさん

Ａ管理組合理事長改め「なんちゃって理事長」：
管理組合にはメリットがない内容なので、振込手数料は受取人負担が適当だと思います。

[1673: 匿名さん]

>>1671　組合員4 さん

なんちゃって理事長：
ミスは誰にもあることですから、気にしないでください。

[1674: miya]

国税は管理組合所得を否定してない、ご自由に。
miya管理組合の処理を容認するとの事で、
同様の処理手続きを得れば、どの管理組合にも適用する。
これが理解出来ない方が大人でも居るんですね。

[1675: 通りがかりさん]

>>1673 匿名さん
組合員4
当マンションは100世帯を超えて200世帯あるかもしれませんが、異銀行間だと振替手数料は800円超えますよ。同一銀行だと半額ですか確か、仮に800円×100世帯×12ヵ月で考えると年間約10万円以上の振替手数料支出になります。予算化もしていない、収入もないのに大丈夫ですか？アンテナ付けて組合支出って…心配で夜も9時間しか眠れません。

[1676: 匿名さん]

>>1675　組合員4 さん

なんちゃって理事長：
>>1672 を再掲します。
管理組合にはメリットがない内容なので、振込手数料は受取人負担（つまり、組合員負担）が適当だと思います。

[1677: miya]

>1659 国税局確認の朗報です、
無意味な投稿があり、読み漏れ者が懸念されますので投稿。

[1678: 匿名さん]

何のために基地局に屋上を貸して使用料をもらうのか？
管理組合の財政力強化のためとゆうのであれば管理組合所得
コロナで倒産や派遣切りにあって生活が苦しい組合員のためとゆうのであれば組合員所得

[1679: 通りがかりさん]

>>1677 miyaさん
無意味？傲慢な物言いですね。
独裁老人らしさ全開でマンションでの言動が推察される投稿ですね。

[1680: 匿名さん]

なんちゃって理事長：
税務署にすれば、マンションの管理などはどうでもよく、「甲社が支払う賃料は、管理組合を経由しているだけで、確実に組合員に支払われているという流れが確認できれば、組合員所得として認める」としたものだと思います。
しかし、マンションの管理と重ね合わせた場合、この対応に納得する組合員がどれほどいるのかは疑問です。

～なんちゃって～

[1681: 匿名さん]

管理組合の目的外のことを総会決議しても無効なのでは。

[1682: 匿名さん]

>>1681　匿名さん

なんちゃって理事長：
問題があると思います。
なにを隠そう、組合員１はわたしです。

[1683: miya]

朗報です。

川崎北税務署担当官から東京国税局に確認、
本日、国税局の回答として税務署から連絡を受けました、
その内容が下記、miya主張内容が間違ってない回答でした。

以下を確実に実行する事で、区分所有者所得とする処理を認める。
1、区分所有者各位へは持ち分に応じ分配
2、支払を明確にする、この方法を税務署に示し事前承認を得る
3、区分所有者が申告納税する事を周知徹底、継続実行

miya管理組合の今後は上記完遂で区分所有者所得を認める、
過去５年分については、税務署としては容認できない、
したがって申告要請をする、従わない場合は更生処理手続きをする。
更生決定に不服の場合審判請求をして下さい。

以上であり、miya主張は正しかった事に、
>1639 asanomi　税理士の主張も同様に正しかった事に、
今後はasanomi先生のご活躍に期待します、
全国の管理組合から事業廃止届が提出される、夢ではなくなった。

[1684: miya]

国税庁と争って迄、区分所有者所得に何故コダワルのですか？
管理組合が契約しても、区分所有者所得として国税が認めるのですか？
日々税務に携わっている者には不思議でもないのです。

miyaや浅野先生を冷やかしたり等は、この掲示板を読み書きしている有識者からは、
無知な御方と思われてしまうよ。
miya主張の意味合いついて、心底から質問する、これが賢人。

[1685: 通りがかりさん]

組合員が千円?二千円受け取る中から振替手数料は天引きですか？異銀行間だと800円前後、同一銀行間だとその半額程度、受け取る額は千円切るのでは？今までより減るじゃないですか。また世帯数にもよりますが、振込手数料で年間10万前後は消えるのでしょうね。これがmiyaが目指した結果ですか？あなたの税理論で誰か幸せになるのですか？
収益は修繕工事など管理組合の必要な経費に充ててほしいと思うのが一般的な組合員の感情ではないですか。管理組合に入った金額が、全戸千円程度の割当があるなら組合員に還元せずに値上げ時期を繰り下げれば実質還元したのと同じでより有効に活用できたはずですよ。収益事業の申請を取り下げてはもうできませんね。管理組合の幸せより自己を優先する人に任せてはいけないという実例ですね。

[1686: 匿名さん]

＞国税庁と争って迄、区分所有者所得に何故コダワルのですか？
ans．それが民法の定める所有権の原則だからです。
民法206条は「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する」と定めています。

＞管理組合が契約しても、区分所有者所得として国税が認めるのですか？
ans.そうです。わかりやすい事例を示せば、例えば、お父さんの所有する土地を娘が賃貸契約をして賃料を得ても、お父さんの所得としてお父さんに所得税がかかります。

そういうことじゃないのかな？

[1687: miya]

