管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1040: miya]

自論を展開している、これは好ましくない、こんな意見もあります。
そこで少しの間、皆さんの発言を拝見したいと思います。

”　過去に管理組合の収益として税務処理してるのを何故か今頃になって　”

この部分についての金沢の管理組合さんの言い分ですが、
私としては、その理由を理解出来ているつもりです。
そこで、この件を後日発言したいと思っています。

とりあえず皆様のご意見を拝見し勉強させて下さい。

[1041: miya]

事業内容等についてお尋ね、突然届いた税務署からの書面。
税務申告不要の管理組合に顧問税理士などいない。
そこで、税務署に問い合わせの結果、添付書類提出を求められた。
後日、税務会計事務所に依頼し法人税の申告と納税を行なった。
その後、加算金納付通知が送付され、これも納税。

これと異なり、この事業内容等についてお尋ね書面が届く以前、
即ち、設置収入年度から自ら申告・納税した管理組合は？
ここで今、管理組合が納税すべきだと主張の方々のところでは？

また、管理組合の事業収入とする税務署に書類提出拒否の管理組合は？
合理的理由で拒否の場合、税務署は如何なる対抗措置をしているか？

[1042: miya]

この件での行政指導を拒否した管理組合は無い様です。
行政指導に従わず法人税申告をしなかった場合、税務署から伺う。
契約書、会計帳簿、預金通帳などをお預かりし調査する。
これら資料から税額を計算し納税して頂く。
この様になった場合、加算金額が多くなり、組合役員の責任も問われる。

以上から、疑問を持ちつつ収益事業開始届と法人税申告を行なった。
冒頭vistaさんの考えが正論だ、その様な管理組合が不服審申立や訴訟を。
当時から認め申告した訳では無かった、と思います。

区分所有者収入が正しく、その収入を区分所有者が所得申告する。
この考えが正しいから訴訟で争っている。

過去の課税を取り戻す方法は訴訟、訴訟を起こせない管理組合は？
以前記述の様に、事業廃止届を提出、以後は区分所有者が所得申告する。
納税済額は戻りませんが、これが認められれば組合員からも感謝されるでしょう。

[1043: 匿名さん]

＞＞1037
帰属先が管理組合なのか区分所有者なのか。

端的に言えばそのとおり。
ただし、言葉を換えれば「帰属先」⇒「納税主体」となるわけであるが、米国のチェック・ザ・ボックス規則のように、その選択が納税者に委ねられているわけではないから、本来、区分所有者に帰属する収益であるのに、代替的に管理組合に帰属するとして課税するなんてことはありえない（当然そのような課税は許されない。）。
そして、ここで重要なのは、管理組会が納税主体となるかどうかは、東京地裁判決が判示するように「管理組合が団体として行う活動としての実質を有するものといえるか」によって判断されるべきこと。
そして、管理組合が納税主体として認定されれば、区分所有者は納税主体とならないのである。
共用部分へのアンテナ設置以来、貸付収入を区分所有者への収益として分配決議し、各区分所有者が申告しているとしても、それは納税主体性の決定に当たり何ら関係がない。

[1044: 住民さん]

>共用部分へのアンテナ設置
アンテナは携帯電話会社の資産であるから、管理組合は維持管理はしないよ。
携帯電話会社のアンテナ設置に伴い、管理組合として管理業務が新たに増えるわけではない。
アンテナ設置により、「管理組合が団体として行う活動としての実質を有するものといえるか」の問いに対して回答はＮＯである。

[1045: 匿名さん]

「管理組合が団体として行う活動としての実質を有するものといえるか」とは、「事業取引の主体は管理組合であるのか（賃貸借において、賃貸人は賃借人に対して目的物（屋上）を使用収益させる義務を負い、目的物の使用収益に必要な状態となるよう修繕する義務がある。）」と同義だと思います。

[1046: 匿名さん]

>>1045
｢管理組合が団体として行う活動としての実質を有するものといえるか｣

上記をより正確に記載すれば、「共用部分等の貸付けにつき、管理組合が団体として行う活動としての実質を有するものといえるか」となる。
したがって、1045の見解には基本的に同意。

[1047: 本監事]

>目的物の使用収益に必要な状態となるよう修繕する義務がある
管理組合としては何も工事はしないし維持管理もしないよ。
全て携帯電話会社が工事するし維持管理する。
管理組合業務無ではない。区分所有者個人の賃貸収益事業に他ならない。

