管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1240: 匿名さん]

>>1236
>区分所有法の共有を構成員の持分が観念されない総有と全く同じとするのは違和感があります。

区分所有法の「共有」とは「共用部分」についての「共有」（12条）のことですよね？
そうであれば、まず、区分所有者の財産である「共用部分」と権利能力なき社団である管理組合の「組合財産（固有財産）」とは別物であることをご理解ください。

[1241: 1240]

>>1240 の訂正
（誤）「共有」（12条）
（正）「共有」（11条）

[1242: miya]

1239: 匿名さん
次回更新時、仰せの様な方法で検討したいと思います。
これと並行し入金の都度、区分所有者（実質所得者）に払い出す。
払い出し方法は、
管理費 + 駐車場駐輪場使用料 - 基地局収入 = 管理費徴収額
区分所有者ごとに、この様な表を作成し明確に。

「実質所得者課税の原則｣という事が定められており、それにより収益の実質的帰属者に税が課せられます

この様な方法と考えています。

[1243: 匿名さん]

>>1240
意味がわかりません。共用部分は、単独所有、狭義の共有、合有、総有のうちどの所有形態に当たるのですか。これ以外の所有形態があるのであれば、文献等教えてください。

[1244: 匿名さん]

>>1239
そのようなことをしなくても、賃貸借契約が区分所有者全員のために行われるもので、その契約の効果が区分所有者全員に帰属することは少し知識があれば誰でも分かることです。しかしながら、このことを前提としつつ、東京地裁は納税者敗訴、すなわち、実質所得者課税の原則を持ち出すこともなく、管理組合が収益事業を行っており、法人税が課税されると判決していますので、法律家は違う見方をするのでしょうね。

[1245: 匿名さん]

>>1242
金沢の管理組合の訴訟では、原告から実質所得者課税の原則に
基づく主張もありましたが、東京地裁はこれを退けました。高裁の判断を待ってからの方が賢明と思いますが。

[1246: 匿名さん]

>>1243 さん

【区分所有法】
（共用部分の共有関係）
第十一条　《共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。》ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。ただし、第二十七条第一項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。
３　民法第百七十七条の規定は、共用部分には適用しない。

第十二条　共用部分が区分所有者の全員又はその一部の共有に属する場合には、《その共用部分の共有については、次条から第十九条までに定めるところによる。》

[1247: 匿名さん]

>>1246
条文の内容くらいは知っています。
この共有の講学上の意義を問うているのですが。

[1248: 匿名さん]

>>1247
>この共有の講学上の意義を問うているのですが。

「共用部分の共用」は、講学上の概念を追加しないと解釈できない事項ですか？

[1249: 匿名さん]

>>1248 の訂正
（誤）「共用部分の共用」
（正）「共用部分の共有」

[1250: 匿名さん]

>>1248
そうです。

[1251: 匿名さん]

>>1242

管理費等の滞納者にも支払わないといけませんね。

[1252: miya]

>>1251: 匿名さん
管理費徴収額は基地局収入の支払として減額、滞納者にも同様で支払となります。

[1253: 匿名さん]

>>1251 は、
「区分所有者が管理費等を支払わない場合であっても、これとは関係なく基地局に係る収入は受け取る権利がありますね。」
という意味です。

[1254: miya]

1253: 匿名さん
そういう意味ですか、区分所有者にはこの権利がある。

[1255: miya]

>>1253: 匿名さん
であるならば、管理組合収入とせず区分所有者収入にする、
これは正当な理由になるのではないでしょうか。

[1256: 匿名さん]

基地局に係る賃料を区分所有者に支払うべき債務者は誰ですか？
また、それを誰がどのような立場で全区分所有者に個別に支払うのですか？

[1257: miya]

であるならば、携帯電話会社からの入金を、
管理組合収入とせず区分所有者収入にする、
これは正当な理由になるのではないでしょうか。

[1258: miya]

それを誰がどのような立場で全区分所有者に個別に支払うのですか？
権利者が決める。

[1259: 区会員2]

