管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1503: マンション比較中さん]

金沢の管理組合も裁判で所得税法12条を理由に区分所有者課税を主張している、
しかし地裁・高裁とも認められなかった。
また平成25年10月15日国税不服審裁決でも、同様の管理組合主張が認められなかった。

認められなかった理由を検証する必要があるでしょう。
事業開始届を提出しなければ済む問題でもないと思われます。

miya管理組合の主張は平成29年4月に税務署に提出済（先にこの掲示板で紹介）、
これが認められるか、否かは不透明ですが・・・。

[1504: miya]

>>1503 の追加
miya管理組合は設置時からこの収入を区分所有者に支払い、区分所有者の収入にしている。
したがって管理組合にはこの収入の留保金は一切無く、事業開始届も、税務調査も拒否している。

[1505: 匿名さん]

＞1503　さん
＞＞金沢の管理組合も裁判で所得税法12条を理由に区分所有者課税を主張している、 しかし地裁・高裁とも認められなかった。

そうですか。
＞1498 でも申しました通り、所得税法１２条は、「・・・と推定する。」という、正当な理由があれば覆せる規定です。（ちなみに、「・・・とみなす。」となっていれば、理由の如何を問わず、覆すことは出来ません。）
管理組合が自ら収益事業を行う意思を以て『収益事業開始届』を提出することを決議し、これを提出しているなら、収益が管理組合に帰属するという正当な証拠になってしまうでしょう。もちろん、国税側はその証拠を固めるために、賃貸借契約書や会計処理の不備も突いてくるのだろうと思われます。金沢の管理組合がどうだったかは解りませんが、たとえば、賃貸借契約書の賃貸側当事者が、『××管理組合理事長○○○○』と記載してあるので、管理組合が賃貸側の当事者のように見えることや、管理組合の収支報告書見ると、賃借人から受け取った賃料が管理組合の収入（賃貸料や雑収入）として記載されていること等により、証拠固めをしたのだと思われます。
管理組合が自ら収益事業を行う意思決定（決議）をして、『収益事業開始届』を提出するようなことをしていなければ、契約書の誤記載や収支報告書の誤記載は素人ゆえの誤りであるという説明が認められる可能性もあるかも知れません。

だから、①『収益事業開始届』を提出してはいけないのです。
さらに、②賃貸借契約書は、管理者が区分所有者全員を代理して賃貸していることが、きちんと読み取れるように書き、③貸借対照表には、預かり金（賃借人から振り込まれた賃料）を区分所有者に返済した記録を残し、④収支報告書には、区分所有者からの管理費収入として記載すべきだと思われます。

また、国税不服審というのは、行政（国税庁）の一機関（苦情処理窓口のようなもの）にすぎませんから、行政寄りの裁決になります。平成25年10月15日国税不服審裁決は、棟共用部分である塔屋の一部を携帯電話事業差者に賃貸するのに、団地管理組合の理事長が代理シテ賃貸借契約を結んだ事案であり、「棟の管理者では無いから、棟の個々の区分所有者全員の委任状が無いから認められない。」として、区分所有者を代理しての契約とは認められなかったように記憶しています。管理者でない者が代理するなら、共有者全員の委任が必要です。


＞1502 さんの考え方にも、一部に賛同できない部分があります。

＞＞所有者以外の収入にすることは絶対に許されない。

果たして、そうでしょうか。原則論に執着していませんか。
民法は、他人の所有物を販売して収入を得ることを認めています。また、他人の所有物を賃貸して収入を得ることも認めています。それを認めないと、買った人や借りた人が途方もない損害を被ることがあるからです。従って、管理組合が区分所有者の所有物を賃貸することも認められます。もちろん所有者の同意は必要であり、同意が無ければ不当利得になります。
なお、税法は不当利得であっても利得に課税するようです。解りやすく言えば、窃盗団が盗品を販売して収益を上げれば、法人税が課税されることになるようです。

[1506: miya]

>>1505さん、貴重な助言ありがとうございます。

>>所有者以外の収入にすることは絶対に許されない。
債権者や出資者に正しい収益や資産状況を伝えないことになる。
税務でもこれに変わりない。

どんな処理もできるでしょう、
これは企業会計原則の観点からであり、税務では所有者収入に修正（更正）される、
この様な意味です。

会計原則と税務での適用が異なる場合、税務処理で修正する。

[1507: miya]

実質所得者課税を訴えながらも、金沢の管理組合さんが地裁・高裁とも敗訴した。
そこで、所得税法12条　解釈通達12-1　法人税法11条　を改めて確認、
しかし数行の条項と解釈です。

そこで、事案は異なるものと思われますが、
>>1174 匿名さん紹介のレポートを再読しました、

税法では数行の定めですが、色々な解釈と判決があり、
税務署と争うには、この条項を慎重に研究し臨む必要がと実感しました。

miya管理組合としては、2年半に渡り争議中ですが、
税務署から課税措置を受けない内容での反論が重要と思い勉強しています。

[1508: 匿名さん]

