管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1001: miya]

>>996: 匿名さん

本件の様な外部貸を管理組合役員の決断で行える？
管理組合規約で区分所有者議決をもって外部貸が可能。

また、この収入の処理も区分所有者が決定する。
管理組合役員は企業の役員の様な決定権限は無い。

[1002: 匿名さん]

マンションの共用部分が区分所有者全員に帰属することは周知の事実ですが、区分所有者全員＝区分所有法3条の団体であることを踏まえると、個人を離れて団体としての意思に基づき団体の活動として共用部分の貸付けを行う場合には、貸付けの主体は区分所有者個々人ではなく、あくまで管理組合ということになります。
ここで人格のない社団等に係る法人課税制度がないのであれば、管理組合非課税説を唱えている方のように、管理組合が貸付主体であったとしても納税主体となるのは区分所有者以外にありません。
しかしながら、人格のない社団等に係る法人税課税制度が、実質的に法人と同様の活動を行う団体を法人とみなして課税しようとするものである以上、管理組合が共用部分の貸付主体と評価される場合において、法人税課税の対象となるのは当然のことです。
これがどうしてもいやだというのなら、管理組合の業務として共用部分の貸付けを行うのをやめるか（実際にできるか疑義はありますが）、管理組合を権利能力のない社団とされない団体とすることです。

[1003: 匿名さん]

>管理組合の業務として共用部分の貸付けを行うのをやめるか
共用部分の外部貸付を行う目的は一体なに？

[1004: 匿名さん]

>>1003
管理組合の業務として共用部分の貸付けを行うのをやめる
→団体としての活動ではなく、区分所有者個々人で貸付けるようにすれば管理組合は納税主体とならない

[1005: miya]

税務では収支から損益を計算する。
管理組合に課税する場合の損益計算は？

不動産を所有して無い者が、
不動産を貸付る事になる。

この収支計算をすれば、
管理組合への課税は不合理は明白。
会計・経理を知る者は簡単に気付く事です。

[1006: 匿名さん]

>>1005
不動産を所有して無い者が、
不動産を貸付る事になる。
　↑
東京地裁ではこの主張が見事に退けられているんだが。

[1007: miya]

地裁では無く、貴方様の考え方を、論理的に。

[1008: 匿名さん]

民事訴訟法91条
判決読んでよく勉強することだね。

[1009: miya]

納税を管理組合が行なうべきか、区分所有者が行なうべきか。
設置時管理組合総会で決議する知恵が無ければ、
国税と対峙出来ない。

管理組合からも区分所有者からも納税が無かった。
そこで国税庁は管理組合に課税の行政指導をしている。

税法を正しく理解出来ない方は反論さえ出来ない。
また、地裁判決に従う自由は管理組合にある。

[1010: 匿名さん]

>>1009
判決内容に対する具体的かつ冷静な論評が一切なしに従前からの自説のみ一つ覚えみたいに唱えられてもねぇ。

[1011: 匿名さん]

判決を論破するお知恵があるようだから、判決の判断内容に真正面から向き合ってみたら？

[1012: 匿名さん]

>>1009
最近同調者がめっきりいなくなったようにお見受けいたしますが。

[1013: miya]

そうなんです、最近同調者がめっきりいなくなって・・・。
これ、全国の管理組合に税法有識者が少ないからでは。

判決を論破するお知恵があるようだから・・・
当方の税務処理、税務署が区分所有者納税に異議を唱えられ無い。
したがって、国税不服審判所への異議申し立てにも至りません。
当然ながら、訴訟の必要も無いのです。

管理組合も区分所有者も納税して無かった管理組合への課税で、
多くの管理組合が税務無知だったんですね。

正しい税務処理、区分所有者各位が納税していれば行政指導不要。

[1014: miya]

経理や税務での計算を具体的に。

管理費収入月額＠20,000×100＝1,200,000
基地局設置収入月額　　　　　　　100,000
管理組合収入月額計　　　　　　1,300,000

以上が皆様の管理組合収入内訳ですね。
設置により100,000（年額 1,200,000）の収入増になっている。
この収入を管理組合収入とする総会決議をして管理組合の積立に。
したがって、管理組合に法人税課税の行政指導を。

