管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1423: miya]

税務に於ける更生

更生で混乱して居ますので、これを整理しましょう。
税務調査による追徴課税措置を更正決定と呼ぶ、
これに不服がある場合、追徴課税額を納税後に不服審判所に申立をする。

本件に関する管理組合課税については、
管理組合に（基地局設置の）収入が有る場合、管理組合が法人税申告して下さい、
これは行政指導であり更正決定では無い。
一般事業者とは異なり税法に疎い管理組合への配慮とも云えるでしょう。

金沢の管理組合が行なった手続きは、
行政指導に基づいて行なった納税は多すぎた（これに類似案件）、と思えます。
この納税者から行なう更生について、分かり安いページが有りますので・・・

http://www.tax-a.net/blog/accounting/1162/

本件事案で問題なのは管理組合に収入が有った場合には法人税申告を、の行政指導。
区分所有者収入とした場合には ？　この部分に触れて無いのは何故か ？
この部分に触れる必要は無い、税法は資産所有者が申告納税する、と定めているからです。

この様な事から金沢の管理組合は更生申立をしたが、却下された。

[1424: miya]

Ａが所有の土地を、Ｂ社への賃貸に際し、Ａの同族者Ｃを契約者にして賃貸契約を交わした。
Ｃは業績が悪く（又は低所得）であり、この収入が有っても納税の必要が無い。

これが税務調査で発覚の場合、税務署はＡの収入として更正決定をする。
Ａが納税すべき所得であるからです。
Ａの収入とするよりもＣの収入とした方が納税額が多くなる場合には？
税務署はこの申告の更生を行なわず、Ｃ収入と認めるでしょう。

上記Ａを区分所有者、Ｃを管理組合と置き換える事が出来る。
税務調査でＣ収入としている事が判明した。
Ｃ管理組合収入にして居ながら未申告・未納税、これが管理組合の実態でした。
ＡやＣが一般事業者でしたら行政指導では無くＣに更正決定をするでしょう。

[1425: 匿名さん]

＞＞1424
＞Ａが納税すべき所得であるからです。

1424さんの言うとおりだと思います。なぜなら、所得税通達基本12-1もそのように書いてあるからです。
（通達12-1 資産から生ずる収益を享受する者の判定）
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/03/01.htm
そして、管理組合以外に対しては、税務署の実務もそのように行われています。

現場の税務署職員（特にmiyaさんと交渉している人など）などは、マンション屋上の所有者が納税すべきであると、裁判所が判断してくれることを期待しているのではないかと思われます。

[1426: miya]

東京国税局に本日電話確認した結果は下記の通りで、
正確を記す意味で質疑応答内容を録音で残しています。

1、税法は実質所得者課税である。
2、収入を速やかに区分所有者へ分配した場合には区分所有者所得となる。
3、管理組合収入としている場合、管理組合所得として法人税申告をする。

下記アドレスの ２の事実関係の (2) の ハ の ③ で確認出来る。

https://www.nta.go.jp/law/bunshokaito/hojin/120117/besshi.htm

③ 駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること

即ち、区分所有者に分配せず管理組合収入としている場合の質疑応答事例との事です。

>>1313 に記述の様な裁決や判決説示からも以上は確認できる。
納税済の管理組合は今後どんな方法が？
>>1307 が実現可能な提案策、このページ読者の方々から事業廃止届が続出される様に・・・

[1427: miya]

重要な部分の録音を下記アドレスで確認できます。
保存して、管理組合内での資料としてもお使い下さい。

http://ksdmiya.art.coocan.jp/kokuzeikyoku.amr

録音内容からお分かりの通り、このページ内での発言が重要な部分で間違っていた事になります。
全国の管理組合にとって朗報かと思い、紹介したところです。

[1428: miya]

>>1427　の音声再生について

Windows10　以外で再生する場合には .amr 再生ソフトのインストールが必要です。
下記からも無料でこのソフトをダウンロードできます。

https://www.nch.com.au/wavepad/jp/index.htm

[1429: miya]

1428 アドレス訂正

https://www.nch.com.au/wavepad/jp/index.html

[1430: 匿名さん]

＞＞1427の録音内容を聴いてみました。
この電話相談に対応した東京国税局の方は、一般国民と同様の社会通念をお持ちのように思われます。なぜなら、この方の説明を整理すると次の①～③のようになろうかと思われます。
　①不動産賃貸の収益は、原則的には不動産の所有者に帰属する。
　②他人名義（例えば、区分所有者の所有する不動産の賃貸者を管理組合と記して）賃貸借契約を締結しても、収益は原則的には区分所有者に帰属する。
　③ただし、管理組合に限っては、区分所有者の所有する不動産から生ずる収益を管理組合に帰属させることが出来る。これは、収益を管理費等に充当して消費する管理組合だけに認められることで、管理組合以外の法人（例えば、企業）には認められない。また、管理組合であっても、収益を区分所有者に分配した場合には、区分所有者の収益となり、管理組合の収益とはならない。

これを聴いて、①、②は租税の基本原則としての実質所得者課税から当然のことと思いましたが、③については、極めて大きな違和感を持ちました。
それは、法人税法３条が「人格のない社団等は、法人とみなして、この法律（別表第二を除く。）の規定を適用する。」と定めているのだから、人格のない社団である管理組合に対して、企業等の法人に認められないことを認めてしまうのは違法ではないかと云うことです。
もし管理組合に企業法人には適用できないような特例を認めるならば、そのことを法人税法に定めなければならないと思われます。

このように、マンション共用部分賃貸に対する法人税法の適用は、曖昧な部分だらけです。
賃貸料の総額が管理費等の総額を上回っている管理組合など皆無でしょう。賃貸料を分配してから管理等を徴収しようが、分配しないで賃貸料全額を管理費に充当しようが、区分所有者の管理費等負担額は同じです。分配しないで充当するというのは、管理者である理事長が区分所有者全員を代理して管理費等に入金しているだけです。
また、税務署が恣意的に収益事業をしているとか、していないとか決めることはできないでしょうから、管理組合（理事長）が「管理組合が収益事業を行って、賃料収益を得ています。」と税務署に宣言することを求めるでしょう。そうしないと、税務署は法人税を課税できないと思われます。

miya管理組合には迷惑でしょうが、私は、収益事業開始届を出していないmiya管理組合に対し、税務署が法人税の決定処分や差押さえ等の強制徴収を執行し、これに対してmiya管理組合が決定処分の取消訴訟を起こして勝訴することを望んでいます。そこまで行かないと、私共のマンションの組合員のような善良な区分所有者は、税務署や税理士法人の指導している内容が不適切だとは思わないでしょう。
しかし、税務署は、収益事業開始届を出していない管理組合に法人税の決定処分は行わないと思います。決定処分など、一税務署長の権限で出せるものではないでしょうし、それが間違っていたら懲戒になるでしょうから、管理組合が自発的（？）に収益事業開始届を提出するのを待つのです。その結果として、miya管理組合と税務署間は、法人税の申告はしていない現状の硬直状態が続くように思います。スッキリはしませんが、法人税の申告はしないで済んでしまうのだろうと思われます。

[1431: miya]

>>1430 匿名さん記述の、
③ただし、管理組合に限っては、区分所有者の所有する不動産から生ずる収益を管理組合に帰属させることが出来る。

この部分は税法違反の課税に間違いないでしょう。
東京国税局電話相談センター応答者に、この事を述べても回答は不可能です。
但し、東京高裁の判決も（確定？）尊重しなければならないでしょう。

miya管理組合の経理・税対応の場合、法人税課税は出来ない事が明白に。
殆どの管理組合は、管理組合収入にして税対応をしていなかった、
設置時に、区分所有者各位の収入額を明確にし、各々が税対応をする事、
この様な総会議事録が必要だった、と思います。
脱税者に対する課税の様な感じ、として私は受け止めています。

以上から、
>>1307 が実現可能な提案策と考えています。

[1432: 匿名さん]

＞＞１４３１の意見について、一つずつ検討結果をコメントします。

＞この部分は税法違反の課税に間違いないでしょう。
この意見については私も同感です。しかし、今のところ（高裁判決の時点では）裁判所は、税法違反との判断はしていないようです。高裁は、特例（＞＞1430の③）を認めてしまっているようです。従って、このまま確定判決になってしまえば、次の【ケースa】、【ケースb】の様に２つのケースが発生することになってしまうと思われます。
【ケースa】 このスレ主のvistaさんの冒頭のように、「＞＞当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として収入を得ています。」という管理組合や、収益事業開始届を提出している管理組合には、特例（＞＞1430の③）が適用されて、法人税が課税されることになると思われます。（訴訟を起こした金沢の管理組合もこれに該当します。）
【ケースb】miyaさんのように、「収入は管理組合が得ているのではなく、共用部分の持分に応じて区分所有者が収入を得ている。」という場合には、原則（＞＞1430の①、②）が適用されて、区分所有者に課税（区分所有者が個人ならば所得税、法人ならば法人税）されることになると思われます。

＞東京国税局電話相談センター応答者に、この事を述べても回答は不可能です。
国税局の応答者に回答を求めるのは、酷でしょう。応答者は業務命令に従って、国税庁通達と質疑応答事例を説明しているだけです。公務員たる者は個人の主感で回答することはあり得ません。

＞設置時に、区分所有者各位の収入額を明確にし、各々が税対応をする事、
＞この様な総会議事録が必要だった、と思います。
そのような議事録があれば、一般人にも解り易いとは思いますが、必ずしも必要だったとは思いません。特例（＞＞1430の③）を採用する場合は管理組合総会による決議が必要でしょうが、原則（＞＞1430の①、②）に従う場合には特別の決議は不要であると思われます。
また、原則通りに区分所有者が確定申告をすることを促す行為は、税務署に求められる行為ですから、区分所有者が申告しなかったとしても管理組合が責められる事では無いと思われます。

＞以上から、 >>1307 が実現可能な提案策と考えています。
現在法人税を納税している管理組合は、収益事業を止めることを届出て、原則（＞＞1430の①、②）にすべきです。実現までには紆余曲折があるでしょうが、この提案策は、その一つの方法だろうと思います。

