管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1180: 匿名さん]

所得ゼロで地方税発生するの？
年金暮らしのうちの親は地方税非課税だが。

[1181: miya]

管理組合が不動産を賃借して賃貸する、
これは収益事業をした事になります。
管理組合の組織形態により法人税申告が必要となる。
損益がマイナスで有っても申告をしなければなりません。
損益額がゼロでも地方税は発生します。

また、法人税申告を税理士等に依頼する費用も発生します。

[1182: 匿名さん]

>損益額がゼロでも地方税は発生します。
それなら、収益事業の有無に関わらず、すべての管理組合に地方税がかかることになる。

>法人税申告を税理士等に依頼する費用も発生します。
理事長が自分でやれば？

[1183: miya]

収益事業をしてない場合は、申告不要。
何が収益事業に該当するかは税法で定められています。

理事長が自分で出来ればその通りでしょう。
貴方様が法人税申告をしてみれば、大変さが分かります。

税法で定められている事で、これ以上はご自分でお調べ下さい。

[1184: miya]

>>1174 匿名さん

早速論文を一読致しました。
同じ事案でも異なった考え方が有ることが分かりました。

論文を参考に、税務容認される対処策を勉強したいと思っています。
貴重な資料提供に御礼申し上げます。

[1185: 匿名さん]

管理組合が携帯電話会社に戸々の区分所有者と契約してくれと言えばよいのでは？
なぜなら、区分所有者の不動産貸付事業だから。
管理組合はとりまとめだけをすればいい。

[1186: 匿名さん]

大きいマンションだと、ロビーに自販機置いてあるけど、あれって収益事業にしてるの？

[1187: 匿名さん]

>>1054 から抜粋
【東京高裁の重要な判断】
ここで，資産（所有権）の帰属と収益（所得）の帰属との関係について，更に検討する。売買においては，買主に対し所有権を移転することが売主の債務であり，賃貸借においては，相手方に使用収益をさせることが賃貸人の債務である。民法では，他人物の売買や転貸が明文の規定により認められていることから，売主又は賃貸人が所有者であることは，売買又は賃貸借の法律上の要件ではない。
したがって，不動産の譲渡及び賃貸に当たり，私法上の所有権を取得したとはいえない者であっても，事業取引の主体になることは可能である。

所有者が，私法上の所有権を移転させたとは認められなくとも，事業取引の主体に対し，所有権者に通常認められる権限，すなわち，資産の使用収益及び処分権限を付与した結果，私法上の所有者がその権限を実質的に失い，これに伴う収益を享受しなくなったと法的に評価できる場合もあるのであって，このような場合，事業取引から生じる収益は，そのような権限を付与された事業取引の主体に帰属すると解することができるのである。
このような帰結は，私法上の所有権の帰属は，取引の安全を図るため，名義及び契約の文言（外部に表示された意思の内容）が比較的重視されるのに対し，実質所得者課税の原則が適用される場面における収益（所得）の帰属は，取引がなされ，これに伴う経済的利得の帰属が確定した後に，担税力という観点から定められるものであって，法の趣旨の違いに照らしても，十分に合理性を有する。

結局，私法上の所有権の帰属は，事業取引の主体を判断するに当たり，取り分け，譲渡又は賃貸（貸付け）を伴う取引類型においては，一定の推認力を有する重要な間接事実ではあるものの，それのみで事業所得の帰属を決定する事情とはいえない。

[1188: 匿名さん]

>>1187 は、
【東京高裁平28.2.26判決（刑事事件）】
　被告人両名が共謀の上，被告人のうち1名が個人事業として行った多数の不動産取引を会社が行った取引であるかのように装うなどの方法により事業所得を秘匿し，2年分の所得税合計8億円余りを免れたとされる事案において，不動産取引の収益が誰に帰属するかは，基本的には，所有者が誰であるかの問題であり，これを確定するためには，不動産購入契約の買主を検討すれば足りるとの判断枠組みに基づき，買主は，不動産取引による収益を申告した会社であり，その収益は個人には帰属しないとした原判決は，事業所得の帰属の認定に当たっては，事業取引の主体が当該個人であるか否かを検討すべきであるのに，これと異なる不適切な判断枠組みに依拠したものであって，事実誤認の疑いが生じるとされた事例

[1189: 匿名さん]

＞＞1187さん
論文は、｢5 ．本件東京高裁判決の問題｣の項で、

｢本件東京高裁判決は，所得税法12 条ないし法人税法11 条の解釈を誤っているというべきである。｣

としています。

[1190: 匿名さん]

>>1189
>論文は、｢5 ．本件東京高裁判決の問題｣の項で、
>｢本件東京高裁判決は，所得税法12 条ないし法人税法11 条の解釈を誤っているというべきである。｣
>としています。

筆者は、「この点において、～」としているのであるから、「この点」を明示願いたい。

[1191: 匿名さん]

＞＞1190さん

拾い読みをやめて、論文の全部を読むと、｢この点｣とは何かが解る思います。
それでも解らなかったら、義務教育の国語の勉強をやり直すことをお勧めいたします。

[1192: 匿名さん]

