管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1: 匿名さん]

下記の判断と同様に課税対象は当然です。
税制上の課題 管理組合が管理する駐車場を区分所有者以外に継続的に賃貸した場合は、収益事業とみなされ、その益金が課税対象となると考えられる。また、管理組合が建物内の複数の住戸を取 得し、賃貸又は譲渡する場合なども課税対象となり、納税義務が生じる可能性がある。また、 事業者が住戸を所有する場合の管理費などについて、必要経費の考え方など税制上の検討さ れるべき多くの課題が考えられる。

[2: 匿名さん]

新聞コピペ
携帯電話の基地局（アンテナ）の設置場所として、マンション屋上などの共用部分を携帯電話会社に貸して賃料を得ているマンション管理組合が、国税当局から申告漏れを指摘されるケースが出始めている。
管理組合は税法上、非課税の「人格なき社団」に分類されるが、収益事業をする場合は課税対象になるからだ。
太陽光発電パネルの設置も同様の扱いになるといい、「屋根貸しビジネス」の落とし穴と言えそうだ。」
携帯基地局のための屋根貸しは、けっこうな収入になるようです。
大阪府内のある管理組合は賃料収入を申告せず、１１年までの５年間で約５０００万円の申告漏れということ。

[3: vista]

no.1さん、no.2さん　レスありがとうございました。しかし何故、管理組合への課税となるのか、ご指摘のように駐車場の外部への賃貸も同様ですけれども、、スレに挙げたようにその理由がよくわからないのです。本来は各区分所有者に課税されるべきだのように思います。人格なき社団の事業収入は課税されるわけですが、これと特に区分所有法との関係がよくわからないのです。

[4: 前期高齢管理士]

＞ｖｉｓｔａさん
＞区分所有法との関係がよくわからないのです

区分所有法の第三条前段及び第四条第一項をお読みになられては？

[5: 匿名]

賃貸収入が各区分所有者に持ち分に応じ分配されるなら各区分所有者の所得になり各区分所有者に課税されると思います。
しかし実際は収入は管理組合でとどまり管理組合としての収入になっていると思いますので、課税は管理組合に対し行われると考えます。
課税額を管理組合で負担するか各区分所有者に負担を求めるかの選択は管理組合が決める事でしょう。

[6: vista]

前期高齢管理士さん、ありがとうございました。

第三条 　区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
第四条 　数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。

これですね。これと人格なき社団の事業収入への課税についてよくわかりませんが勉強してみます。また、さらにご教授いただけると幸いです。

[7: vista]

no.5さん　ありがとうござました。なるほど、つまり税務署は管理組合の収入として計上しているから、課税すると云っているのかも知れませんね。そういえば税務署から通告に訪れたとき、決算報告書以外に管理規約も持ち帰ったと聞いています。決算書はともかく、管理規約まで何故だろうと思っていましたが、そのことと関係あるかも知れませんね。つまり、管理規約にそのような取り決めがなされてなくて、収益を単に管理組合の収入に計上していると。

[8: 匿名さん]