金沢管理組合の実質所得者課税についての主張を排斥した判決部分を紹介

「原告は、実質所得者課税の原則を根拠に、本件各賃貸による収益については、本件マンションの共用部分又は敷地という資産から生ずる収益を実質的に享受する本件区分所有者に対して課税すべき旨主張する。
しかしながら、実質所得者課税の原則を定める所得税法12条、法人税法11条は、「資産又は事業から生ずる収益の法律上帰属するとみられる者が単なる名義人」である場合に適用される規定であるところ、法人格のない原告には収益が法律上（民事実体法上）帰属することもないのであるから、上記各条文は本件に適用されるべき基礎を欠くものといわざるを得ないし、少なくとも、法人格を有する者と有しない者との間の収益の帰属の判定を、上記各条文及びそれに関連する通達の規定に従って直接的に規律することは相当ではない。」

最高裁での上告棄却等により原告敗訴が確定済。マンション管理組合の収益事業課税を免れようとして、実質所得者課税を主張したとしても、裁判所においては考慮してもらえない。

[1509: miya]

金沢の管理組合さん、残念でしたね、この判決に従う事になる。
しかし、全国の全ての管理組合がこの判決に従う必要はない。

なぜ敗訴したかを研究する必要があるでしょう。
資産所有者以外の者の収入にする、誰が考えても可笑しな事ですので。

[1510: 匿名さん]

1509の投稿者は勘違いをしているので一言。
裁判の当事者でない者がその裁判の判決に従う必要がないのは当然のことです（すべてのケースにおいて同様）。
一方で、金沢管理組合に対する判決の内容からすると、どのような管理組合であっても実質所得者課税の原則に基づく主張は裁判所に受け入れてもらえない、ということは確実に言えます。
判決に従う従わないという問題ではなく、判決に示された内容を的確に理解して実務に生かしていく、というだけの話です。
それができなければ、他の裁判で実質所得者課税の主張をしても同様に排斥されることでしょう。

金沢管理組合の判決には、「法人格のない原告（金沢管理組合のこと）には収益が法律上（民事実体法上）帰属することもない」とありますから、あくまで「私法上の関係」においては、1509の投稿者が言うようなことは裁判官も当然承知しているのです。
それでも、「私法上の関係」とは別に、「租税法上の関係」ではマンション管理組合に収益が帰属する場合があると判断されている訳であり（これは最高裁でも維持された判断）、この点を無理解のまま論じても本質を外した独自の見解となるだけです。

[1511: 匿名さん]

>>1509
>資産所有者以外の者の収入にする、誰が考えても可笑しな事ですので。

民法では、他人物の売買や転貸が明文の規定により認められていることから、売主又は賃貸人が所有者であることは、売買又は賃貸借の法律上の要件ではない。
したがって、不動産の譲渡及び賃貸に当たり、私法上の所有権を取得したとはいえない者であっても、事業取引の主体になることは可能である。

[1512: 匿名さん]

＞1511さん
金沢の管理組合は、自ら収益事業を行うと決めて収益事業開始届を出していたのではないでしょうか？　それだったら、賃料収益は管理組合に帰属することになり、法人税の確定申告が必要だと思われます。

＞1509さん
貴方の管理組合は、区分所有者が共同で賃料収益を得るから区分所有者が必要に応じて確定申告をすると決めているようです。管理組合は収益事業開始届など出していません。この場合、税務署は、申告が必要な個々の区分所有者に確定申告をするように指導すべきだと思われます。

この２つの管理組合の場合、法人税法上の扱いは全く異なるように思われます。

[1513: 匿名さん]

個人の確定申告を総会決議しても、管理組合の業務範囲外の事柄であり、効力を有しない。

[1514: miya]

所有者以外の者が契約当事者として賃貸契約を交わし、所有者以外の者に入金し、所有者以外の者の所得にする、この事が当事者間で了承して行なわれても、税務や企業会計では認められない。
以下の様な事を阻止する理由からです、
　・同族事業者間等を利用し課税率が低い者への収益付替え。　（脱税行為）
　・同族事業者間等を利用し業績操作を行なう。　　　　　　　（粉飾決算）
同族企業の税務調査や会計監査では、この様な調査が重点的に実施されている。
管理組合と区分所有者も同族関係になるでしょう。　

今回の判決はこれを否定している。
但し、原告側の主張が多岐にわたり、コトゴトク退けられ、裁判官の心象を害したのでは。
・実質所得者課税に絞って行なう、資産所有者の収入にするのが税の原則。
・主張している様な、区分所有者所得にする処理や議決がされてなかった。

管理組合が事業廃止届を提出し、区分所有者所得にする、これを諦める必要はない。
金沢の管理組合さんも同様でしょう、国税をギャフンと。
事業開始届を出してしまった責任、本件はしょうがない事だったでしょう。

[1515: 匿名さん]