>>1185
その通り、携帯電話会社が全区分所有者と持分割合に応じた賃貸借契約を締結すればいい。
携帯電話会社がそれを拒否すれば、屋上を貸さなければいい。

>>1186
ロビーの自販機は、マンション住民のための共済事業じゃないか？
国税庁は、マンションに関しては共済事業と収益事業を明確に区別している。
駐車場の場合、内部貸しは共済事業、外部貸しは収益事業、というように。

[1193: 匿名さん]

>>1191
>拾い読みをやめて、論文の全部を読むと、｢この点｣とは何かが解る思います。
>それでも解らなかったら、義務教育の国語の勉強をやり直すことをお勧めいたします。

>>1187 において、「この点」があれば、ご指摘いただきたい。

[1194: miya]

>>1188　は結審して無いのでしょうか。

区分所有者総会で、管理組合収入にして納税を免れていた。
この様に置き換えると、類似案件にも思えます。

[1195: 匿名さん]

実質所得者課税の原則は、私法上の権利者であっても単なる名義人である場合は課税対象とせず、真の権利者に課税するというものですよね。それくらいは分かりますよね。はっきり言って租税回避行為への対抗措置としてあるような規定ですよね。管理組合が代表者の名をもって行う賃貸借契約が租税回避行為に該当するというならいざ知らず、何の関係があるんでしょうか？

[1196: 匿名さん]

>>1188 の事案について、判例タイムズの解説抜粋
「本判決は，これまでの最高裁判例に依拠したものであり，特に目新しい判断を示したものではないが，その説示には，外形上，法人格のない事業体に損益計算が帰属する場合の判断手法といった注目すべき内容も含まれており，事業所得の帰属を争点とする事案等を処理するに当たり，実務上相応の参照価値があろう。」

miya氏には、判決文を一読することをお勧めする。

[1197: miya]

>>1188事案において、何故刑事告発になったか。
被告人A1が当初から自らの収入処理の場合では刑事告発されなかったでしょう。
共謀者収入にして、これを正当化している、この様な裁判と思える。

区分所有者が自らの所得として税法に沿って納税、税法違反でしょうか。
管理組合収入として税を免れる、犯罪性が無いので行政指導。
犯罪性が疑われれば刑事告発にも至るでしょう。

ここで注視しなければならないのは、管理組合課税と比較すると、
国税庁の行政指導は前掲の刑事告発と相反した対応である。

刑事告発を受ける内容か？　税務有識者でしたら危ない橋は渡らない。

[1198: 匿名さん]

>>1188 は、
共謀者収入にして、これを正当化した事案ではなく、被告人両名が共謀の上、被告人の1名が個人事業として行った多数の不動産取引をいずれも繰越欠損金を計上する複数の会社が行った取引のように仮装するなどして所得を秘匿し、同被告人の2箇年分の所得税合計8億円余を免れたとする所得税法違反各被告事件である。

被告人両名は、弁護士と公認会計士である。（被告人両名は、昭和47年に結婚し、平成9年11月に協議離婚したが、同居は続けていた。）

[1199: miya]

>>1198: 匿名さん
了解です、その様に理解しています。
本来受取るべき者の収入にしなかった事例でしょう。

管理組合収入にしているのと同じ感じがします。
管理組合は税務に箕臼、悪意は全く無かった。
国税庁が刑事告発と同様対処であるなら、管理組合に課税では無く、
区分所有者に課税するのが筋。

管理組合収入としている、これを正す課税先は区分所有者でしょう。

[1200: 匿名さん]

そのような結論にはなりません。
先ずは判決文をお読みください。

[1201: miya]

そうなんですか。
私にとっては難しい文面なので、先入観を持たずに・・・。

[1202: 匿名さん]

＞＞1199
＞＞1198に書いてあるように、1188の事件では、「複数の会社が行った取引のように仮装」しているかどうかという点が重要となるわけですが、常識で考えてマンションの管理組合にこのような仮装行為をさせている区分所有者などいません。1188の事件とマンション管理組合を無理に関連付けようとするのは愚の骨頂です。真に考慮すべきは、＞＞1196の「外形上，法人格のない事業体に損益計算が帰属する場合の判断手法といった注目すべき内容」が1188事件判決で判示されていることだと思います。

[1203: miya]

前掲の刑事裁判や金沢の管理組合訴訟、
これ等については司法判断を尊重、最終判決を待つ事に。
今迄結審の判決についても追々勉強し、税務協議に役立てたいと思っています。

ところで、私の管理組合が行なった携帯基地局設置の決定と対応、
　・携帯電話基地局設置を区分所有者総会で決定
　・区分所有者の収入であり、入金の都度区分所有者に支払う
　・区分所有者各位が税法に沿ってこの収入を申告納税
　・区分所有者代表の管理組合理事長名で賃貸契約を交わした

法務に精通の方々として、私の管理組合の対応が税法で如何に扱われるか、
助言と率直な判断を頂ければ幸いです。

[1204: miya]