[1433: miya]

vistaさんや金沢の管理組合は管理組合収入として処理、
それを税務調査で指摘された後、区分所有者収入と反論している。

区分所有者に分配しない状態であっても、
設置時に、区分所有者各位の収入額を明確にし、各々が税対応をする事、
この様な議決をし総会議事録を作成していたら？

この場合、税務調査はさておき、不服審では認められていたのでは？
管理組合収入にし納税を回避していた、したがって主張は受け入れ難く、
管理組合の経理処理に従い、管理組合に課税するのが相当、
不服審や裁判所にこの様な理由付けをされたのでは・・・

[1434: 匿名さん]

＞＞1433　の投稿にコメントします。
＞vistaさんや金沢の管理組合は管理組合収入として処理、
＞それを税務調査で指摘された後、区分所有者収入と反論している。
＞税務調査で指摘された時点やその後数年間はそのような反論はしていないと思われます。
金沢の管理組合は税務署からの指摘（指導）に従い、数年に渡り法人税を納税したあとに、それが間違いであることに気が付いて、課税庁に更正の請求をしたようです。
　miyaさんは（私もそうですが）、「管理組合収入として処理し、また、区分所有者が所得税を申告しないことが違法である。所有者以外の所得と認めたら、租税回避に利用できてしまう。」と主張しているのではなかったでしょうか。そうであれば、税務署の指摘（指導）内容が不適切（実質所得者課税の原則に反する。）であったのだから、課税庁には「更正をすべき理由が存在する。」と主張しないと（自分だけが法人税を逃れようとする）ご都合主義になってしまうように思われます。
vistaさんは、このスレを立ち上げた当日に、管理組合の収入だと納得してしまった様です。たった１日で結論を出しています。その一日(たった、12時間）で約30件ものレスがありました。法人税課税納税君たちによって仕組まれたスレッドではないかと疑いたくなってしまいます。

＞区分所有者に分配しない状態であっても、
＞設置時に、区分所有者各位の収入額を明確にし、各々が税対応をする事、
＞この様な議決をし総会議事録を作成していたら？
共用部分から生ずる利益について、区分所有法の定める原則と異なる帰属者や帰属割合を決めるなら総会（区分所有者の集会）決議ではなく、特別決議を経て規約に定める必要があると思われます。なぜなら、区分所有法19条は、「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分から生ずる利益を収取する。」と定めているからです。共用部分の共有者でない管理組合という社団が、規約で定めない限りは、賃料収入を得ることができないことは、法律上明らかです。

＞この場合、税務調査はさておき、不服審では認められていたのでは？
＞管理組合収入にし納税を回避していた、したがって主張は受け入れ難く、
＞管理組合の経理処理に従い、管理組合に課税するのが相当、
＞不服審や裁判所にこの様な理由付けをされたのでは・・・
それは無理でしょう。不服審は、区分所有者の共有物件を共有者とは別人（格）の社団（管理組合）が賃貸して賃料収入を得ているとしていますから、裁判所から命じられない限りは、今更、区分所有者の収入だとは、認められないでしょう。そんなこと認めてしまったら、行政の信頼が地に落ちてしまいます。
しかし、「同族の個人や法人が行えば脱税行為であるから認められないが、管理組合の場合に限っては、他人の不動産の賃料が管理組合の収入になる。」という東京国税局担当者の説明は、租税法律主義を軽視した、いかにも苦しい説明だと感じました。

[1435: miya]

区分所有者に分配した、しなかった、
誰が契約したか、
これ等には関係なく資産所有者に課税する、
これが正しいのに、管理組合に課税した、これが混乱原因ですね、

税務署の行政指導や更正決定は実質所得者に行なわなければならない、
本件は国税庁の課税間違いでしょう、
その責任者は当時の西村課税部長にある、
これが当初からの私の主張です。

なお設置時管理組合総会では、この収入の納税義務者は区分所有者各位、
したがって各々の額を計算し書面で示す必要があるでしょう。
この件に関する所得税法説明も行なう。

miya管理組合では更に、当初から入金の都度区分所有者に分配しています。
それにも関わらず強引な行政指導をして来ているのです。
miya管理組合だけを特別扱いにはしない、不公平となるから・・・

この状態で課税措置に入ったら、課税は税法違反となるでしょう。
今までの統括調査官も転勤、後任者からは音沙汰無し、これが現状です。

[1436: miya]

下記アドレスの 2 にmiya管理組合が税務署に提出した書面を紹介しています。

　　　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/589740/

[1437: miya]

近年、霞が関の官僚不祥事が国会でも度々問題になっている。
このページで論議されている事も、当時の官僚・西村善嗣課税部長の故意による違法措置が起因です。
法律を厳守して税徴収を指揮する、これが国税庁課税部長の任務である。
マンション管理組合は税法などには疎い、この様な市民を軽視した事から始まった。
しかし、税務・経理に携わっている者からすれば、間違いが即座に分かる文面です。
https://www.nta.go.jp/law/bunshokaito/hojin/120117/besshi.htm

大蔵省接待汚職事件で処分された西村善嗣氏、
課税部長としての業務に於いても、意図的に重大な間違った行政指導指揮をしていた。
http://members.tripod.com/atsushi_hisano/oukura2.htm

この様な人物が退官後も諸々の役職に就いている。
http://www.miyake.gr.jp/profile/西村善嗣

[1438: 匿名さん]

miyaみたいな奴をのさばらせておく税務署が職務怠慢なんだよ。
更正処分するのか、しないのかはっきりしろ。

[1439: 匿名さん]

東京高裁判決に関する参考情報

https://derukui.com/2019/02/%E3%82%A2%E3%83%B3%E3%83%86%E3%83%8A%E8%A8...

https://www.h-fukui.com/news/2416.html

[1440: 匿名さん]

それ（＞＞1439）って、東京高裁が行政機関（国税不服審判所や行政不服審判所）の裁決をそのまま受け入れたということでしょうか。裁判所が行政の指導をそのまま受け入れて判決するなど、この国の出来事とは思えなくなってしまいます。

[1441: miya]

マンション管理に関する業務者、
多くの税理士達、
このページの読者、
税法を学ぶ必要がある。
先日紹介した録音が全てを物語っている。
税法に関する質問は国税庁では受付けてなく、
各地の国税局で受付・回答している。
従って、国税局の回答は国税庁の回答であり、
この回答を厳守していれば、正しい納税者となるのです。
東京国税局との録音を再度お聞き下さい。

http://ksdmiya.art.coocan.jp/kokuzeikyoku.amr

不動産賃貸収入は、不動産所有者の収入とする。
マンション管理組合収入として、未申告・未納税の処理、
これが、間違いだったんです。

区分所有者の収入とする処理をすべきだった。
税理士達もこの様な処理指導をするべきなのに、
管理組合が納税する必要がある、としている。

国税庁課税部長と税理士会がグルでの画策と云える。
麻生大臣には気付けない。

miya管理組合に課税、それは本末転倒で課税庁は絶対しない。

[1442: 匿名さん]

権利能力のない社団であるマンション管理組合が、法人税法上の不動産貸付業を行っている場合には、法人税の納税義務を負い、不動産貸付収入に係る所得につき法人税が課税されるというのは絶対的な真理です。
また、マンション管理組合による共用部分の外部貸付けが、上記の不動産貸付業に該当する場合があることは、地裁及び高裁判決でも示されているところであり、このような場合、マンション管理組合が法人税の申告・納税を行わなければならないことも司法判断によって明確になっています。
したがって、国税庁が公表しているマンション管理組合の課税関係に係る質疑応答事例の内容は正当な法令解釈と取扱いということになりますから、これに疑義を挟む余地はありません。善良な法律家であれば、誰でもそのように考えるでしょう。

[1443: miya]

税法を理解できない方々に、国税庁の見解を録音で紹介、
これでも分からない方は、管理組合として納税、
管理組合として納税する事を国税庁は認めているです。

また、miya管理組合の税対応が税務では正しいのであり、問題にならない。
一方、管理組合収入としての申告納税も認める。
これがこの問題の国税庁の質疑応答事例の読み方です。

裁判で敗訴した管理組合は管理組合収入としているものの、
管理組合は申告納税をしていなかった。
また、区分所有者に申告納税する様に促してもいなかった。
行政指導を受けてから、区分所有者所得が正しいと主張しているにすぎない、
従って敗訴に至ったのです。

同じ案件であっても、個々の事案で判決は異なるのです。
当初からmiya管理組合の様にしていたら何ら問題にならなかった。

[1444: 匿名さん]

＞＞1443 miyaさん
国税庁の言い分に妥協せずに、もっと一貫性のある主張をすべきであると思います。

　＞管理組合として納税する事を国税庁は認めているです。 （＞＞1443より）
　そのように妥協することなく、このこと自体が間違いだと主張すべきではありませんか。不動産を所有するか借り受けて転貸することなく不動産貸付の所得を得ることなどあり得ないと思われます。
あなたは以前のレスで、「そんなことを認めてしまったら、同族企業や個人の租税回避が横行するから、認められるものではない。」というような事を書いていたように思われます。
納税義務者や課税要件は法律によって明確にされる（憲法30条、84条参照）のであって、法令にすら属さない行政指導や広報（国税庁の通達や質疑応答事例）によって決まるものではありません。
　元国税庁課税部長の誤った判断（解っていながら、税務署職員OBの税理士たちのために、管理組合という新しい市場を創ってあげる配慮をしたのかも知れません。）に基づいて行われている現行の課税（憲法違反）は、正されなければなりません。
　＞＞1442 匿名さんが、尤もらしい意見を書いていますが、この方は管理組合の確定申告を受け負っている税理士で、区分所有者の所得になると、仕事を失うのかもしれません。それとも、管理組合に法人税納付を指導した管理会社のフロントか管理組合の元理事長でしょうか。
　＞＞1436にある「miya管理組合が税務署に提出した書面」に対して、税務署が回答をすることは無い様に思われます。税務署は本件でmiya管理組合に関わったことを後悔していると思われます。無かったことにしたいと思っているでしょう。（川崎北税務署の指導よりも、miya管理組合の主張のほうが遥かに正しいのですから・・・・）

　miiyaさんには、全国の管理組合のために、税務署、東京国税局、国税庁の対応の事実を伝えて頂きたいと思っています。

[1445: miya]