＞1513
その通り。個人が申告するか否かは。税務署と個人の問題です。
個々の区分所有者は管理組合などに頼らずに、自分で確定申告が必要かどうかを判断して必要ならば自分で申告するのです。（しかし、区分所有者の多くが、この判断を回避したいがために、共用部分の賃貸を管理組合の事業とすることを望みます。また、すべての税務署が大勢の区分所有者への所得税申告指導を回避したいがために、管理組合の収益事業とすることを勧めます。商魂たくましい税理士の多くが、税務署と同じ指導をします。そして、確定申告書に名前を添えるだけで管理組合から、そこそこの収入を得ます。）

次に、管理組合の業務について考えてみましょう。区分所有法は共用部分の管理は区分所有者の団体（管理組合）の業務としています。従って、『管理組合が社団として屋上の一部を賃貸する』のか、『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』のかという意思決定は、区分所有者の団体の集会（管理組合総会）で決することにならざるを得ません。総会で『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』ことが決議されれば、『管理組合が屋上の一部を賃貸することはできない』だろうと思われます。そして、『屋上の一部を賃貸することができない』管理組合は、『賃料係る法人税の確定申告することができない』のだろうと思われます。

＞1507のように、２年以上ももめていると、「税務署に逆らっても良いことは起きない。」とか、「法人税を納めても、組合員１人あたりは、大した額ではない。」というような意見が多くなって、『管理組合が屋上の一部を賃貸する』という決議なされたりします。そして、管理組合から税務署に『収益事業開始届』が提出されれば、管理組合への法人税課税の条件が整うのだと思われます。

[1516: 匿名さん]

標準管理規約では、16条（敷地及び共用部分等の第三者の使用）2項において「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」と規定している。
同様の規定のあるマンションにおいて、総会で『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』ことを決議しても規約に抵触することになり、無効である。

[1517: 匿名さん]

＞1516さん
標準管理規約は国土交通省が創った規約例（ひながた）に過ぎません。法令のように誤解するのはやめましょう。

それから、あなたの管理組合の規約に、「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」と規定していたとしても、『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』ことを禁止するものではなく、「原則的には共用部分を共有する区分所有者が共同で第三者に使用させるのであるが、管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」
｢・・・・できる。｣という法的な意義は、｢そのように決めればそうすることができる｣ということであって、決めなめれば（総会で決議しなければ）原則が適用されるのです。

[1518: 匿名さん]

↑　この解釈が成り立つのであれば、

>>1515
>総会で『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』ことが決議されれば、『管理組合が屋上の一部を賃貸することはできない』だろうと思われます。

との理屈は成り立たない。

[1519: miya]

平成25年10月15日　国税不服審判所の裁決で最重要な部分
なお、本件において、請求人に帰属した後の本件賃貸収入については、結局、上記ロの(ロ)のとおり、定期総会等において、当該賃貸収入に係る金員を本件団地建物所有者に分配する旨の決議はされず、同(ハ)のとおり、当該金員は、一貫して、請求人の会計に繰り入れられ、団地共用部分の修繕費の支出に充てられていることが認められる。
　このことは、本件団地建物所有者の総意の下、本件賃貸収入を本件団地建物所有者へは分配せず、請求人に帰属した状態において、これを団体的拘束の下に支出しているものと認めるのが相当である。

地裁判決での最重要な部分
「管理費」の収入に含められた各賃貸収入に相当する金額については、各会計年度の決算において、原告の構成員に対して直ちに個別的に分配されるように処分されたことを認めるに足りる証拠はないこと

以上の部分の分配を総会で議決し区分所有者収入を明確にする。
・入金は預り金として処理
・分配方法は管理費台帳に基地局収入分配金の項目を追加、預り金の払出処理

これが実行できたら事業廃止届も夢ではない。

[1520: miya]

>>1519で問題になるのは、管理費が不足する場合が想定される。
管理費値上額　　　　基地局収入-納税額-税理士報酬
管理費値上をしても　納税額+税理士報酬　管理費は低下なる（この部分で区分所有者が納税）

[1521: 匿名さん]

＞1518さん
もっとわかりやすく書きます。
あなたの管理組合の規約には、「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」と規定されています。そして、あなたの管理組合が、『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』と決議します。そうすると、｢管理組合が第三者に使用させると。｣いう行為は否認されたことになりますので、『管理組合が屋上の一部を賃貸することはできない』ということになると思われます。

あなたにこれ以上説明しても長くなるだけなので、法律や規則の読み方を解説する書籍をご紹介します。
　①新法令用語の常識（日本評論社）
　②法律を読む技術・学ぶ技術（ダイアモンド社）
両方とも、吉田利宏さんという方が書いています。

[1522: 匿名さん]

＞1519さんのおっしゃる通りだと思います。
預かり金の仕訳は、収益を享受する者を判定する重要な要素だと思います。しかし、管理組合の理事の中に、これを理解できる人が居るでしょうか。
また、一度『事業開始届』を出してしまって第三者が使用を継続している物件に対する『事業は廃止届』を、税務署が素直に受け取るかどうかも大いに疑問です。第三者が一旦使用をやめなければ受け取ってもらえないかもしれません。

