管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1080: 匿名さん]

法律上、他人物賃貸借も有効である。
したがって、
資産の所有者が必ず収入計上する、税法にそんな定めは無い。

[1081: 匿名さん]

>>1079
権利能力のない社団に適用される課税要件によってそうなるのです。税法も知らないのに恥ずかしげもなく、よくそんな偉そうなことが言えますね。結局この話の一点ばりではないですか。だから東京地裁の判決文を読めと言っているのです。判決に賛同しろなどとは申し上げておりません。そのくだらない話を排斥している理由を読んだ上でまともな反論をしていただきたいのです。自説に拘泥しているだけでは全然議論になりません。そもそも税務署がそんな妄言認めていないのでしょう。思考回路が停止しているのでしょうか？

[1082: miya]

同感です。
資産所有者が自らの収入とする場合と、他人の収入とする場合では、
全く異なった課税関係が生じますよね。
本件の問題点はこのところにあり指摘しているのです。

国税庁が管理組合の収入にしなさいと云っている、
資産所有の区分所有者意思を無視、これには納得できません。

[1083: miya]

1082は　>>1080 さんへです。
賃貸契約を他人名義で行ない資産所有者が収入を免れる、税務では許されない。
税務署は本件の場合、この逆と思われる行政指導をしています。

[1084: 匿名さん]

管理組合（区分所有法３条団体）は、共用部分等を管理する団体（区分所有法３条で法定されている）であるので、共用部分等の所有の有無に関係なく、管理行為をする権限を有する。
共用部分等の賃貸借は管理行為であり、管理組合が権利能力なき社団（人格なき社団）である場合、代表者が社団の名においてした事業取引の主体は管理組合であり、収益は管理組合に総有的に帰属すると考えるのが妥当である。

[1085: 匿名さん]

＞＞1084
権利能力のない社団の本質をついた傾聴に値するご意見だと思います。
ご指摘の点と人格のない社団等の収益事業課税の要件が合わされば、管理組合が法人税の課税対象となるのは自明といえるのではないでしょうか。
人格のない社団等は権利能力を有してもいないのに、法人と同様の課税をしようとするのですから、私法上の効果と必ずしも一致しない事象が生じるのは致し方ないことなのです。

[1086: マンション住民さん]

区分所有法
（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

[1087: 匿名さん]

1085の1行目訂正します。
区分所有法と権利能力のない社団の本質をついた傾聴に値するご意見だと思います。

[1088: 匿名さん]

第19条は本質を突いてますね。納得。

[1089: 匿名さん]

＞＞1086
区分所有法19条は、権利能力のない管理組合を法人税の課税対象とすることの妨げとはなりません。この点に係る原告主張も東京地裁判決では排斥されています。

[1090: miya]

仮に、上級審でも同じったら、他の管理組合も打つ手無し？

[1091: 匿名さん]

管理組合として法人税をはらいたければ収益は管理組合に帰属させ、
そうでなければ収益を区分所有者に帰属させる。
この総会決議を取ればいいのでは？

[1092: miya]

私もその様に思って発言してきているのですが、
裁判所判決に詳しい（法律家？）方が強硬に否定しておられるので。

[1093: 匿名さん]

管理組合法人および権利能力なき社団（人格なき社団）である管理組合では、区分所有者に配当すると二重課税の問題が生じる。

[1094: 匿名さん]

>>1093
配当はしないですよ。収益は初めから区分所有者に帰属させますから。

[1095: 匿名さん]

>>1094
>配当はしないですよ。収益は初めから区分所有者に帰属させますから。

不勉強すぎますね。
笑われますよ。

[1096: miya]

>>1095
上級審でも同じったら、他の管理組合も打つ手無し？

[1097: miya]

>>1091 さん
収入を区分所有者にした場合、区分所有者が納税する、これですよね。
以前、区分所有者への支払い方法で色々な発言がありました。
その後考えていましたが、簡単な方法で支払が出来る事が分かりました。
後日記述したいと思っています。

不服審で却下されたり、地裁で敗訴、この様な管理組合では管理組合収入にしていた。
これを税務署から指摘されてから資産所有者の収入が正しいと主張している。
しかし、この主張は認められなかった。

但し、修正申告や更正決定では資産所有者の所得にする。
この意味では課税先は区分所有者として上告していると解します。

[1098: 匿名さん]

>>1095
笑われるのはあんただ。
「配当」→「配分」

[1099: 匿名さん]

法人の配当は法人税課税済の利益から支払われることから、配当を受領する個人株主の段階で再び所得税を課すと、法人税と所得税との二重課税が生じうる。
これが、配当二重課税である。

[1100: 匿名さん]

>>1096
「上級審でも同じったら、」とは、どういう意味の日本語なのでしょう?