>>1444 匿名さん

仰せの通りです。

　そのように妥協することなく、このこと自体が間違いだと主張すべきではありませんか。不動産を所有するか借り受けて転貸することなく不動産貸付の所得を得ることなどあり得ないと思われます。
あなたは以前のレスで、「そんなことを認めてしまったら、同族企業や個人の租税回避が横行するから、認められるものではない。」というような事を書いていたように思われます。

この考え方には変わりありません（録音でも申しています）

同族の者等の収入として所得申告している場合、
真の所得者に課税の更正決定がされます。

しかし、管理組合収入としているものの、管理組合は申告納税をしていなかった。
また、区分所有者に申告納税する様に促してもいなかった。
これは脱税行為と判断されても仕方ないのでは？

国税庁課税部長は、そこに目を付けたのです（税理士会をも巻き込んで）。

そこで以前提案した対策案は、過去の事にはこだわらず、
近々の総会に区分所有者所得とする議案を提出、事業廃止届案も提出、
この議案を総会承認を得る。

[1446: 匿名さん]

＞過去の事にはこだわらず、
＞近々の総会に区分所有者所得とする議案を提出、事業廃止届案も提出、
＞この議案を総会承認を得る。

全く同感です。vista管理組合や金沢の管理組合もそのようにした方が良いだろうと思われます。


＞しかし、管理組合収入としているものの、管理組合は申告納税をしていなかった。
＞また、区分所有者に申告納税する様に促してもいなかった。
＞これは脱税行為と判断されても仕方ないのでは？

そこのところは、私は、少々異なる解釈をしています。
税務に精通した理事が居たmiya管理組合では、管理組合が区分所有者に申告納税を促すことが出来ていたのでしょう。しかし、納税義務者に申告納税を促すのは税務署本来の業務ですから、区分所有者に対して申告を促さないのは税務署（行政）の不作為だと思われます。

[1447: miya]

そこのところは、私は、少々異なる解釈をしています。
税務に精通した理事が居たmiya管理組合では、管理組合が区分所有者に申告納税を促すことが出来ていたのでしょう。しかし、納税義務者に申告納税を促すのは税務署本来の業務ですから、区分所有者に対して申告を促さないのは税務署（行政）の不作為だと思われます。

私の考えも同様、そこで元国税庁課税課税部長・西村善嗣氏を非難しているのです。
行政は国民に正しい申告納税を指導する義務がある。
しかし、それどころか逆手にとって徴収に舵をきったのです。

これは脱税行為と判断されても仕方ないのでは？
金沢の管理組合と同様の税対応の管理組合では、
高裁判決を鑑み仕方ないのでは、この様にご理解下さい。

設置当初から区分所有者所得として税対応をしていた管理組合でしたら、
国税庁や裁判所とも戦う事ができるのですが・・・

[1448: 匿名さん]

＞金沢の管理組合と同様の税対応の管理組合では、
＞高裁判決を鑑み仕方ないのでは、この様にご理解下さい。

管理組合毎にそのような不公平な扱いをすることを認めてしまうのでしょうか。憲法14条1項は「すべて国民は、法の下に平等・・・・」と定め、通説では、租税にも適用される（租税公平主義）とされます。従って、租税に深い知見を有する管理組合（例えば、miya管理組合）は法人税を課税されずに、租税に疎い管理組合（例えば、vista管理組合や金沢の管理組合）は法人税を課税されるなどということはあり得ないでしょう。　　国税庁がそのような扱いをすれば、それは憲法14条に違反することになると思われます。

＞＞1444　で、ほんの少し触れましたが、国税庁の現状行為や地裁・高裁の判断は憲法30条、84条（租税法律主義）にも違反していると思われます。

[1449: miya]

>>1444 匿名さん

＞そのように妥協することなく、このこと自体が間違いだと主張すべきではありませんか。

管理組合所得として、管理組合が納税するのを国税庁が認める事は違法ではありません。
管理組合の所得にするべき収入である、これなら違法です。

不服審裁決や裁判所判決も、管理組合の所得にするべき収入であるとはしていません。

以上から、管理組合収入としている管理組合に課税措置をしています。
但し、区分所有者所得とするのが正しい税処理です。

[1450: miya]

税法と平等

税法では全て平等に取り扱っていません。
基本は平等にしていますが、事務処理等を鑑みゆるやかな方法を採る場合が。
・売上額が10,000,000以下（未満？）の事業者は消費税の申告が不要です、
　売上時に消費税を受領しているのに・・・
・少額の不動産賃貸収入では収入を申告する必要な場合と不要な場合がある。
・決算が月末の場合でも、売上・仕入を20日での継続処理を認める。
全てを平等にした場合、事業者の事務処理等も考慮した措置です。

区分所有者に分配しない、この様に決めた管理組合にはそれなりの理由が、
そこで、その管理組合には管理組合としての納税を認めている。
しかし、あの質疑応答事例から課税部長の悪意に満ちた課税措置と云える。

[1451: 匿名さん]

税と公平性

専門家の説明を一つご紹介します。
「この文章を読むことで、『どのような課税が平等なのか』という問題について学ぶことができます。」と云っています。
http://keiei-manabu.com/economics/tax-fairness.html

[1452: miya]

この問題について区分所有法、民法、憲法、等のご意見が多くありました。
これは税法の問題であり、諸法を持ち出して論ずる事は適切ではありません。

不動産を所有して無い管理組合が不動産賃貸料を得る事は出来ない。
しかし、殆どの管理組合が管理組合収入として未申告・未納税。
課税部長は、これら管理組合からの税徴収を企てた。
そこで、税法での取り扱いとして質疑応答事例を掲示した。
1、区分所有者の所得として区分所有者が納税。（税法で周知の定めであり、この項を省略）
2、管理組合収入とする管理組合の場合、管理組合所得としての納税を認める。（この項が違法か？　判決は違法としてない）
　　なお、管理組合は法人税法に該当する。
3、したがって、管理組合収入にしているにも関わらず未申告・未納税の管理組合には課税措置の行政指導。

税理士会を巻き込んだので、上記1項を管理組合に指導する税理士は見受けない。
法人税申告は難しく、管理組合は税理士に委託する事になるから。

[1453: 匿名さん]

かなり詳しい判決情報がこちらで確認できます。

https://profession-net.com/professionjournal/corporation-article-755/

[1454: 匿名さん]

＞＞1453 さん
情報ありがとうございます。このレポートの末尾にポイントが２点記されています。その２番目が、誰が賃貸の主体（収益の帰属者）なのかを決めることになると云うことだろうと思われます。

＞・マンションの共用部分又は敷地の一部を第三者に賃貸して得る収益は、区分所有者による管理組合の総会の決議によってマンション管理組合に帰属する。

要するに、収益が区分所有者に帰属するか管理組合（社団）に帰属するかは、区分所有者の集会の決議（管理組合の総会決議）によって決まると云っているようです。私もその見解に賛同します。
収益を区分所有者に帰属させたいなら、総会でそれを決議し、賃貸借契約書にも｢管理者が区分所有者全員を代理してこの賃貸借契約を締結する｣と明記すべきだと思います。反対に収益を管理組合（社団）に帰属させたいなら、管理組合（社団）の代表を賃貸の当事者として賃貸借契約を締結することを総会決議することになるのだと思われます。

[1455: miya]

>>1454さんが感じた様な文脈、私には感じ取れません。
判決を読んでの判断は大変難しいと思います。


【マンション管理組合が取得した賃貸料収入が収益事業に該当するか否か
［争点３］】
１　原告における経理処理の状況
裁判所が行った事実認定によれば、本件各賃貸借契約に基づく設置料等、賃料又は土地使用料の収入については、原告が開設したマンション管理組合理事長名義の普通預金口座に振り込まれ、原告の管理費会計における「雑収入」の科目に該当するものとして経理処理がされており、原告は、受領予定の本件各賃貸収入につき、各会計年度の予算の収入に含めるとともに、各会計年度に受領した本件各賃貸収入については、各会計年度の決算の収入に含めている。また、各会計年度に係る原告の予算案及び決算は、いずれも定期総会の決議に付され承認を受けていることが認められる。


この収入を得た時から、
　1、区分所有者各位の収入額を明確にし、毎月々この経理処理をしているか
　　　　（売却・譲渡者に対応の観点から、毎月々の経理処理も重要）
　2、1の金額を区分所有者が、税法に基づき各自で所得申告の指導をしているか
裁判所が行った事実認定で、以上が認められていたら判決は？

原告は、区分所有者課税が正しいと主張しているが、
その具体的な経理・税務対応処理・発議をしてなかった。

国税庁は質疑応答事例で特例として、
管理組合収入としている管理組合の場合、管理組合所得として法人税申告（を認める）。
　　（これは国民に税法の正しい伝え方をしてないのですが・・・）
金沢の管理組合はこれに反していたのでは？

[1456: miya]

この訴訟レポートは、
税理士・公認不正検査士（CFE）米澤　勝さんとなっている。

https://profession-net.com/professionjournal/corporation-article-755/

この最後部ポイント記述は税法や判決を正しく伝えてない。
区分所有者収入として経理処理し、区分所有者が税対応の管理組合の場合には、
この判決は効力を及ぼさないのです。

ポイント
マンション管理組合は、法人税法上、人格なき社団等として、収益事業を行った場合にのみ、法人税の申告納税義務を負う。
マンションの共用部分又は敷地の一部を第三者に賃貸して得る収益は、区分所有者による管理組合の総会の決議によってマンション管理組合に帰属する。

[1457: miya]

租税争訟レポート 第42回

この語句で検索すると、レポート全文が見れます。

[1458: 匿名さん]

東京高裁は、以下の事実認定に照らせば、各賃貸は、権利能力のない社団である控訴人を事業主体とするものというべきであるから、控訴人の主張（注）は、採用できないと判断した。
①　控訴人は権利能力なき社団と認められること
②　規約上、本件マンションの共用部分の変更等は控訴人の総会の議決事項とされているところ、各賃貸借契約は、控訴人の総会の決議によりその締結が承認されていること
③　各賃貸借契約は、控訴人の代表者である理事長の名前で締結されていること
④　各賃貸収入については、控訴人の理事長名義の預金口座に振り込まれ、控訴人の管理費会計における雑収入に該当するものとして経理処理がされ、各会計年度に係る控訴人の予算案及び決算として、控訴人の定期総会の決議に付され、承認を受けていること