それと、個々の区分所有者に持ち分に応じて引き渡すお金を分配金と呼ぶのはやめた方が良いと思います。預かり金は管理組合の債務でしょうから、区分所有者に引き渡すお金は、返済金と呼んだ方が良いように思われます。

[1523: 匿名さん]

>>1521

この場合の「できる」は、管理規約によって管理組合にのみ権限が付与されている（規約における別段の定め）ので、管理組合のみが「できる」のである。

[1524: 匿名さん]

＞1523
＞この場合の「できる」は、管理規約によって管理組合にのみ権限が付与されている（規約における別段の定め）ので、管理組合のみが「できる」のである。

　↑　ほら、また読み間違いをしている。
規約例とは言っても、国交省の役人が書いている一節ですよ。貴方の言うような、所有権自体を否定するようなことを書いているのではありません。原則は、miyaさんの言う通りで、所有者が貸すのです。

　1523さんは、原則と例外が解っていないようですね。　＞1521で紹介した書籍を読んでから、このスレッドの議論に参加した方が良いのではありませんか。

[1525: 匿名さん]

管理規約と総会決議とでは、管理規約が上位規範である。
総会決議の内容が管理規約に抵触する場合は、管理規約が優先的に適用され、総会決議は無効となる。

[1526: 匿名さん]

＞1525さん
またまた、おかしなことを仰いますね。
規約の設定、変更又は廃止は区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会（標準管理規約では総会と呼んでいます）の決議によってするのです。そのようにして制定された管理規約は、管理組合の最高自治規範（最高の意味は、細則等よりも上位に位置づけられるという意味です）とされます。

一方、管理組合の総会決議であろうが衆議院決議や参議院決議であろうが、決議は規範ではありません。

[1527: 匿名さん]

>>1526
>一方、管理組合の総会決議であろうが衆議院決議や参議院決議であろうが、決議は規範ではありません。

あら、あら
であるならば、以下の表現は不適切ということになりますね。

「区分所有者以外の専有部分の占有者は、区分所有者の団体（３条）の構成員ではないが、建物等を占有し使用する以上、その使用方法については規約または集会の決議で定める【規範】に従う必要があり、（以下、省略）」

[1528: 匿名さん]

1526より1527の方に理があると思う。
いずれにしても管理規約に反した総会の決議が効力を有しないのは当然のこと。

[1529: 1527]

引用元は、「コンメンタール　マンション区分所有法」（著者：稲本洋之助・鎌野邦樹）です。

[1530: 匿名さん]

区分所有法18条1項は「共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。」と規定し、同条2項は「前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。」規定しています。
マンションの共用部分を第三者に使用させる行為は、共用部分の管理に関する事項であり、仮に管理規約に「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」と定められているとすれば、これは区分所有法18条2項の「別段の定め」として規約に設けられたものですから、第三者に使用させる場合には、この定めによらなければならないと解するのが相当です。
したがって、管理規約のこの定めに反し「区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する」などと総会で決議しても効力を有しないことは論を俟ちません。
共用部分の賃貸借契約が管理組合の理事長名で締結されるのは、貸付けの主体が管理組合であることを如実に示すものであり、管理規約の規定内容と整合する取扱いということができます。

[1531: miya]

法務に詳しい方は本件を難しく考えす過ぎておられるのでは？

当該賃貸収入に係る建物所有者に分配する旨の決議、
構成員に対して直ちに個別的に分配されるように処分されたことを認めるに足りる証拠、

不服審裁決や地裁判決では以上の文言があり、
これが認められれば、管理組合の理事長名で契約する事は何ら問題にならないのです。
区分所有者個々に毎月支払（判決などでは分配と表現）、区分所有者が所得申告する事も付与する。
この様な事を明確にして置けば、区分所有者が納税しなかった場合でも管理組合に責任はない。

契約者が誰であれ、入金先が誰であれ、収入先が誰であれ、納税すべき者（所有者）に課税するのが税務です。

また、収益事業廃止届を拒否する事は出来ません、提出後は申告しない。
廃止届を提出して置きながら、収益事業を行なっていたら罰せられるだけの問題です。

最大の問題は、貴方の提案が総会で認められるかです。
一般的には提案者と親密者が賛成、しかし殆どの方が税務署や税理士を信じ、否決されるでしょう。
管理組合総会で欠席が多く、重要な役職も避けていた方の提案ならなおさらです。
区分所有者各位と高い信頼関係が築かれていれば賛同してくれます。

[1532: 匿名さん]

>>1519
>平成25年10月15日　国税不服審判所の裁決で最重要な部分
>なお、本件において、請求人に帰属した後の本件賃貸収入については、結局、上記ロの(ロ)のとおり、定期総会等において、当該賃貸収入に係る金員を本件団地建物所有者に分配する旨の決議はされず、同(ハ)のとおり、当該金員は、一貫して、請求人の会計に繰り入れられ、団地共用部分の修繕費の支出に充てられていることが認められる。
>　このことは、本件団地建物所有者の総意の下、本件賃貸収入を本件団地建物所有者へは分配せず、請求人に帰属した状態において、これを団体的拘束の下に支出しているものと認めるのが相当である。