[1048: 匿名さん]

「目的物」とは、携帯基地局を設置する場所（屋上や外壁）のことです。

[1049: 区分所有者]

＞＞1048　さん

その場所（屋上や外壁）を修繕したり維持管理しているのは、管理組合でも管理会社でも大工さんでも無く、修繕積立金や管理費を負担している区分所有者ということになるように思います。

[1050: 住民]

区分所有法

（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

一般に、管理規約では負担に関しては規定があるが、収益の収取は規定がな。

[1051: 区分所有者]

＞＞1050 さん

収益の収取について規約に別段の規定が無い管理組合は、負担もないし収益もないのだから、所得が発生しないように思われます。
そういう管理組合は、法人税について考える必要が無いと思います。

管理費等の負担に任じ収益を収取する区分所有者には所得が発生する者が居る可能性がありますが、個々の区分所有者の税務は、管理組合の業務ではありません。

[1052: miya]

契約、維持管理に話題が進んでいるのでこんな例では？
視点を変え、不動産賃貸事業の法人化で

　　所得税率（max45％）　法人税率（max23.2％）
　　この税率から、大地主などの方々が法人事業化を行なっている。

ご近所で借地住宅が多い地区は？　その土地は一個人が地主。
この地主さん年間地代収入が数千万、所得税も多額。
そこで、節税対策として法人化納税を会計事務所から勧められた。
その場合、賃貸土地を個人所有から法人への移行処理が必要となる。
以後、法人が法人税申告を、地主だった個人は配当金を得る。

この法人化についての留意事項は下記web参照。
http://www.arimakaikei.com/category/1720273.html

設立した法人へ賃貸土地の移行処理を行なわない状態で、
この法人が賃貸契約を交わし賃貸料を法人の収入処理。
土地管理業務全般を法人が実施、固定資産税等も法人会計から支出。
契約も管理も資産税も全て法人、そこで法人税申告。
この法人の税務調査は？

[1053: miya]

同じ調査内容でも税務調査官により取扱い方が異なる場合もある。
更正決定処理をする調査官、納税者に自主的修正申告を勧める調査官。
1052内容で仮に自主的修正申告を勧められたら？　拒否？　修正申告？

これはマンション管理組合課税と類似案件です。

[1054: 匿名さん]

＜参考＞
所得課税共通ルールとしての実質所得者課税の原則
http://ir.c.chuo-u.ac.jp/repository/search/binary/p/11002/s/9942/

[1055: 匿名さん]

>>1053
これはマンション管理組合課税と類似案件です。

全然違う。権利能力のない社団の性質を理解していない。
権利能力のない社団は、構成員全員に帰属する資産の貸し手となり得る。この点は東京地裁判決も同じ立場。
なぜなら、権利能力のない社団は、構成員の個性を超越してそれ自体が活動の主体となり得る。そして、構成員全員＝社団となるものだから、構成員全員に帰属する資産とは、社団に帰属するともいえるもの。
したがって、構成員全員の総意によりその帰属資産を貸し付けるとは、社団としての意思に基づき社団(構成員全員)の資産を貸し付けることにほかならない。

[1056: 匿名さん]

>>1054
実質所得者課税に関する主張は、東京地裁判決では一蹴されている。

[1057: 代表理事]

権利能力を有する管理組合法人ならどうよ？

[1058: 区分所有者]

>社団(構成員全員)の資産を貸し付けることにほかならない。
社団は資産を保有しない。資産の保有は社団構成員の個々の区分所有者。
不動産登記簿見ろ。

[1059: サブリース]

管理組合の屋根貸しは転貸にしないとだめ。
区分所有者が管理組合に賃貸し、賃借した管理組合が携帯電話会社に転貸する。
こうすれば、管理組合、区分所有者ともに納税義務が発生し、国税庁は満足する。

[1060: miya]

>>1055
全然違う。権利能力のない社団の性質を理解していない。

多くの方々の意見交換の場で、相手を軽視した発言は無意味です。
1055程度内容は当然知ってますよ。
それでなければ管理組合が外部との諸契約行為が成立しませんので。

税務の事と諸法律を混同した議論になってしまっている。
そこで >>1052 の場合の修正申告で考えて・・・

個人と法人を問うているのではありません。
正しい税申告は？

[1061: miya]