お答えしますね、
金融機関口座への振込、これは思い違いです、
税務署に伺いをして決定した内容は、その時公開します。

>管理組合の幸せより自己を優先する人に任せてはいけないという実例ですね。
この意図しているところが分かりません、もう少し詳しく。
通りがかりさん のマンションは本件を具体的に検討した経緯があるのですか？

[1688: 匿名さん]

>>1684 miyaさん
数多くのコメントがありましたが、収益を分配するしないで結果が異なる理由は全く明らかになりませんでした。
私が思うにおそらく税務署は、理屈はないが（必ずしも租税法律主義に沿うものではないが）、分配を受けた区分所有者において管理組合に代わり申告行為が行われるのであれば、大きな課税上の弊害はない(少なくとも貸付収益に対して非課税の状態が放置されることはない)ので、黙認するということなのでしょう。そうでなければ、元々の税務署の論理と今回のmiyaに対する措置を整合的に理解することができません。
といっても、これは飽くまで個人的な見解にすぎません。是非とも税務署にどのような法解釈により当該措置を認めることにしたのか問い質していただきたいと思います。
この点が不明のままではmiyaの勝利と言われても釈然としません。

[1689: miya]

>1686 匿名さん　
>民法206条は「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、
>収益及び処分をする権利を有する」と定めています。
少し追加します、
殆どのマンションでは区分所有者所得とする方が管理組合所得とするよりも、
はるかに納税額が少なくなる。
個人事業者など確定申告をする方はこの所得税を納付する（miyaも該当）

[1690: miya]

>1688 匿名さん
仰せの通り全く同感です。
税務署との協議において、本件収入は区分所有者所得である、
区分所有者に分配、区分所有者が納税している、これが最低限の条件です。
税務署は分配した事実関係を追及します、不服審裁決等も同じ内容。

したがって、資産から生じる収入は資産所有者の所得、
これだけでは税務署に容認して頂けません、
この主張は、不服審判所への不服申立で詳しく述べるつもりです、
この文脈等は慎重に検討したいと思っています。

管理組合が契約した場合でも区分所有者所得にできる、
これが容認されなければ先には進めませんので。
税務署との協議は掲示板記述にはない激しいヤリトリでした、
税法を理解した者同士の話、双方にとり有意義なものだったね、で終了。

[1691: miya]

>1690　の追加
管理組合総会で承認されるには

この収入を区分所有者に支払せず区分所有者が所得申告して下さい、
仮に国税が認めても管理組合総会での承認は得られないでしょう。
miya管理組合では、この収入が得られたので管理費を値下できた、
値下したのであるから、所得申告が必要な方は￥18000/年の申告を、
なので、総会承認も何ら問題にならなかった。

[1692: 匿名さん]

>>1690 miyaさん
5年分の課税処分の取消しを勝ち取ってmiyaは初めて勝利したと言えるのだと思います。現状では税務署との痛み分けと評価するのが妥当でしょう。税務署は現に徴税の実を上げるという実績を残したわけですからね。（現場担当者は将来のことより今の成績の方が重要なのでしょうから）

[1693: 匿名さん]

>>1691　miya さん

ここの理屈が理解できません。
なぜ、管理費の値下げにつながるのですか？

[1694: 匿名さん]

>>1693 匿名さん
実際に金銭で分配するのではなく、管理費の一部と相殺することで分配したことにするのではないのですか。持分に比例して。

[1695: 匿名さん]

>>1694 匿名さん

現在との違いは？

[1696: 匿名さん]

>>1695 匿名さん
推測ですが現在このようなやり方で総会承認を得られていたものの、税務署には認められなかったということでは。

[1697: miya]

miyaさんの様な方と話し合いが出来て良かった、
税法を逐一説明するも、税法外れの事を言い出す、
納税者の方々との協議は大変ですよ・・・

ご自分のマンションの事と思い、ある程度税法を理解し、
税務署に相談してみてください。

miyaは最善を尽くしているので、税務署員とも気持良く終えた。

[1698: miya]

miyaの評価について

納税者として税法の範囲内での最善策を勉強してきた、
不服審で認められるかは現状では分からない、
否認されても、認められた今後の方が長く続き有利、
本件成果の評価はmiya自身でする。

頼んでも引き受けてくれる会計事務所探しは容易には見つからない、
税務署と戦える会計事務所は少ないので。

[1699: miya]

金沢の管理組合さんは弁護士・税理士に依頼、
民事訴訟をして迄も区分所有者所得を主張していた、
残念ながら敗訴してしまったが。

不可解な課税と判決、当時如何なる発言が有ったか？
この掲示板を最初から全ての方々の発言を読み直す、
他人の評価はそれからでも。

[1700: miya]

>1692 匿名さん

勝ちました、何時発言しましたか？
朗報です、この様に記述している。
管理組合が契約、管理組合口座に入金、
この場合でも区分所有者所得にできる、
全国の管理組合にとって朗報です、とお伝えした。

>税務署は現に徴税の実を上げるという実績を残したわけですからね。
>（現場担当者は将来のことより今の成績の方が重要なのでしょうから）

税務署統括調査官はそんな軽い気持ちで課税をしていません、
課税漏れを起こさない様に、純粋な気持ちで課税に従事しています。
税務署と協議すれば分かります。