上記は、賃貸収入は管理組合に帰属すると結論付けた後、「なお書き」として【賃貸収入が管理組合に帰属した後】のことを補足的に説明しているにすぎない。
つまり、総会決議等により、団体内において具体的に当該利益を区分所有者らに分配すべきこと並びにその金額及び時期を決定していても、各区分所有者には、具体的に行使可能ないわば支分権としての収益金分配請求権が生ずるだけであるから、結論には影響を与えない。

[1533: miya]

税法を理解している者が読むと、入金を速やかに区分所有者へ支払っていれば、
区分所有者の収入にする事に何ら問題はないと解せるのです。
区分所有者所得が正しい会計処理、これが理解できないので無意味な議論になるのです。
管理組合収入にして、管理組合で積立、未納税、したがって管理組合に課税したまでの事、
これが国税庁の知恵。

最も重要な事は誰の収入にするのが正しいかです。
本件など、会計実務では考える事なく処理する、簡単事案です。
以前、紹介した税務相談の録音をお聞き下さい。
しかし、貴方は裁判所判決の方が正しいと・・・
この判決事案と異なり、正しい税処理をしているので判例は適用されません。

[1534: 匿名さん]

＞1527さん
そんなことを言うと、鎌野先生に大変失礼なのではないでしょうか。ここでも、貴方が文章を読み間違えていることが不適切なのです。やはり貴方は、『読む技術』を習得した方が良いと思われます。

コンメンタール　マンション区分所有法」から引用されたその表現は、不適切ではありません。ここで読み取れる「集会の決議で定める【規範】」とは、国交省標準管理規約を例にとれば【使用細則等】です。【使用細則等】＝【規範】なので、引用文の語句を置き変えてみましょう。

「区分所有者以外の専有部分の占有者は、区分所有者の団体（３条）の構成員ではないが、建物等を占有し使用する以上、その使用方法については規約または集会の決議で定める【使用細則等】に従う必要があり、（以下、省略）」

置き換えても、何の違和感もありません。適切です。

つぎに、＞1527さんのおっしゃること（【決議】＝【規範】）に従って、引用文の語句を置き変えると、次の様になります。

「区分所有者以外の専有部分の占有者は、区分所有者の団体（３条）の構成員ではないが、建物等を占有し使用する以上、その使用方法については規約または集会の決議で定める【決議】に従う必要があり、（以下、省略）」

これでは支離滅裂で意味不明、極めて不適切です。

[1535: 匿名さん]

このスレッドに関心を持った多くの方の真剣レスを整理すると、主張は大きく3種に整理されると思われます。

主張１（miyaさんの主張）
　共用部分賃貸の収益は、マンションの区分所有者に帰属するものであり、管理組合に帰属することはあり得ない。

主張２（多数の課税納税君たちの主張）
　共用部分賃貸の収益は、マンションの管理組合に帰属するものであり、区分所有者に帰属することはあり得ない。）

主張３（私の主張）
　共用部分賃貸の収益は、原則的には区分所有者に帰属するものであり、例外的には、管理組合に帰属することがある。例外とは、管理組合が税務署に収益事業開始届を出した場合である。


ここで、miyaさんの管理組合の場合は、収益事業開始届を出していませんので、主張１を採用しても主張３を採用しても結果は同じです。管理組合に法人税を課す理由がありません。従って、国税としては、強制的課税処分（差押えや脱税での告発）は出来ないだろうと思われます。
しかし、管理組合が自ら申告すれば金沢の管理組合と同じことになるでしょうから、次の総会あたりで理事会から「収益事業開始届の提出議案」が出され、組合員から議長への白紙委任状によって可決されたりしないように気を配る必要があると思われます。

　もし、税務署が主張２を採用するならば、彼らの業務上の義務として、差押えを含む強制的課税処分をしなければならないでしょうし、脱税での告発もしなければならないと思われます。しかし私は、税務署も主張３を採用しているので、「収益事業開始届」を自ら提出す様に２年以上もかけて行政指導しているのであろうと思っています。
　税務署が主張２を採用し、強制課税処分をしてきたら、法廷で戦う以外に道は無いとおもいますが、戦うか否かも総会の決議によるでしょう。

もうこれ以上、想像で議論しても仕方がありませんので、私の投稿はしばらく休んで、これからは実務で戦っているmiyaさんのレスを追いかけるだけにしたいと思います。

[1536: miya]

>>1535 匿名さん
私の考えと全く同じです。

>>税務署が主張２を採用し、強制課税処分を
その前に課税庁に事前確認をしなけてば実行できません。

この件の税務署担当官は、一般的な調査官と違い税法に疎い、これが実体験での実感です。
　　（疎いふりして？　とも違い素人の様な発言をする）
収益事業をしてないので、税務調査や書類提出も一切拒否する事が重要です。
そこで重要になるのが、
>>主張３（私の主張）です。

miya管理組合に進展が有れば、また記述致します。
白黒の通告をされる可能性は低い、白とすれば他から文句が、黒は税法違反の課税。
事業廃止届が出せる様、区分所有者から絶大な信頼関係を築かれる事を期待しています。

