管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1220: miya]

管理組合収入として年金額で見れば多額です、
しかし区分所有者各位に割り当てれば微々たる金額、殆どが申告不要。
基地局収入の全額を区分所有者収入と国税が容認する方策は何かです。

税務署が認めなければ無意味、協議では一寸の間違いも敗因となります。
また、容易な方法でなければ区分所有者総会でも認められないでしょう。

[1221: 匿名さん]

＞＞1219さん
その通りだと思います。
しかし、そういう解釈は国税庁にとっては、困ったことになるでしょう。なぜなら、miyaさんのような管理組合（理事長名義で賃貸借契約を締結していると想定）に、法人税を課税できなくなってしまい、区分所有者に、正しく確定申告をするように促すことしかできなくなります。

区分所有者の圧倒的多数が源泉徴収されている給与所得者でしょうから、税務署は手間だけかかって、税収はほとんど期待できません。手間を省いて税収を大きくするには、収益を一者に集中させる必要があります。
そこで、管理規約が（標準管理規約も含めて）法令ではなく、法人でない管理組合の意義を定義する法律が無いことを良いことに、収益は管理組合一者に帰属すると決めつけているのです。
租税の基本理念は、租税法律主義・課税要件明確主義（憲法30条、84条）にありますので、法律の厳格な文理解釈により課税すべきであり、文理解釈によらない国税庁の恣意的な解釈は不適切であると思われます。

[1222: 匿名さん]

東京地裁（平成30年3月13日判決）は、原告が主張している「管理者が区分所有者を代理する」という点にも言及したうえで、屋上部分の賃貸は「権利能力なき社団」である管理組合が「団体として行う活動としての実質を有するものと言える」から「法人税上不動産貸付業という収益事業を行っていると認めるのが相当」と判断し、原告の請求を棄却しました。

果たして東京高裁の判断は？

[1223: 匿名さん]

国税庁の解釈ではなく、裁判所の判断が最終的な法解釈の拠り所になりますので、そこのところはお間違えのないようにお願いします。ちなみに、区分所有法上の管理者による代理とは、区分所有者各位を個々に代理する権限を有するものではありません。したがって、共用部分の賃貸借契約を管理者が個々人に成り代わり締結することは区分所有法上できません。上記代理の意義については、区分所有法の解説書に書かれていますし、東京地裁判決や別件の高裁判決でも指示されています。

[1224: 匿名さん]

>>1223
指示⇒支持の間違い

[1225: miya]

法務に精通の方々のご意見、徐々にですが理解しつつ有ります。
しかし、経理実務に携わっている者としては、
収益と費用が対応、これは絶対的なものです。
これを崩したなら企業会計や税務での不正行為が横行してしまいます。

税務署・統括調査官が最初に発した言葉、
契約者は管理組合理事長ですよね、
したがって、管理組合が収益事業をした事になります。

この税務署・統括調査官発言に対するご意見は？

[1226: miya]

税務署・統括調査官とは？
税務では法人税、所得税、相続税等専門部門を設け、
正しい租税執行を。
各部門の最高責任者が統括調査官です。

[1227: 匿名さん]

これは完全に私見なんですが、管理組合が権利能力のない社団である場合に、共用部分は区分所有者全員の帰属資産、すなわち社団財産となるところ（なぜなら、区分所有者全員＝社団なので）、社団の収益事業会計の資産としての受け入れ処理ができず、オフバランスとせざるを得ないことが損益計算に影響しているのではないかと思います（共用部分は区分所有者からの出資として受け入れられるものでもない。）。したがって、減価償却費や公租公課の計上はできないということになるのでしょう。このことは、管理組合法人であっても同じです。

[1228: 匿名さん]

>>1227
>共用部分は区分所有者全員の帰属資産、すなわち社団財産となるところ（なぜなら、区分所有者全員＝社団なので）

管理組合の法的属性に関係なく、あくまでも共用部分は全区分所有者の持分割合が決まっている共有物です。
したがって、管理組合が権利能力のない社団である場合、共用部分は組合財産（社団財産）ではなく、全区分所有者の共有物であることに変わりはありません。これに対し、管理組合が収取した管理費等は組合財産ですが、組合財産は全区分所有者に総有的に帰属するため、各区分所有者には持分権がありません（持分の観念がない）。

[1229: 匿名さん]

