管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1100: 匿名さん]

>>1096
「上級審でも同じったら、」とは、どういう意味の日本語なのでしょう?

[1101: miya]

>>1100
この件で東京地裁では敗訴、仮に上告の東京高裁や最高裁でも敗訴の場合に、
他の管理組合でも打つ手が無いのでしょうか。

[1102: 匿名]

>>1099
それは収益を法人に帰属させてるのに配当するからでしょ？
収益は区分所有者にー帰属するから法人に帰属しない。
従って法人税は課税されない。

[1103: 匿名さん]

>>1101
ありますよ。
管理組合が権利能力のない社団でなければいいだけです。
区分所有法のコンメンタールにも、管理組合が権利能力のない社団でなければならないなんて書いてありませんし。

[1104: 匿名さん]

事業取引（不動産の貸付＝賃貸借）の主体が権利能力なき社団であるので、その収益は全構成員に総有的に帰属する。
各構成員には持分権および分割請求権はないので法人税が課税される。
総有財産は各構成員に持分権および分割請求権はないことにより、各構成員には配当する以外に方法はないので、配当二重課税ということにならざるを得ない。

[1105: 匿名さん]

>>1102
管理組合が不動産貸付業を行っていると裁判所に認定されたら、どう頑張っても収益が区分所有者に帰属するなんて主張は通用しません。

[1106: 匿名さん]

>>1104
(僭越ながら補足)
これは何も管理組合に限った話ではありません。
収益事業を行う人格のない社団等全てに当てはまります。
以下の通達からも明らかですが、社団等に対する法人税課税と分配金に対する課税が同時に起こり得ます。
そして、この場合、配当控除や受取配当益金不算入は適用されませんので、経済的二重課税が残ることになります。

所得税基本通達35－1　次に掲げるようなものに係る所得は、雑所得に該当する。
(6)人格のない社団等の構成員がその構成員たる資格において当該人格のない社団等から受ける収益の分配金（いわゆる清算分配金及び脱退により受ける持分の払戻金を除く。）。

[1107: miya]

>>1105
共用部の外部貸や運用を管理組合（役員）の権限で行なえる、
この様な管理規約でしたら、管理組合の事業となるでしょう。

この様な事項については区分所有者総会で決定する規約でしたら、
管理組合の事業とは云えないのでは。

現に総会では次内容で設置を決定しました。
　・この収入は区分所有者に支払う
　・支払は管理組合に入金の都度
　・区分所有者が雑所得として申告納税

同席者で、税務に一番精通している感じの税務署・上席調査官の質問、
区分所有者への支払いは　” どの時点で ” 実行しているのですか。
毎月入金の都度支払っていて、この分の留保金は管理組合に無い、と説明。

この理由から、事業開始届を拒否して一年半ですが税務署との協議に進展無し、
上席調査官や統括調査官も定期人事異動で転勤してしまいました。

[1108: miya]

1107　の補足

管理規約や区分所有者個々への支払い書類、行政指導拒否理由書も税務署に提出済です。

[1109: 匿名さん]

>>1107
金沢の管理組合も総会の議決に基づき共用部分の貸付けを行っていたようですから、裁判所には通用しないでしょう。
理事会は管理組合の執行機関にすぎず、管理組合の意思決定機関ではありません。マンション標準管理規約を見ても分かるように、そもそも理事会に全ての権限を委ねているようなマンションはないはずです。
また、区分所有者に対する支払が不動産所得ではなく雑所得として申告されていることは、1106でも指摘されているとおり、収益の分配に当たるものとして、裁判では管理組合に対する法人税課税を裏付ける要因の一つとされるでしょう。

[1110: 匿名さん]

共用部分等の管理は、管理規約の定めや総会決議により実施することになるが、管理行為を実施するのは管理組合である。
賃貸借は、貸主（所有者に限らない）が賃貸物を賃借人に使用および収益をさせる義務があり、その対価として賃料を受け取るのであるから、使用・収益をさせる債務と賃料債権は対価的牽連関係にある。
そして、使用・収益をさせる債務および賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務を履行できるのは管理組合であるので、賃料の帰属は管理組合ということになる。

【民法】
第601条（賃貸借）
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

第606条（賃貸物の修繕等）
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。

[1111: miya]

理事会は管理組合の執行機関にすぎず・・・
管理組合での決定＝区分所有者総会での決定
この様になりますか？

[1112: 匿名さん]

たとえば、権利能力なき社団である管理組合を対象とした【マンション標準管理規約】では、

第6条（管理組合）第1項
区分所有者は、区分所有法第３条に定める建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体として、第１条に定める目的を達成するため、区分所有者全員をもって○○マンション管理組合（以下「管理組合」という。）を構成する。