（注）控訴人の主張とは、「共用部分、敷地等の所有権は個々の区分所有者に帰属しており、発生する収益は区分所有者が持分に応じて収受するものであり、控訴人には帰属していない旨の主張」である。詳細は以下のとおり。
共用部分、敷地等の所有権が個々の区分所有者に帰属している以上、そこから発生する収益は各区分所有者が持分に応じて収受するものであり、控訴人には一度も帰属していない。一見、控訴人が所有しているように見える管理費、修繕積立金も、代理人である控訴人に一時的に滞留している預り金に過ぎず、各賃貸収入も同様である。各賃貸借契約は、「各区分所有者が主体となって、管理者を代理人として締結したもの」である。管理組合の決議は各区分所有者の全員が委任の内容を区分所有法上の集会で合意しているだけであって、個々の区分所有者の合意であり、団体の決議ではない。

[1459: 匿名さん]

そしてレポートの著者は、管理組合に法人税を課税するか否かを判定するポイントは次の①と②だといっています。
ポイント ①
＞マンション管理組合は、法人税法上、人格なき社団等として、収益事業を行った場合にのみ、法人税の申告納税義務を負う。
ポイント ②
＞マンションの共用部分又は敷地の一部を第三者に賃貸して得る収益は、区分所有者による管理組合の総会の決議によってマンション管理組合に帰属する。

ここで、ポイント①と②について、冷静に考えてみます。

ポイント①については、通説というか広く社会的にそのように認知されているように思われます。蛇足ですが、収益事業を行った場合にのみ課税されるのは人格なき社団等ばかりではなく人格のある社団法人や財団法人あるいはNPO法人等も同様です。控訴人は「管理組合は人格なき社団ではない。」という主張もしていたようですが、少々無理があるように思われます。

つぎに、ポイント①の中にある、「収益事業を行った場合」について、管理組合にどのように適用するかというのが、ポイント②であろうと思われます。レポートの著者は、地裁も高裁も、「区分所有者による管理組合の総会の決議によってマンション管理組合に帰属するとされれば、管理組合が収益事業を行った場合が適用される。」と判断したと解説しています。

レポートの著者は、地裁・高裁のこの判断を正しいとも正しくないともいっていないのですが、最高裁判所に結論を出してもらいたい気がします。

[1460: miya]

>>1459さん

>レポートの著者は、地裁・高裁のこの判断を正しいとも正しくないともいっていないのですが、最高裁判所に結論を出してもらいたい気がします。

読む人により感じ方は随分と異なる様ですね。
米澤税理士さんの解説やポイントから推測すると、
この収入は管理組合収入とするのが妥当と記述している様に思えます。

ご自身のブログでも、以下の様に記述しています、
http://myone0531.hatenablog.com/

控訴審判決が，控訴人であるマンション管理組合の主張について，丁寧にその主張に反論している点に興味を持って，比較的長めに判決文を引用しています。

本件の原告は最高裁に控訴したのでしょうか？
他の管理組合が同様の経理処理と税対応をしている場合には、
この裁判の結審が如何なるのもので有っても、
それぞれの管理組合に於いて更生申告や訴訟が必要でしょう。

この裁判とは無関係に、管理組合としての得策を考える時ではないでしょうか。

[1461: miya]

行政指導により申告納税の管理組合は提訴しても敗訴するでしょう、
この国税庁・質疑応答事例は法人税法に違反してないのです。
質疑応答事例の全文は、
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hojin/21/11-2.htm

>Ａマンション管理組合は、当該建物賃貸借契約に基づきマンション屋上の使用の対価として設置料収入を得ることとなりますが、当該設置料収入は、法人税法上の収益事業（不動産貸付業）に該当することとなりますか。

この要約は、次の様になる、
>当管理組合（人格のない社団）は基地局設置料収入を得ることとなりますが、
>当該設置料収入は収益事業（不動産貸付業）に該当することとなりますか。

管理組合に収入が有るとの質問であり、この回答としては、
>収益事業たる不動産貸付業に該当します。
したがって、管理組合に法人税が課されることとなる。

以上は、税法に沿った回答で、違法性が無いのは明らかです。
そこで、管理組合収入としている管理組合に行政指導をしている。

不動産賃貸収入は資産所有者が申告納税、これが正しい税対応、
この代わりとして、質疑応答事例では、この部分を注記で次の様に記述している、
>この質疑事例は、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、
>必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありませんから、
>納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、
>この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください。

納税者に不親切な、国税庁課税部長の悪意に満ちた質疑応答事例文書と云える。

以上から、結論としては、
　1、区分所有者収入にしている場合は、区分所有者が所得申告。
　2、管理組合収入にしている場合は、管理組合が法人税申告。
　3、管理組合収入にしていて、未申告未納税の管理組合には、
　　　脱税としての摘発をせず、管理組合に申告納税の行政指導。

[1462: miya]

駐車場の外部貸収入について国税庁の照会ページ
https://www.nta.go.jp/law/bunshokaito/hojin/120117/besshi.htm

2事実関係　→　(2) 区分所有者への駐車場使用等　→　ハ 区分所有者を対象とする駐車場の使用
この ③ で管理組合収入課税と区分所有者収入の切り分けをしているが、
この全文からして実に判断に苦しむ内容になっており、悪意に満ちている。
　
>駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること

携帯電話基地局収入についても同様に扱われ、
地裁・高裁とも、この切り分けで判決をしている。
管理組合収入にしていて、未申告未納税の管理組合に責任の発端があり、
この指摘を受けてから、区分所有者収入が正しいとの主張は受け入れられない。

[1463: 匿名さん]

最高裁の判断が下され納税者敗訴が確定した模様

[1464: 匿名さん]

よく調べてからスレ立てろよ。バカバカしくて話にならない。

[1465: miya]

仮に、金沢の管理組合さんが勝訴したとしても、
その判決が他の管理組合に適用されるものではない。

では、金沢の管理組合さんが敗訴した場合は絶望的？
管理組合員の賛同を得る方策があり、裁判等の必要も無い。

>>1307　が具体策です、文面は管理組合さんで再検討を。

重要な事はこの収入を、
　1、区分所有者に収入の都度分配
　2、区分所有者各位の額を明示
　3、区分所有者各位が税法に沿って申告納税
これにより管理費が不足する場合は管理費を引き上げる。

区分所有者所得にするのが税法では正しく、
管理組合として納税や税理士報酬の出費、これは実に愚かな事です。

[1466: 匿名さん]

＞1465 は、少し違うような気がします。
税法には、区分所有者所得にするのが正しく、管理組合の所得にするのが間違いだとは書いてありません。どちらにでもできるのだと思います。
金沢の管理組合さんの場合は、管理組合の収入にするという総会決議をして、管理組合の理事長が契約の当事者となり、賃料収入を管理組合の雑収入として会計処理しているので、裁判所は管理組合の収益という判断をしただけだと思います。
区分所有者の収入にするという総会決議をして、区分所有者全員連名（あるいは、個々の区分所有者全員から委任を受けた代理人）で契約し、全区分所有者（あるいは、個々の区分所有者全員から委任を受けた代理人）が受け取った賃料すべてを管理費として管理組合に納めれば、区分所有者の収益ということになるのだと思います。
本件については、管理者を総会決議で区分所有者全員の代理人にできるかどうかについては疑問があります。共用部分の賃貸という行為が管理者の職務（区分所有法２６条２項）といえるかどうかが疑問です。もし、職務でないことを代理するなら、２６条２項後段の保険金、損害賠償金及び不当利得による返還金に、共用部分の賃貸料金を書き加えなければならないように思います。

[1467: miya]

＞＞税法には、区分所有者所得にするのが正しく、管理組合の所得にするのが間違いだとは書いてありません。

税法では一々その様な定めは致しません。
賃貸料は不動産所有者が所得申告する、この定めで十分です。

＞＞どちらにでもできるのだと思います。
それは間違いです、そんな事が出来たら資産所有者の脱税行為を許してしまいます。

本件は管理組合収入にして、無申告未納税の管理組合（脱税者）に課税する事で、
税徴収額が多くなるから、課税庁がこの様な措置を採ったのです。

正しくは、区分所有者を課税先にして更正決定するべき事案です、
したがって、金沢の管理組合さんは訴訟をしているのです、
しかし、私の意見としては敗訴すると・・・・・・

[1468: miya]

1467の追加
これは、以前紹介した東京国税局の電話回答でも明らかです。

http://ksdmiya.art.coocan.jp/kokuzeikyoku.amr

[1469: 周辺住民さん]

アホとボケは噛み合わない。

[1470: miya]

今年もまた、管理組合決算書や収益事業開始届を出す様に税務署から要請が、
昨年も一昨年もこの時期に同様に電話が。
携帯電話基地局収入は区分所有者の収入で管理組合に収益は発生しない。
したがって、この要請には応じ無い、と答えている。

不動産賃貸料の収入は不動産所有者が所得申告、これが税法の定め。
しかし国税庁（税務署）はこれを無視し、マンション管理組合に課税を強いている。
先に紹介した録音でも、この課税は管理組合に限定した措置としている。

管理組合に限定した課税先、税法にその様な定めは無く根拠も無い。
行政が税法無視の税徴収をしているにすぎない、と云える。
そこで、マンション管理組合としては違法行政指導には従わない、これが最善策だろう。

共用部資産所有の区分所有者に申告納税を促す行政指導、これが正しい。

[1471: miya]

不動産から生じる所得は誰のもの　として、
税理士法人　エーティーオー　HPで明快な解説がされている。

http://www.ato-zaiso.net/rire/lib/151/151_index.html

[1472: 匿名さん]

税務署に聞けばいいだろ？　知ったかぶりしてあれこれ言っても、バカと言われるだけだ。

[1473: miya]

税務署に聞けばいいだろ
税務署は正しい事を教えてくれないよ
殆どの税理士達も同様に正しい事を教えてくれないよ

＞＞1472さんは知ってるのかな

[1474: 匿名さん]

海外に行けば？

[1475: miya]