[1101: miya]

>>1100
この件で東京地裁では敗訴、仮に上告の東京高裁や最高裁でも敗訴の場合に、
他の管理組合でも打つ手が無いのでしょうか。

[1102: 匿名]

>>1099
それは収益を法人に帰属させてるのに配当するからでしょ？
収益は区分所有者にー帰属するから法人に帰属しない。
従って法人税は課税されない。

[1103: 匿名さん]

>>1101
ありますよ。
管理組合が権利能力のない社団でなければいいだけです。
区分所有法のコンメンタールにも、管理組合が権利能力のない社団でなければならないなんて書いてありませんし。

[1104: 匿名さん]

事業取引（不動産の貸付＝賃貸借）の主体が権利能力なき社団であるので、その収益は全構成員に総有的に帰属する。
各構成員には持分権および分割請求権はないので法人税が課税される。
総有財産は各構成員に持分権および分割請求権はないことにより、各構成員には配当する以外に方法はないので、配当二重課税ということにならざるを得ない。

[1105: 匿名さん]

>>1102
管理組合が不動産貸付業を行っていると裁判所に認定されたら、どう頑張っても収益が区分所有者に帰属するなんて主張は通用しません。

[1106: 匿名さん]

>>1104
(僭越ながら補足)
これは何も管理組合に限った話ではありません。
収益事業を行う人格のない社団等全てに当てはまります。
以下の通達からも明らかですが、社団等に対する法人税課税と分配金に対する課税が同時に起こり得ます。
そして、この場合、配当控除や受取配当益金不算入は適用されませんので、経済的二重課税が残ることになります。

所得税基本通達35－1　次に掲げるようなものに係る所得は、雑所得に該当する。
(6)人格のない社団等の構成員がその構成員たる資格において当該人格のない社団等から受ける収益の分配金（いわゆる清算分配金及び脱退により受ける持分の払戻金を除く。）。

[1107: miya]

>>1105
共用部の外部貸や運用を管理組合（役員）の権限で行なえる、
この様な管理規約でしたら、管理組合の事業となるでしょう。

この様な事項については区分所有者総会で決定する規約でしたら、
管理組合の事業とは云えないのでは。

現に総会では次内容で設置を決定しました。
　・この収入は区分所有者に支払う
　・支払は管理組合に入金の都度
　・区分所有者が雑所得として申告納税

同席者で、税務に一番精通している感じの税務署・上席調査官の質問、
区分所有者への支払いは　” どの時点で ” 実行しているのですか。
毎月入金の都度支払っていて、この分の留保金は管理組合に無い、と説明。

この理由から、事業開始届を拒否して一年半ですが税務署との協議に進展無し、
上席調査官や統括調査官も定期人事異動で転勤してしまいました。

[1108: miya]

1107　の補足

管理規約や区分所有者個々への支払い書類、行政指導拒否理由書も税務署に提出済です。

[1109: 匿名さん]

>>1107
金沢の管理組合も総会の議決に基づき共用部分の貸付けを行っていたようですから、裁判所には通用しないでしょう。
理事会は管理組合の執行機関にすぎず、管理組合の意思決定機関ではありません。マンション標準管理規約を見ても分かるように、そもそも理事会に全ての権限を委ねているようなマンションはないはずです。
また、区分所有者に対する支払が不動産所得ではなく雑所得として申告されていることは、1106でも指摘されているとおり、収益の分配に当たるものとして、裁判では管理組合に対する法人税課税を裏付ける要因の一つとされるでしょう。

[1110: 匿名さん]