この様な処理をしていれば勝訴は容易ではないでしょう。
私の所の処理では、設置前と設置後の管理組合収入計が同じ、
したがって、管理組合に収益は発生しないんです。

この収入を区分所有者収入にする事は、
如何なる法律にも違反せず、税法でも認められる事に。

[1015: 匿名さん]

>>1014
賃貸借契約の甲乙は誰ですか？
賃料の区分所有者への配分は誰がどのように行っているのですか？

[1016: miya]

先ずは国税不服審判所の裁決をご覧下さい。
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.html

賃貸契約者が納税すべきとは述べていません。
契約者の収入にして、区分所有者に支払ってない。
したがって、契約者の収入と認定する。
即ち、管理組合が法人税申告が妥当。

私の所では、設置時この収入についての取扱いを検討しました。
毎月入金の都度、区分所有者の収入にしています。
この支払方法については、miyaの過去発言をご覧下さい。

税務署と協議するには、税法を熟知する必要が。
基地局収入は管理組合が毎月区分所有者に支払う必要が。
売却転居した者でも納税義務があるからです。

[1017: 匿名さん]

>>1016
一般的には、管理組合の増収を目指して、管理組合の収入にするのでは？
組合員の個人所得にするために、屋根貸しや駐車場外部貸しをするのではないと思う。
結局のところ、増収する目的は何なのかによる。

[1018: miya]

仰せの通りです。
平成17年経費削減委員会を立ち上げ、管理費支出を検討し、
翌18年具体化の運びになりました。
この委員には区分所有法に精通している区分所有者がいました。

ちょうど其の頃、携帯事業者から基地局設置依頼が有りました。
委員の一人から、基地局設置収入には税金がかかるのでは？
そこで当時理事長の私が税務署に確認する事に。

区分所有者で割ると月1,500円 年額18,000円
この年収額は所得税法では収入申告不要です。
　（※収入申告が必要な場合有り）

長期修繕計画や消費税増加も見越しての計画表を理事長の私が作成、
基地局収入を支払っても十分運営可能を確信しました。
定期総会で説明し、基地局設置と管理費値下が承認されました。

経費削減と並行し、基地局収入を区分所有者に支払う事になり、
現在に至っても管理費収入に変化は有りません。
12年間に大規模修繕、エレベータ改修等を実行、積立金も順調に増加。
近い内に大規模の給水工事を行なう予定です。
また、この支出をしても十分な積立金を有しています。

[1019: 匿名さん]

携帯基地局設置
→
マンションが望んで設置してもらってるのではない。
外部要因での設置で、いわば「あぶく銭」的なものである。
従って、この賃貸収益の区分所有者配分は筋が通る。

駐車場空き区画の外部貸し
→
駐車場使用料減に対する増収目的に行うことが多い。
内部要因による管理組合の増収策。
従って、この賃貸収益を管理組合の増収対策とするのは筋が通る。

[1020: 匿名さん]

＞＞1019
携帯基地局設置
→
マンションが望んで設置してもらってるのではない。
外部要因での設置で、いわば「あぶく銭」的なものである。
従って、この賃貸収益の区分所有者配分は筋が通る。

➡
税務上は、権利能力のない社団である管理組合が共用部分の貸付けを行っている場合、共用部分の貸付けは人格のない社団等が行う収益事業に該当するため、管理組合は法人税を支払う義務があり、その支払い後、区分所有者に分配するということになる。会社からの配当と同じこと。ただし、区分所有者が個人の場合、配当所得とはならず雑所得となる。

（参考）
所得税基本通達35－1　次に掲げるようなものに係る所得は、雑所得に該当する。
(6)人格のない社団等の構成員がその構成員たる資格において当該人格のない社団等から受ける収益の分配金（いわゆる清算分配金及び脱退により受ける持分の払戻金を除く。）。

なお、民法上の組合のように、団体の収益が構成員（区分所有者）に直接帰属しないから、不動産所得とならないことに注意。

[1021: 匿名さん]