過去発言を冷静に振り返って見ました。
>>1002 匿名さん発言内容と照し合せての整合性が課題でしょうか？

1203 については、平成18年当初から12年間継続して実行、
これに異議を唱えているのは管轄税務署だけ、
区分所有者からの異議申出は無く、税法に沿って区分所有者が納税している。
管轄税務署との協議から一年半経過した、しかし未解決状態です。

[1205: 匿名さん]

>>1204
>区分所有者からの異議申出は無く、

単に法人税のことを知らないだけだと思います。

>税法に沿って区分所有者が納税している。

本当に、確定申告が必要な区分所有者および法人である区分所有者はこの所得を申告しているのでしょうか？

[1206: 匿名さん]

ちと疑問なんだが、権利能力なき社団の扱いが問題なら、管理組合法人なら全く問題ないってこと？

[1207: 匿名さん]

自然人及び法人は，権利能力を有するから，私法上の権利義務及び損益計算が帰属し，租税法上も，納税義務の主体となることはいうまでもない。
　これに対し，租税法上，いわゆる権利能力のない社団又は財団（租税法上は，法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるものを「人格のない社団等」と定義するのが通例である）は，法人とみなされ，納税義務者となることが明文の規定で定められている（国税通則法3条，所得税法4条，法人税法3条等）。これは，人格のない社団等が，経済的にみて法人と同様な地位に立って活動を営んでいる場合，私法上権利義務の帰属主体となることができないからといって，その所得等を構成員である各人に分割して課税することは，実態に適合せず，税負担の公平を図ることもできないとの立法者意思に基づくと解される。そうすると，私法上は権利義務が帰属しない者であっても，税法上は損益計算が帰属することが予定されているのであって，人格のない社団等については，租税法上の法人として納税義務者となるというのが，法の趣旨である。

[1208: miya]

>>1205 所得税法のこの項目を総会で説明済、法人所有は管理費減少になる。
管理組合としてはこれで十分、無申告者がいても管理組合に責任は無い。

>>1207　
人格のない社団等が，経済的にみて法人と同様な地位に立って活動を営んでいる場合，私法上権利義務の帰属主体となることができないからといって，その所得等を構成員である各人に分割して課税することは，実態に適合せず，税負担の公平を図ることもできないとの立法者意思に基づくと解される。

この、法人と同様な地位に立って活動を営んでいる場合、
これを如何に解するかでしょう。
マンション管理組合は株式会社等の様に組合役員の判断での行為は出来ない。

この様な事を法務では如何に解釈するのでしょうか。

[1209: 匿名さん]

建物の区分所有等に関する法律は，区分所有者が，全員で，建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体（区分所有者の団体）を構成する旨を規定し（３条前段），この団体の意思決定機関としての集会の招集手続並びに決議の方法及び効力等や，この団体の自治的規範としての規約の設定の手続及び効力等を規定している（第１章第５節）。また，同法１８条１項本文及び２項は，区分所有者に建物の区分所有という共同の目的があり，この共同目的達成の手段として共用部分が区分所有者全員の共有に属するものとされているという特殊性に鑑みて，共用部分の管理に関する事項は集会の決議で決するか，又は規約で定めをする旨を規定し，共用部分の管理（共用部分を第三者に賃貸することは共用部分の管理に関する事項に当たる。）を団体的規制に服させている。

この団体が「人格のない社団」であって収益事業を行う場合は、法人とみなして法人税を納める義務がある（法人税法３条、４条１項）。

[1210: 匿名さん]

収益は管理組合に課税し、負担の固都税や住民税を区分所有者に課税、矛盾してないか？
要するに、税金とるための国税庁の都合の良い解釈にしか過ぎない。

[1211: 匿名さん]

>>1208
>管理組合としてはこれで十分、無申告者がいても管理組合に責任は無い。

かく言うあなたは申告していますか？

[1212: 匿名さん]

＞＞1207
この件について真剣勝負をしている＞＞1204さんあたりは、そんなことは百も承知二百も合点なのではないでしょうか。

＞＞1204さんが言いたいことは、
｢所得税法12条にも法人税法11条にも【実質所得者課税の原則】が法定されているので、賃料収益の帰属する者に所得が発生し確定申告を行い納税する義務が生ずる。そして、賃貸料収益の帰属する者とは、建物共用部分の所有者である個々の区分所有者である。｣と云うことではないでしょうか。

そういう主張であれば、私も、1204さんと全く同じ見解です。

本件（建物共用部分の賃貸）による賃貸料収益の実質所得者である可能性のある者は、区分所有者（個人或いは法人）と管理組合（みなし法人）だと思われます。法律に照らして実質所得者であると判定されれば、それが区分所有者である個人ならば所得税の確定申告を行い、区分所有者である法人又は管理組合（みなし法人）ならば法人税の確定申告を行うことになると思われます。
通説では、｢資産から生ずる収益は資産の所有者に帰属し、行為から生ずる収益は行為者に帰属する。｣とされているようですから、賃貸料収益が建物という不動産から生じているのか、貸付けるという行為から生じているのかによって、実質所得者が判定されるべきであると思われます。もしも、賃貸料を得る目的で、専従の従業員を雇ったり不動産賃貸の店舗を設置したりすれば、行為から生ずる収益と判定すべきだろうと思われます。