>>1257
そのためには、携帯電話会社と角区分所有者が賃貸借契約を締結必要がある。

[1260: 匿名さん]

要するに、携帯電話事業者への賃貸はマンション管理とは無関係ということですね。
そんなことを総会決議しても大丈夫ですか？

[1261: miya]

>>1259
契約・入金は管理組合、速やかに権利者へ払い出すだけの事です。
この様な事は実務で頻繁に行なわれます、これは正しい経理処理の為です。

>>1260
私の管理組合の実行について過去記述を再読して下さい。

[1262: 匿名さん]

>>1261
>契約・入金は管理組合、速やかに権利者へ払い出すだけの事です。

管理費等とは相殺しないのですね？

[1263: miya]

>>1262: 匿名さん
少し前に記述しています、少し遡ってご覧を。

[1264: miya]

>>1262 匿名さんへ
>>1242を　ご覧下さい

[1265: 匿名さん]

区分所有者が管理費等を支払う場合は相殺し、未納のときは基地局に係る金額は区分所有者に支払うということですか？

[1266: miya]

この計算の通りです、不都合が？

[1267: miya]

管理費収入　 　　2,000,000/月（区分所有者数 100 ￥20,000）　
駐車駐輪料収入　　200,000/月
携帯基地局収入　 100,000/月
当月未収 1名　　　20,000

管理費は口座振替として、発生主義・仕訳では、

25日携帯基地局事業者から振込入金
　普通預金 100,000　　携帯基地局収入 100,000

月末管理費徴収
　普通預金　　　2,080,000　　　管理費収入　　　1,980,000
　未収入金　　　　 20,000　　　 管理費収入 　　　　20,000
　携帯基地局収入　100,000　　　駐車駐輪料収入　　200,000

未収入金は本人または競売落札者から集金する。

[1268: miya]

文
>>1267の金額訂正

月末管理費徴収
　普通預金　　　2,081,000　　　管理費収入　　　1,981,000
　未収入金　　　　 19,000　　　 管理費収入 　　　　19,000
　携帯基地局収入　100,000　　　駐車駐輪料収入　　200,000

[1269: miya]

>>1267 この管理組合の管理費収入は駐車駐輪料収入を含め ￥2,200,000
実際の収入計算は下記　()内は入金先
　100,000(業者) + 2,081,000(区分所有者) + 19,000(未納者) = 2,200,000

以上からも、管理組合に収益は発生しない。
共用部資産から生ずる収入、これを資産所有者が自らの収入とする総会決定、
これを国税や裁判所が異議申立など出来る？　出来るとしたらその根拠は？

[1270: miya]

資産所有者が賃貸料収入を得る、これが税法での原則。
資産所有者以外の収入にした場合は複雑な課税関係が生じる。
以上からも分る様に、基地局設置収入を管理組合収入と国が決める根拠は無い。

[1271: miya]

>>465: asanomiさん　これが金沢の管理組合訴訟？

共用部分も区分所有者のものに変わりがないので、民法、区分所有法上、
無効な契約と言わざるをえません・・・・・

この言い訳けが通用するでしょうか、通用しないでしょう。
区分所有者総会で決定し、管理組合理事長が賃貸契約する、これが管理規約。
したがって、この契約は正当なものとなるでしょう。
これが不当契約としたら、
　・管理委託契約
　・大規模修繕
　・小修繕
これ等の契約や発注が管理組合理事長名で行なえないでしょう。

税務や経理では　契約者 ＝ 収益者　に有らず、これなら理解できます。
この収益申告者は区分所有者、これを設置総会で明確にしていたでしょうか。

国税から指摘されてから 管理組合収入 ⇒ 区分所有者収入 としているのでは。
区分所有者が脱税し、これが発覚してからの正論、これが受け入れられる？

全国の管理組合が賃貸契約を行なう迄の経緯は異なり、
金沢の管理組合判決が全ての管理組合に適用されるものでは無い。

[1272: 匿名さん]