>共用部分の貸付けは人格のない社団等が行う収益事業に該当するため、
それが間違い。荘下位決議で区分所有者の収益事業とする。

[1022: 匿名さん]

訂正：荘下位決議→総会決議

[1023: 匿名さん]

>>1021 匿名さん
その場合、1002にも書いてあるように、共用部分の貸付けは、マンション管理規約で定められた管理組合の管理業務の一環として行わないという実態の変更も必要にとなる。すなわち東京地裁平成30年3月13日判決（納税者側敗訴）がいうように、当該貸付けに団体の活動としての実質が備わっていないことが必要。また、これが行われると管理組合から収益の分配を受けるのではなく、区分所有者が借主から直接収益を得ることになるから、個人の場合は不動産所得としての申告。

[1024: 匿名さん]

>これが行われると管理組合から収益の分配を受けるのではなく、区分所有者が借主から直接収益を得ることになるから、個人の場合は不動産所得としての申告。
その通り、法人所得ではなく個人所得にすることです。税務署は文句は言わない。

[1025: 匿名さん]

>>1024
団体の活動としての実質を伴わない＝管理組合（団体）の意思決定機関である総会の議決に基づかずに貸付けを行う、なんてことが実際にできればであるが。
当然、借主との契約関係も区分所有者個々人で締結してもらう必要があるし、管理組合の予算・決算等に関する総会の議決事項とすべきでもない。

[1026: miya]

この課税問題は国税不服審判所裁決を知らずに語れません。
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.html

既に事業開始届を提出し納税している管理組合の場合、
この裁決に沿って法人税申告をする必要がある。
その理由、外部貸を次の様に処理している、
　1、共用部外部貸承認は総会決議事項、総会で基地局設置を承認
　2、この収入を管理組合収入
総会で承認実行しているので、管理組合収入として法人税申告が必要。

miya主張は設置時収入からの実行が必要で、
冒頭の不服審裁決事案では告発しても勝訴は見込まれないでしょう。
合法処理としては、
　1、この収入を毎月区分所有者に支払う
　2、区分所有者が自らの所得として税務申告
これを総会時議案提出し承認を得る。

この決議での問題点、
　1、管理組合収入としていたので、管理費値上が必要となる
　2、区分所有者支払い所得税を見込み、各区分所有者値上額は一率支払の80％
　　　（※区分所有者の所得税率が20％以上の場合も想定される）
これにより区分所有者の負担は解消される。

総会に以上議案を提出、全てを総会承認後に事業廃止届を税務署に提出する。
事業廃止届は簡単、理事長が行なえる内容です。
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/shohi/annai/1461_0...

以上が合法であれば、税理士等に支払の法人税申告手数料も節減でき得策です。

[1027: 匿名さん]

>>1026
裁決でなくて判決の内容で語れ。
そもそも判決文も読んでないのに自説だけ押し付けるな。
善良な納税者が迷惑する。
なにより司法判断の方が裁決に優先する。
東京地裁の判決には全ての事案に適用される普遍的な内容が記載されている。
刑事訴訟でもないのに告発とかいってる法律の素人の独善としかいいようがない。

[1028: 匿名さん]

>>1027
判決文のアドレス貼ってください。勉強します。

[1029: miya]

>>1027
そうですね、訴訟ですよね。
私の所で税務署と協議してきた内容と混乱していました。

税務署が税法違反の行政指導をしている、
この行政指導間違いを正す訴えは告訴・告発では？

判決文のアドレス貼ってください。私もその内容で勉強します。

[1030: 匿名さん]

東京地裁の判決概要は
<<966
の書き込み参照。

現在裁判所のHPに本件判決はアップされていない。
しかし、民訴法91条に基づく判決文の閲覧は可能。
この問題を真剣に考えているのなら、これくらいの努力は払って入手してほしい。

それと行政事件訴訟法には、行政指導の誤りを正す訴えなどという訴訟類型はない。

[1031: miya]

これですか、
　http://taxmlcheck.jugem.jp/?eid=3810

このページ税理士さんの記述は、
　つまりは、国税庁が質疑応答事例で示している通りの結論となったわけだ。
　https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hojin/21/11-2.htm

