管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1160: 匿名さん]

>たわ言を言っている奴の根拠は、管理組合は不動産を所有していないからその貸付収入は管理組合のものではないという、この一点のみ。
収入に携帯基地局賃貸料を計上し、支出に①区分所有者への賃借料（配分金）②携帯基地局使用電気料金③携帯基地局分床面積の共用部分管理費、を計上し、収入-支出＝０円にすれば、管理組合に法人所得は０円で課税されない。

[1161: 匿名さん]

>>1159
これで本当に税法も争訟対応も無知ということが判明した。

「本件事案の課税先が管理組合とする条項は何処にも無い。」
「これらを争点にするから不服審でも不服が認められない。」
　↑
　よく恥ずかしげもなくこんなこと言えるよな。
　本気で言っているなら救いようがないぞ。

[1162: 匿名さん]

>>1160
http://mansionkumiai-zeikin.com/wp...
上記記事のとおり、収益事業会計の損金として認められるものはある。ただし、区分所有者への配分金は賃料としての性格を有しないから損金とならない。共有部分を管理組合が区分所有者に貸すための契約はできるが、区分所有者から管理組合が共用部分を
借りるための契約は成立しない。共用部分は既に区分所有者全員の総有又は合有に属しているから、それを区分所有者全員と同義である管理組合（すなわち自分自身）に貸すことは不能。

[1163: 匿名さん]

損金ではないよ。
管理組合と区分所有者間の賃貸借契約に基づく賃借料は「仕入れ」になる。
即ち、区分所有者→管理組合→携帯電話会社の転貸なのだ。
管理組合にとって、
　携帯電話会社から入る賃貸料は「売上げ」
　区分所有者に支払う賃借料は「仕入れ」
で、その差が管理組合の利益になる。

これが管理組合の収益事業のスキームになる。
このスキームによる管理組合の収益事業に対して、納税してれば国税庁は何も文句は言わない。

このスキームは民間企業で行う転貸借（サブリース）で、うちの会社もやってる。
他の会社の土地をうちの会社が借りて、駐車場運営会社にコインパーキングを運営させている。

[1164: miya]

この課税問題は　>>1143　にある。
100が所有のマンション（人格のない社団等として扱われる場合）は、法人税。
しかし、管理規約の無いマンションの場合は社団と扱われない（個々の所得税）

この問題で税務署が管理規約の提示を求める理由です。
以前にも述べた様に大蔵省接待疑惑（ノーパンしゃぶしゃぶ事件）で処罰の、
国税庁・西村課税部長の悪だくみ。

納税者を甘く見た大蔵官僚。

[1165: 匿名さん]

まさか法人税法上の益金・損金の概念も知らないでこのスレに参加しているとは。それと通常の転貸を本件のような特殊な事例に当てはめることができると単純に考えていることが驚き！！！！！
もしかすると権利能力のない社団の定義を「法人以外」とかのたまわれている方であるとすれば仕方がないこととは思うが。

[1166: 匿名さん]

＞＞1164
税法自体に文句があるなら国会の前でシュプレヒコールして来い。
勘違いするな。

[1167: 匿名さん]

＞＞1162さん
私は、屋上の一部分を携帯基地局設置場所として貸しつけて得る収益は、資産から生ずる収益であり、事業から生ずる収益ではないという立場です。
区分所有者全員と管理組合が同義（すなわち自分自身）であるという考え方をすることに同感です。あなたのおっしゃる通り、自分の物を自分が借りる契約は成立しないでしょう。配分金は、管理組合が得た利益の配当か、管理組合から区分所有者への贈与になるのではないかと思われます。
また、権利能力なき社団の財産は構成員の総有又は合有に属するとされますが、区分所有建物の共用部分については、構成員である区分所有者の持分が規約又は法律で決められている共有財産ですから、総有では無く、合有ということになると考えます。管理組合が権利能力なき社団だとしても、管理組合の財産には総有論は成立せず、合有（民法の共有）になるのだと思います。また、共用部分や共有の施設を管理組合が区分所有者に貸すための契約が出来ることは確かです。駐車場や駐輪場は代表的事例です。しかし、これらの契約は賃貸借契約ではなく、専用使用契約であろうと思われます（共用部分には自分の持分がありますので、自分が賃借する契約は成立しないと思われます）。
さて、ここで共用部分賃地の賃料収益はだれに帰属するかという問題に戻ります。管理組合は区分所有者全員と同義（すなわち自分自身）ですから、管理組合が共用部分（区分所有者全員の共有不動産）を賃貸して、賃料収益を得るということは、区分所有者全員が共用部分を賃貸して、資産（共有不動産）から生ずる収益を得ることになるのだと思います。資産から生ずる収益は、その資産の真実の権利者に帰属します。区分所有者全員の共有不動産に殆ど手を加えずにそのまま賃貸する行為が社団による事業であるというのは、社会通念に反するのではないかと思われます。

