管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1603: asanomi]

1598匿名さんに質問です。
管理組合が、人格なき社団として、賃貸借契約をしているから、当然管理組合の収入となるとしていますが、管理組合は、不動産の所有者ではないので、区分所有者との何らかの契約がなければ、賃貸収入は組合のものとはならないはず。管理組合が賃貸人になるには、管理組合と区分所有者全員とは、何らかの契約がなければ、管理組合に賃貸する権利はないと思いますが、どのような契約が結ばれているのですか。。

[1604: 匿名さん]

>>1603 asanomiさん
そんなの自分がもらった負け判決文見れば明らかでしょ(*_*)
前提事実に契約が結ばれているなんて書いてあります？

[1605: 匿名さん]

>>1603 asanomiさん
>管理組合が賃貸人になるには、管理組合と区分所有者全員とは、何らかの契約がなければ、管理組合に賃貸する権利はないと思いますが、どのような契約が結ばれているのですか。。

管理組合（区分所有法３条団体）は、共用部分等を管理する団体（区分所有法３条で法定されている）であるので、共用部分等の所有の有無に関係なく、管理行為をする権限を有する。
共用部分等の賃貸借は管理行為であり、管理組合が権利能力なき社団（人格なき社団）である場合、代表者が社団の名においてした事業取引の主体は管理組合であり、収益は管理組合に総有的に帰属すると考えるのが妥当である。

[1606: 匿名さん]

わかりやすい論旨ですね

[1607: miya]

管理組合が共用部分等を管理している、なので管理組合に課税、
管理組合は法人税を納税して下さい。
これが税務署の課税理由は周知の通りです。

この課税正否を討議する法律は？
当該法令の何条に？

[1608: 匿名さん]

>1607　miya
所得税法12条、法人税法11条でないことは明らか。
管理組合課税違法の根拠としてこれらの法律を主張する者は、昭和28年に前身の規定が設けられた理由や実質所得者課税原則の射程をよく勉強した方がよい。

[1609: miya]

国税が管理組合に課税の根拠とする条項は？
区分所有者総会で当該収入を区分所有者所得との議決、これを否定する条項は？

[1610: 匿名さん]

>>1609　miyaさん
自分で>1583に国税庁のHPをリンクさせているんだからいちいち聞く必要ないじゃん。
何考えてんの？

[1611: miya]

不服審採決や金沢の管理組合判決でも、区分所有者所得を否定してない、
これは当然な事です。
区分所有者総会で修繕積立に充当し、当該収入を各位に分配しない、
この様な議決をしていた、したがって管理組合課税が妥当であるとしている。

[1612: 匿名さん]

各区分所有者が通信会社と個々に賃貸借契約しているとか、管理組合が民法上の組合などでなければ、ダイレクトに区分所有者所得とすることはできない。
これまでmiyaが述べてきたような方策をとったとしても、管理組合が権利能力なき社団である場合には、管理組合に一旦収益は帰属する（法人税の対象となる）。その後、区分所有者に分配して初めて区分所有者所得となる。
上記の見解に対し、miya以外の方々の意見を求めます。

[1613: 匿名さん]

>>1611 miyaさん
区分所有者所得を否定しないから携帯会社と区分所有者が直接契約しなさいということでは？できないなら管理組合が契約して一旦管理組合収益にして税金も払ったあと区分所有者で分配せざるを得ないのでは？

[1614: miya]

東京国税局電話相談の録音を聞いてない様ですね、
理事長が区分所有者を代表して契約している。

相談官が間違っているのですか？

[1615: 匿名さん]

>>1614　miyaさん
録音内容を実際に聞いてみましたが、この回答内容は間違っています。
その理由を以下に述べます。
管理組合がマンション駐車場の貸付けを行う場合の国税庁の別の質疑応答事例には、照会者の見解として、
「①マンション管理組合の組合員である区分所有者を対象とした共済的事業であること、
②駐車料金は区分所有者がマンションの附属施設である駐車場の敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること、③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること
　からすれば、マンション管理組合が区分所有法による団体の目的である「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」という管理業務の一環として行われるものであり（区分所有法3）、収益事業たる駐車場業には該当しないと解しているところです。」
と記載されています。
東京国税局の回答者は、上記の③の内容を根拠に、区分所有者に収益を分配している場合には、一律に管理組合は課税されず区分所有者のみ課税されると言っているようですが、これは誤りです。
なぜなら、本事例は、駐車場の貸付けが法人税法上の「収益事業」として評価されるべきものか否かかがポイントであり、区分所有者への収益分配がないことは、当該貸付けが非収益目的であることを裏付ける要因の一つとなっているからです。
したがって、仮に区分所有者への収益分配を目的として貸付けが行われている場合には、本事例を前提とすれば、逆に営利的要素があるとして収益事業と判定される可能性があります。そして、この場合には、miyaの希望に反して管理組合課税が行われることになります。
国税局相談官からの回答だからといって鵜呑みにしないことですね。人間だから間違いはあります。