第16条（敷地及び共用部分等の第三者の使用）第2項
前項に掲げるもののほか、《管理組合》は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。

第21条第1項本文（敷地及び共用部分等の管理）
敷地及び共用部分等の管理については、《管理組合》がその責任と負担においてこれを行うものとする。

[1113: miya]

敷地及び共用部分等の管理については、《管理組合》がその責任と負担においてこれを行うものとする。

この管理維持費を区分所有者から月々管理組合が徴収、
この額等の全てを決める権限は区分所有者総会にあるでしょう。

金沢の管理組合も総会の議決・・・
基地局設置収入の取扱いについても議決していたのでは。
その際、管理組合収入にするとの議決では？
したがって、管理組合収入と判決された。

>>1107　内容で議決の場合にもこの判決が適用されるのか？
税務署・上席調査官が収入の支払い時点を聞いてきた意味は？

[1114: 匿名さん]

>>1113
東京地裁判決によれば、管理組合が収益事業である不動産貸付業を行っているかどうかは、｢共用部分等の貸付けが、管理組合が団体として行う活動としての実質を有するものといえるか」という基準で判断されます。そして、その判断の際、様々な事実が総合的に勘案されることになります。したがって、仮に管理組合が収益の分配をしていなかったとしても、そのことのみを要因として不動産貸付業をしていないという結論に至ることはあり得ません。
税務署職員の質問意図は本人に聞かなければ分かろうはずがありません。

[1115: 匿名さん]

1114の訂正
誤)したがって、仮に管理組合が収益の分配をしていなかったとしても、そのことのみを要因として不動産貸付業をしていないという結論に至ることはあり得ません。

正)したがって、仮に管理組合が収益の分配をしていなかったとしても、そのことのみを要因として不動産貸付業をしているという結論に至ることはあり得ません。また、逆に収益の分配決議をしているとしても、そのことのみを要因として不動産貸付業をしていないということにもなりません。

[1116: miya]

仮に管理組合が収益の分配をしていなかったとしても、そのことのみを要因として不動産貸付業をしていないという結論に至ることはあり得ません。

この意味が理解し難いのですが。
また、収益の分配ではありません。

この収入は区分所有者各位の収入である、これが設置時の管理組合決議です。
判決はこの部分にも触れているのでしょうか。

[1117: miya]

税務署・上席調査官が収入の支払い時点を聞いてきた意味、
私見では下記裁決に関係しているのでは、と思っていますが。

区分所有法第19条によれば、共用部分から生ずる利益は、規約に別段の定めがない限り区分所有者各人がこれを収取するものとされているものの、これとて必然的に団体的拘束を受けざるを得ないものであり、分配についての具体的な団体としての意思決定を経ないまま、その発生と同時に当然に各区分所有者が収受するものと解することはできない。同規定の定める区分所有者の権利は、区分所有者集会決議等により団体内において具体的に当該利益を区分所有者らに分配すべきこと並びにその金額及び時期が決定されて初めて、各区分所有者らにおいて具体的に行使可能ないわば支分権としての収益金分配請求権が生ずるということにすぎないものと解するべきである。結局、共用部分から生じた利益は、一旦区分所有者らの団体に帰属して団体の財産を構成するのであり、利益が一度団体に帰属した以上は、当該団体が法人税の納税主体であるなど一定の場合には、法人税の課税対象となり得ると解するほかない。

[1118: 匿名さん]

>>1116
以下の内容をもう少し表現を変えてみましょう。

「仮に管理組合が収益の分配をしていなかったとしても、そのことのみを要因として不動産貸付業をしているという結論に至ることはあり得ません｡｣
　　↓
「仮に管理組合が共用部分等の貸付収入を管理費会計の収入として計上し、共用部分等の維持管理のために支出していたとしても、このことのみを理由に管理組合が不動産貸付業を行っていると認定されるものではありません。」

となります。

また、逆も真なりです。すなわち、区分所有者各位の収入であると設置時の管理組合の総会で決議し、貸付収入の受取の都度各区分所有者に支払をしていたとしても、その事実のみをもって、管理組合が不動産貸付業を行っていないと判断されることはない、となります。

[1119: miya]

冷静、且つ品格あるご回答に御礼申し上げます。
ところで1118内容の判決は、どの様な表現で示されているのでしょうか。
或いは匿名さんの推測も含めてでしょうか？

[1120: 匿名さん]

東京地裁判決は、複数の事実を総合的に勘案して結論を導いており、いずれか一つの事実のみを判断の根拠とするものではありません。1118はこうした点を踏まえた合理的推論です。どのような事実が勘案されているか正確に理解するためには、伝聞ではなく自ら確認していただくことが肝要と考えます。

[1121: 匿名さん]