[1213: 匿名さん]

>>1212 さん

管理組合が法人である場合、どのようになるとお考えですか？

[1214: 匿名さん]

>>1212
>｢所得税法12条にも法人税法11条にも【実質所得者課税の原則】が法定されているので、賃料収益の帰属する者に所得が発生し確定申告を行い納税する義務が生ずる。そして、賃貸料収益の帰属する者とは、建物共用部分の所有者である個々の区分所有者である。｣と云うことではないでしょうか。

この理屈でいけば、管理組合法人または権利能力なき社団である管理組合がマンション駐車場を外部貸しする場合においても同じことになりますね？

[1215: 匿名さん]

管理組合法人ならやり易い。権利能力なき社団云々と講釈垂れる必要がない。

管理組合法人と各区分所有者が賃貸借契約を締結する。
携帯電話会社と管理組合法人が賃貸借契約を締結する。

即ち、管理組合法人が区分所有者の不動産を借上げ、携帯電話会社に転貸する。

国税庁は、それぞれの利益に対して課税できる。

[1216: 匿名さん]

>管理組合がマンション駐車場を外部貸しする場合においても同じことになりますね？

駐車場を外部貸しする目的が、

①一般会計の増収のために行うのか？
②区分所有者の金儲けのために行うのか？

のいずれかにより、収益の帰属先が決まる。

ほとんどの管理組合が、駐車場使用料の減収対策のために外部貸ししているので、①である。

ところが、携帯基地局設置は、明らかに②である。
もともと屋上に携帯基地局はなかったのだし、住民にとって必要なものでもない。
あぶく銭だから区分所有者で分け合うのが道理である。

[1217: 匿名さん]

＞＞1213さん

管理組合が法人である場合は、非常にスッキリします。
法律（区分所有法47条6項）が、｢管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。｣と定めていますから、管理組合法人は区分所有者を代理して共用部分（区分所有者の共有不動産）の賃貸借契約を締結し、区分所有者を代理して賃貸料を受領すると理解します。

[1218: 匿名さん]

そうなると、収益事業を行う場合は、事前に管理組合を法人化するということですね。

[1219: 匿名さん]

>>1217

そうなると、法人化されてない管理組合の場合は、第26条第2項により、管理者を代理として契約締結すればいい。
通常、管理規約で理事長＝管理者と規定しているので、理事長を代理として契約締結すればいい。

第二十六条
２　管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項（第二十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。

[1220: miya]

管理組合収入として年金額で見れば多額です、
しかし区分所有者各位に割り当てれば微々たる金額、殆どが申告不要。
基地局収入の全額を区分所有者収入と国税が容認する方策は何かです。

税務署が認めなければ無意味、協議では一寸の間違いも敗因となります。
また、容易な方法でなければ区分所有者総会でも認められないでしょう。

[1221: 匿名さん]

＞＞1219さん
その通りだと思います。
しかし、そういう解釈は国税庁にとっては、困ったことになるでしょう。なぜなら、miyaさんのような管理組合（理事長名義で賃貸借契約を締結していると想定）に、法人税を課税できなくなってしまい、区分所有者に、正しく確定申告をするように促すことしかできなくなります。

区分所有者の圧倒的多数が源泉徴収されている給与所得者でしょうから、税務署は手間だけかかって、税収はほとんど期待できません。手間を省いて税収を大きくするには、収益を一者に集中させる必要があります。
そこで、管理規約が（標準管理規約も含めて）法令ではなく、法人でない管理組合の意義を定義する法律が無いことを良いことに、収益は管理組合一者に帰属すると決めつけているのです。
租税の基本理念は、租税法律主義・課税要件明確主義（憲法30条、84条）にありますので、法律の厳格な文理解釈により課税すべきであり、文理解釈によらない国税庁の恣意的な解釈は不適切であると思われます。

[1222: 匿名さん]

東京地裁（平成30年3月13日判決）は、原告が主張している「管理者が区分所有者を代理する」という点にも言及したうえで、屋上部分の賃貸は「権利能力なき社団」である管理組合が「団体として行う活動としての実質を有するものと言える」から「法人税上不動産貸付業という収益事業を行っていると認めるのが相当」と判断し、原告の請求を棄却しました。

果たして東京高裁の判断は？

[1223: 匿名さん]

国税庁の解釈ではなく、裁判所の判断が最終的な法解釈の拠り所になりますので、そこのところはお間違えのないようにお願いします。ちなみに、区分所有法上の管理者による代理とは、区分所有者各位を個々に代理する権限を有するものではありません。したがって、共用部分の賃貸借契約を管理者が個々人に成り代わり締結することは区分所有法上できません。上記代理の意義については、区分所有法の解説書に書かれていますし、東京地裁判決や別件の高裁判決でも指示されています。