>>1228
区分所有法の共有は、民法249条以下の共有とは異なり、団体的拘束を受けます。そういう意味では民法上の組合の共有（いわゆる合有）に近似するものですが、民法上の組合員の共有に属する資産が、全くの個人財産ではなく組合財産として観念し得ることは民法の教科書にも書いてあると思います。こうしたことは権利能力のない社団である管理組合に対しても当然当てはまります。なお、区分所有法の共有は民法上の組合の共有よりも団体的拘束力が強いことから、判例ではこれを「総有又は合有」と表現しているものが見受けられます。また、共用部分から生じる収益にも原則として持分はあるので（区分所有法19条）、これが区分所有者に総有に属するとの見解は誤りです。

[1230: 匿名さん]

>>1229 さん

共用部分の「共有」の性質は、民法で規定する「共有」とは基本的に異なります（区分所有法12条、15条）が、「「総有」や「合有」とはまったく概念が違います。

[1231: 匿名さん]

>>1229
>区分所有法の共有は民法上の組合の共有よりも団体的拘束力が強いことから、判例ではこれを「総有又は合有」と表現しているものが見受けられます。

その判例を具体的にお教えいただけませんか？

[1232: 匿名さん]

>>1231
東京高裁平成11年8月31日判決。なお、「合有的に帰属する」とだけ述べている判決もあります。

[1233: 匿名さん]

>>1232 さん

これは、「組合財産」である預金についてですね。
「共用部分」が「総有又は合有」であると表現している判例を教えていただきたいのです。

[1234: 1233]

【判決文中の該当部分】
「本件各定期預金の原資である管理費等は、もとより榮高固有の資産ではなく、管理規約及び管理委託契約に基づいて区分所有者から徴収し、保管しているものであって、榮高が受領すべき管理報酬も含まれてはいるが、大部分は各マンションの保守管理、修繕等の費用に充てられるべき金銭である。
区分所有法によれば、区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体（以下「管理組合」という。）を構成するものとされ（三条）、各共有者は、その持分に応じて、共用部分の負担に任ずるとされている（一九条）。すなわち、区分所有建物並びにその敷地及び附属施設の管理は、管理者が行うのであって、その管理の費用は区分所有者が負担すべきものである。したがって、区分所有者から徴収した管理の費用は、管理を行うべき管理組合に帰属するものである。管理組合法人が設立される以前の管理組合は、権利能力なき社団又は組合の性質を有するから、正確には総有的又は合有的に区分所有者全員に帰属することになる。」

〇 権利能力なき社団・・・総有的に区分所有者全員に帰属
〇 任意組合（民法組合）・・・合有的に区分所有者全員に帰属

[1235: 匿名さん]

＞＞1225に対する意見を述べます。
本当にそのようなことを言ったなら、この調査官は法律が分かっていないような気がします。

｢契約｣は、民法が定める｢債権・債務｣関係です。賃貸の当事者を管理組合（代表）であると仮定すれば、管理組合には債権・債務が発生すると思われます。（理事長に代表権があるかどうかは、ここでは争点とはしません。）
miyaさんの管理組合には賃料債権と使用させる債務が発生します。携帯事業者から賃料を取る代わりに屋上の一部（共用部分）を携帯事業者に使用させなければなりません。共用部分が管理組合の所有物であるかないかには関係ありません。管理組合の所有物でないなら、携帯事業者との賃貸借契約とは別に、それを借りるとか買い取るとかいう所有者との契約が必要でしょう。（注：法定共用部分は、法律上、区分所有者の共有にしかなり得ませんし、管理組合は区分所有者全員の代理をするための社団なので、そのような契約が成立するとは思いません。）
念のため申し上げますと、管理組合が勝手に他人の物を貸して賃料を得れば、それは不当利得になると思われます。不当利得にも所得や法人税が課税されるようです。

一方、｢収益｣とか｢事業｣とか｢収益事業｣は、租税法上の概念です。所得税法や法人税法には、｢実質所得者課税の原則｣という事が定められており、それにより収益の実質的帰属者に税が課せられます。租税法の実務では、賃貸借契約書に記載された名義だけでその者に収益が帰属するというような判定は行わず、実質的に収益を享受している者を事業主体と判定するでしょう。

調査官が契約書に記載された名義人だけでそのような判断をしたならば、その調査官は民法の｢債権｣と租税法の｢収益｣を混同しているのではないかと思います。

[1236: 匿名さん]