管理組合課税対策で最大の難関は管理組合総会で区分所有者の意思統一にある。
税務署が税法違反の行政指導をしているものの、
miyaの様な意見を持つ区分所有者は僅かでしょう。
そこで殆どの管理組合が、行政指導に従い申告納税をしている。
国税庁が税理士会をも巻き込んで画策した案件です。
miyaの管理組合でも、理事長は税務署に従った方が無難との発言を。
税務署に勝てる事など出来ない、他の区分所有者も内心ではその様に。

税法違反の行政指導をしているので、２年経過した今でも課税も強制調査も出来ない。
申告者だけに5年間遡って課税している、これが重課税の現状です。

幸い　＞＞1474　の様な区分所有者は居ませんので、miyaが一任され対応しています。

[1476: 匿名さん]

miyaさんの管理組合の場合は、管理組合総会で区分所有者が賃貸することを決議し、個々の区分所有者が収取する賃貸料の金額まで決めているのですから、管理組合の事業収益にはならないと思います。
税務署が毎年この時期に行政指導をしてくるのは、この時期に理事全員が交替してしまう管理組合が多いからだと思います。新理事長の職業が税務署員だったり公務員だったりすると、行政指導には逆らうことが難しいと思われます。税務署は、そのような新理事長に心理的圧力をかけて、管理組合が収益事業開始届を提出するのを待っているのだと思います。
組合員の団結(miyaさんへの一任）が崩れないことを祈ります。

[1477: miya]

この掲示板に投稿する事で、多方面の方々のコメントが得られ大変勉強になります。
色々なご意見を伺ったり、国税庁や国税局の方々と話し合ったりするなかで、
最近miya管理組合以外の方法でも適法処理が有ると思う様に。

必ずしも区分所有者に分配する必要はない、と思う様になって来ています。
1476さんの記述、
>>区分所有者が賃貸することを決議し、個々の区分所有者が収取する賃貸料の金額まで決めているのですから、管理組合の事業収益にはならないと思います。

個々の区分所有者が収取する賃貸料の金額を決め、区分所有者所得として申告納税。
管理組合としては、この決議で充分と云えるのでは。
課税済所得であり、管理組合に全額入金している場合でも、税務には無関係となるでしょう。

不動産を所有して無い管理組合だけを特別扱いにしての課税こそ不適切な課税でしょう。

[1478: 匿名さん]

国の機関で一番恐ろしいのが国税。　次が公安委員会。　次が裁判所。

[1479: 匿名さん]

ただし、法人税を申告納税してしまうと、後になって「間違えて納めてしまった。」と言っても、還付してもらえないことは、裁判ではっきりしたと思います。
間違えたり税務署の行政指導に屈して、申告納税したりしないことが最も重要なのではないかと思います。

[1480: 匿名さん]

納税の義務は憲法で定められている。　白黒つけるなら裁判だ。

[1481: 匿名さん]

＞1480 匿名さん
あなたは、どこかの管理組合の元理事長さんかな？
間違えたか行政指導に屈したかして、収益事業開始届を出して法人税を申告納税してしまったのですね？
そのせいで、お気の毒にも組合員（区分所有者）は、無用な負担を強いられているわけですね。miya さんのような正しい判断をしていれば、法人税は納めなくてよかったのにね。
もう、取り返しがつきませんから、それで許してもらえるか否かは判りませんが

あなたは組合員の皆さんに、泣いて謝ったらいかがでしょうか？

[1482: miya]

実質所得者課税の原則についての税務大学校講本が公開されている。
http://ksdmiya.art.coocan.jp/jissitukazei.pdf

この最後尾、
名義者以外の者を所得の帰属者であると主張する場合には、その主張する者 が、その主張する事実を証明する必要があることになる。

名義者以外の者を主張するには、その証明をする必要がある、
この事から、原則は実質所得者課税だが絶対的なものではないとも読める。

これは、区分所有者所得にするのが原則だが、相当な理由があれば管理組合所得にすることができる。

平成25年の不服審裁決や金沢の管理組合裁判で管理組合の主張が認められなかった理由、
　・管理組合で契約し管理組合収入としている
　・総会で区分所有者に分配しない事を議決している
　・当初から、区分所有者所得とする議決も無く、各人の所得額も明確にされてない
　　（区分所有者所得と主張しているが、区分所有者が納税する旨を示す証拠も確認されない）
税務調査でこれらが明らかに、これは税務署側が管理組合課税の妥当性を証明した事になる。

[1483: miya]

1482の最後のところ
>>当初から、区分所有者所得とする議決も無く、各人の所得額も明確にされてない
　　（区分所有者所得と主張しているが、区分所有者が納税する旨を示す証拠も確認されない）

言い換えれば、
　・この部分を総会で明確にし議決する。
　・その後、税務署に収益事業廃止届を提出する

全国から収益事業廃止届が沢山提出される日を楽しみにしている。

[1484: 匿名さん]

＞言い換えれば、
　＞・この部分を総会で明確にし議決する。
　＞・その後、税務署に収益事業廃止届を提出する

それと、もうひとつ、
・「理事長は管理組合を代表する。」と、規約で規定している管理組合の
　場合は、総会を開いて理事ではない管理者を選び、この管理者が区分所
　有者全員を代理して賃貸借契約を取り交わす。もちろんこの契約内容に
　ついても総会決議をする。（面倒だが、一旦現契約を終了して新たに契
　約を取り交わす。契約書に代理であることを明確に書いておかないと、
　管理者個人が他人物賃貸契約の当事者とみなされる恐れがある（民法第
　100条）。管理者が理事長と理事ではない管理者の２人になるが、それ
　は法律上は何も問題はない。）

[1485: miya]

不動産管理業務と税務

　山田さんは駅周辺に賃貸室数500室のワンルームマンションを所有している。
賃貸料収入、管理費の概略は、
　・賃貸料収入　60,000×500＝30,000,000/月
　・外注管理費　30,000,000×0.05＝1,500,000 /月 （清掃や設備不具合等の受発注業務）

　この度、山田さんが出資しＹＭ管理(株)を設立、管理業務の全てをＹＭ管理(株)で行なうことに。
ＹＭ管理(株)は賃貸室数500室の管理業務以外は行なわない。
なお、不動産仲介業務は従来通り近隣の不動産会社にお願いする。

　山田さんとＹＭ管理(株)は同族関係だが管理委託契約を交わした。
月々の管理委託額は世間相場と同額にする、その意味で上記外注と同計算で算出した。
　また、入居者との契約や賃貸料集金業務もＹＭ管理(株)に委託する契約も交わした。

上記以外の委託契約額の詳細は、
　1、賃貸契約はＹＭ管理(株)が交わす、契約時の契約事務手数料は月額賃料の10％、山田さん負担
　2、ＹＭ管理(株)は賃貸料入金を翌月初に山田さん口座に送金、集金手数料は月額賃料の3％、〃
　3、設備の修理や交換はＹＭ管理(株)が行ない、実費額＋実費額×20％を山田さんに請求する
　4、上記に定めてない事案が発生の場合は双方で協議し追加契約を交わす

　　　　　　　　　　（なお、不動産貸付業の法人化は今後の検討課題とする）

　管理物件屋上に携帯電話基地局設置を決定し、ＹＭ管理(株)とソフトバンク間で契約を交わした。
屋上部使用料は￥100,000/月　月末にＹＭ管理(株)預金口座に振込入金されている。
　建物等はＹＭ管理(株)の所有では無く、この賃貸料を預り金としてＹＭ管理(株)に留保している。
この留保金は将来発生が見込まれる修繕に充当することにしてしている。（山田さんも承知）
その結果、ＹＭ管理(株)或いは山田さん収入が未申告未納税状態になっている。

　税務調査でこれが発覚、税務署はＹＭ管理(株)と山田さんのどちらに課税措置を行なうか。
マンション管理組合への課税措置からすると、ＹＭ管理(株)に課税措置を行なうことになるが？
実質所得者課税の原則からすると、山田さんに課税措置を行なうことになるが？

　この事例では、税務署は山田さんに５年遡って課税するでしょう。
この掲示板案件は、マンション管理組合が契約し、マンション管理組合に入金している、
この理由からのマンション管理組合課税、上記から鑑み課税先として不適切です。
　マンション管理組合が契約しても、マンション管理組合に入金しても、課税先は異なるのが税務。
マンション携帯基地局収入の課税先は区分所有者、上記例からもこれは明らかです。

[1486: miya]

この掲示板で、私の発言を纏め7月25日税務署に提出して来ました、
miya発言を実行した書面が下記、新税務署長が如何なる判断をするか？

川崎北税務署長殿
　（担当部署）法人課税第６部門　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　令和１年７月２５日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〇〇〇〇〇マンション管理組合
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　税務署対応担当者　　　miya
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　電話番号　※※※－※※※※
　　　　　　　　　　　携帯電話基地局収入の課税について
　題記の件、平成２９年３月２日付行政指導は税法に照らして不適切な行政指導です、これが
〇〇〇〇〇マンション管理組合としての主張です。
この事は、平成２９年４月１０日付で御署に書面で提出済みです。
　然るに、この書面の正否回答も無い状態で管理組合に対し、近々５年分の決算書提出を
再三に渡り強要して来ています。
　〇〇〇〇〇マンション管理組合の主張が税法において正しいとした場合には、川崎北税務
署長の行政指導は正しいものとは云えません。
　〇〇〇〇〇マンション管理組合の主張は正当、添付書類と照らしてご説明申し上げます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　記
１、当管理組合所有の不動産は無く、（イ）書面の管理組合課税の税法根拠は無い。
２、（イ）書面は照会要旨を基に作成、管理組合に収入が有ると示した質問への回答。
３、（ニ）は不動産所有者が誰かを示さずに、契約と収入だけから課税先を回答している。
４、（ハ）が不動産賃貸収入に関する国税として長年税法に基づく行政の講本。
５、（ホ）が４の具体例、国税は不動産所有者（山田さん）に所得税を課す。
６、以上からも、〇〇〇〇〇マンション管理組合に決算書提出を求める理由は無い。
添付書類
（イ）事業内容についてのお尋ね　　　　（最初、管理組合宛に送られて来た行政指導書類）
（ロ）携帯基地局収入の課税について（異議申し立て・お伺い）　　　　（（イ）の反論書類）
（ハ）税務大学校講本（実質所得者課税の原則）http://ksdmiya.art.coocan.jp/jissitukazei.pdf
（ニ）マンション管理組合が携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合の収益事業判定
　　　　　　　　　　　　　 　　　https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hojin/21/11-2.htm
（ホ）不動産管理業務と税務（資産所有者と賃貸契約者が異なる事例）　　　　　　　>>1485