＞＞1271
契約が無効かどうかだけが争われた訴訟ではありません。
不動産の所有者でない管理組合に不動産貸付による所得が帰属するかどうか、という点も争点となっています。そして裁判所は管理組合に所得が帰属すると判断しました。
憶測でなくきちんと確認してから投稿してください。

[1273: miya]

資産所有者が自らの収入、資産所有者が申告納税、とする総会決定。
これを国税や裁判所が否定など出来ないのは判決を待つ迄もない。

国税から指摘されてから 管理組合収入 ⇒ 区分所有者収入 と主張の事案。
管理組合収入にするも管理組合は無申告、区分所有者も無申告の状態。

この様な争点の異なる民事裁判を全てに適用など出来ないのは明白。

[1274: 匿名さん]

＞＞1273
そもそも主張内容が不明ですが、仮に「不動産を所有していない管理組合に不動産貸付に係る所得は帰属せず、所有権を有する区分所有者のみに帰属する。」ということを言っているのであれば、裁判で受け入れられることは100％ありません。最高裁まで争っても同じ結果になります。

[1275: miya]

今日も、明日も、全国では携帯基地局の設置がある。
脱税で処分を受け、これを不服として訴訟の管理組合、
この判決を待って税務申告をするのですか。

税法に沿って申告・納税、これが納税者が行なう事、
資産所有者が自らの収入、資産所有者が申告納税、税法違反ですか。

難解な問題は、基本通達や個別通達、これに違反すれば処分される。
本件の質疑応答事例は、税法の一部分を抜き取った事例、通達とは全く異なる。

匿名さんは税法の勉強をもっとなさった方が宜しいのでは。

[1276: 匿名さん]

＞＞1275
税法に違反するかどうかを最終的に判断するのは裁判所です。税理士資格も持っていないのに税法有識者を気取るような方が決めることではありません。
人格のない社団等に対する課税の制度趣旨を述べることすらできないのに思い上がりも甚だしいと言わざるを得ません。

[1277: miya]

税法に違反するかどうかを最終的に判断するのは裁判所です、
これが間違いなんです。

企業などの会計責任者は税法を勉強し、株主・債権者・国税・社員に決算報告。
企業会計原則や税法を順守しているのです。

脱税者は社会からも非難され、国税からも処罰されます。
税理士資格などを論ずるのは無意味、税法を順守・適法処理が論点です。

私の管理組合処理が違法であるなら根拠をお示しください。

[1278: miya]

税法に違反するかどうかを最終的に判断するのは裁判所です。

貴方様は税理士・公認会計士・弁護士？
逐一裁判所判決を待つ士、こんな士だったら顧問委託者は無くなってしまうでしょう。

この件の管理組合として適法得策は何か、この紹介こそが有識者の証です。

[1279: 匿名さん]

どうしてサブリースのスキームを採らないのか不思議。
区分所有者→管理組合→携帯電話会社
管理組合は区分所有者から不動産を借り上げて携帯電話会社に転貸する。
区分所有者、管理組合の双方に不動産収益が発生する。
これだと国税庁は何も文句は言えない。
あとはいかに節税するか。脱税ではないよ！

[1280: 匿名さん]

>>1277、1278
支離滅裂な内容なのでよく分からないのですが、自分の意に沿わない判決は無視して構わないということを言っているのであれば、賛同する方は誰一人いません。
先例として有力な裁判例がある場合、法律に携わる人間であれば、その内容を精査して法律の適用関係を検討するのは当然のことではないでしょうか。
もう誰からも相手にされないと思います。

[1281: miya]

>>1280
不動産所有者が賃貸料収入を申告納税、それだけの事。
裁判所判断を待つ迄も無い。

[1282: miya]

殆どの管理組合が管理組合収入にして無申告・未納税、これは脱税。
税務で管理組合は法人に該当、法人税の申告が必要、
質疑応答事例は、この事を照会している。
これを不服とし訴訟しても敗訴するでしょう。

一方、不動産所有者が賃貸料収入を申告納税、
裁判所判断を待つ迄も無く、正しい税務。
これが私の所の管理組合が行なっている経理・税務です。

[1283: miya]

