管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1643: 匿名さん]

自分が理事長になれることを前提にしている点がもはや…。

[1644: 匿名さん]

うちの組合では携帯基地局は設置してませんが、面白い議論だと思って拝読しています。
管理組合が契約していても区分所有者の収入と認められるのであれば、それはそれで大きな進展ではないでしょうか。
組合は土地をもたず、収入は土地の所有者のものとして、持ち分に応じて区分所有者に分配するのが、税の原則に沿った対応だ、という考えに基づくものでしょうか。
その考えがありながら、「管理費値下げ」という表現にしてしまっていることがよくない気がします。管理費は組合に関するもの、基地局に関する収入は区分所有者個人のものなので、そこをもっと峻別すべきだったのでしょうかね。今のやり方は、組合の総収入は増えていないが、かといって組合員への支払の証憑がないので、外形的には組合の内部留保と見えてしまうのかもしれません。
「管理費は変わりませんが、基地局収入の分配があるので、その分月々の口座引き落とし額は減額になります。」で最初からいけば、明細表にも収入分配が記載されて、組合からの支払の証憑になったかもしれません。

うちの組合だったら、管理費値下げじゃないだろ、区分会計しろって組合員から突っ込まれると思います。
もし管理費滞納が生じたら、未収と未払両方立てるんですかね。

まだこれから不服申立とかあるそうなので、注視させていただきます。

[1645: 匿名さん]

miyaさん
信念が実を結びましたね。審判請求にも期待しています。

しかし、税務署の対応にはあきれますね。自分たちが原則を忘れて誤解していたのに、
無申告加算税ですか。取り合えずお預けして不服請求したら、後から利息が付いて戻ってくるような気がします。
どこかの厚生大臣も、不適切だった説明を他人の誤解にしようとして顰蹙を買いましたね。役人になるとそうなってしまう人が多いのかな。

[1646: miya]

管理費値下げとした事で、基地局収入を払い出した、
この主張では流れが明らかでなく支払ったとは認めがたい。
確かにその通りで反論の余地はなかった。（平成18年作成済書類）

基地局収入戻し項目を設け管理費は減額せずの書式、
この方法だったら認められたでしょう。
一律\1500についても、持ち分で配分の必要が、税務ではもっともな事。

令和２年６月以降、どの様にしたら区分所有者所得として容認して頂けるか？
この様な協議過程の話し合いの結果、先の結論を双方で確認できました。

一方、資産から生じる収入は資産所有者所得が原則、
この観点からは管理組合所得には成り得ない。
この点は意見一致には至りませんでした。
税務署として課税庁方針を崩す、それは出来ない、と感じました。
ご不満なところは、不服審の審判を仰いで下さい、
私（統括調査官）も採決には注視したいと思っていますので。

3時間30分程の応酬でしたが、miya主張は認められたと思っています。

[1647: miya]

>1644 匿名さん
>もし管理費滞納が生じたら、未収と未払両方立てるんですかね。

滞納者も基地局収入を受取権利があるので問題ないのでは？

[1648: 匿名さん]

>>1646 miyaさん
>一方、資産から生じる収入は資産所有者所得が原則、
この観点からは管理組合所得には成り得ない。
この点は意見一致には至りませんでした。

そういうことであれば、税務署としては、これまでどおり管理組合が賃貸借契約の貸付主体となっている（収益事業を行っている）場合は、管理組合課税、すなわち管理組合を納税主体とすることを執行方針としているわけですよね。（miyaのケースも令和2年5月以前分は管理組合課税処分をする由）
にもかかわらず、miyaとの取り決めでは、管理組合が区分所有者に収益を分配しているというだけで、納税主体を管理組合から区分所有者に変換することを認めています。
これは一体どういう理屈によるものなのでしょうか？
管理組合への分配が行われると遡及的に管理組合は収益事業を行っていなかったものと認定されるのでしょうか？
それとも分配金が管理組合の損金に算入され課税所得が発生しなくなるだけなのでしょうか？
はたまた分配金の支払をもって法人税法11条に基づき、管理組合は賃貸借契約の単なる名義人であり、収益を実質的に享受するのは区分所有者であると認定されるのでしょうか？
私は上記のいずれであっても無理があるように思われます。
皆さんはどのようにお考えでしょうか。
是非意見をお聞かせください。

[1649: miya]

>1648 匿名さん
仰せの通りです、理屈に合いません、
なのでもう少し詳しく申し上げます。

1、違法課税としてのmiyaホームページを事前に解読要請
2、不服審裁決や判例でも区分所有者に分配せず、が理由に
3、区分所有者に支払い、区分所有者が所得申告を総会決議・実行、
　　この場合は区分所有者課税に、これを否認しますか？
4、>1646の処理内容では認めがたい
5、では、どの様な処理にしたら認めて頂けるのですか？
6、先に記述した通りの書式で明確に示し、税法に沿い区分所有者が所得申告

区分所有者に分配した、しなかった、これで課税先が変わる、
これこそが不合理の裁決・判決です。

本件は区分所有者が所得申告すべき事案であるが、
区分所有者自らが管理組合収入と議決、管理組合収入の処理、
したがって管理組合課税が妥当。
本件をmiyaはこの様に解釈しています。

これ以降は、皆さんでご討議ください。

[1650: 匿名さん]