[1537: 匿名さん]

>>1534
>>>1527さん
>そんなことを言うと、鎌野先生に大変失礼なのではないでしょうか。ここでも、貴方が文章を読み間違えていることが不適切なのです。やはり貴方は、『読む技術』を習得した方が良いと思われます。

>コンメンタール　マンション区分所有法」から引用されたその表現は、不適切ではありません。ここで読み取れる「集会の決議で定める【規範】」とは、国交省標準管理規約を例にとれば【使用細則等】です。【使用細則等】＝【規範】なので、引用文の語句を置き変えてみましょう。

>「区分所有者以外の専有部分の占有者は、区分所有者の団体（３条）の構成員ではないが、建物等を占有し使用する以上、その使用方法については規約または集会の決議で定める【使用細則等】に従う必要があり、（以下、省略）」

>置き換えても、何の違和感もありません。適切です。

区分所有法第46条（規約及び集会の決議の効力）
第2項　占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

の解説として妥当ですか？

[1538: 匿名さん]

>>1534 さん

『読む技術』を習得せよとのアドバイスをいただきましたが、
「区分所有者以外の専有部分の占有者は、区分所有者の団体（３条）の構成員ではないが、建物等を占有し使用する以上、その使用方法については規約または集会の決議で定める【規範】に従う必要があり、（以下、省略）」は、
「区分所有者以外の専有部分の占有者は、区分所有者の団体（３条）の構成員ではないが、建物等を占有し使用する以上、その使用方法については規約で定める【規範】または集会の決議で定める【規範】に従う必要があり、（以下、省略）」
と読むのが妥当であると思います。

そう、そう
前出の「コンメンタール　マンション区分所有法」には、次のような記述もあります。
参考にしてください。

「建物等の管理・使用に関する規範（およびその前提となる規範）としては、
第１に、強行規定としての性質を有する定めが本法に存在する。（中略）
第2に、区分所有者間においてあらかじめ建物等の管理および使用に関し包括的な定めをしておくものとして、「規約」がある。（中略）
第3に、集会の決議によって規範を定めることができる。本法の強行規定として定められている事項および規約でのみ定められるべき事項（絶対的規約事項）以外の事項については、原則としてすべて集会の決議によって定めることができ、区分所有者はこれに拘束される。」

スレ主旨から大きく脱線していますので、この件はこれで終わりにしましょう。

[1539: miya]

国税不服審裁決から検討する。
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.html

基地局設置による収入は誰の所得か、この観点から争点1と3は無意味な論争と云える。
争点2が重要で原処分庁の主張は、
1、総会の決議において、請求人が管理している団地共用部分を賃貸借することについての
　　意思決定を行い、
2、これに基づき、請求人が携帯電話会社と賃貸借契約を締結し、
3、本件賃貸収入を請求人の修繕積立金会計において「移動通信網賃貸料」として収入の部
　　に計上し、翌年度に繰り越して運用している。
4、区分所有者集会の決議等により団体内においてこれを区分所有者に分配すること並びに
　　その金額及び時期が決定されて初めて、区分所有者に具体的に行使可能な、収益分配請
　　求権が発生すると解するのが相当であると判示されている（東京地方裁判所平成３年５
　　月29日判決）ところ、本件賃貸収入については、本件規約や総会等において、本件団
　　地建物所有者に対する分配方法、分配金額及び分配時期等について何ら定められていな
　　い。
5、定期総会において、本件賃貸借契約に基づきＪ社から支払われる賃貸収入を、本件団地
　　建物所有者に分配せず、修繕積立金会計に繰り入れることが合意された。

以上が争点2の要点ですが、一般事業事例と比べると以上の裁定には不合理が見受けられる。
審判所は請求人の申立や税務署の主張から総合的に判断、申立方法で裁決も変わってしまう。

>>1485　例題と比べると不合理さが分かる。
この賃貸料を預り金としてＹＭ管理(株)に留保している。
この留保金は将来発生が見込まれる修繕に充当することにしている。
　　　（山田さんも承知）
その結果、ＹＭ管理(株)或いは山田さん収入が未申告未納税状態になっている。
1、ＹＭ管理(株)が未申告収入を修正申告する旨を申し出ても、
2、税務署は山田さんの所得として更正決定をするでしょう。

ＹＭ管理(株)が契約業務など全ての管理業務を行ない、山田さんに支払いもせず、
ＹＭ管理(株)に預り金として積立ている。
前記、不服審裁決例からすると、ＹＭ管理(株)に課税する事になる、
しかし、その様な課税がされないのは明らかです。
その理由、家賃収入と同様に毎月資産所有者である山田さんに送金する必要が有った、
これにより山田さんの所得になる。

[1540: 匿名さん]