この質疑応答事例は法人税法や所得税法に正しい照会でしょうか？
再三記述していますが、国税庁税務相談官にも昨年確認しています。
全ての事例を述べているものではない、文面に限定した回答です。
これが課税庁としての回答です。

納税者は、税務に関しては税務署や国税局に確認で十分です。
裁判所判決は事案で異なった判決となるからです。

東京地裁平成30年3月13日判決が全てに該当せず、でしょう。
善良な納税者が迷惑する・・・
私も善良な納税者です。

[1032: 匿名さん]

>>1031
判決文の内容を見もせずに推量で話をするなと言っている。
また、国税庁の全ての質疑応答事例には同じ留保文がついているが、決まり文句にすぎないようなこれを根拠に鬼の首を取ったかのように吹聴するのはいい加減にしてほしい。迷惑以外の何物でもない。

[1033: miya]

迷惑以外の何物でもない。 何方に迷惑を？
私の主張に賛同しなければ、税務署指導に従えばよい。
何も、これを強制しているのではありません。

税務署に指導される前に、正しい税務対応を記述しているのです。
これは空論では無く、現実に実行しているものを紹介しています。

冒頭の提起についての実践を記述しており、
反論を封じる意図で発言していません。
したがって、私の発言に間違いが有るのでしたら、具体的にご指摘を。

[1034: miya]

判決文の内容を見もせずに推量で話をするなと言っている。

私が弁護士でしたら、過去の判決を見て敗訴見込みでしたら訴訟を致しません。
税務署や不服審で認められる内容は何か、です。



国税庁の全ての質疑応答事例には同じ留保文がついているが、
決まり文句にすぎない。

国税庁に確認した結果内容を記述しています。

[1035: 匿名さん]

>>1034
何度も言っているが、東京地裁判決の内容をきちんと知ろうともしない人間に本件を語る資格はない。結局、自らの狭量な世界観しか信じずに回りを見ようとしない。人格のない社団等の課税法理や課税要件に対する正しい洞察もなしに独自の見解を振り回すだけ。それでいて税法有識者気取り。これ以上関わるのははっきり言って時間の無駄。後はこうした与太話に賢明なる納税者が振り回されないことを祈る。

[1036: miya]

税務署の課税に不服、
その場合、国税不服審判所に申立。

申立は納税者自らが無料・簡単に行える。
納税者には反論機会が与えられている。

この不服申立が認められれば訴訟不要。
判決は事案で変わるので、納税者や税理士は税法を学び法を忠実に守る。

[1037: タックスペイヤー]

収益の帰属先を総会決議で決めれば、自ずと課税先が決まると思うけど。
帰属先が管理組合なのか区分所有者なのか。
それによって、それぞれが納税すればいい。
納税してないから国税庁が言ってくるのだよ、脱税だから。

[1038: 匿名さん]

>>1037
総会の決議一つで管理組合がパススルー・エンティティになったりならなかったりするような税制じゃありませんよ。

[1039: 匿名さん]

miya氏の管理組合は、収益は区分所有者に帰属するとして税務処理してるので、国税庁は文句は言えないでしょう。
ところが金沢の管理組合は、過去に管理組合の収益として税務処理してるのを何故か今頃になってひっくり返してますね。
そこが大きな違いでしょう。

[1040: miya]

自論を展開している、これは好ましくない、こんな意見もあります。
そこで少しの間、皆さんの発言を拝見したいと思います。

”　過去に管理組合の収益として税務処理してるのを何故か今頃になって　”

この部分についての金沢の管理組合さんの言い分ですが、
私としては、その理由を理解出来ているつもりです。
そこで、この件を後日発言したいと思っています。

とりあえず皆様のご意見を拝見し勉強させて下さい。

[1041: miya]

事業内容等についてお尋ね、突然届いた税務署からの書面。
税務申告不要の管理組合に顧問税理士などいない。
そこで、税務署に問い合わせの結果、添付書類提出を求められた。
後日、税務会計事務所に依頼し法人税の申告と納税を行なった。
その後、加算金納付通知が送付され、これも納税。