なんかおかしいな。
管理組合は資産を保有しないよ。
資産を保有してるのは各区分所有者。
だから管理組合は納税者になりえない。
所得税、住民税、固定資産税、都市計画税を納税してるのは区分所有者だ。

[1122: 匿名さん]

管理組合は所得税も固都税も払ってない（所得が無いから当然）のに、携帯基地局の不動産屋根貸しで何で所得税払うの？

[1123: miya]

>>1120 匿名さん
判決を読んだ貴方様の推定記述が正しいとしたら、
東京地裁判事は税法を全く知らない。

このページで発言する貴方の姿勢には感心致しかねます。
判決が正しいと主張するなら、具体的に示すのが読者や発言者への礼儀です。

[1124: 匿名さん]

>>1123
判決は秘密情報ではありません。
閲覧制限がかかっている部分以外は誰でも閲覧可です。
必要とする人は人任せにせず自ら入手してください。
相応の労力もなしに結果を得ようとするのはむしがよすぎます。本件に取り組む姿勢が軽すぎると言わざるを得ません。
そもそも礼儀とか誰が決めているんですか。何様のつもりでいるのでしょう。自分が全能の神とでも思っているのでしょうか。
判決も読まずして判事が税法を全く知らないなんて発言自体礼儀を欠いているのではないですか。

[1125: miya]

多くの方々が論議の場での貴方の姿勢が問われているのです。
自分の発言背景は判決にある、だから正しい。
この姿勢、正しいのでしょうか、ご自身でお考え下さい。

私は自身の発言について誠意を持って回答している、これが礼儀です。
これは本件を論じる方々の最低条件です。

[1126: miya]

>>1121: 匿名さん

これに尽きますよね、税務識者でしたら。
国税庁の質疑応答事例は管理組合員を騙したもの、
また、国税庁が税理士会をも巻き込んだものでしょう。

賀詞交換で税理士会会長が佐川長官と握手の写真、
納税者の味方？　税理士会は

[1127: 匿名さん]

表向きは上品を装いながらも最終的に下等な難癖に陥っていることに気が付かないのでしょうか。論理も何もあったものじゃありません。東京地裁判決が唯一無二と思っているわけではありませんが、判決に対するまともな反論がない以上議論にならないことは以前にも申し上げたとおりです。
近いうちに高裁判決が出ますので、良識ある一般の納税者及び税理士の方々はその内容を参考に正しい税務処理をされることでしょう。
後は、お好きにどうぞ。

[1128: miya]

これで建設的な議論が出来ますね。

全てが区分所有者の合意に基づき判断し、
全てが区分所有者の損得となる、
これがマンション管理組合。

[1129: miya]

文
(株)(有)などの法人では諸々事案での出資者合意は不要、
株主総会で選出した法人役員に全権委任して事業、収益を得る。
仮に損失が発生した場合でも、出資者には出資金以外の責任は無い。
法人扱いであっても全く異なる。

>>1121: 匿名さんの発言に続く・・・

[1130: 匿名さん]

ＡからＡ所有の土地を借りてＢが有料駐車場をＣに運営させる場合、
ＡＢ間、ＢＣ間にそれぞれ賃貸借契約が必要になる。

Ａの利益は、ＡＢ間の賃貸借契約の賃料。
Ｂの利益は、ＢＣ間の賃貸借契約の賃料－Ａに支払う賃貸借契約の賃料

この、それぞれの利益に対して税金がかかる。

これがサブリース方式の会計だ。

Ａを区分所有者、Ｂを管理組合、Ｃを携帯電話会社と置き換えたらよい。
これなら税務署は、管理組合と区分所有者の両方に課税できる。

[1131: 匿名さん]

>>1130
それって、賃貸借契約書を書いたことが無い人の空論に思えます。
区分所有者Aは、数百人に及ぶことも多いでしょう。そうするとAB間の契約書の賃貸者側には、数百人の署名が必要になります。代理人１名が署名するなら、数百人連名の委任状が必要になると思われます。

[1132: 匿名さん]

>>1129
法人でも合名会社みたいなものがあるから意味のない主張。無知は怖い。

[1133: 匿名さん]

>>1131
ＢＣ間は通常の管理組合と携帯電話会社の賃貸借契約だから今まで通り。
ＡＢ間は面倒でも賃貸借契約を締結する。これは管理組合内のマターだから、携帯電話会社には何ら影響はない。
ＡＢ間の契約をしないから、国税に突っ込まれるのだよ。

あとは管理組合で、ＡＢ間の賃料を決めるだけ。
節税に知恵絞ればＡもＢも納税しなくて済むかも？
ここが管理組合の腕の見せ所。節税であって脱税ではないよ。

[1134: 匿名さん]