　国税不服審H25,10,15裁決は、極めて特殊な事例です。税理士さんの中には、伝家の宝刀のようにこの裁決事例を振りかざす方が居たりしますが、一般的な単棟型マンションの場合の様に組合員全員で共有する共用部分を賃貸するときに持ち出すのは不適切な裁決事例だと思います。

10.15裁決には
＞1、総会の決議において、請求人が管理している【団地共用部分】を賃貸借することに
＞ついての意思決定を行い、
とありますが、A,B,C棟それぞれの区分所有者のみで共有するそれぞれの【棟共用部分（屋上は棟の法定共用部分ですから、規約で団地共用部分と定めることはできません。）】を、団地管理組合の代表である理事長名で賃貸した案件です。
この場合、団地管理組合理事長には棟の管理者権限はありませんから、A,B,C全ての棟の共有者全員からの委任を取り付けない限りは区分所有者全員の代理とは認められず、団地管理組合（社団）が他人物賃貸（他人の所有物を賃貸すること）による不動産貸付業を行うことになり、法人税の確定申告義務が発生すると思われます。

この裁決を、組合員全員で共有する共用部分を賃貸する場合に適用しようとすれば、
＞不合理が見受けられる。
ということになってしまうのは当然であろうと思われます。

[1541: miya]

争点1や3を争点にしなければ、多くの管理組合に共通している。

管理者が誰であれ、契約者が誰であれ、税法では資産所有者が納税する。
この様な意味で、この不服審裁決には納得できないのは当然です。
管理組合への課税根拠が示されてない。

管理組合法人であっても資産所有権は区分所有者でしょう、
したがって、税法上では一般的な管理組合と同等に扱われる。

[1542: miya]

国税がマンション管理組合に課税するのであれば、
>>1485の事例でもＹＭ管理(株)に課税しなければ不合理。

法人税率が軽減され、高額所得者では所得税率の方が高い、これが現状。
ＹＭ管理(株)への課税が正当となれば、資産所有者の脱税を許してしまう。

国税庁が質疑応答事例を掲げ、管理組合に課税の行政指導は正しい行政指導ではない。

[1543: miya]

miya管理組合の管理費収入と基地局収入等を纏めた表が下記、
これはmiyaが管理しているホームページに掲載しています。

http://ksdmiya.art.coocan.jp/syuunyuu.pdf

多くの管理組合処理との対比もしています、この表を基に今後は税務署に説明する予定です。
(A)が正しい税対応、全国の管理組合がこの様な処理変更を行なう事で、
今後は事業廃止届を提出し区分所有者が税対応をする・・・・・

[1544: miya]

所得税法第12条　実質所得者課税の原則

（資産から生ずる収益を享受する者の判定）
12－1　法第12条の適用上、資産から生ずる収益を享受する者がだれであるかは、その収益の基因となる資産の真実の権利者がだれであるかにより判定すべきであるが、それが明らかでない場合には、その資産の名義者が真実の権利者であるものと推定する。

（事業から生ずる収益を享受する者の判定）
12－2　事業から生ずる収益を享受する者がだれであるかは、その事業を経営していると認められる者（以下12－5までにおいて「事業主」という。）がだれであるかにより判定するものとする。

以上が税法の定め、携帯基地局を設置して得る収入は、屋上部の賃貸料であり、
12-1に該当し、資産所有の区分所有者所得で有るのは明らかです。

一方、管理組合の所得とするには、12-2で定めている管理組合を事業主とする必要がある。
しかし、管理組合は不動産賃貸事業を営む為の不動産を所有してない。

管理組合が管理し、賃貸契約を締結し、賃貸料を受取ったとしても、
この収入は不動産所有者である区分所有者の収入にしなければならない、
これが所得税法12条での定め（法人税法では第11条）。

[1545: miya]

この掲示板でのmiya発言内容を纏めたページを設けました。
http://ksdmiya.art.coocan.jp/page036.html

区分所有者に分配する、この様な事で発言してきましたが、
これとは別の視点で記述しています。

当分の間、税務署との協議においてはこのページ内容を主張する予定です。
協議等に変化がありましたら、また記述致します。

[1546: miya]

東京税理士会の会報誌がありました
東京税理士会　http://www.tokyozeirishikai.or.jp/tax_accuntant/bulletin/
税理士界新聞　http://www.tokyozeirishikai.or.jp/common/pdf/tax_accuntant/bulletin/20...

本件の判決などが掲載されている。
この新聞から判断すると、管理組合所得として申告しなければならない、と受け取れる。
税法厳守で納税者に納税の手助、これが税理士の使命。

紹介の判決が全ての管理組合に適用されるものではない。
区分所有者所得として処理し、区分所有者に納税を促している管理組合には、
この判決は無意味です。
それどころか、区分所有者所得とするのが正しい会計・税処理です。
しかし、税理士会新聞はこの部分の紹介をしてなく、
国税庁の言いなりの税理士会です。

弁護士は依頼人が不利益にならない様に弁護する。
税理士も依頼人が不利益にならない様な会計処理と税務申告を指導する。
税理士会は自らの収益を求め、依頼人が不利益になる指導をしている。

[1547: asanomi]