これと異なり、この事業内容等についてお尋ね書面が届く以前、
即ち、設置収入年度から自ら申告・納税した管理組合は？
ここで今、管理組合が納税すべきだと主張の方々のところでは？

また、管理組合の事業収入とする税務署に書類提出拒否の管理組合は？
合理的理由で拒否の場合、税務署は如何なる対抗措置をしているか？

[1042: miya]

この件での行政指導を拒否した管理組合は無い様です。
行政指導に従わず法人税申告をしなかった場合、税務署から伺う。
契約書、会計帳簿、預金通帳などをお預かりし調査する。
これら資料から税額を計算し納税して頂く。
この様になった場合、加算金額が多くなり、組合役員の責任も問われる。

以上から、疑問を持ちつつ収益事業開始届と法人税申告を行なった。
冒頭vistaさんの考えが正論だ、その様な管理組合が不服審申立や訴訟を。
当時から認め申告した訳では無かった、と思います。

区分所有者収入が正しく、その収入を区分所有者が所得申告する。
この考えが正しいから訴訟で争っている。

過去の課税を取り戻す方法は訴訟、訴訟を起こせない管理組合は？
以前記述の様に、事業廃止届を提出、以後は区分所有者が所得申告する。
納税済額は戻りませんが、これが認められれば組合員からも感謝されるでしょう。

[1043: 匿名さん]

＞＞1037
帰属先が管理組合なのか区分所有者なのか。

端的に言えばそのとおり。
ただし、言葉を換えれば「帰属先」⇒「納税主体」となるわけであるが、米国のチェック・ザ・ボックス規則のように、その選択が納税者に委ねられているわけではないから、本来、区分所有者に帰属する収益であるのに、代替的に管理組合に帰属するとして課税するなんてことはありえない（当然そのような課税は許されない。）。
そして、ここで重要なのは、管理組会が納税主体となるかどうかは、東京地裁判決が判示するように「管理組合が団体として行う活動としての実質を有するものといえるか」によって判断されるべきこと。
そして、管理組合が納税主体として認定されれば、区分所有者は納税主体とならないのである。
共用部分へのアンテナ設置以来、貸付収入を区分所有者への収益として分配決議し、各区分所有者が申告しているとしても、それは納税主体性の決定に当たり何ら関係がない。

[1044: 住民さん]

>共用部分へのアンテナ設置
アンテナは携帯電話会社の資産であるから、管理組合は維持管理はしないよ。
携帯電話会社のアンテナ設置に伴い、管理組合として管理業務が新たに増えるわけではない。
アンテナ設置により、「管理組合が団体として行う活動としての実質を有するものといえるか」の問いに対して回答はＮＯである。

[1045: 匿名さん]

「管理組合が団体として行う活動としての実質を有するものといえるか」とは、「事業取引の主体は管理組合であるのか（賃貸借において、賃貸人は賃借人に対して目的物（屋上）を使用収益させる義務を負い、目的物の使用収益に必要な状態となるよう修繕する義務がある。）」と同義だと思います。

[1046: 匿名さん]

>>1045
｢管理組合が団体として行う活動としての実質を有するものといえるか｣

上記をより正確に記載すれば、「共用部分等の貸付けにつき、管理組合が団体として行う活動としての実質を有するものといえるか」となる。
したがって、1045の見解には基本的に同意。

[1047: 本監事]

>目的物の使用収益に必要な状態となるよう修繕する義務がある
管理組合としては何も工事はしないし維持管理もしないよ。
全て携帯電話会社が工事するし維持管理する。
管理組合業務無ではない。区分所有者個人の賃貸収益事業に他ならない。

[1048: 匿名さん]

「目的物」とは、携帯基地局を設置する場所（屋上や外壁）のことです。

[1049: 区分所有者]

＞＞1048　さん

その場所（屋上や外壁）を修繕したり維持管理しているのは、管理組合でも管理会社でも大工さんでも無く、修繕積立金や管理費を負担している区分所有者ということになるように思います。

[1050: 住民]

区分所有法

（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

一般に、管理規約では負担に関しては規定があるが、収益の収取は規定がな。