[1168: miya]

この問題の本質論に戻って来ましたので静観します。

[1169: 匿名さん]

国税庁は管理組合と区分所有者を同義と見ていない。
管理組合に課税できるように国税庁の都合のいい解釈をしてるだけ。

[1170: 匿名さん]

>>1167
転貸借の考え方を導入すれば簡単に解決する。
これには国税庁も文句は言えない。

[1171: 匿名さん]

＞＞1167
久方ぶりに普通のコメントを見たような気が。。。。。。
心情的に全く理解できないということでもないんですが、どんなに不細工な法律であっても法治国家である以上、違憲とされない限り、その要件に該当する（つまり、資産から生じる収益と考えるものであっても、不動産貸付業として認定される要素を備えている）以上、現状ではいかんともしがたいのでは、というのが私の考えです。いずれにしても高裁判決が出て、それを見てからからゆるりと考えればと思いますが。
それよりも痴れ事を言う輩の相手をするのはもう疲れました。これからは代わりに相手をしてやってくれませんか。高裁判決後またお会いしましょう。

[1172: 匿名さん]

あ、気が向いたら時折コメントするかもしれませんけれども。

[1173: miya]

色々な発言が出るのではと期待していましたが、静かに成ってしまって残念です。

1167 匿名さんへ、お願いです。
>>1167 を簡潔な表現にして、再度ご説明をお願い出来ますでしょうか。
御多忙とは存じますが宜しくお願い致します。

[1174: 匿名さん]

＞＞1173さん
簡潔にすればするほど誤解を招きそうなので、論文を一つご紹介します。

酒井克彦教授（中央大学）｢所得課税共通ルールとしての実質所得者課税の原則｣
http://ir.c.chuo-u.ac.jp/repository/search/item/md/-/p/11002/

簡潔どころか、ますます難解になってしまったかもしれませんね。
訴訟の当事者にとっては御苦労でしょうが、共用部分賃貸の所得に対する管理組合への課税が合法か違法かについては、最高裁の判断まで求めてほしいと思っています。

[1175: 匿名さん]

転貸借（サブリース）の考え方を導入費すれば全く問題ないよ。

一般に管理組合のサブリースは、駐車場空き区画の収益確保で行われている。
管理組合→駐車場運営会社→不特定多数の一般人で空き区画を転貸借している。
駐車場運営会社は、管理組合から空き区画を賃借し、不特定多数の一般人にまた貸ししている。

これが、区分所有者→管理組合→携帯電話会社に置き換わるだけである。
管理組合は、区分所有者から敷地または共用部分等を賃借し、携帯電話会社にまた貸しする。
それそれれが収益に基づく納税処理をすれぱ済む話である。

[1176: miya]

簡潔にすればするほど誤解を招きそうなので、了解しました。
紹介頂きました論文を勉強させて頂きます。
有難うございました。

[1177: miya]

管理組合は、区分所有者から敷地または共用部分等を賃借し、携帯電話会社にまた貸し。
管理組合の収支をゼロにし、この取引を実行した場合でも法人税申告の必要が。

[1178: 匿名さん]

0円の納税申告（笑）。

[1179: miya]

この様な取引を行なった場合、税務署が容認するでしょうか。
管理組合が事業を行なった事になり、ゼロでも地方税が発生します。

[1180: 匿名さん]

所得ゼロで地方税発生するの？
年金暮らしのうちの親は地方税非課税だが。

[1181: miya]

管理組合が不動産を賃借して賃貸する、
これは収益事業をした事になります。
管理組合の組織形態により法人税申告が必要となる。
損益がマイナスで有っても申告をしなければなりません。
損益額がゼロでも地方税は発生します。

また、法人税申告を税理士等に依頼する費用も発生します。

[1182: 匿名さん]