文
>>1282　から考えると、
納税者を管理組合に限定している質疑応答事例には不備があり、
納税者を騙している様な照会と言える。

国税通達にするなら基地局収入は、
　1、区分所有者収入であり各位に分配、区分所有者所得とする。
　2、分配が困難で管理組合収入とする場合、管理組合所得とできる（法人税）。

この様な通達が先になされるべきで、行政指導にも疑問が。

[1284: 住民板ユーザーさん3]

国税通達にするなら基地局収入は、
　1、区分所有者収入であり各位に分配、区分所有者所得とする。
　2、分配が困難で管理組合収入とする場合、管理組合所得とできる（法人税）。
　　　　　　　　↑
これは携帯基地局に限らない、駐車区画の外部貸し、等の不動産収益事業全てに当てはまる。

[1285: 匿名さん]

＞＞1284の御意見については疑問を感じます。

建物屋上の一部分を貸す基地局設置場所の賃貸については、資産（建物＝不動産）から生ずる所得でしょう。その場合、申告納税の主体は資産の真の所有者になると思われます。

しかし、駐車場の場合は、敷地に白線をひいて仕切ったくらいなら資産（土地＝不動産）から生ずる所得でしょうが、機械式駐車場設備を導入するなどすれば、資産（土地）から生ずる所得なのか、事業（行為）から生ずる所得なのかの判断が分かれるでしょう。税務署に対する国税庁通達などを読むと、国税庁は、事業（行為）から生ずる所得と判断していると思われますが、裁判所による判断事例は未だありません。

事業（行為）から生ずる所得ならば、真の行為者（注：ここでも、設備を導入したり管理したりする行為の真の行為者がだれかという問題があります。）が申告納税の主体となると思われます。

[1286: 匿名さん]

土地に設置した機械式駐車場ではないか？
機械式駐車場が宙に浮いてるわけない。

[1287: 匿名さん]

＞＞1286さんは、何を言いたいのかな？

土地に設置した機械式駐車場だから、土地（資産）から生ずる所得だから、土地の真の所有者が申告納税すべきだと言いたいのかな？

しかし、現実には、管理組合の理事が税理士や税務署に相談して、土地の所有者ではない管理組合を納税主体として法人税を申告納税している場合が多い。

＞＞1286さんは、管理組合が法人税を申告納税しているのは間違いで、正しくは土地の所有者（＝区分所有者）が申告納税するのが正しいといっているように思えます。　そうすると、税理士や税務署はとんでもない間違いをしていることになってしまいますが、そのように言いたいのでしょうか？

[1288: miya]

>>1284：住民板ユーザーさん3
>>1285：匿名さん
おふた方とも基地局課税に関する私の主張に賛同と察し一安心。

空き駐車場も全く類似案件でしょう。
おふた方のご発言以降、駐車場に話が移っていますが、
私の考えも　>>1284：住民板ユーザーさん3　と同じです。

土地、建物、構築物、設備備品、これ等には無関係と云えるでしょう。
これ等の資産から生ずる所得であり、
その申告納税の主体は資産の真の所有者（区分所有者）、
分配が困難な場合には管理組合所得とできる。
この様な質疑応答事例が正しいのでは。

携帯基地局質疑応答照会事例と同様、空き駐車場質疑応答照会事例にも疑問を持ちます。

[1289: miya]

マンション管理組合以外の例でご説明しましょう。

山田さんは所得税の高額納税者、
また法人を多数設立し経営している。
この法人の中でも業績不振のＹ社がある。
今後レンタカー業界の先行きは明るい見通し、
そこで山田さんは個人で車両を購入、Ｙ社にレンタカー業務を。
赤字だったＹ社の業績は改善されつつある。
車両購入・整備費・その他経費を山田さんが負担している。
レンタカー収入はＹ社が計上している。

山田さんの税務処理は認められず、山田さんの所得となる。（山田さんが区分所有者に該当）
国税庁は、この例に反した課税をマンション管理組合に行政指導している（Ｙ社が管理組合）