>>1131
>それって、賃貸借契約書を書いたことが無い人の空論に思えます。
そうかね？うちの管理組合は、ほぼ全区分所有者と駐車場賃貸借契約締結してるよ。一住戸一区画の駐車区画が確保されてるマンション。660戸+4店舗。

[1135: miya]

どなたかが以前発言なさったと思いますが、
マンションの所有者が2人、3人、4人、5人・・・100人
何れの場合でも一人当たりでは公平にならなければ。
所有者が多数になったら法人税、誰しもがこれに疑問を持つでしょう。

税務精通者が管理組合には少ない、また議決は多数決となっている。
税務署と税務有識区分所有者の意見、税務署側を受け入れるでしょう。
税理士に相談、税務署と同意見だったので法人税申告。

所有者が多数になったら法人税、誰しもがこれに疑問を持っている。
行政に間違いはない、そんな先入観も。
税理士が行政の間違いを指摘し、納税者が正しい申告が出来る様に望む。
また、裁判で国税勝利、めでたし　めでたし、こんな税理士達が殆ど、情けない税理士。
http://taxmlcheck.jugem.jp/?eid=3810

合法的な方法を見出せない税理士は国税庁に従うしか無いのだろう、
見出せたら、申告手数料収入が見込めなくなり・・・

[1136: 匿名さん]

>>1135
5.6人の集団が権利能力のない社団になるわけないだろう。こんな団体に一体誰が課税するんだ。ある程度の規模がなければ課税はない。
「何れの場合でも一人当たりでは公平にならなければ」なんて馬鹿にも程がある。

[1137: 匿名さん]

>>1135
「所有者が多数になったら法人税、誰しもがこれに疑問を持っている。」
こういうことを言うのであれば、もはや国税庁の質疑応答事例は関係がない話。税法の仕組み自体に不服があるのなら他に行ってやってくれ。税務無識者よ。

[1138: 匿名さん]

>>1136
>5.6人の集団が権利能力のない社団になるわけないだろう。
間違い。
>「何れの場合でも一人当たりでは公平にならなければ」
管理組合の場合は「公平」よりも「衡平」の方が適切。
なぜなら持分割合が異なり均一ではないから。

[1139: 匿名さん]

>>113
権利能力のない社団の成立要件言ってみろ。
権利能力のない社団に当たらなければ、法人税の課税関係が生じないのが分からないのか。

[1140: 匿名さん]

法人以外

[1141: miya]

匿名で何度も発言、恥ずかしいね。
管理組合として賢明な方法を討議の場で、検討策を持てないので妨害
ですか。
読者を説得可能な税法での記述をして下さい。

[1142: miya]

めでたし　めでたし　発言をする税理かな、又はお友達かな、貴方は。
貴方達は国税の下請けなんだね。

[1143: miya]

国税庁が税法を知らない？
そんな訳な無い、国税庁の悪巧み、以下で明白。

基地局収入が1,000,000/年
所有者が、
　・2 人のマンションでは500,000/人・・・要所得税申告
　・10　　〃　　　　　　100,000/人・・・要所得税申告、確定申告不要者は申告不要
　・100　 〃　　　　　　 10,000/人・・・管理組合が法人税申告

[1144: miya]

>>1138
同一マンション内での公平（均等）を述べているのではありません。
納税者として国税庁が行なっている>>1143の状況は税法で不公平、この意味です。
100人等で所有しているマンションだけを法人税とする扱い。

[1145: 匿名さん]

＞＞1141,1142,1143
一度でいいから人格のない社団等の収益事業課税が規定されている条文に即して論理的に語ってみろ。
他人を貶めるような妙な中傷をする暇があるくらいなら、真面目に税法の条文を読め。

[1146: miya]

>>1121 匿名さんの発言をご覧、これが答え。

区分所有者の所得だから、賢い人は国税庁に騙されない。
私の管理組合は設置当初から、これを実行しています。

[1147: 匿名さん]

＞＞1144
本当に無知が怖いと思うのは、思い込みが激しく妄信してしまうことだ。
「100人等で所有しているマンションだけを法人税とする扱い。」などという点は、税法を忠実に適用するとこうなるだけのこと。そうであれば、非難の矛先は国税庁ではなくて立法府じゃないか。税法を理解していないからこんな的外れな主張になる。

[1148: miya]

>>1137 匿名さん
もはや国税庁の質疑応答事例・・・

これは税法で無いこと、ご存じですよね。
この応答は税法に不適格として、国税庁に聞いた事ありますか？
その時、どんな答えが返ってきましたか？

[1149: 匿名さん]

＞＞1146
「読者を説得可能な税法での記述をしてください。」と言っておきながら、自らは他人の意見を引用するだけで管理組合の収益事業課税の法律要件について言及することすらできない。全くもって情けない。