[1224: 匿名さん]

>>1223
指示⇒支持の間違い

[1225: miya]

法務に精通の方々のご意見、徐々にですが理解しつつ有ります。
しかし、経理実務に携わっている者としては、
収益と費用が対応、これは絶対的なものです。
これを崩したなら企業会計や税務での不正行為が横行してしまいます。

税務署・統括調査官が最初に発した言葉、
契約者は管理組合理事長ですよね、
したがって、管理組合が収益事業をした事になります。

この税務署・統括調査官発言に対するご意見は？

[1226: miya]

税務署・統括調査官とは？
税務では法人税、所得税、相続税等専門部門を設け、
正しい租税執行を。
各部門の最高責任者が統括調査官です。

[1227: 匿名さん]

これは完全に私見なんですが、管理組合が権利能力のない社団である場合に、共用部分は区分所有者全員の帰属資産、すなわち社団財産となるところ（なぜなら、区分所有者全員＝社団なので）、社団の収益事業会計の資産としての受け入れ処理ができず、オフバランスとせざるを得ないことが損益計算に影響しているのではないかと思います（共用部分は区分所有者からの出資として受け入れられるものでもない。）。したがって、減価償却費や公租公課の計上はできないということになるのでしょう。このことは、管理組合法人であっても同じです。

[1228: 匿名さん]

>>1227
>共用部分は区分所有者全員の帰属資産、すなわち社団財産となるところ（なぜなら、区分所有者全員＝社団なので）

管理組合の法的属性に関係なく、あくまでも共用部分は全区分所有者の持分割合が決まっている共有物です。
したがって、管理組合が権利能力のない社団である場合、共用部分は組合財産（社団財産）ではなく、全区分所有者の共有物であることに変わりはありません。これに対し、管理組合が収取した管理費等は組合財産ですが、組合財産は全区分所有者に総有的に帰属するため、各区分所有者には持分権がありません（持分の観念がない）。

[1229: 匿名さん]

>>1228
区分所有法の共有は、民法249条以下の共有とは異なり、団体的拘束を受けます。そういう意味では民法上の組合の共有（いわゆる合有）に近似するものですが、民法上の組合員の共有に属する資産が、全くの個人財産ではなく組合財産として観念し得ることは民法の教科書にも書いてあると思います。こうしたことは権利能力のない社団である管理組合に対しても当然当てはまります。なお、区分所有法の共有は民法上の組合の共有よりも団体的拘束力が強いことから、判例ではこれを「総有又は合有」と表現しているものが見受けられます。また、共用部分から生じる収益にも原則として持分はあるので（区分所有法19条）、これが区分所有者に総有に属するとの見解は誤りです。

[1230: 匿名さん]

>>1229 さん

共用部分の「共有」の性質は、民法で規定する「共有」とは基本的に異なります（区分所有法12条、15条）が、「「総有」や「合有」とはまったく概念が違います。

[1231: 匿名さん]

>>1229
>区分所有法の共有は民法上の組合の共有よりも団体的拘束力が強いことから、判例ではこれを「総有又は合有」と表現しているものが見受けられます。

その判例を具体的にお教えいただけませんか？

[1232: 匿名さん]

>>1231
東京高裁平成11年8月31日判決。なお、「合有的に帰属する」とだけ述べている判決もあります。

[1233: 匿名さん]

>>1232 さん

これは、「組合財産」である預金についてですね。
「共用部分」が「総有又は合有」であると表現している判例を教えていただきたいのです。

[1234: 1233]

【判決文中の該当部分】
「本件各定期預金の原資である管理費等は、もとより榮高固有の資産ではなく、管理規約及び管理委託契約に基づいて区分所有者から徴収し、保管しているものであって、榮高が受領すべき管理報酬も含まれてはいるが、大部分は各マンションの保守管理、修繕等の費用に充てられるべき金銭である。
区分所有法によれば、区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体（以下「管理組合」という。）を構成するものとされ（三条）、各共有者は、その持分に応じて、共用部分の負担に任ずるとされている（一九条）。すなわち、区分所有建物並びにその敷地及び附属施設の管理は、管理者が行うのであって、その管理の費用は区分所有者が負担すべきものである。したがって、区分所有者から徴収した管理の費用は、管理を行うべき管理組合に帰属するものである。管理組合法人が設立される以前の管理組合は、権利能力なき社団又は組合の性質を有するから、正確には総有的又は合有的に区分所有者全員に帰属することになる。」

〇 権利能力なき社団・・・総有的に区分所有者全員に帰属
〇 任意組合（民法組合）・・・合有的に区分所有者全員に帰属

[1235: 匿名さん]