[1487: miya]

所得税法において、資産の賃貸料収入が誰であるかを定めた部分が下記、
この、第十二条を分かり易く説明したものが法令解釈通達（基本通達）で、
これが、賃貸料納税者を定めた税法の全てです。
この所得税法の定めから、マンション管理組合が納税義務者になる理由は全くない。

マンション管理組合が携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合の収益事業判定
これは、税法ではない。
　　https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hojin/21/11-2.htm
この質疑応答事例は税法に沿ってなく、
これを基に、全国の管理組合に行なっている行政指導は誤りと云える。
間違った行政指導（実のところは、税理士会を巻き込んでの管理組合を騙した指導）です。

したがって、管理組合からの収益事業廃止届が沢山提出され、
これが政府（麻生大臣）に届いた時、国税庁官僚の税法無視の実態が解明されるでしょう。



所得税法

第四章　所得の帰属に関する通則
（実質所得者課税の原則）
第十二条　資産又は事業から生ずる収益の法律上帰属するとみられる者が単なる名義人であつて、その収益を享受せず、その者以外の者がその収益を享受する場合には、その収益は、これを享受する者に帰属するものとして、この法律の規定を適用する。


法令解釈通達
第3章　所得の帰属に関する通則
法第12条《実質所得者課税の原則》関係
資産から生ずる収益を享受する者の判定
12－1　法第12条の適用上、資産から生ずる収益を享受する者がだれであるかは、その収益の基因となる資産の真実の権利者がだれであるかにより判定すべきであるが、それが明らかでない場合には、その資産の名義者が真実の権利者であるものと推定する。

[1488: miya]

管理組合決算書提出や税務調査は拒否するしかない。
その理由、税務調査官は違法調査や違法発言を平気で連発するからです。
　（この証拠は税務署交換台の受付開始から調査官実名入りで録音済）
調査をしていまえば、税法に不適合の内容でも更正決定通知書が発行される。
この様になったら、更正通知額を納税するしかない。
更生決定通知に不服の場合、不服審判所に異議申立をする。
異議申立が認められれば、当然ながら返金される。
この場合でも、税務調査官や税務署長からの謝罪など一切無い。
警察が誤認逮捕をした場合には社会問題になる、これと比べ納税者保護に問題がある。

したがって、税務調査や資料提出の承諾は慎重に行なう必要がある。
特に本件の場合、完全拒否が重要でしょう。

川崎北税務署の統括調査官は次の様な問題発言をしている、
　・税務調査は代表者か税務代理人（税理士）に行なう、代表者以外の区分所有者では不可。
　・マンション管理組合が携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合の収益事業判定、
　　これは税法である、したがって管理組合が無申告の場合は法人税法違反である。
　　　　　https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hojin/21/11-2.htm
　・>>1487の12条は所得税法、管理組合には法人税を課すので、所得税法12条は無関係。

以上の様な事を実しやかに発言、これが川崎北税務署の税務調査官（それも統括調査官）の実態。

[1489: miya]

多くの方々が納得させられてしまう発言が下記（今回も有った）、　
1、マンション管理組合が共用部を管理している。
2、マンション管理組合が賃貸契約を交わしている。
3、マンション管理組合の収入にしている。
4、したがって、マンション管理組合の収益となり、法人税申告が必要。

この1～3が理由での所得帰属先、税法のどこにもそんな条項は無く、
所得税法第十二条と法令解釈通達12－1　が法令です。

>>1485で云えば、
　・ＹＭ管理(株)が収益を申告することになる、そんなことは有り得ない。
　・不動産貸付業の法人化をする必要もなくなる。

国税庁課税部　課税部長　西村善嗣がマンション管理組合を甘く見た作文トリック、
これを正しいと信じてしまう税法知識が箕臼の税務調査官、
実に困った税務行政。
納税者が税法違反の罰則は重い、税務署の税法違反課税については罰則が無い。
返納だけで終わるのは不合理。
以上の様なことから、税務調査官発言を疑う必要がある。

[1490: 匿名さん]

＞1489 の　
＞1、マンション管理組合が共用部を管理している。
＞2、マンション管理組合が賃貸契約を交わしている。
＞3、マンション管理組合の収入にしている。
そうなのか否かは、税務署が決めるのではなく、管理組合の総会で決議するのが正しいと思われます。１から３を、そうであると決議すれば、マンション管理組合は理事長を事業体の代表として収益事業開始届を税務署と地方自治体に提出することになります。管理組合は自分から収益事業開届を出すのですから、不動産の所有者であるか否かに係わらず、マンション管理組合が収益事業（不動産貸付業）を行っていることになり、法人税申告が必要になります。

区分所有者が共有不動産を共同で貸し付けているなら、管理組合は収益事業など行っていないのですから、「管理組合は収益事業開始届を出さない」。これが肝要です。

[1491: miya]

>>1490さん
そうであると決議すれば、マンション管理組合は理事長を事業体の代表として収益事業開始届を・・・

これは正しいとは云えません。
納税額が少なくなる申告には所得税法12条を掲げ更正決定を致します。
納税額が多くなる場合、税務署はその申告を容認します。

>>1485で云えば、ＹＭ管理(株)収益にして申告納税しても否認され、山田さんに課税される。

即ち、納税者は税法に沿って正しい申告納税をする、
マンション管理組合に所有不動産は無く、区分所有者所得にするのが正しいのです。
　（勿論、マンション管理組合として申告納税しても認められる）

同族（管理組合と区分所有者も類似）事業者間の取引では諸処理に注意が必要です。
同族企業間取引等で税務署から修正申告や更正決定を受ける事が多々あります。

[1492: 匿名さん]

＞1491さん
所得税法12条に従えば、区分所有者が納入すべき所得税の総額よりも管理組合が納入する法人税の方が高額だから、管理組合が法人税を納入するのが正しいと言っているんですか。
また、マンション管理組合としての申告納税は、間違いであるが認められると言っていますか。
何をおっしゃっているのか理解に苦しみます。

[1493: miya]

管理組合が争うのは税務署です。
税務処理上何が正しいかを知る必要があるのです。

所得税法12条に沿って処理していれば税務署と争っても負けない。
管理組合所得とすることは（一般事業者の場合では）税務否認されるのです。
しかし本件では、管理組合所得とする方が納税額が多くなるので税務で容認される。
不合理な事を税務署が行政指導しているのです。

正しい処理は資産所有者所得です。

[1494: miya]

もっと分かり易く、
>>1490
そうなのか否かは、税務署が決めるのではなく、管理組合の総会で決議するのが正しいと思われます。

誰の所得になるか決めるのは、税法です。
税法に沿って無ければ、どんな契約や金額でも否認される。
本件では所得税法12条。

[1495: 匿名さん]

＞1494さん
もめごとが起こった時に税法を解釈するのは、あなたでも西村さんでもありません。
司法が解釈します。
租税法だけの解釈におけるこれまでの司法判断では、法人税を課税することに違法性はないとされているようです。司法は正義ではなく法律の解釈機関ですから、そのような判断になるのでしょう。
今必要なのは、正義や立法論ではなく法律の解釈なのです。賃料収益が管理組合の収益ではないという法律上の解釈が出来なければ、共用部分の管理に関することであるから、「集会の決議で決する（区分所有法18条）」とせざるを得ないように思われます。
あなたの管理組合でも、総会で「収益事業開始届を提出する。」という決議がされれば、収益事業開始届を提出して法人税を申告納税しなければならなくなると思われますので、充分な注意を払う必要があると思われます。

[1496: miya]

>>1495　さんのご意見には全て同感です。
納税者は税法に沿って処理する事が重要、これが私の考えです。

国税庁は、管理組合に課税する為にあの様な不完全な質疑応答事例を公開している。
　（最後尾に税法違反にならないような文脈を赤字で付与している）
税務に箕臼な管理組合は不利益を被ってしまう。

不動産賃貸料を受取る処理が誰であっても、
税務では不動産所有者の所得にする。

[1497: マンション比較中さん]

>>1495さん、あなたの管理組合でも、総会で「収益事業開始届を提出する。」という決議がされれば、収益事業開始届を提出して法人税を申告納税しなければならなくなると思われますので、充分な注意を払う必要があると思われます。

提出を拒否している管理組合では、この事が悩みの種でしょう。
税務署は理事長にあの手この手で提出を迫ってくるから。

そこでmiya管理組合では、
事業開始届は理事長や理事役員の判断では提出できない、
総会でこの様に決議しています。
共用部の外部貸しは総会決議事項であり、事業開始届提出も総会決議としています。
これにより、理事長の責任回避がなされます。

くどい様ですが、申告納税制度は国が定めた税法に従い、納税者が申告納税する。
不動産賃貸料の納税者の定めは下記、これを否定されたら申告納税制度は成り立たない。

所得税法
第四章　所得の帰属に関する通則
（実質所得者課税の原則）
第十二条　資産又は事業から生ずる収益の法律上帰属するとみられる者が単なる名義人であつて、その収益を享受せず、その者以外の者がその収益を享受する場合には、その収益は、これを享受する者に帰属するものとして、この法律の規定を適用する。

法令解釈通達
第3章　所得の帰属に関する通則
法第12条《実質所得者課税の原則》関係
資産から生ずる収益を享受する者の判定
12－1　法第12条の適用上、資産から生ずる収益を享受する者がだれであるかは、その収益の基因となる資産の真実の権利者がだれであるかにより判定すべきであるが、それが明らかでない場合には、その資産の名義者が真実の権利者であるものと推定する。

[1498: 匿名さん]

私の所属する管理組合では、数年前の総会で「収益事業開始届を提出する。」という決議をしてしまいました。そのような間違いをしないように、警鐘をならしているつもりです。


＞申告納税制度は国が定めた税法に従い、納税者が申告納税する。

その通りです。

＞不動産賃貸料の納税者の定めは下記、

ではその定めを、文章そのままに解釈してみましょう。

＞それが明らかでない場合には、その資産の名義者が真実の権利者であるものと推定する。

ここに、「・・・であるものと推定する。」という表現があります。「・・・である。」との違いは何でしょうか。「・・・であるものと推定するが、正当な理由があれば・・・は否定される。」ということです。