>>1059: サブリースさん

同意見です。
これは仮にですよ、と前置きして同意見で税務署と話した事があります。
この処理の場合では地方税が、また申告事務費も発生。

管理組合会計に収益は発生せず、この説明に用いています。

[1062: miya]

>>1052 の法人を管理組合に置き換えてみると

管理組合が賃貸契約を交わし賃貸料を管理組合の収入としている。
共用部管理業務全般を管理組合が実施。
契約も管理業務も全て管理組合、そこで管理組合として法人税申告が必要。

本件で国税庁はこの様な行政指導をしている。
この指導、税法に沿っているでしょうか？

[1063: 匿名さん]

>>1060
多くの方々の意見交換の場で、相手を軽視した発言は無意味です。
1055程度内容は当然知ってますよ。

単に事実を述べただけなのだが、何をむきになっているんだか。
本当に理解しているのなら。管理組合の当該行為が。法人税法にいう収益事業としての不動産貸付業に該当するのが分からないわけないだろう。この場合、不動産貸付けに係る納税主体は管理組合しかなく、管理組合をスルーして区分所有者(個人)が直に不動産所得を得ることはない。
今月中にも高裁判決が出る可能性があるらしいから本当に楽しみ。

[1064: 匿名さん]

>>1057
結果は同じ。管理組合の代表者の名をもって賃貸借契約を行うのではなく、法人名で契約できるということになる。若干区分所有法上の責任負担が変わるが。

[1065: 匿名さん]

>>1058
東京地裁判決は、所有権を有していない管理組合が不動産貸付業を行っているものと認定。その考え方は裁判では通用しない。

[1066: 匿名さん]

>>1059
現状の区分所有法及びマンション標準管理規約の下で、こんなことができるかどうか、区分所有法の専門家にお聞きしたい。

[1067: miya]

裁判、裁判との発言、訴訟内容で判決は異なる。
同じに見える税法裁判でも、全ての納税者の税務に影響するものではない。
この微妙なところを検討する場、それがこのページでしょう。
税法遵守の納税者には、判決結果など無意味と云える。

要は、国税庁・税務署が容認する処理、税法に沿った処理に尽きる。
税法を熟知・申告する事で、裁判所判断など不要となる。

[1068: マンション住民さん]

>>1066
区分所有法にしても標準管理規約にしても、このようなこと（>>1059）は規定されていない。

区分所有法で規定されてるのは収益の帰属に関してである。

区分所有法
（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

これを実現するスキームがサブリースとなるわけだ。

[1069: 匿名さん]

＞＞1067
裁判、裁判との発言、訴訟内容で判決は異なる。
同じに見える税法裁判でも、全ての納税者の税務に影響するものではない。

判決を読んでもいないのに無責任なことを言うんじゃない。
全ての管理組合に影響する普遍性を有していないとなぜ断言できる？
判決を読んでいない以上単なる思い込み（妄想）にすぎない。
そもそも判決で採られているロジックに対して何ら反論ができていないじゃないか。そういうのを独りよがりという。
どこかの税法有識者気取りがする課税要件と乖離した話よりも、法律専門家の筋の通った論理の方がはるかに価値がある。
「判決結果など無意味といえる。裁判所判断など不要となる」などという主張は、要するに判例などおかまいなしに自分だけ信じて進めと言っているのと同じで、とても正気の沙汰とは思えない。正に法律の素人。
このような司法を軽視する者に税法を含む法律を語る資格はない。

[1070: miya]

何を興奮しているんですか。

納税者は税法遵守で申告納税、どこに問題が有りますか。
税法違反でしたら税務署が更正決定などをするでしょう。
判例から学ぶ以前に税法を学び更正決定など受けない事です。
私の管理組合は税務署から課税措置も受けていません。
したがって、不服申立も訴訟も必要無いのです。

[1071: 匿名さん]

＞＞1068
そもそも私法上の契約関係が有効に成立するんですか。
区分所有者は管理組合の構成員であるわけですが、構成員全員と管理組合がイコールの関係にあることを考えると、個々の構成員が全構成員と契約関係に入るというのがどうにもよく分かりません。契約といっても自己の内部で完結しているようにも見えるんですが。

[1072: 匿名]

構成員？怖いですね。

[1073: 匿名さん]