>損益額がゼロでも地方税は発生します。
それなら、収益事業の有無に関わらず、すべての管理組合に地方税がかかることになる。

>法人税申告を税理士等に依頼する費用も発生します。
理事長が自分でやれば？

[1183: miya]

収益事業をしてない場合は、申告不要。
何が収益事業に該当するかは税法で定められています。

理事長が自分で出来ればその通りでしょう。
貴方様が法人税申告をしてみれば、大変さが分かります。

税法で定められている事で、これ以上はご自分でお調べ下さい。

[1184: miya]

>>1174 匿名さん

早速論文を一読致しました。
同じ事案でも異なった考え方が有ることが分かりました。

論文を参考に、税務容認される対処策を勉強したいと思っています。
貴重な資料提供に御礼申し上げます。

[1185: 匿名さん]

管理組合が携帯電話会社に戸々の区分所有者と契約してくれと言えばよいのでは？
なぜなら、区分所有者の不動産貸付事業だから。
管理組合はとりまとめだけをすればいい。

[1186: 匿名さん]

大きいマンションだと、ロビーに自販機置いてあるけど、あれって収益事業にしてるの？

[1187: 匿名さん]

>>1054 から抜粋
【東京高裁の重要な判断】
ここで，資産（所有権）の帰属と収益（所得）の帰属との関係について，更に検討する。売買においては，買主に対し所有権を移転することが売主の債務であり，賃貸借においては，相手方に使用収益をさせることが賃貸人の債務である。民法では，他人物の売買や転貸が明文の規定により認められていることから，売主又は賃貸人が所有者であることは，売買又は賃貸借の法律上の要件ではない。
したがって，不動産の譲渡及び賃貸に当たり，私法上の所有権を取得したとはいえない者であっても，事業取引の主体になることは可能である。

所有者が，私法上の所有権を移転させたとは認められなくとも，事業取引の主体に対し，所有権者に通常認められる権限，すなわち，資産の使用収益及び処分権限を付与した結果，私法上の所有者がその権限を実質的に失い，これに伴う収益を享受しなくなったと法的に評価できる場合もあるのであって，このような場合，事業取引から生じる収益は，そのような権限を付与された事業取引の主体に帰属すると解することができるのである。
このような帰結は，私法上の所有権の帰属は，取引の安全を図るため，名義及び契約の文言（外部に表示された意思の内容）が比較的重視されるのに対し，実質所得者課税の原則が適用される場面における収益（所得）の帰属は，取引がなされ，これに伴う経済的利得の帰属が確定した後に，担税力という観点から定められるものであって，法の趣旨の違いに照らしても，十分に合理性を有する。

結局，私法上の所有権の帰属は，事業取引の主体を判断するに当たり，取り分け，譲渡又は賃貸（貸付け）を伴う取引類型においては，一定の推認力を有する重要な間接事実ではあるものの，それのみで事業所得の帰属を決定する事情とはいえない。

[1188: 匿名さん]

>>1187 は、
【東京高裁平28.2.26判決（刑事事件）】
　被告人両名が共謀の上，被告人のうち1名が個人事業として行った多数の不動産取引を会社が行った取引であるかのように装うなどの方法により事業所得を秘匿し，2年分の所得税合計8億円余りを免れたとされる事案において，不動産取引の収益が誰に帰属するかは，基本的には，所有者が誰であるかの問題であり，これを確定するためには，不動産購入契約の買主を検討すれば足りるとの判断枠組みに基づき，買主は，不動産取引による収益を申告した会社であり，その収益は個人には帰属しないとした原判決は，事業所得の帰属の認定に当たっては，事業取引の主体が当該個人であるか否かを検討すべきであるのに，これと異なる不適切な判断枠組みに依拠したものであって，事実誤認の疑いが生じるとされた事例

[1189: 匿名さん]

＞＞1187さん
論文は、｢5 ．本件東京高裁判決の問題｣の項で、

｢本件東京高裁判決は，所得税法12 条ないし法人税法11 条の解釈を誤っているというべきである。｣

としています。

[1190: 匿名さん]

>>1189
>論文は、｢5 ．本件東京高裁判決の問題｣の項で、
>｢本件東京高裁判決は，所得税法12 条ないし法人税法11 条の解釈を誤っているというべきである。｣
>としています。

筆者は、「この点において、～」としているのであるから、「この点」を明示願いたい。

[1191: 匿名さん]