通常のマンション管理組合であれ、マンション管理組合法人であれ、非収益事業には課税されず、収益 事業には課税されることとなる。収益事業とは販売業、製造業その他の一定の事業(33の限定された事 業)で、継続して事業場を設けて営まれてるものをいう。(法人税法第2条13号)
(1)継続して事業場を設けて営まれるもの 一般的には公益法人等が自ら店舗、事務所、工場などを有して、直接収益事業を営んでい ることをいうが、業務の一部又は全部を委託契約に基づいて他のものに行わせている場合や その財産を信託している場合で、その財産の運用にかかる行為が「収益事業の範囲」に当た るときは収益事業とされる。また、移動販売や必要に応じて場所を設けて一定の事業を行って いる場合も含まれる。
(2)付随行為 33の限定された収益事業とともにそれに付随する事業も課税対象とされる。例えば収益事業 として出版業を営む公益法人等が、それに付随して出版物に掲載する広告収入がこれに当た るとしている。通常マンション管理組合がこのようなことをするとは考えにくいが、例えば第三者 に賃貸している駐車場の収入として得た資金を運用して得た受取利息などがこれに該当す る。
(3)収益事業の範囲 33業種ある収益事業のうち、マンション管理組合に関連あると思われるもののみをここで取り 上げる。
1物品販売業 管理組合が物品を購入して組合員を対象にこれを販売すると原則として収益事業をしたこと になる。いわゆる共同購入で、原価を購入者全員で均等負担したような場合はこれには当たら ないと考えられる。組合費に充当することを目的に利益を得ることを前提として物品販売をした ときには収益事業とみられると思われる。ただし、たとえ有料で物品の頒布を行っている場合 であっても、当該物品の頒布が当該物品の用途、頒布価格からみてもっぱら会員等がその事 業規模に応じて会費を徴収する手段として行われているものであると認められるときは、当該 物品の頒布は、物品販売業に該当しないとしている。(法人税法・基本通達15-1-9)例えば、マ ンション組合月報のような会報誌を有料で頒布し、その購入が全組合員に義務付けられてい るような場合は収益事業に該当しないと思われる。
2金銭貸付業 金銭の貸し付けを行って金利を収受すると、金銭貸付業に該当するが、公益法人等又は人 格のない社団等がその組合員、会員等の拠出にかかる資金を主たる原資として、これらの者 に金銭の貸し付けを行っている場合において、その金利がすべて年7.3%以下であるときは金 銭貸付業に該当しないこととして取り扱われる。(基通15-1-15) なお、修繕積立金ゃ組合費などを預金としていたり、金銭信託、国債などで運用して得た受 取利息や受取配当は源泉分離課税を受けるが、別途それに課税されることはない。 しかし、収益事業で得た資金の運用益については収益事業による収入として課税される。管 理組合法人であろうと人格のない社団であろうと同様である。
3物品貸付業 「物品の貸付」とは、物品をその利用者の管理のもとに移してその利用をさせることをいうの であるから、専ら一定の施設内において、その施設を利用するものに対して、その施設利用の 目的の範囲内で備え付けの物品を利用させる行為は、たとえその物品の利用について別途利 用料を請求することがあるとしても、そのこと自体を物品貸付業とすることは相当でないとして

いる。(法人税基本通達逐条解説P1042)
4不動産貸付業 広告等のために建物その他の建造物の屋上、壁面等を他のものに使用させる行為が含ま れる。(基通15-1-17)駐車場業は別途規定されている。
5通信業 他人の通信を媒介若しくは介助し、又は通信設備を他人の通信の用に供する事業及び多数 のものによって直接受信される通信の送信を行う事業をいうのであるから、無線呼び出し業 務、電報又は郵便物の集配業務、公衆電話サービス業務(いわゆる赤電話)及び共同聴取聴 視業務(いわゆる共同アンテナ)にかかる事業も含まれる。(基通15-1-24) 管理組合がこれらの行為を実費ではなく収益を得て行っていると収益事業に該当すると考え られる。
6倉庫業 委託を受けた物品を保管する業が含まれるから、手荷物、自転車等の預かり業及び保護預 かり施設による物品等の預かり業はこれに該当する。ただし、貸金庫業や貸しロッカー業は物 品貸付業に該当する。(基通15-1-26)
7請負業 事務処理の受託を含む請負業は収益事業とされている。しかし、請負業の範囲はかなり広 く、運用次第では公益法人等が行う事業で他のものからの委託に基づくものがすべて課税対 象となることにもなりかねない。そこで、その業務が実費弁償により行われるものでかつ、おお むね5年以内の期間を限って所轄税務署長の承認を受けたときは収益事業としないこととして いる。(基通15-1-28)
8出版業 管理組合が組合員に対して組合員報のようなものを有料で配布したとしても出版業には該 当しない。(法人税法第5条第12号)
9席貸業 集会場、体育会等を管理組合員の利用に供するために行う席貸業で、その利用の対価が実 費の範囲を超えないものは該当しないが、不特定又は多数のものの娯楽、遊興等の用に供 するための席貸業については収益事業とされる。(基通15-1-38) 町内会の会合などに集会場を有料で貸す場合などはこれに当たろう。
10飲食店業 マンション管理組合が組合員に対して有料で飲食の提供をした場合には飲食業として収益 事業に該当することになる。ここでいう飲食の提供には調理業者から仕出しを受けて行うもの も含まれる。もちろん実費を集めて共同で購入するものまでは含まれない。(基通1-15-43)
11代理業 例えば保険代理業、旅行代理業などがこれに該当する。管理組合法人が保険代理契約を 結んで生命保険や損害保険の代理業務を組合員を対象に行った場合にはこれに該当するこ とになる。
12駐車場業 マンション管理組合が共用部分の駐車場、駐輪場、倉庫をその組合員のうち、抽選等で特定 の組合員に専用使用権を与えて徴収する使用料を徴収し、これを管理費や修繕積立金に組 み入れているような場合は、もともと組合員の共有物であり、管理組合の固有の財産ではない ことから、駐車場業には当たらないことになる。
ただし、この駐車場業等を有料で組合員以外の第三者に貸し付けたような場合には収益事 業となる。