№４６２にて、裁判の協力者を募集した者です。おかげさまで協力者から連絡いただき、一緒に最高裁まで戦いましたが、敗訴したのは、上記の通りです。
敗因は、区分所有法をメインに据えたことでした。区分所有法の学会では、現在でも管理組合は人格のない社団であるとの考えが主流です。
この状況では、勝ち目はないので、新しい訴訟では、税法のみの主張をしようと思っています。主張の中心点は、課税は管理組合ではなく、各区分所有者であると言うことです。
ｍｉｙａさんの主張する形を取っていれば、当局も課税しにくいですが、真実は１つ、法的権利関係も１つですので、管理組合が契約している場合でも、国税不服審判所及び裁判で争うことはできます。
現在、課税されている組合で納得いかない方、または税務署より申告を慫慂されているが、釈然としない方など、下記のアドレスまで、連絡ください。
連絡先　[e-mail]

[1548: miya]

>>1547さん、税理士の先生に失礼とは思いますが一言

>敗因は、区分所有法をメインに据えたことでした。
>新しい訴訟では、税法のみの主張をしようと思っています。
>主張の中心点は、課税は管理組合ではなく、各区分所有者であると言うことです。

これらが最大の敗因ではないと思います。
区分所有者所得として区分所有者が税対応をする、
この事を行政指導を受ける以前から明確にしていなかった、
これが最大の敗因ではないでしょうか。

管理組合収入にして区分所有者が未申告未納税、
この様な状態は脱税行為と思われても仕方ないでしょう。
冒頭のvistaさんと同処理では、不服審や裁判でも受入られないと思います。
殆どの管理組合が同処理で行政指導を受けたのでは。

miyaが以前から発言の通り、今後は正しい税対応をする、これが得策と思います。
　1、事業廃止届を提出
　2、区分所有者所得とし各位にその月額金額を明示
　3、区分所有者が所得申告する（給与所得者の殆どが申告不要）
これを総会で承認してから税務署に届け出る。
この様に、課税済所得を管理組合収入にする必要があるでしょう。

以上の様な事を理事が説明するのは難しいでしょう、
そこで税理士（asanomi）さんが総会で説明する事で承認されるのでは・・・
但し、区分所有者所得とする事が確約される必要が。

この様な事を、敗訴した金沢の管理組合さんで実行・成功が先決と思います。
これが税務署に受入れられたら、全国の管理組合も立ち上がるでしょう。
弱腰の税理士会員は税務署との対決を避け、引受けてくれない。

[1549: 傍聴人]

地裁から高裁まで、何度もこの裁判を傍聴した者です。
私も、＞1548 miyaさんの仰る通りだと思います。

[1550: asanomi]

私が裁判を起こした理由は、皆さんが安心して、MIYAさんが主張する形に変更することができるようにしたかったからです。管理組合で処理してきて、変更する場合には、自分のものであれば、やることはたやすいかもしれませんが、共有の場合には実行者はそれなりの根拠が必要です。
税務署は契約書も否定することさえしかねませんので、半端には、行えないと思い、頑張ったわけです。残念ながら、負けてしまいましたが。

[1551: miya]

>>1550
今更敗訴を責めても仕方ないでしょう。
asanomiさんの考えが正しい、有識者なら誰しも思う事です。
管理組合に課税する税法上の根拠は無いからです。

>>管理組合収入にして区分所有者が未申告未納税
これだけの理由で管理組合に課税されている。
税務調査の更生決定や行政指導は税法に沿って行わなければならない。

本事案では、明らかに税法に沿ってない課税先になっている。
この責任は国税庁課税部長 西村善嗣氏の照会文、これに従い税務署が課税しているから。
管理組合には経理課が無く税法など分からない、これに付け込んだものです。

行政指導から３期経過したがmiya管理組合には課税できない、
miya管理組合では区分所有者所得にしてる、これが正しい税処理だからです。

敗訴した金沢の管理組合さんは、今後も継続し納税しなければならない。
しかし、区分所有者所得にして区分所有者が納税、これで管理組合は申告不要となる。
訴訟費用を使ってしまった管理組合へのお返しになるでしょう。
asanomiさんの今後の健闘に期待致します。

申告納税制度は国と納税者との信頼関係が有ってこそ成立する、
本事案は国税庁が納税者を軽視した、これでは信頼関係が崩れてしまう。

[1552: 匿名さん]

趣旨が違うけれど、全員の同意が得られる管理組合なら、全員で有限責任事業組合（ＬＬＰ）を作って収益事業を行えば良いでしょう。

http://www.mansion.mlcgi.com/acc_3_3.htm

. 民法組合の特例制度（有限責任事業組合（ＬＬＰ）等）は適用出来るか

（１）全員一致の原則

民法組合における契約行為は組合員全員に及び、そのため民法組合の原則で意思決定も全員一致で行うことになりますから、 組合員による全員一致がとりにくい大規模な管理組合では実際上、この形態をとることは困難です。
（2）構成員課税の原則

法人格はありませんから、構成員個人の所得として課税されます。