＞＞1225に対する意見を述べます。
本当にそのようなことを言ったなら、この調査官は法律が分かっていないような気がします。

｢契約｣は、民法が定める｢債権・債務｣関係です。賃貸の当事者を管理組合（代表）であると仮定すれば、管理組合には債権・債務が発生すると思われます。（理事長に代表権があるかどうかは、ここでは争点とはしません。）
miyaさんの管理組合には賃料債権と使用させる債務が発生します。携帯事業者から賃料を取る代わりに屋上の一部（共用部分）を携帯事業者に使用させなければなりません。共用部分が管理組合の所有物であるかないかには関係ありません。管理組合の所有物でないなら、携帯事業者との賃貸借契約とは別に、それを借りるとか買い取るとかいう所有者との契約が必要でしょう。（注：法定共用部分は、法律上、区分所有者の共有にしかなり得ませんし、管理組合は区分所有者全員の代理をするための社団なので、そのような契約が成立するとは思いません。）
念のため申し上げますと、管理組合が勝手に他人の物を貸して賃料を得れば、それは不当利得になると思われます。不当利得にも所得や法人税が課税されるようです。

一方、｢収益｣とか｢事業｣とか｢収益事業｣は、租税法上の概念です。所得税法や法人税法には、｢実質所得者課税の原則｣という事が定められており、それにより収益の実質的帰属者に税が課せられます。租税法の実務では、賃貸借契約書に記載された名義だけでその者に収益が帰属するというような判定は行わず、実質的に収益を享受している者を事業主体と判定するでしょう。

調査官が契約書に記載された名義人だけでそのような判断をしたならば、その調査官は民法の｢債権｣と租税法の｢収益｣を混同しているのではないかと思います。

[1236: 匿名さん]

＞＞1234
区分所有法は区分所有者の持分を認めているので、管理組合が権利能力のない社団に該当する場合であっても、区分所有法の共有を構成員の持分が観念されない総有と全く同じとするのは違和感があります。所有形態は一般的に単独所有、狭義の共有、合有、総有に分類されるものと考えますが、民法上の組合に該当せず、さりとて総有ともいえない場合の区分所有法の共有は、合有と総有の間に位置するように思います。

[1237: miya]

>>1235 匿名さん　詳細なご説明有難う御座います。
この様に論理的内容でお教え頂き、よく理解出来ました。

賃貸借契約書に記載された名義だけでその者に収益が帰属するというような判定は行わず、実質的に収益を享受している者

私の知識では、この様な反論は出来ませんでした。
契約者の収入とする、税法でこの様な定めがありますか？
業績不振の同族企業名義で賃貸契約を交わし、収入先の付替え不正が可能だ、
この様な説明で反論した記憶があります。

[1238: ご近所さん]

>>1235
だから世間で広く一般に行われているサブリース方式（転貸借）が当たり前なんだってば。
転貸借は不動産を所有しているいないに関係ないよ。管理組合が特別なわけではないよ。
他人から不動産を借り上げ第三者に転貸して収益を上げる。

[1239: 匿名さん]

＞＞1237: miyaさん
もしも、その調査官の言う様に契約書による事業者判定が行われるなら、今の契約が満期を迎えて契約更新の時がきたら、契約書への記載事項を少し工夫して、次のようにすると良いと思います。
①契約書の冒頭に、｢管理者は、区分所有者の全員のために、この賃貸借契約を締結する。｣と顕名する。
②賃貸側の当事者を｢○○管理組合　管理者：△△△△｣と記名する。
これで、法律に詳しくない一般人にも管理者が区分所有者を代理していることがはっきりと解りますから、本契約による賃貸者側の債権・債務は直接に区分所有者に帰属することが理解できると思われます。

この調査官も国税庁も、これ（契約書の記載事項）だけで、賃料収益が区分所有者に帰属すると判定してくれるでしょうか、そのように判定してくれるなら大発見です。2000万人ともいわれる全国のマンション所有者にお知らせしてあげれば、全国の管理組合が契約書を更新して、法人税の申告を止めるのではないでしょうか。そうすれば、今まで払った法人税を取り戻す事は出来ないにしても、これからは払わなくて済むことになります。
しかし、そんなに簡単なことではないと思います。たぶん、国税庁は、｢実質所得者課税の原則｣を持ち出して抵抗するのではないかと思われます。

[1240: 匿名さん]

>>1236
>区分所有法の共有を構成員の持分が観念されない総有と全く同じとするのは違和感があります。

区分所有法の「共有」とは「共用部分」についての「共有」（12条）のことですよね？
そうであれば、まず、区分所有者の財産である「共用部分」と権利能力なき社団である管理組合の「組合財産（固有財産）」とは別物であることをご理解ください。

[1241: 1240]

>>1240 の訂正
（誤）「共有」（12条）
（正）「共有」（11条）

[1242: miya]

1239: 匿名さん
次回更新時、仰せの様な方法で検討したいと思います。
これと並行し入金の都度、区分所有者（実質所得者）に払い出す。
払い出し方法は、
管理費 + 駐車場駐輪場使用料 - 基地局収入 = 管理費徴収額
区分所有者ごとに、この様な表を作成し明確に。

「実質所得者課税の原則｣という事が定められており、それにより収益の実質的帰属者に税が課せられます

この様な方法と考えています。

[1243: 匿名さん]