下のような理解でよろしいでしょうか。

＜話を整理すると、＞
① 区分所有建物の共用部分を賃貸したときの賃貸料所得は、原則として共用部分の共有者である個々の区分所有者に共用部分の共有持分に応じて帰属する。（民法206条の収益をする権利等から解釈）
② 特例として、区分所有建物の共用部分を管理するのが管理組合（法人税法上の「人格のない社団」）である場合は、管理組合の所得とすることができる。（法人税法3条からの解釈）

＜上記①の場合、＞
・賃貸料収入は数十～数百人に分散し、個々の区分所有者は原価償却費を経費として計上できるので、課税所得は殆ど発生しない。その結果、国の税収は限りなくゼロに近くなる。
・稀には、専有部分を所有している法人や専有部分を賃貸している個人に共用部分賃料の取り分による所得の微増が発生するかもしれない。この場合は、「該当する税法に沿い、申告納税」することになる。この場合でも、国の税収は極めて少額となる。

＜上記②の場合＞
・収入は全部まとめて一人（管理組合）に帰属する。管理組合は共用部分を所有していないし、共用部分の固定資産税を払っていないので、共用部分の減価償却費を計上できない。
・その結果として、管理組合に大きな所得が発生し、国は大きな税収を得る。

＜感想＞
・miyaさんは、「miya管理組合」は賃貸開始当初から現在まで①だと主張している。
・税務署職員の中にはこの主張を理解している人もいたのでしょうが、上司に逆らってまでそれを認めることはできなかったでしょう。
・そんなことをしてしまったら、その税務署職員は（公務員だから）解雇はされないにしても、どこへ飛ばされるか、どんな仕事に廻されるか、・・・・・・。
・今までの論争については、税務署側の主張を認めさせようというのが、課税庁側の最後の砦なのだと感じました。
・管理費収入の個々の区分所有者の取り分を、共用部分の持ち分に応じることを明確にして、これを記録（表）に記載すれば、所得が個々の区分所有者に帰属することをと認めるという約束をしたようですが、後になって「それは『誤解』です。」などと言われないように念じています。

[1651: miya]

miya以外の方、コメントして下さい、
後で発言しますので。

[1652: 匿名さん]

>①区分所有建物の共用部分を賃貸したときの（以下略
主語が抜けてる。区分所有者個人が賃貸したときはその区分所有者に、管理組合が賃貸したときは管理組合に、それぞれ賃料収入は帰属する。

[1653: 匿名さん]

【ポイント】
〇共用部分を賃貸した場合の賃料は、「資産から生ずる収益」なのか、「事業から生ずる収益」なのか。
〇収益の帰属は、法律的帰属説に拠るのか、経済的帰属説に拠るのか。
〇区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）をどのように解釈するのか。

[1654: 匿名さん]

＞1652さん
主語はいらないみたいですよ。miyaさんが「区分所有者が賃貸して賃料を得ている。」と説明しても、今まで税務署は、「管理組合が賃貸して賃料を得ている。」としか理解しなかったようですからね。つまらない揚げ足取りはやめませんか？
区分所有者が共有する共用部分の賃貸料は、（誰が賃貸契約を取り交わすかに係わらず）原則的には誰に帰属するのですかという問題です。

[1655: 匿名さん]

さすが税務署、的確な事実認定ですね。

[1656: 匿名さん]

基地局との契約書に契約者として区分所有者の署名押印がされているなら、miyaさんの説明が正しい
管理組合が契約者になって理事長印が押されているなら、税務署の理解が正しい

小学３年生でもわかるわ

[1657: miya]

>1654 匿名さん
>区分所有者が共有する共用部分の賃貸料は、
>（誰が賃貸契約を取り交わすかに係わらず）
>原則的には誰に帰属するのですかという問題です。

ここが本件の最重要ポイント、この討議が有意義と思いますが。

[1658: 匿名さん]

はい。

[1659: miya]

川崎北税務署担当官から東京国税局に確認、
先程、国税局の回答として税務署から連絡を受けました、
その内容が下記、miya主張内容が間違ってない回答でした。

以下を確実に実行する事で、区分所有者所得とする処理を認める。
1、区分所有者各位へは持ち分に応じ分配
2、支払を明確にする、この方法を税務署に示し事前承認を得る
3、区分所有者が申告納税する事を周知徹底、継続実行

miya管理組合の今後は上記完遂で区分所有者所得を認める、
過去５年分については、税務署としては容認できない、
したがって申告要請をする、従わない場合は更生処理手続きをする。
更生決定に不服の場合審判請求をして下さい。

以上であり、miya主張は正しかった事に、
>1639 asanomi　税理士の主張も同様に正しかった事に、
今後はasanomi先生のご活躍に期待します、
全国の管理組合から事業廃止届が提出される、夢ではなくなった。

[1660: 匿名さん]

管理組合からの事業廃止届の嵐が吹き荒れることを期待しています。
だって、減価償却費も経費に計上できない不動産賃貸なんて、あり得ないですものね。

[1661: 通りがかりさん]

>>1657 miyaさん
違うでしょ
初めから帰属先が契約を交わせば何も問題にならなかったのに管理組合契約を進めたmiyaが問題のポイントでしょう。

[1662: 通りがかりさん]

>>1661 通りがかりさん
miyaへの応援スレが自作自演でなければ、なぜ組合員に帰属する収益について組合員名で契約できる契約書を管理組合と理事長名で契約したのかの視点はどうした？事前に組合員収益だと知っていたというmiyaがうっかりではなく故意にそうした行為の結果責任はどうした？税務署も長きにわたり大迷惑しているわけで、単なる管理組合を利用した老人の手慰みで済まないレベル