＞＞1190さん

拾い読みをやめて、論文の全部を読むと、｢この点｣とは何かが解る思います。
それでも解らなかったら、義務教育の国語の勉強をやり直すことをお勧めいたします。

[1192: 匿名さん]

>>1185
その通り、携帯電話会社が全区分所有者と持分割合に応じた賃貸借契約を締結すればいい。
携帯電話会社がそれを拒否すれば、屋上を貸さなければいい。

>>1186
ロビーの自販機は、マンション住民のための共済事業じゃないか？
国税庁は、マンションに関しては共済事業と収益事業を明確に区別している。
駐車場の場合、内部貸しは共済事業、外部貸しは収益事業、というように。

[1193: 匿名さん]

>>1191
>拾い読みをやめて、論文の全部を読むと、｢この点｣とは何かが解る思います。
>それでも解らなかったら、義務教育の国語の勉強をやり直すことをお勧めいたします。

>>1187 において、「この点」があれば、ご指摘いただきたい。

[1194: miya]

>>1188　は結審して無いのでしょうか。

区分所有者総会で、管理組合収入にして納税を免れていた。
この様に置き換えると、類似案件にも思えます。

[1195: 匿名さん]

実質所得者課税の原則は、私法上の権利者であっても単なる名義人である場合は課税対象とせず、真の権利者に課税するというものですよね。それくらいは分かりますよね。はっきり言って租税回避行為への対抗措置としてあるような規定ですよね。管理組合が代表者の名をもって行う賃貸借契約が租税回避行為に該当するというならいざ知らず、何の関係があるんでしょうか？

[1196: 匿名さん]

>>1188 の事案について、判例タイムズの解説抜粋
「本判決は，これまでの最高裁判例に依拠したものであり，特に目新しい判断を示したものではないが，その説示には，外形上，法人格のない事業体に損益計算が帰属する場合の判断手法といった注目すべき内容も含まれており，事業所得の帰属を争点とする事案等を処理するに当たり，実務上相応の参照価値があろう。」

miya氏には、判決文を一読することをお勧めする。

[1197: miya]

>>1188事案において、何故刑事告発になったか。
被告人A1が当初から自らの収入処理の場合では刑事告発されなかったでしょう。
共謀者収入にして、これを正当化している、この様な裁判と思える。

区分所有者が自らの所得として税法に沿って納税、税法違反でしょうか。
管理組合収入として税を免れる、犯罪性が無いので行政指導。
犯罪性が疑われれば刑事告発にも至るでしょう。

ここで注視しなければならないのは、管理組合課税と比較すると、
国税庁の行政指導は前掲の刑事告発と相反した対応である。

刑事告発を受ける内容か？　税務有識者でしたら危ない橋は渡らない。

[1198: 匿名さん]

>>1188 は、
共謀者収入にして、これを正当化した事案ではなく、被告人両名が共謀の上、被告人の1名が個人事業として行った多数の不動産取引をいずれも繰越欠損金を計上する複数の会社が行った取引のように仮装するなどして所得を秘匿し、同被告人の2箇年分の所得税合計8億円余を免れたとする所得税法違反各被告事件である。

被告人両名は、弁護士と公認会計士である。（被告人両名は、昭和47年に結婚し、平成9年11月に協議離婚したが、同居は続けていた。）

[1199: miya]

>>1198: 匿名さん
了解です、その様に理解しています。
本来受取るべき者の収入にしなかった事例でしょう。

管理組合収入にしているのと同じ感じがします。
管理組合は税務に箕臼、悪意は全く無かった。
国税庁が刑事告発と同様対処であるなら、管理組合に課税では無く、
区分所有者に課税するのが筋。

管理組合収入としている、これを正す課税先は区分所有者でしょう。

[1200: 匿名さん]

そのような結論にはなりません。
先ずは判決文をお読みください。

[1201: miya]

そうなんですか。
私にとっては難しい文面なので、先入観を持たずに・・・。

[1202: 匿名さん]

＞＞1199
＞＞1198に書いてあるように、1188の事件では、「複数の会社が行った取引のように仮装」しているかどうかという点が重要となるわけですが、常識で考えてマンションの管理組合にこのような仮装行為をさせている区分所有者などいません。1188の事件とマンション管理組合を無理に関連付けようとするのは愚の骨頂です。真に考慮すべきは、＞＞1196の「外形上，法人格のない事業体に損益計算が帰属する場合の判断手法といった注目すべき内容」が1188事件判決で判示されていることだと思います。