[9: 前期高齢管理士]

＞６　 ｖｉｓｔａさん

どう致しまして（日頃考えない事を見直すきっかけになります）
尚、第三条前段とは「全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、」迄です。

＞人格なき社団の事業収入への課税について
法人税法の第３条に依ります。　

[10: vista]

no.8さん　ありがとうございました。法人税法上の収益事業のくだりでしょうか。参考にさせていただきます。管理組合は便宜上所有者を代行しているだけで、課税対象ではないのではないかと思っていましたが、管理組合に収入計上していれば、間違いなく収益事業だというわけですね。

[11: vista]

前期高齢管理士さん、ありがとうございます。法人税法の第３条ですね。見たことはありませんが勉強してみます。ところで私も前期高齢者です。本スレには無関係ですが。

[13: vista]

後期高齢理事長さん、前期高齢者のvistaです。レスありがとうございます。大変参考になります。ところで駐車場の外部貸しもアンテナ収入と同じで、管理組合に収入計上しなければいいのではないでしょうか。つまり区分所有者の所有する共用部分の賃貸収入ですから、区分所有者の収入とすればいいのではないかという気がします。現実的かどうかは別として、収益事業だけ申告するのもめんどうなことですし。

[14: 匿名]

共用部分は分割請求出来ないから、共用部分から得る収入も区分所有者に分配する事は出来ないと思います。
管理組合の設立趣旨に反してしまうでしょう。

[16: vista]

それでは区分所有法第19条のに「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とはどういう解釈になるんでしょうか。

[17: 匿名]

元々、携帯基地局の賃料は課税対象なのに、税務署が徴収してこなかっただけでしょ？
賃貸借契約によるのだから、当然。

今や携帯電話も皆持つようになり、基地局アンテナ自体も小型化され沢山設置して細かくエリアをカバーしていると聞きました。
沢山設置されたことでも税務署が本腰あげて徴収を始めたのではないでしょうか。

設置業者へ調査すれば設置されているマンションなどは一覧で確認できるでしょうし、税務署からすれば確実に取れるところから徴収するので楽なもんでしょう。

[18: 匿名さん]

マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について(照会)
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/120117...

[19: 前期高齢管理士]

>16　ｖｉｓｔａさん

私へのご質問ではありませんが、
「利益を収取する」とは法律上の表現で、お金の事を指している訳ではありません。
その恩恵にあずかると解釈して下さい。
尚「持分に応じて」は負担の事であって、第１３条を読めば「利益を収取する」には該当しない事が解ります。

（なんだか試験問題の解説みたいになりましたが…）
　

[20: 匿名]

>>16
前期高齢管理士さんに補足で
19条で言わんとしているのは
共用部分に関しては得も失も
『持ち分に応じて』
と言う言葉が眼目ですね。

[21: vista]

前期高齢管理士さん、貴重なご教授をいただきありがとうございました。私もno.16さんのように解釈しているのですけれども。「利益」を「恩恵」と解釈すべきで、「持分に応じて」が「利益を収取する」にはかかっていないとのご指摘のように思いましたけれども、句点（、）の用法なども少し調べてみましたが、よくわかりませんでした。ついでに「収取」も聞きなれない言葉ですので、あらためて調べてみますと「法にしたがって，物品や金銭をとりあげること。」とありました。法文は難しいですね。

[22: vista]

ごめんなさい。no.21のレスでno.16さんとあるのはno.20さんの間違いです。

[23: 匿名さん]