>>1240
意味がわかりません。共用部分は、単独所有、狭義の共有、合有、総有のうちどの所有形態に当たるのですか。これ以外の所有形態があるのであれば、文献等教えてください。

[1244: 匿名さん]

>>1239
そのようなことをしなくても、賃貸借契約が区分所有者全員のために行われるもので、その契約の効果が区分所有者全員に帰属することは少し知識があれば誰でも分かることです。しかしながら、このことを前提としつつ、東京地裁は納税者敗訴、すなわち、実質所得者課税の原則を持ち出すこともなく、管理組合が収益事業を行っており、法人税が課税されると判決していますので、法律家は違う見方をするのでしょうね。

[1245: 匿名さん]

>>1242
金沢の管理組合の訴訟では、原告から実質所得者課税の原則に
基づく主張もありましたが、東京地裁はこれを退けました。高裁の判断を待ってからの方が賢明と思いますが。

[1246: 匿名さん]

>>1243 さん

【区分所有法】
（共用部分の共有関係）
第十一条　《共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。》ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。ただし、第二十七条第一項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。
３　民法第百七十七条の規定は、共用部分には適用しない。

第十二条　共用部分が区分所有者の全員又はその一部の共有に属する場合には、《その共用部分の共有については、次条から第十九条までに定めるところによる。》

[1247: 匿名さん]

>>1246
条文の内容くらいは知っています。
この共有の講学上の意義を問うているのですが。

[1248: 匿名さん]

>>1247
>この共有の講学上の意義を問うているのですが。

「共用部分の共用」は、講学上の概念を追加しないと解釈できない事項ですか？

[1249: 匿名さん]

>>1248 の訂正
（誤）「共用部分の共用」
（正）「共用部分の共有」

[1250: 匿名さん]

>>1248
そうです。

[1251: 匿名さん]

>>1242

管理費等の滞納者にも支払わないといけませんね。

[1252: miya]

>>1251: 匿名さん
管理費徴収額は基地局収入の支払として減額、滞納者にも同様で支払となります。

[1253: 匿名さん]

>>1251 は、
「区分所有者が管理費等を支払わない場合であっても、これとは関係なく基地局に係る収入は受け取る権利がありますね。」
という意味です。

[1254: miya]

1253: 匿名さん
そういう意味ですか、区分所有者にはこの権利がある。

[1255: miya]

>>1253: 匿名さん
であるならば、管理組合収入とせず区分所有者収入にする、
これは正当な理由になるのではないでしょうか。

[1256: 匿名さん]

基地局に係る賃料を区分所有者に支払うべき債務者は誰ですか？
また、それを誰がどのような立場で全区分所有者に個別に支払うのですか？

[1257: miya]

であるならば、携帯電話会社からの入金を、
管理組合収入とせず区分所有者収入にする、
これは正当な理由になるのではないでしょうか。

[1258: miya]

それを誰がどのような立場で全区分所有者に個別に支払うのですか？
権利者が決める。

[1259: 区会員2]

>>1257
そのためには、携帯電話会社と角区分所有者が賃貸借契約を締結必要がある。

[1260: 匿名さん]

要するに、携帯電話事業者への賃貸はマンション管理とは無関係ということですね。
そんなことを総会決議しても大丈夫ですか？

[1261: miya]

>>1259
契約・入金は管理組合、速やかに権利者へ払い出すだけの事です。
この様な事は実務で頻繁に行なわれます、これは正しい経理処理の為です。

>>1260
私の管理組合の実行について過去記述を再読して下さい。

[1262: 匿名さん]

>>1261
>契約・入金は管理組合、速やかに権利者へ払い出すだけの事です。

管理費等とは相殺しないのですね？

[1263: miya]

>>1262: 匿名さん
少し前に記述しています、少し遡ってご覧を。

[1264: miya]

>>1262 匿名さんへ
>>1242を　ご覧下さい

[1265: 匿名さん]

区分所有者が管理費等を支払う場合は相殺し、未納のときは基地局に係る金額は区分所有者に支払うということですか？

[1266: miya]

この計算の通りです、不都合が？

[1267: miya]

管理費収入　 　　2,000,000/月（区分所有者数 100 ￥20,000）　
駐車駐輪料収入　　200,000/月
携帯基地局収入　 100,000/月
当月未収 1名　　　20,000

管理費は口座振替として、発生主義・仕訳では、

25日携帯基地局事業者から振込入金
　普通預金 100,000　　携帯基地局収入 100,000

月末管理費徴収
　普通預金　　　2,080,000　　　管理費収入　　　1,980,000
　未収入金　　　　 20,000　　　 管理費収入 　　　　20,000
　携帯基地局収入　100,000　　　駐車駐輪料収入　　200,000

未収入金は本人または競売落札者から集金する。

[1268: miya]

文
>>1267の金額訂正

月末管理費徴収
　普通預金　　　2,081,000　　　管理費収入　　　1,981,000
　未収入金　　　　 19,000　　　 管理費収入 　　　　19,000
　携帯基地局収入　100,000　　　駐車駐輪料収入　　200,000