＞＞1234
区分所有法は区分所有者の持分を認めているので、管理組合が権利能力のない社団に該当する場合であっても、区分所有法の共有を構成員の持分が観念されない総有と全く同じとするのは違和感があります。所有形態は一般的に単独所有、狭義の共有、合有、総有に分類されるものと考えますが、民法上の組合に該当せず、さりとて総有ともいえない場合の区分所有法の共有は、合有と総有の間に位置するように思います。

[1237: miya]

>>1235 匿名さん　詳細なご説明有難う御座います。
この様に論理的内容でお教え頂き、よく理解出来ました。

賃貸借契約書に記載された名義だけでその者に収益が帰属するというような判定は行わず、実質的に収益を享受している者

私の知識では、この様な反論は出来ませんでした。
契約者の収入とする、税法でこの様な定めがありますか？
業績不振の同族企業名義で賃貸契約を交わし、収入先の付替え不正が可能だ、
この様な説明で反論した記憶があります。

[1238: ご近所さん]

>>1235
だから世間で広く一般に行われているサブリース方式（転貸借）が当たり前なんだってば。
転貸借は不動産を所有しているいないに関係ないよ。管理組合が特別なわけではないよ。
他人から不動産を借り上げ第三者に転貸して収益を上げる。

[1239: 匿名さん]

＞＞1237: miyaさん
もしも、その調査官の言う様に契約書による事業者判定が行われるなら、今の契約が満期を迎えて契約更新の時がきたら、契約書への記載事項を少し工夫して、次のようにすると良いと思います。
①契約書の冒頭に、｢管理者は、区分所有者の全員のために、この賃貸借契約を締結する。｣と顕名する。
②賃貸側の当事者を｢○○管理組合　管理者：△△△△｣と記名する。
これで、法律に詳しくない一般人にも管理者が区分所有者を代理していることがはっきりと解りますから、本契約による賃貸者側の債権・債務は直接に区分所有者に帰属することが理解できると思われます。

この調査官も国税庁も、これ（契約書の記載事項）だけで、賃料収益が区分所有者に帰属すると判定してくれるでしょうか、そのように判定してくれるなら大発見です。2000万人ともいわれる全国のマンション所有者にお知らせしてあげれば、全国の管理組合が契約書を更新して、法人税の申告を止めるのではないでしょうか。そうすれば、今まで払った法人税を取り戻す事は出来ないにしても、これからは払わなくて済むことになります。
しかし、そんなに簡単なことではないと思います。たぶん、国税庁は、｢実質所得者課税の原則｣を持ち出して抵抗するのではないかと思われます。

[1240: 匿名さん]

>>1236
>区分所有法の共有を構成員の持分が観念されない総有と全く同じとするのは違和感があります。

区分所有法の「共有」とは「共用部分」についての「共有」（12条）のことですよね？
そうであれば、まず、区分所有者の財産である「共用部分」と権利能力なき社団である管理組合の「組合財産（固有財産）」とは別物であることをご理解ください。

[1241: 1240]

>>1240 の訂正
（誤）「共有」（12条）
（正）「共有」（11条）

[1242: miya]

1239: 匿名さん
次回更新時、仰せの様な方法で検討したいと思います。
これと並行し入金の都度、区分所有者（実質所得者）に払い出す。
払い出し方法は、
管理費 + 駐車場駐輪場使用料 - 基地局収入 = 管理費徴収額
区分所有者ごとに、この様な表を作成し明確に。

「実質所得者課税の原則｣という事が定められており、それにより収益の実質的帰属者に税が課せられます

この様な方法と考えています。

[1243: 匿名さん]

>>1240
意味がわかりません。共用部分は、単独所有、狭義の共有、合有、総有のうちどの所有形態に当たるのですか。これ以外の所有形態があるのであれば、文献等教えてください。

[1244: 匿名さん]

>>1239
そのようなことをしなくても、賃貸借契約が区分所有者全員のために行われるもので、その契約の効果が区分所有者全員に帰属することは少し知識があれば誰でも分かることです。しかしながら、このことを前提としつつ、東京地裁は納税者敗訴、すなわち、実質所得者課税の原則を持ち出すこともなく、管理組合が収益事業を行っており、法人税が課税されると判決していますので、法律家は違う見方をするのでしょうね。

[1245: 匿名さん]

>>1242
金沢の管理組合の訴訟では、原告から実質所得者課税の原則に
基づく主張もありましたが、東京地裁はこれを退けました。高裁の判断を待ってからの方が賢明と思いますが。

[1246: 匿名さん]

>>1243 さん

【区分所有法】
（共用部分の共有関係）
第十一条　《共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。》ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。ただし、第二十七条第一項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。
３　民法第百七十七条の規定は、共用部分には適用しない。