違いますね。共用部分を賃貸しするなどして生ずる利益の配分については、
原則として共有持分割合よることを規定しているのです。

[24: 匿名]

まあ>>15の方の指摘が分かりやすいかと思います。
管理組合が契約当事者であり、契約当事者にお金が支払われる。

[25: vista]

no.23さんに全く同感です。

[26: vista]

no.23さんの云うように区分所有法が「共用部分を賃貸しするなどして生ずる利益の配分については、原則として共有持分割合よることを規定」しているのであれば、税務署が「管理組合に対して課税する」と云っているのは、管理組合に収入計上してしまっているからだと思うのですが、そのように考えてよろしいのでしょうか。

[27: 前期高齢管理士]

vistaさん

あなたの＞２１と＞２５を読むとご納得頂けていないようですね。
元々はあなたのスレ主旨で表現されている疑問でしょうが、区分所有法の条文で解釈すべき問題では
ありません。
拘られている？第１９条は法の第二節　共用部分等（共用部分の共有関係） 第１１条～第２１条の一部です。
是非、各条文の流れをお読み頂けたらと思います。

事業収入への課税に関しては＞４及び＞９でお答えした通りです。
納税は組合資金（一般管理費）からですから（一部共用部分で無い限り）持分に応じて全区分所有者が
納付するのと同じ事になります。

[28: 匿名さん]

貧乏マンションしか共用部の外部貸しなんかしないから心配するな。
それともボンビーマンション住まいかい、土地貸してでも現金収入欲しいのか？
だったら、税理士費用も掛かるけど、よろしくやれよ。

[29: vista]

前期高齢管理士さん、ありがとうございました。

「区分所有法の条文で解釈すべき問題ではない」とはどういうことなのか。では何を解釈すればいいのか、あらためて各条文に目を通してもみましたがよくわかりませんでした。ご指摘のように第19条がどうしても引っかかっています。できれば理解できるようにお教えいただければもっと有難かったのですが・・・。いずれにしましても、数々のご教授大変ありがとうございました。深く感謝しております。

[30: 匿名さん]

真剣に考えるな、国税のＨＰに行ってみな、解決だわ。　おまえ面倒ね。

[31: 匿名さん]

マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について(照会)
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/120117...

[32: ごるちゃん]

vistaさん

管理組合段階で課税されず、各組合員の段階で課税するようにするためには、税法上の以下の法令解釈(=法人税法基本通達)をクリアしなければなりません。

・法人税法第2条8号(人格のない社団)に該当しない
↓
・法人税法基本通達1-1-1及び同1-1-3の人格のない社団に該当しない
↓
・法人税法基本通達14-1-1以下に基づき、各組合員が個々の所得として計算

(参考)
例えば、組合員2名で、管理規約もなければ区分所有法の管理者も定めてません。なんかあれば2人で話し合って決めてます。携帯基地局の賃貸借契約は2名連名で契約し、各々が指定する口座に賃料を払ってもらっています。

これでも区分所有法上は管理組合は存します。
このぐらい社団性が無ければ、まず間違いなく法基通14-1-1による申告を認められると思います。

[33: ごるちゃん]

vista さん

>>32の書きぶりが逆説的なもの言いになっていました。真っ正面からスレの本文に答えるなら次のようになります。

あなたの管理組合が、「人格のない社団等」に該当するか否かで納税義務者を判断できます。一般的な管理規約があって、理事長(管理者)がいる管理組合であるなら「人格のない社団等」に該当し、管理組合が納税義務者になります。

まず、法人税法第2条8号で、
「八 　人格のない社団等　法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるものをいう。」
と定義されていますので、理事長=代表者又は管理人がいる組合は法人税法上、「人格のない社団等」に該当します。

なお、「人格のない社団等」の法令解釈については、法人税法基本通達1-1-1及び同1-1-3でもう少し細かく規定されています。

1－1－1　法第2条第8号《人格のない社団等の意義》に規定する「法人でない社団」とは、多数の者が一定の目的を達成するために結合した団体のうち法人格を有しないもので、単なる個人の集合体でなく、団体としての組織を有して統一された意志の下にその構成員の個性を超越して活動を行うものをいい、次に掲げるようなものは、これに含まれない。
(1)　民法第667条《組合契約》の規定による組合
(2)　商法第535条《匿名組合契約》の規定による匿名組合