＞＞1070
別に興奮などしていないが。普通に考えをまとめて反論しただけ。
いずれにしても、金沢の管理組合の訴訟が最終的に確定（もちろん納税者敗訴の前提）した暁には税務署も黙っていないはず。せいぜい頑張って裁判すればよい。

[1074: 匿名さん]

もし税務署からお墨付きをもらっているのなら、それはそれでよい。ただし、公共の場で当局を無意味に批判したり、同調者を募って自らを正当化するような発言は謹しむべき。

[1075: マンション住民さん]

携帯基地局賃料はあぶく銭、その処理の仕方だと思う。
それを管理組合の収入にするか区分所有者の収入にするか、組合員が話し合いで決めればいい。
その結果で納税すれば国税庁は文句は言わない。

[1076: miya]

>>1074
お墨付きを頂いた、そんな事書いてないよ、読み直して。
公共の場で当局を無意味に批判、国税庁が間違っているなら批判される。
正否は読者が判断、このページの読者は反論もできる。
健全な議論は言葉使いにも留意を。

[1077: miya]

基地局設置前の管理組合収入と設置後の管理組合収入が同じだったら、
税務署は課税できるでしょうか。
課税できない、これが私の意見です。
その方法が税法に沿ってなければ認められず罰せられる。
今回税務署は穏やかな方法で管理組合に行政指導をしている。

[1078: 匿名さん]

↑　「給与だけでは生活ができない⇒所得税は支払う必要がない」と言っているが如し。

[1079: miya]

受取るべき者が受け取る。
受取るべき者を決めるのは、資産の所有者です。
国や税務署が決める事は出来ません。

その結果、管理組合収入は変わりません。
賃貸契約者が収入計上する、税法にそんな定めは無い。

[1080: 匿名さん]

法律上、他人物賃貸借も有効である。
したがって、
資産の所有者が必ず収入計上する、税法にそんな定めは無い。

[1081: 匿名さん]

>>1079
権利能力のない社団に適用される課税要件によってそうなるのです。税法も知らないのに恥ずかしげもなく、よくそんな偉そうなことが言えますね。結局この話の一点ばりではないですか。だから東京地裁の判決文を読めと言っているのです。判決に賛同しろなどとは申し上げておりません。そのくだらない話を排斥している理由を読んだ上でまともな反論をしていただきたいのです。自説に拘泥しているだけでは全然議論になりません。そもそも税務署がそんな妄言認めていないのでしょう。思考回路が停止しているのでしょうか？

[1082: miya]

同感です。
資産所有者が自らの収入とする場合と、他人の収入とする場合では、
全く異なった課税関係が生じますよね。
本件の問題点はこのところにあり指摘しているのです。

国税庁が管理組合の収入にしなさいと云っている、
資産所有の区分所有者意思を無視、これには納得できません。

[1083: miya]

1082は　>>1080 さんへです。
賃貸契約を他人名義で行ない資産所有者が収入を免れる、税務では許されない。
税務署は本件の場合、この逆と思われる行政指導をしています。

[1084: 匿名さん]

管理組合（区分所有法３条団体）は、共用部分等を管理する団体（区分所有法３条で法定されている）であるので、共用部分等の所有の有無に関係なく、管理行為をする権限を有する。
共用部分等の賃貸借は管理行為であり、管理組合が権利能力なき社団（人格なき社団）である場合、代表者が社団の名においてした事業取引の主体は管理組合であり、収益は管理組合に総有的に帰属すると考えるのが妥当である。

[1085: 匿名さん]

＞＞1084
権利能力のない社団の本質をついた傾聴に値するご意見だと思います。
ご指摘の点と人格のない社団等の収益事業課税の要件が合わされば、管理組合が法人税の課税対象となるのは自明といえるのではないでしょうか。
人格のない社団等は権利能力を有してもいないのに、法人と同様の課税をしようとするのですから、私法上の効果と必ずしも一致しない事象が生じるのは致し方ないことなのです。

[1086: マンション住民さん]

区分所有法
（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

[1087: 匿名さん]

1085の1行目訂正します。
区分所有法と権利能力のない社団の本質をついた傾聴に値するご意見だと思います。

[1088: 匿名さん]

第19条は本質を突いてますね。納得。

[1089: 匿名さん]

＞＞1086
区分所有法19条は、権利能力のない管理組合を法人税の課税対象とすることの妨げとはなりません。この点に係る原告主張も東京地裁判決では排斥されています。