[1203: miya]

前掲の刑事裁判や金沢の管理組合訴訟、
これ等については司法判断を尊重、最終判決を待つ事に。
今迄結審の判決についても追々勉強し、税務協議に役立てたいと思っています。

ところで、私の管理組合が行なった携帯基地局設置の決定と対応、
　・携帯電話基地局設置を区分所有者総会で決定
　・区分所有者の収入であり、入金の都度区分所有者に支払う
　・区分所有者各位が税法に沿ってこの収入を申告納税
　・区分所有者代表の管理組合理事長名で賃貸契約を交わした

法務に精通の方々として、私の管理組合の対応が税法で如何に扱われるか、
助言と率直な判断を頂ければ幸いです。

[1204: miya]

過去発言を冷静に振り返って見ました。
>>1002 匿名さん発言内容と照し合せての整合性が課題でしょうか？

1203 については、平成18年当初から12年間継続して実行、
これに異議を唱えているのは管轄税務署だけ、
区分所有者からの異議申出は無く、税法に沿って区分所有者が納税している。
管轄税務署との協議から一年半経過した、しかし未解決状態です。

[1205: 匿名さん]

>>1204
>区分所有者からの異議申出は無く、

単に法人税のことを知らないだけだと思います。

>税法に沿って区分所有者が納税している。

本当に、確定申告が必要な区分所有者および法人である区分所有者はこの所得を申告しているのでしょうか？

[1206: 匿名さん]

ちと疑問なんだが、権利能力なき社団の扱いが問題なら、管理組合法人なら全く問題ないってこと？

[1207: 匿名さん]

自然人及び法人は，権利能力を有するから，私法上の権利義務及び損益計算が帰属し，租税法上も，納税義務の主体となることはいうまでもない。
　これに対し，租税法上，いわゆる権利能力のない社団又は財団（租税法上は，法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるものを「人格のない社団等」と定義するのが通例である）は，法人とみなされ，納税義務者となることが明文の規定で定められている（国税通則法3条，所得税法4条，法人税法3条等）。これは，人格のない社団等が，経済的にみて法人と同様な地位に立って活動を営んでいる場合，私法上権利義務の帰属主体となることができないからといって，その所得等を構成員である各人に分割して課税することは，実態に適合せず，税負担の公平を図ることもできないとの立法者意思に基づくと解される。そうすると，私法上は権利義務が帰属しない者であっても，税法上は損益計算が帰属することが予定されているのであって，人格のない社団等については，租税法上の法人として納税義務者となるというのが，法の趣旨である。

[1208: miya]

>>1205 所得税法のこの項目を総会で説明済、法人所有は管理費減少になる。
管理組合としてはこれで十分、無申告者がいても管理組合に責任は無い。

>>1207　
人格のない社団等が，経済的にみて法人と同様な地位に立って活動を営んでいる場合，私法上権利義務の帰属主体となることができないからといって，その所得等を構成員である各人に分割して課税することは，実態に適合せず，税負担の公平を図ることもできないとの立法者意思に基づくと解される。

この、法人と同様な地位に立って活動を営んでいる場合、
これを如何に解するかでしょう。
マンション管理組合は株式会社等の様に組合役員の判断での行為は出来ない。

この様な事を法務では如何に解釈するのでしょうか。

[1209: 匿名さん]

建物の区分所有等に関する法律は，区分所有者が，全員で，建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体（区分所有者の団体）を構成する旨を規定し（３条前段），この団体の意思決定機関としての集会の招集手続並びに決議の方法及び効力等や，この団体の自治的規範としての規約の設定の手続及び効力等を規定している（第１章第５節）。また，同法１８条１項本文及び２項は，区分所有者に建物の区分所有という共同の目的があり，この共同目的達成の手段として共用部分が区分所有者全員の共有に属するものとされているという特殊性に鑑みて，共用部分の管理に関する事項は集会の決議で決するか，又は規約で定めをする旨を規定し，共用部分の管理（共用部分を第三者に賃貸することは共用部分の管理に関する事項に当たる。）を団体的規制に服させている。

この団体が「人格のない社団」であって収益事業を行う場合は、法人とみなして法人税を納める義務がある（法人税法３条、４条１項）。