[1269: miya]

>>1267 この管理組合の管理費収入は駐車駐輪料収入を含め ￥2,200,000
実際の収入計算は下記　()内は入金先
　100,000(業者) + 2,081,000(区分所有者) + 19,000(未納者) = 2,200,000

以上からも、管理組合に収益は発生しない。
共用部資産から生ずる収入、これを資産所有者が自らの収入とする総会決定、
これを国税や裁判所が異議申立など出来る？　出来るとしたらその根拠は？

[1270: miya]

資産所有者が賃貸料収入を得る、これが税法での原則。
資産所有者以外の収入にした場合は複雑な課税関係が生じる。
以上からも分る様に、基地局設置収入を管理組合収入と国が決める根拠は無い。

[1271: miya]

>>465: asanomiさん　これが金沢の管理組合訴訟？

共用部分も区分所有者のものに変わりがないので、民法、区分所有法上、
無効な契約と言わざるをえません・・・・・

この言い訳けが通用するでしょうか、通用しないでしょう。
区分所有者総会で決定し、管理組合理事長が賃貸契約する、これが管理規約。
したがって、この契約は正当なものとなるでしょう。
これが不当契約としたら、
　・管理委託契約
　・大規模修繕
　・小修繕
これ等の契約や発注が管理組合理事長名で行なえないでしょう。

税務や経理では　契約者 ＝ 収益者　に有らず、これなら理解できます。
この収益申告者は区分所有者、これを設置総会で明確にしていたでしょうか。

国税から指摘されてから 管理組合収入 ⇒ 区分所有者収入 としているのでは。
区分所有者が脱税し、これが発覚してからの正論、これが受け入れられる？

全国の管理組合が賃貸契約を行なう迄の経緯は異なり、
金沢の管理組合判決が全ての管理組合に適用されるものでは無い。

[1272: 匿名さん]

＞＞1271
契約が無効かどうかだけが争われた訴訟ではありません。
不動産の所有者でない管理組合に不動産貸付による所得が帰属するかどうか、という点も争点となっています。そして裁判所は管理組合に所得が帰属すると判断しました。
憶測でなくきちんと確認してから投稿してください。

[1273: miya]

資産所有者が自らの収入、資産所有者が申告納税、とする総会決定。
これを国税や裁判所が否定など出来ないのは判決を待つ迄もない。

国税から指摘されてから 管理組合収入 ⇒ 区分所有者収入 と主張の事案。
管理組合収入にするも管理組合は無申告、区分所有者も無申告の状態。

この様な争点の異なる民事裁判を全てに適用など出来ないのは明白。

[1274: 匿名さん]

＞＞1273
そもそも主張内容が不明ですが、仮に「不動産を所有していない管理組合に不動産貸付に係る所得は帰属せず、所有権を有する区分所有者のみに帰属する。」ということを言っているのであれば、裁判で受け入れられることは100％ありません。最高裁まで争っても同じ結果になります。

[1275: miya]

今日も、明日も、全国では携帯基地局の設置がある。
脱税で処分を受け、これを不服として訴訟の管理組合、
この判決を待って税務申告をするのですか。

税法に沿って申告・納税、これが納税者が行なう事、
資産所有者が自らの収入、資産所有者が申告納税、税法違反ですか。

難解な問題は、基本通達や個別通達、これに違反すれば処分される。
本件の質疑応答事例は、税法の一部分を抜き取った事例、通達とは全く異なる。

匿名さんは税法の勉強をもっとなさった方が宜しいのでは。

[1276: 匿名さん]

＞＞1275
税法に違反するかどうかを最終的に判断するのは裁判所です。税理士資格も持っていないのに税法有識者を気取るような方が決めることではありません。
人格のない社団等に対する課税の制度趣旨を述べることすらできないのに思い上がりも甚だしいと言わざるを得ません。

[1277: miya]

税法に違反するかどうかを最終的に判断するのは裁判所です、
これが間違いなんです。

企業などの会計責任者は税法を勉強し、株主・債権者・国税・社員に決算報告。
企業会計原則や税法を順守しているのです。

脱税者は社会からも非難され、国税からも処罰されます。
税理士資格などを論ずるのは無意味、税法を順守・適法処理が論点です。

私の管理組合処理が違法であるなら根拠をお示しください。

[1278: miya]

税法に違反するかどうかを最終的に判断するのは裁判所です。

貴方様は税理士・公認会計士・弁護士？
逐一裁判所判決を待つ士、こんな士だったら顧問委託者は無くなってしまうでしょう。

この件の管理組合として適法得策は何か、この紹介こそが有識者の証です。

[1279: 匿名さん]

どうしてサブリースのスキームを採らないのか不思議。
区分所有者→管理組合→携帯電話会社
管理組合は区分所有者から不動産を借り上げて携帯電話会社に転貸する。
区分所有者、管理組合の双方に不動産収益が発生する。
これだと国税庁は何も文句は言えない。
あとはいかに節税するか。脱税ではないよ！