第十二条　共用部分が区分所有者の全員又はその一部の共有に属する場合には、《その共用部分の共有については、次条から第十九条までに定めるところによる。》

[1247: 匿名さん]

>>1246
条文の内容くらいは知っています。
この共有の講学上の意義を問うているのですが。

[1248: 匿名さん]

>>1247
>この共有の講学上の意義を問うているのですが。

「共用部分の共用」は、講学上の概念を追加しないと解釈できない事項ですか？

[1249: 匿名さん]

>>1248 の訂正
（誤）「共用部分の共用」
（正）「共用部分の共有」

[1250: 匿名さん]

>>1248
そうです。

[1251: 匿名さん]

>>1242

管理費等の滞納者にも支払わないといけませんね。

[1252: miya]

>>1251: 匿名さん
管理費徴収額は基地局収入の支払として減額、滞納者にも同様で支払となります。

[1253: 匿名さん]

>>1251 は、
「区分所有者が管理費等を支払わない場合であっても、これとは関係なく基地局に係る収入は受け取る権利がありますね。」
という意味です。

[1254: miya]

1253: 匿名さん
そういう意味ですか、区分所有者にはこの権利がある。

[1255: miya]

>>1253: 匿名さん
であるならば、管理組合収入とせず区分所有者収入にする、
これは正当な理由になるのではないでしょうか。

[1256: 匿名さん]

基地局に係る賃料を区分所有者に支払うべき債務者は誰ですか？
また、それを誰がどのような立場で全区分所有者に個別に支払うのですか？

[1257: miya]

であるならば、携帯電話会社からの入金を、
管理組合収入とせず区分所有者収入にする、
これは正当な理由になるのではないでしょうか。

[1258: miya]

それを誰がどのような立場で全区分所有者に個別に支払うのですか？
権利者が決める。

[1259: 区会員2]

>>1257
そのためには、携帯電話会社と角区分所有者が賃貸借契約を締結必要がある。

[1260: 匿名さん]

要するに、携帯電話事業者への賃貸はマンション管理とは無関係ということですね。
そんなことを総会決議しても大丈夫ですか？

[1261: miya]

>>1259
契約・入金は管理組合、速やかに権利者へ払い出すだけの事です。
この様な事は実務で頻繁に行なわれます、これは正しい経理処理の為です。

>>1260
私の管理組合の実行について過去記述を再読して下さい。

[1262: 匿名さん]

>>1261
>契約・入金は管理組合、速やかに権利者へ払い出すだけの事です。

管理費等とは相殺しないのですね？

[1263: miya]

>>1262: 匿名さん
少し前に記述しています、少し遡ってご覧を。

[1264: miya]

>>1262 匿名さんへ
>>1242を　ご覧下さい

[1265: 匿名さん]

区分所有者が管理費等を支払う場合は相殺し、未納のときは基地局に係る金額は区分所有者に支払うということですか？

[1266: miya]

この計算の通りです、不都合が？

[1267: miya]

管理費収入　 　　2,000,000/月（区分所有者数 100 ￥20,000）　
駐車駐輪料収入　　200,000/月
携帯基地局収入　 100,000/月
当月未収 1名　　　20,000

管理費は口座振替として、発生主義・仕訳では、

25日携帯基地局事業者から振込入金
　普通預金 100,000　　携帯基地局収入 100,000

月末管理費徴収
　普通預金　　　2,080,000　　　管理費収入　　　1,980,000
　未収入金　　　　 20,000　　　 管理費収入 　　　　20,000
　携帯基地局収入　100,000　　　駐車駐輪料収入　　200,000

未収入金は本人または競売落札者から集金する。

[1268: miya]

文
>>1267の金額訂正

月末管理費徴収
　普通預金　　　2,081,000　　　管理費収入　　　1,981,000
　未収入金　　　　 19,000　　　 管理費収入 　　　　19,000
　携帯基地局収入　100,000　　　駐車駐輪料収入　　200,000

[1269: miya]

>>1267 この管理組合の管理費収入は駐車駐輪料収入を含め ￥2,200,000
実際の収入計算は下記　()内は入金先
　100,000(業者) + 2,081,000(区分所有者) + 19,000(未納者) = 2,200,000

以上からも、管理組合に収益は発生しない。
共用部資産から生ずる収入、これを資産所有者が自らの収入とする総会決定、
これを国税や裁判所が異議申立など出来る？　出来るとしたらその根拠は？