管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1983: 匿名さん]

「再調査の請求」なんてものがあるのか。俺らのときは「異議申立」ゆうのがあって、その次のステップで「審査請求」があると習ったぞ。金子宏先生の教科書に書いてあった。それを書いて答練で満点だった。

[1984: 匿名さん]

しかし、金子先生の教科書を読んでいては税理士試験や会計士試験には受からない。ボリュームがありすぎる。予備校のテキストを棒暗記して計算問題をこなす。これが合格への早道だった。金子先生の教科書や論文は税理士会計士になってから読めばいい。

[1985: 匿名さん]

＞1974には、
＞更正決定通知に不服申立案内も記載されているとの事でした。
と書いてありますから、不服申立を忘れる心配をする必要は無かったようです。

それでは、その次に控えている不服審判について対策を考えてみます。
国税不服審判所が、金沢の管理組合裁判と1991年5月29日の東京地裁判決を部分的に引用してmiya管理組合の主張に反論してくることが十分考えられます。
特に、次の部分の引用の可能性は高いと思われます。
【金沢の管理組合裁判の高裁判決】
・控訴人は権利能力なき社団と認められること
・本件各・・・契約は、「・・・・管理組合」を契約当事者として控訴人の代表者である理事長の名前で締結され、・・・・・
・本件賃貸料収入については、控訴人の理事長名義等の口座に振り込まれ、控訴人の管理費会計における雑収入に該当するものとして経理処理がされ、各会計年度に係る控訴人の定期総会の決議に付され、承認を受けていることが認められ、・・・・
【1991年5月29日の東京地裁判決】
・結局、共用部分から生じた利益は、いったん区分所有者の団体に豪遊的に帰属して団体の財産を構成し、区分所有者総会決議等により団体内において具体的にこれを分配すべきことならびにその金額時期が決定されてはじめて、具体的に抗し可能ないわば支分権としての収益分配請求権が発生するものというべきである。

しかし、法人税法第四条は、法人税を納める義務があるのは、「人格のない社団等については、収益事業を行う場合、・・・・、に限る。」と規定しています。
さらに、【金沢の管理組合裁判の高裁判決】は、次のような判断を示し、『収益事業行う（管理組合が賃貸を行う）か、否か』を決めるのは管理組合総会の議決事項であるとしています。
・本件規約上、本件マンションの共用部分の変更等は控訴人の総会の議決事項とされているところ、本件各・・・契約は、本件規約に則り、控訴人の総会決議によりその締結が承認されていること

miya管理組合は、賃貸料は、区分所有者の収入として、確定申告が必要な区分所有者は個々に確定申告をすることを総会決議しているので、この管理組合に税務署が法人税を課税することは、法人税法四条の規定に反することになると思われます。

また、【1991年5月29日の東京地裁判決】は、法人税問題ではなく、一人の区分所有者が収益金の分配を請求した裁判の判決です。参考までに概要を示します。
【概要】
・この管理組合の規約には、共用部分から生ずる利益は区分所有者が専有床面積の割合に応じて収取すること、その利益は各区分所有者が管理費に振替充当すること、規約にさだめなき事項については集会の決議によることなどが定められていた。一人の区分所有者は、右収益金は遅くとも当該事業年度末に各区分所有者に分配されなければければならず、これに対する例外は管理費用への振替充当のみであり、これをその他の費用に振替充当し、次年度に繰り越し、あるいは内部留保することによって、収益金を各区分所有者に分配しないことは許されないと主張しましたが、裁判所は集会の決議は有効であるとして、この区分所有者の訴えを棄却しました。

[1986: 匿名さん]

＞1985の誤記訂正

豪遊的(誤）⇒合有的（正）

[1987: 匿名さん]

裁判所は、使用料収入は第一段階で管理組合に合有的に帰属し、第二段階で総会決議によって個別具体的な金額が組合員に分配されると言ってるわけだから、最初から組合員に直接帰属しているというためには、第一段階をなくすしかない。
契約締結を管理組合総会で決議するとか契約書に管理組合理事長印を押すとか使用料を管理組合の口座に入金させるとか、管理組合が前面に出しゃばってくる限り、裁判所の判断は変わらないだろう。