1－1－3　法人でない社団又は財団について代表者又は管理人の定めがあるとは、当該社団又は財団の定款、寄附行為、規約等によって代表者又は管理人が定められている場合のほか、当該社団又は財団の業務に係る契約を締結し、その金銭、物品等を管理する等の業務を主宰する者が事実上あることをいうものとする。したがって、法人でない社団又は財団で収益事業を行うものには、代表者又は管理人の定めのないものは通常あり得ないことに留意する。

以上から、分譲マンションのように管理規約があり、理事長が定められている管理組合においては、やはり組織的な実態もあることから法人税法上「人格のない社団等」に整理されていくことになります。

後は、法人税法第3条で人格のない社団等は法人と見做され、法人税法第4条1項で収益事業が課税対象になります。(皆さんが既述のとおり)

従って、社団性の有無がキーワードで、区分所有法の解釈のでる前に整理は終わってしまいます。
なお、区分所有法の管理組合には分譲マンション以外にも様々な実態がありますので、特殊な十他では>>32のように社団性がなく組合員が課税対象となるケースも中にはあるとは思います。

[34: 前期高齢管理士]

＞３３　ごるちゃん

久しぶりにレス拝見しました。
あなたらしい丁寧な書き込みですね。

（ＨＮ変更ですか？それとも気まぐれ？）

[35: ごるちゃん]

前期高齢管理士さん

ご無沙汰しています。いつ以来でしょうか。
HNは単なる気まぐれです。

言うまでもないことですが、区分所有法は民法の特別法。つまり、私人間の権利関係を調整する法律です。
他方、税法は徴税者(国、地方自治体)と納税者の権利義務を定めたもの。土俵が違います。そういった大局観があれば、まずは税法を確認しようという動きになると思います。

ちなみに、滞納した時の関係法令は国税徴収法になります。国税徴収法第3条に人格のない社団をみなし法人とする規定がありますので、管理組合名義の預金は差押えできます。また、名義が異なるケースについて、国税徴収法第41条に第二次納税義務も定められています。国税徴収基本通達・第41条関係-2には電話加入権が第三者名義となっているケースが出てます。

[36: 匿名さん]

基地局収入の35～40％位が税金で持っていかれるだけの話。
基地局の設置時にそのくらいの説明があったのでは？

[37: 匿名]

１５％じゃないの？

[38: 匿名さん]

法人税、住民税、定額分などもあり、うちのマンションで、基地局の検討
（総会で否決されたので、未設置）の時に計算しましたが、38％が税金でした。
地域にもよるので、誤差はあると思います。

[39: 匿名]

利益が400万円以下なら
法人税15％
地方税約9％、県民税、事業税、市民税。（住んでいるところで変わる）
ってところでは。法人税とか減税されている。

[40: 匿名]

39はちょっと間違っていた。地方税は約5％に訂正。

[41: 匿名さん]

税金を払うのは国民の義務である。

[42: 匿名]

電磁波など健康への悪影響はないでしょうか？

[43: 匿名さん]

定説はないでしょ。

[44: 匿名]

電磁波が悪い可能性もあります。

[45: 匿名さん]

>電磁波など健康への悪影響はないでしょうか？

大変！
オタクの携帯、テレビ、電話の子機など全部捨てた方が宜しいですよ。

[46: 匿名]

42以降の電磁波の話は他所でやってくれ。45も一々反応するなよ。

[47: 匿名さん]

電波の問題もみんな関心あるよ。

[48: 匿名]

電波自体の問題は他所でやってくれ。

ここは、アンテナ収入に対する税金の話をするところだ。

[49: ごるちゃん]

国税庁の公式見解が掲載されたので貼っておきます。

https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hojin/21/11-2....

[50: 匿名]

分譲マンションの敷地内駐車場を
当該マンションの賃借人に貸している場合、
厳密に言えば、賃料は外部収入に当たるが、課税対象にはならない。
税務に詳しい方への質問です。
管理規約に
「屋上のアンテナ設置賃料については、
屋上の防水等メンテナンス費用に充当する。」と、
規定した場合でも課税対象となるのでしょうか。