共用部分等の管理は、管理規約の定めや総会決議により実施することになるが、管理行為を実施するのは管理組合である。
賃貸借は、貸主（所有者に限らない）が賃貸物を賃借人に使用および収益をさせる義務があり、その対価として賃料を受け取るのであるから、使用・収益をさせる債務と賃料債権は対価的牽連関係にある。
そして、使用・収益をさせる債務および賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務を履行できるのは管理組合であるので、賃料の帰属は管理組合ということになる。

【民法】
第601条（賃貸借）
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

第606条（賃貸物の修繕等）
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。

[1111: miya]

理事会は管理組合の執行機関にすぎず・・・
管理組合での決定＝区分所有者総会での決定
この様になりますか？

[1112: 匿名さん]

たとえば、権利能力なき社団である管理組合を対象とした【マンション標準管理規約】では、

第6条（管理組合）第1項
区分所有者は、区分所有法第３条に定める建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体として、第１条に定める目的を達成するため、区分所有者全員をもって○○マンション管理組合（以下「管理組合」という。）を構成する。

第16条（敷地及び共用部分等の第三者の使用）第2項
前項に掲げるもののほか、《管理組合》は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。

第21条第1項本文（敷地及び共用部分等の管理）
敷地及び共用部分等の管理については、《管理組合》がその責任と負担においてこれを行うものとする。

[1113: miya]

敷地及び共用部分等の管理については、《管理組合》がその責任と負担においてこれを行うものとする。

この管理維持費を区分所有者から月々管理組合が徴収、
この額等の全てを決める権限は区分所有者総会にあるでしょう。

金沢の管理組合も総会の議決・・・
基地局設置収入の取扱いについても議決していたのでは。
その際、管理組合収入にするとの議決では？
したがって、管理組合収入と判決された。

>>1107　内容で議決の場合にもこの判決が適用されるのか？
税務署・上席調査官が収入の支払い時点を聞いてきた意味は？

[1114: 匿名さん]

>>1113
東京地裁判決によれば、管理組合が収益事業である不動産貸付業を行っているかどうかは、｢共用部分等の貸付けが、管理組合が団体として行う活動としての実質を有するものといえるか」という基準で判断されます。そして、その判断の際、様々な事実が総合的に勘案されることになります。したがって、仮に管理組合が収益の分配をしていなかったとしても、そのことのみを要因として不動産貸付業をしていないという結論に至ることはあり得ません。
税務署職員の質問意図は本人に聞かなければ分かろうはずがありません。

[1115: 匿名さん]

1114の訂正
誤)したがって、仮に管理組合が収益の分配をしていなかったとしても、そのことのみを要因として不動産貸付業をしていないという結論に至ることはあり得ません。

正)したがって、仮に管理組合が収益の分配をしていなかったとしても、そのことのみを要因として不動産貸付業をしているという結論に至ることはあり得ません。また、逆に収益の分配決議をしているとしても、そのことのみを要因として不動産貸付業をしていないということにもなりません。

[1116: miya]

仮に管理組合が収益の分配をしていなかったとしても、そのことのみを要因として不動産貸付業をしていないという結論に至ることはあり得ません。

この意味が理解し難いのですが。
また、収益の分配ではありません。

この収入は区分所有者各位の収入である、これが設置時の管理組合決議です。
判決はこの部分にも触れているのでしょうか。

[1117: miya]

税務署・上席調査官が収入の支払い時点を聞いてきた意味、
私見では下記裁決に関係しているのでは、と思っていますが。

区分所有法第19条によれば、共用部分から生ずる利益は、規約に別段の定めがない限り区分所有者各人がこれを収取するものとされているものの、これとて必然的に団体的拘束を受けざるを得ないものであり、分配についての具体的な団体としての意思決定を経ないまま、その発生と同時に当然に各区分所有者が収受するものと解することはできない。同規定の定める区分所有者の権利は、区分所有者集会決議等により団体内において具体的に当該利益を区分所有者らに分配すべきこと並びにその金額及び時期が決定されて初めて、各区分所有者らにおいて具体的に行使可能ないわば支分権としての収益金分配請求権が生ずるということにすぎないものと解するべきである。結局、共用部分から生じた利益は、一旦区分所有者らの団体に帰属して団体の財産を構成するのであり、利益が一度団体に帰属した以上は、当該団体が法人税の納税主体であるなど一定の場合には、法人税の課税対象となり得ると解するほかない。

[1118: 匿名さん]