つぎに、
＞法律上帰属するとみられる者が単なる名義人であつて、その収益を享受せず、その者以外の者がその収益を享受する場合には、その収益は、これを享受する者に帰属するものとして、この法律の規定を適用する。

とあります。これを本件事案（賃料収益の帰属）にあてはめると、
区分所有法が、共用部分の管理に関することは集会の決議によるとしていますから、区分所有者（登記上の名義人）は単なる名義人であって、収益を享受する者は『総会決議によって収益事業を行っているとされた管理組合』であるという解釈が成立してしまいます。

法律にこの様な（一般人が騙されてしまいがちな）欠陥があるのは珍しいことではありません。
総会で、「管理組合が不動産貸付を行う」という決議をして、「管理組合（代表：理事長）を賃貸側の当事者とする賃貸借契約書を取り交わす」と、法律解釈の専門機関としての司法は、管理組合が不動産を貸しつけて収益を享受しているという明白な自白証拠（正当な理由）があることになってしまい、「・・・であるものと推定する。」という推定を否定せざるを得ないのではないでしょうか。

だから、
『収益事業開始届を提出してはならない。』と言っているのです。

[1499: miya]

>>1498さん、私の言葉足らず、或いは記述が適切で無かった様ですね。
お詫び致します。

一般事業者（マンション管理組合＝＊＊＊株式会社）が、
＞1、マンション管理組合が不動産を管理している。
＞2、マンション管理組合が不動産賃貸契約を交わしている。
＞3、マンション管理組合の収入にしている。
この様にした場合でも、不動産所有者に課税されるので注意を要する、この様な意味合いでした。

基地局課税の場合、国税が管理組合に課税する様に指導している事から考えると、
>>1490さん記述の通りでしょう。

一般事業者とマンション管理組合とを異なった扱いをしている、
その様な事が言いたかったのです、お許しください。

[1500: miya]

所得税法 第十二条とマンション共用部

共用部の所有は区分所有者、これは明らかな事です。
区分所有者が毎年固定資産税を納付している。
外部貸しは総会決議事項であり、管理組合は共用部に関する決定権限は一切無い。
したがって、管理組合に課税する税法根拠は無い。

質疑応答事例に示している下記条項は、課税先を決める法令ではないのです。
　法人税法第２条第13号、第３条、第５条、第７条
　法人税法施行令第５条第１項第５号

[1501: 匿名さん]

＞1500 miya
＞質疑応答事例に示している下記条項は、課税先を決める法令ではないのです。
＞＞法人税法第２条第13号、第３条、第５条、第７条
＞＞法人税法施行令第５条第１項第５号

その通りです。
だから、税務署は屁理屈をこねてでも事務処理が簡単で税額が大きくなるような課税先にしたくなります。区分所有者の所得税にしたら、税収はほとんど望めません。

しかし、法令をよく読んでみると、法人税法第4条に課税先（所得の帰属先）を決めていると思われる記述が見つかります。また、第150条に収益事業開始届についての記述があります。

第4条　内国法人は、この法律により、法人税を納める義務がある。ただし、公益法人等又は人格のない社団等については、収益事業を行う場合、法人課税信託の引受けを行う場合又は第八十四条第一項（退職年金等積立金の額の計算）に規定する退職年金業務等を行う場合に限る。
第150条　内国法人である公益法人等又は人格のない社団等は、新たに収益事業を開始した場合には、その開始した日以後二月以内に、次に掲げる事項を記載した届出書にその開始した時における収益事業に係る貸借対照表その他の財務省令で定める書類を添付し、これを納税地の所轄税務署長に提出しなければならない。

ここでは、法人税を納める義務について、「人格のない社団等については、収益事業を行う場合、・・・・・に限る。」と決めています。しかし、『行う』という認定が如何なる事実を以て、誰によって判定されるかは規定されていません。
区分所建物の管理費等は区分所有者が負担しますから、管理組合は収益を必要としませんので、収益事業を行う必要がないのです。一方で、専有部分や共用部分を賃貸して自分が負担する管理費等の一部を稼ごうとする区分所有者は少なくはないと思われます。そのような状況であっても、管理組合が自ら収益事業開始届を提出して税務署が受領すれば管理組合が収益事業を行うという認定が成立してしまうのでしょうが、そうでなければ所得の帰属に関する原則的な定め（所得税法12条1項）により収益は区分所有者に帰属すると推定されるから、その収益によって区分所有者が申告の必要な所得を得るならば所得税（区分所有者が法人であれば法人税）を納める義務が発生するのだと思われます。

[1502: miya]

政府・国税庁を信じ殆どの方々が納税、不正申告者は一部の事業者と思っている。
しかし本件については、国税庁の信頼を失墜させる行政指導でしょう。

本来、区分所有者が納税すべき事案ですが、管理組合が納税することも容認する。
この様な行政指導でしたら納得できる。

本件と異なる事で考えてみる、
・事業者・企業は企業会計原則に沿って収支計算をする。
・不正経理をすれば、債権者や出資者がその企業の正しい判断をすることが出来ない。
・税務も企業会計原則に沿って行われる。
・製品や商品を所有（在庫）している者が、それを販売したら自らの売上にする。
・不動産を所有している者が、それを販売したり賃貸したりしたら自らの売上にする。

所有者以外の収入にすることは絶対に許されない。
債権者や出資者に正しい収益や資産状況を伝えないことになる。
税務でもこれに変わりない。

以上からも、本件事案での管理組合課税は諸法との整合性が執れてない。

[1503: マンション比較中さん]

金沢の管理組合も裁判で所得税法12条を理由に区分所有者課税を主張している、
しかし地裁・高裁とも認められなかった。
また平成25年10月15日国税不服審裁決でも、同様の管理組合主張が認められなかった。

認められなかった理由を検証する必要があるでしょう。
事業開始届を提出しなければ済む問題でもないと思われます。

miya管理組合の主張は平成29年4月に税務署に提出済（先にこの掲示板で紹介）、
これが認められるか、否かは不透明ですが・・・。

[1504: miya]

>>1503 の追加
miya管理組合は設置時からこの収入を区分所有者に支払い、区分所有者の収入にしている。
したがって管理組合にはこの収入の留保金は一切無く、事業開始届も、税務調査も拒否している。

[1505: 匿名さん]

＞1503　さん
＞＞金沢の管理組合も裁判で所得税法12条を理由に区分所有者課税を主張している、 しかし地裁・高裁とも認められなかった。

そうですか。
＞1498 でも申しました通り、所得税法１２条は、「・・・と推定する。」という、正当な理由があれば覆せる規定です。（ちなみに、「・・・とみなす。」となっていれば、理由の如何を問わず、覆すことは出来ません。）
管理組合が自ら収益事業を行う意思を以て『収益事業開始届』を提出することを決議し、これを提出しているなら、収益が管理組合に帰属するという正当な証拠になってしまうでしょう。もちろん、国税側はその証拠を固めるために、賃貸借契約書や会計処理の不備も突いてくるのだろうと思われます。金沢の管理組合がどうだったかは解りませんが、たとえば、賃貸借契約書の賃貸側当事者が、『××管理組合理事長○○○○』と記載してあるので、管理組合が賃貸側の当事者のように見えることや、管理組合の収支報告書見ると、賃借人から受け取った賃料が管理組合の収入（賃貸料や雑収入）として記載されていること等により、証拠固めをしたのだと思われます。
管理組合が自ら収益事業を行う意思決定（決議）をして、『収益事業開始届』を提出するようなことをしていなければ、契約書の誤記載や収支報告書の誤記載は素人ゆえの誤りであるという説明が認められる可能性もあるかも知れません。

だから、①『収益事業開始届』を提出してはいけないのです。
さらに、②賃貸借契約書は、管理者が区分所有者全員を代理して賃貸していることが、きちんと読み取れるように書き、③貸借対照表には、預かり金（賃借人から振り込まれた賃料）を区分所有者に返済した記録を残し、④収支報告書には、区分所有者からの管理費収入として記載すべきだと思われます。

また、国税不服審というのは、行政（国税庁）の一機関（苦情処理窓口のようなもの）にすぎませんから、行政寄りの裁決になります。平成25年10月15日国税不服審裁決は、棟共用部分である塔屋の一部を携帯電話事業差者に賃貸するのに、団地管理組合の理事長が代理シテ賃貸借契約を結んだ事案であり、「棟の管理者では無いから、棟の個々の区分所有者全員の委任状が無いから認められない。」として、区分所有者を代理しての契約とは認められなかったように記憶しています。管理者でない者が代理するなら、共有者全員の委任が必要です。


＞1502 さんの考え方にも、一部に賛同できない部分があります。

＞＞所有者以外の収入にすることは絶対に許されない。

果たして、そうでしょうか。原則論に執着していませんか。
民法は、他人の所有物を販売して収入を得ることを認めています。また、他人の所有物を賃貸して収入を得ることも認めています。それを認めないと、買った人や借りた人が途方もない損害を被ることがあるからです。従って、管理組合が区分所有者の所有物を賃貸することも認められます。もちろん所有者の同意は必要であり、同意が無ければ不当利得になります。
なお、税法は不当利得であっても利得に課税するようです。解りやすく言えば、窃盗団が盗品を販売して収益を上げれば、法人税が課税されることになるようです。

[1506: miya]

>>1505さん、貴重な助言ありがとうございます。

>>所有者以外の収入にすることは絶対に許されない。
債権者や出資者に正しい収益や資産状況を伝えないことになる。
税務でもこれに変わりない。

どんな処理もできるでしょう、
これは企業会計原則の観点からであり、税務では所有者収入に修正（更正）される、
この様な意味です。

会計原則と税務での適用が異なる場合、税務処理で修正する。

[1507: miya]

実質所得者課税を訴えながらも、金沢の管理組合さんが地裁・高裁とも敗訴した。
そこで、所得税法12条　解釈通達12-1　法人税法11条　を改めて確認、
しかし数行の条項と解釈です。

そこで、事案は異なるものと思われますが、
>>1174 匿名さん紹介のレポートを再読しました、

税法では数行の定めですが、色々な解釈と判決があり、
税務署と争うには、この条項を慎重に研究し臨む必要がと実感しました。

miya管理組合としては、2年半に渡り争議中ですが、
税務署から課税措置を受けない内容での反論が重要と思い勉強しています。

[1508: 匿名さん]