[1616: 匿名さん]

>>1614 miyaさん
相談官は間違っていないですよ。解釈ですよ。
区分所有者の団体である管理組合なら代表は理事長です。区分所有者個人の代理になろうとすればそれぞれ委任状を貰わないと代理人にはなり得ないでしょう。
もし万一その相談官が間違っていたとしてもそんなに騒いで糾弾するレベルのものですかねーその相談官のせいで損失を被ったのですか？

[1617: 匿名さん]

ちなみにmiyaは、国税局相談官について以下のようなことも述べています。
「後日、この録音内容を精査した
区分所有者に分配した場合と分配しない場合で納税者が変わる
この様なマンション管理組合に限定した措置条項は無い
法令は資産所有者の所得となっている
そこで再度、国税局相談センターに本日電話
マンション管理組合所有の資産は無く、管理組合課税の税法根拠は？
所得税法12条との整合性がとれない
この質問に明快な回答はせず、質疑応答事例と同様の答え」

正しくは以下のように回答すべきでしたね。

・管理組合が行う不動産貸付けが共済的で収益事業に該当せず、その収益を区分所有者にも分配しない場合・・・管理組合も区分所有者も課税されない
・管理組合が行う不動産貸付けが共済的で収益事業に該当せず、その収益を区分所有者に分配する場合・・・区分所有者のみ課税
・管理組合が行う不動産貸付けが非共済的で収益事業に該当し、その収益を区分所有者に分配しない場合・・・管理組合のみ課税
・管理組合が行う不動産貸付けが非共済的で収益事業に該当し、その収益を区分所有者に分配する場合・・・管理組合も区分所有者も課税
・管理組合は単なる名義人として貸付けを行っているものではないから、所得税法12条は本件において考慮する必要はない。

[1618: miya]

結果報告です、負けました、大いに笑って下さい。
負けた理由は皆さんが言っている内容とは異なります。

理事長名で契約、管理組合に入金した場合でも、
区分所有者所得にできる、これは否定されなかった。
しかし、一律￥1,500/月の管理費値下の処理では、
区分所有者に支払ったとは認めがたい。
随分前に何方かが、言っておられた通りでした。

一か月位の内に更生決定通知を届けるので納税して下さい、
更生決定に不服の場合は不服審申し立てを。
5月決算では法人税を申告納税する。
6月からは区分所有者に支払、区分所有者が各位の該当する税法に沿い納税、
これを明確にした書面を残す。
この時点で収益事業廃止届を提出する。
この協議内容は税務署内部資料として残す。
以上を双方で確認了承しました。

以上が協議内容です、全国の管理組合にとっても朗報と思われます。
但し、税務署との協議次第では異なるのでご注意を。

[1619: 匿名さん]

それはよかった
めでたい

[1620: 通りがかりさん]

>6月からは区分所有者に支払、区分所有者が各位の該当する税法に沿い納税これを明確にした書面を残す。
誰の何の権限で？

[1621: 匿名さん]

早く悔い改めて更生して人生再出発してください

[1622: miya]

>理事長名で契約、管理組合に入金した場合でも、
>区分所有者所得にできる、これは否定されなかった。

今日の協議目的は、この一点に有った（午後、長時間の協議）
税務署担当者が代わっても区分所有者所得を認め、
このmiya管理組合との協議内容をファイルとして残す確約に。

管理費値下前後の区分所有者各位の徴収表では、
値下額は分かるが、基地局収入を区分所有者に支払った、
この主張は認められず、管理組合所得が妥当とのこと、
支払ったと認められないとなれば、金沢の管理組合さんと同等となる。
したがって、支払証明が出来なければ不服審でも認められない。

miyaが今考えていることは、
　・不服審申立期限内に申立実行可否を区分所有者総会で審議
　・管理費値下としての相殺支払を書換て支払を明確にする（徴収額は変動せず）
　　この様式管理費徴収表で基地局収入支払を明示、区分所有者が申告増税。
以上で税務署としては区分所有者所得を認める、この確認をとりつけた。

不服審申立をせず事業廃止を届出、
今年6月からはmiyaが主張していた通りに区分所有者所得となる。

不服審申立期限後はmiya当該ホームページを削除します。