>>1116
以下の内容をもう少し表現を変えてみましょう。

「仮に管理組合が収益の分配をしていなかったとしても、そのことのみを要因として不動産貸付業をしているという結論に至ることはあり得ません｡｣
　　↓
「仮に管理組合が共用部分等の貸付収入を管理費会計の収入として計上し、共用部分等の維持管理のために支出していたとしても、このことのみを理由に管理組合が不動産貸付業を行っていると認定されるものではありません。」

となります。

また、逆も真なりです。すなわち、区分所有者各位の収入であると設置時の管理組合の総会で決議し、貸付収入の受取の都度各区分所有者に支払をしていたとしても、その事実のみをもって、管理組合が不動産貸付業を行っていないと判断されることはない、となります。

[1119: miya]

冷静、且つ品格あるご回答に御礼申し上げます。
ところで1118内容の判決は、どの様な表現で示されているのでしょうか。
或いは匿名さんの推測も含めてでしょうか？

[1120: 匿名さん]

東京地裁判決は、複数の事実を総合的に勘案して結論を導いており、いずれか一つの事実のみを判断の根拠とするものではありません。1118はこうした点を踏まえた合理的推論です。どのような事実が勘案されているか正確に理解するためには、伝聞ではなく自ら確認していただくことが肝要と考えます。

[1121: 匿名さん]

なんかおかしいな。
管理組合は資産を保有しないよ。
資産を保有してるのは各区分所有者。
だから管理組合は納税者になりえない。
所得税、住民税、固定資産税、都市計画税を納税してるのは区分所有者だ。

[1122: 匿名さん]

管理組合は所得税も固都税も払ってない（所得が無いから当然）のに、携帯基地局の不動産屋根貸しで何で所得税払うの？

[1123: miya]

>>1120 匿名さん
判決を読んだ貴方様の推定記述が正しいとしたら、
東京地裁判事は税法を全く知らない。

このページで発言する貴方の姿勢には感心致しかねます。
判決が正しいと主張するなら、具体的に示すのが読者や発言者への礼儀です。

[1124: 匿名さん]

>>1123
判決は秘密情報ではありません。
閲覧制限がかかっている部分以外は誰でも閲覧可です。
必要とする人は人任せにせず自ら入手してください。
相応の労力もなしに結果を得ようとするのはむしがよすぎます。本件に取り組む姿勢が軽すぎると言わざるを得ません。
そもそも礼儀とか誰が決めているんですか。何様のつもりでいるのでしょう。自分が全能の神とでも思っているのでしょうか。
判決も読まずして判事が税法を全く知らないなんて発言自体礼儀を欠いているのではないですか。

[1125: miya]

多くの方々が論議の場での貴方の姿勢が問われているのです。
自分の発言背景は判決にある、だから正しい。
この姿勢、正しいのでしょうか、ご自身でお考え下さい。

私は自身の発言について誠意を持って回答している、これが礼儀です。
これは本件を論じる方々の最低条件です。

[1126: miya]

>>1121: 匿名さん

これに尽きますよね、税務識者でしたら。
国税庁の質疑応答事例は管理組合員を騙したもの、
また、国税庁が税理士会をも巻き込んだものでしょう。

賀詞交換で税理士会会長が佐川長官と握手の写真、
納税者の味方？　税理士会は

[1127: 匿名さん]

表向きは上品を装いながらも最終的に下等な難癖に陥っていることに気が付かないのでしょうか。論理も何もあったものじゃありません。東京地裁判決が唯一無二と思っているわけではありませんが、判決に対するまともな反論がない以上議論にならないことは以前にも申し上げたとおりです。
近いうちに高裁判決が出ますので、良識ある一般の納税者及び税理士の方々はその内容を参考に正しい税務処理をされることでしょう。
後は、お好きにどうぞ。

[1128: miya]

これで建設的な議論が出来ますね。

全てが区分所有者の合意に基づき判断し、
全てが区分所有者の損得となる、
これがマンション管理組合。

[1129: miya]

文
(株)(有)などの法人では諸々事案での出資者合意は不要、
株主総会で選出した法人役員に全権委任して事業、収益を得る。
仮に損失が発生した場合でも、出資者には出資金以外の責任は無い。
法人扱いであっても全く異なる。

>>1121: 匿名さんの発言に続く・・・