金沢管理組合の実質所得者課税についての主張を排斥した判決部分を紹介

「原告は、実質所得者課税の原則を根拠に、本件各賃貸による収益については、本件マンションの共用部分又は敷地という資産から生ずる収益を実質的に享受する本件区分所有者に対して課税すべき旨主張する。
しかしながら、実質所得者課税の原則を定める所得税法12条、法人税法11条は、「資産又は事業から生ずる収益の法律上帰属するとみられる者が単なる名義人」である場合に適用される規定であるところ、法人格のない原告には収益が法律上（民事実体法上）帰属することもないのであるから、上記各条文は本件に適用されるべき基礎を欠くものといわざるを得ないし、少なくとも、法人格を有する者と有しない者との間の収益の帰属の判定を、上記各条文及びそれに関連する通達の規定に従って直接的に規律することは相当ではない。」

最高裁での上告棄却等により原告敗訴が確定済。マンション管理組合の収益事業課税を免れようとして、実質所得者課税を主張したとしても、裁判所においては考慮してもらえない。

[1509: miya]

金沢の管理組合さん、残念でしたね、この判決に従う事になる。
しかし、全国の全ての管理組合がこの判決に従う必要はない。

なぜ敗訴したかを研究する必要があるでしょう。
資産所有者以外の者の収入にする、誰が考えても可笑しな事ですので。

[1510: 匿名さん]

1509の投稿者は勘違いをしているので一言。
裁判の当事者でない者がその裁判の判決に従う必要がないのは当然のことです（すべてのケースにおいて同様）。
一方で、金沢管理組合に対する判決の内容からすると、どのような管理組合であっても実質所得者課税の原則に基づく主張は裁判所に受け入れてもらえない、ということは確実に言えます。
判決に従う従わないという問題ではなく、判決に示された内容を的確に理解して実務に生かしていく、というだけの話です。
それができなければ、他の裁判で実質所得者課税の主張をしても同様に排斥されることでしょう。

金沢管理組合の判決には、「法人格のない原告（金沢管理組合のこと）には収益が法律上（民事実体法上）帰属することもない」とありますから、あくまで「私法上の関係」においては、1509の投稿者が言うようなことは裁判官も当然承知しているのです。
それでも、「私法上の関係」とは別に、「租税法上の関係」ではマンション管理組合に収益が帰属する場合があると判断されている訳であり（これは最高裁でも維持された判断）、この点を無理解のまま論じても本質を外した独自の見解となるだけです。

[1511: 匿名さん]

>>1509
>資産所有者以外の者の収入にする、誰が考えても可笑しな事ですので。

民法では、他人物の売買や転貸が明文の規定により認められていることから、売主又は賃貸人が所有者であることは、売買又は賃貸借の法律上の要件ではない。
したがって、不動産の譲渡及び賃貸に当たり、私法上の所有権を取得したとはいえない者であっても、事業取引の主体になることは可能である。

[1512: 匿名さん]

＞1511さん
金沢の管理組合は、自ら収益事業を行うと決めて収益事業開始届を出していたのではないでしょうか？　それだったら、賃料収益は管理組合に帰属することになり、法人税の確定申告が必要だと思われます。

＞1509さん
貴方の管理組合は、区分所有者が共同で賃料収益を得るから区分所有者が必要に応じて確定申告をすると決めているようです。管理組合は収益事業開始届など出していません。この場合、税務署は、申告が必要な個々の区分所有者に確定申告をするように指導すべきだと思われます。

この２つの管理組合の場合、法人税法上の扱いは全く異なるように思われます。

[1513: 匿名さん]

個人の確定申告を総会決議しても、管理組合の業務範囲外の事柄であり、効力を有しない。

[1514: miya]

所有者以外の者が契約当事者として賃貸契約を交わし、所有者以外の者に入金し、所有者以外の者の所得にする、この事が当事者間で了承して行なわれても、税務や企業会計では認められない。
以下の様な事を阻止する理由からです、
　・同族事業者間等を利用し課税率が低い者への収益付替え。　（脱税行為）
　・同族事業者間等を利用し業績操作を行なう。　　　　　　　（粉飾決算）
同族企業の税務調査や会計監査では、この様な調査が重点的に実施されている。
管理組合と区分所有者も同族関係になるでしょう。　

今回の判決はこれを否定している。
但し、原告側の主張が多岐にわたり、コトゴトク退けられ、裁判官の心象を害したのでは。
・実質所得者課税に絞って行なう、資産所有者の収入にするのが税の原則。
・主張している様な、区分所有者所得にする処理や議決がされてなかった。

管理組合が事業廃止届を提出し、区分所有者所得にする、これを諦める必要はない。
金沢の管理組合さんも同様でしょう、国税をギャフンと。
事業開始届を出してしまった責任、本件はしょうがない事だったでしょう。

[1515: 匿名さん]

＞1513
その通り。個人が申告するか否かは。税務署と個人の問題です。
個々の区分所有者は管理組合などに頼らずに、自分で確定申告が必要かどうかを判断して必要ならば自分で申告するのです。（しかし、区分所有者の多くが、この判断を回避したいがために、共用部分の賃貸を管理組合の事業とすることを望みます。また、すべての税務署が大勢の区分所有者への所得税申告指導を回避したいがために、管理組合の収益事業とすることを勧めます。商魂たくましい税理士の多くが、税務署と同じ指導をします。そして、確定申告書に名前を添えるだけで管理組合から、そこそこの収入を得ます。）

次に、管理組合の業務について考えてみましょう。区分所有法は共用部分の管理は区分所有者の団体（管理組合）の業務としています。従って、『管理組合が社団として屋上の一部を賃貸する』のか、『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』のかという意思決定は、区分所有者の団体の集会（管理組合総会）で決することにならざるを得ません。総会で『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』ことが決議されれば、『管理組合が屋上の一部を賃貸することはできない』だろうと思われます。そして、『屋上の一部を賃貸することができない』管理組合は、『賃料係る法人税の確定申告することができない』のだろうと思われます。

＞1507のように、２年以上ももめていると、「税務署に逆らっても良いことは起きない。」とか、「法人税を納めても、組合員１人あたりは、大した額ではない。」というような意見が多くなって、『管理組合が屋上の一部を賃貸する』という決議なされたりします。そして、管理組合から税務署に『収益事業開始届』が提出されれば、管理組合への法人税課税の条件が整うのだと思われます。

[1516: 匿名さん]

標準管理規約では、16条（敷地及び共用部分等の第三者の使用）2項において「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」と規定している。
同様の規定のあるマンションにおいて、総会で『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』ことを決議しても規約に抵触することになり、無効である。

[1517: 匿名さん]

＞1516さん
標準管理規約は国土交通省が創った規約例（ひながた）に過ぎません。法令のように誤解するのはやめましょう。

それから、あなたの管理組合の規約に、「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」と規定していたとしても、『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』ことを禁止するものではなく、「原則的には共用部分を共有する区分所有者が共同で第三者に使用させるのであるが、管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」
｢・・・・できる。｣という法的な意義は、｢そのように決めればそうすることができる｣ということであって、決めなめれば（総会で決議しなければ）原則が適用されるのです。

[1518: 匿名さん]

↑　この解釈が成り立つのであれば、

>>1515
>総会で『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』ことが決議されれば、『管理組合が屋上の一部を賃貸することはできない』だろうと思われます。

との理屈は成り立たない。

[1519: miya]

平成25年10月15日　国税不服審判所の裁決で最重要な部分
なお、本件において、請求人に帰属した後の本件賃貸収入については、結局、上記ロの(ロ)のとおり、定期総会等において、当該賃貸収入に係る金員を本件団地建物所有者に分配する旨の決議はされず、同(ハ)のとおり、当該金員は、一貫して、請求人の会計に繰り入れられ、団地共用部分の修繕費の支出に充てられていることが認められる。
　このことは、本件団地建物所有者の総意の下、本件賃貸収入を本件団地建物所有者へは分配せず、請求人に帰属した状態において、これを団体的拘束の下に支出しているものと認めるのが相当である。

地裁判決での最重要な部分
「管理費」の収入に含められた各賃貸収入に相当する金額については、各会計年度の決算において、原告の構成員に対して直ちに個別的に分配されるように処分されたことを認めるに足りる証拠はないこと

以上の部分の分配を総会で議決し区分所有者収入を明確にする。
・入金は預り金として処理
・分配方法は管理費台帳に基地局収入分配金の項目を追加、預り金の払出処理

これが実行できたら事業廃止届も夢ではない。

[1520: miya]

>>1519で問題になるのは、管理費が不足する場合が想定される。
管理費値上額　　　　基地局収入-納税額-税理士報酬
管理費値上をしても　納税額+税理士報酬　管理費は低下なる（この部分で区分所有者が納税）

[1521: 匿名さん]

＞1518さん
もっとわかりやすく書きます。
あなたの管理組合の規約には、「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」と規定されています。そして、あなたの管理組合が、『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』と決議します。そうすると、｢管理組合が第三者に使用させると。｣いう行為は否認されたことになりますので、『管理組合が屋上の一部を賃貸することはできない』ということになると思われます。

あなたにこれ以上説明しても長くなるだけなので、法律や規則の読み方を解説する書籍をご紹介します。
　①新法令用語の常識（日本評論社）
　②法律を読む技術・学ぶ技術（ダイアモンド社）
両方とも、吉田利宏さんという方が書いています。

[1522: 匿名さん]

＞1519さんのおっしゃる通りだと思います。
預かり金の仕訳は、収益を享受する者を判定する重要な要素だと思います。しかし、管理組合の理事の中に、これを理解できる人が居るでしょうか。
また、一度『事業開始届』を出してしまって第三者が使用を継続している物件に対する『事業は廃止届』を、税務署が素直に受け取るかどうかも大いに疑問です。第三者が一旦使用をやめなければ受け取ってもらえないかもしれません。

それと、個々の区分所有者に持ち分に応じて引き渡すお金を分配金と呼ぶのはやめた方が良いと思います。預かり金は管理組合の債務でしょうから、区分所有者に引き渡すお金は、返済金と呼んだ方が良いように思われます。