[1988: miya]

当面はmiyaの考え方は投稿を控えますが、税務調査官の発言ですので投稿します
>1985 匿名さん
ありがとうございます。
判決などで管理組合の資産として形成されて、この様に受取れる表現があったかと、

平成29年に協議出席の法人税上席調査官に聞かれた事、
区分所有者に、いつの時点で払っていますか？

入金月から毎月の管理費徴収額を値下として払い出しています、
したがって、管理組合に当該収入の留保金はありません、この様にお答えしました。

[1989: 匿名さん]

解決策は簡単だ。民法の任意組合を利用して処理すればいいだけだ。取りまとめ役（例えば管理組合の元理事長さん）が区分所有者全員から委任状を集め代理人として契約を締結し、使用料は会社から各区分所有者の口座に入金してもらう。
こうすれば管理組合がかかわる場面は皆無だから、東京か金沢か知らないが過去の裁判所の判断は適用されない。民法の任意組合は人格なき社団ではなく契約なので法人税課税を受けることがない。組合契約の当事者である区分所有者に直接使用料収入が帰属する。

[1990: 匿名さん]

「管理費(徴収額)の値下げ」で処理したことが間違いだったと思います。

[1991: 匿名さん]

多くの管理組合の規約には、「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」との規定があると思います。
この規定がある場合、管理組合のみが、その権限を有することになります。

[1992: 匿名さん]

「管理組合のみが、その権限を有することになる」というよりは、管理組合が （略)使用させるには、「総会の決議を経なければならない」と解するべきでは。

[1993: 匿名さん]

「管理組合は、（中略）第三者に使用させることができる。」ということであり、「管理組合のみが、その権限を有する。」となる。

[1994: 匿名さん]

成文化された法律は、文理解釈が重視されます。規約もこれに準ずると思われます。
＞1992さんは文理解釈ができていますが、
＞1991さんは文理解釈ができていないので、義務教育の国語を学びなおすことをおすすめします。

[1995: 匿名さん]

>>1991 は、管理規約に「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。」との規定があることを前提にしています。

[1996: 匿名さん]

＞1911 ＞1915 さんは、文理解釈という用語の意味もわかっていないようです。
これ以上説明しても理解できないと思いますので、こなたりでやめておきます。

[1997: 匿名さん]

＞1996の投稿を訂正します。
＞1911 ＞1915は間違いです。　＞1991 ＞1995に訂正します。　

[1998: 1991=1995]

>>1994 >>1996-1997 匿名さん

>>1915 は、わたしの投稿ですが、何か問題がありますか？
そうそう、>>1982 も、わたしが書きましたが、ご理解いただけましたか？

[1999: 匿名さん]

管理組合が使用させる場合は>>1991さんのご指摘通りだと思いますが、区分所有者が任意組合方式を利用して使用させる場合は管理規約ではなくて任意組合のルールが適用されるのでは？
管理組合は総会決議（賛成多数）によって物事を決めるけど、任意組合は全員一致ですよね。

[2000: 匿名さん]

>>1999 匿名さん

区分所有法では「３条団体」について法的性質を定めていないので、「３条団体（＝管理組合）」が法人でない場合は、「権利能力なき社団」と「任意団体（民法組合）」の二つ管理組合が存在することになります。
そして、管理組合の実態が、「権利能力なき社団」の要件を備えていない場合は、「任意団体（民法組合）」としての取り扱いになりますが、区分所有法は適用されます。

[2001: 匿名さん]

【>>2000 の訂正】
（誤）二つ管理組合が存在することになります。
（正）二つの管理組合の形態があります。

[2002: 匿名さん]

手間はかかるが全員の賛成を取り付けておけばよかったのに、管理組合総会で賛成多数で突っ走ったのが間違いのもと。一部の不賛成組合員の意思を無視したものだから「単なる個人の集合体でなく、団体としての組織を有し統一された意思の下にその構成員の個性を超越して活動を行うもの」にズバリ該当してしまい、法人税課税を受ける羽目になる。