管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1523: 匿名さん]

>>1521

この場合の「できる」は、管理規約によって管理組合にのみ権限が付与されている（規約における別段の定め）ので、管理組合のみが「できる」のである。

[1524: 匿名さん]

＞1523
＞この場合の「できる」は、管理規約によって管理組合にのみ権限が付与されている（規約における別段の定め）ので、管理組合のみが「できる」のである。

　↑　ほら、また読み間違いをしている。
規約例とは言っても、国交省の役人が書いている一節ですよ。貴方の言うような、所有権自体を否定するようなことを書いているのではありません。原則は、miyaさんの言う通りで、所有者が貸すのです。

　1523さんは、原則と例外が解っていないようですね。　＞1521で紹介した書籍を読んでから、このスレッドの議論に参加した方が良いのではありませんか。

[1525: 匿名さん]

管理規約と総会決議とでは、管理規約が上位規範である。
総会決議の内容が管理規約に抵触する場合は、管理規約が優先的に適用され、総会決議は無効となる。

[1526: 匿名さん]

＞1525さん
またまた、おかしなことを仰いますね。
規約の設定、変更又は廃止は区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会（標準管理規約では総会と呼んでいます）の決議によってするのです。そのようにして制定された管理規約は、管理組合の最高自治規範（最高の意味は、細則等よりも上位に位置づけられるという意味です）とされます。

一方、管理組合の総会決議であろうが衆議院決議や参議院決議であろうが、決議は規範ではありません。

[1527: 匿名さん]

>>1526
>一方、管理組合の総会決議であろうが衆議院決議や参議院決議であろうが、決議は規範ではありません。

あら、あら
であるならば、以下の表現は不適切ということになりますね。

「区分所有者以外の専有部分の占有者は、区分所有者の団体（３条）の構成員ではないが、建物等を占有し使用する以上、その使用方法については規約または集会の決議で定める【規範】に従う必要があり、（以下、省略）」

[1528: 匿名さん]

1526より1527の方に理があると思う。
いずれにしても管理規約に反した総会の決議が効力を有しないのは当然のこと。

[1529: 1527]

引用元は、「コンメンタール　マンション区分所有法」（著者：稲本洋之助・鎌野邦樹）です。

[1530: 匿名さん]

区分所有法18条1項は「共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。」と規定し、同条2項は「前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。」規定しています。
マンションの共用部分を第三者に使用させる行為は、共用部分の管理に関する事項であり、仮に管理規約に「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」と定められているとすれば、これは区分所有法18条2項の「別段の定め」として規約に設けられたものですから、第三者に使用させる場合には、この定めによらなければならないと解するのが相当です。
したがって、管理規約のこの定めに反し「区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する」などと総会で決議しても効力を有しないことは論を俟ちません。
共用部分の賃貸借契約が管理組合の理事長名で締結されるのは、貸付けの主体が管理組合であることを如実に示すものであり、管理規約の規定内容と整合する取扱いということができます。

[1531: miya]

法務に詳しい方は本件を難しく考えす過ぎておられるのでは？

当該賃貸収入に係る建物所有者に分配する旨の決議、
構成員に対して直ちに個別的に分配されるように処分されたことを認めるに足りる証拠、

不服審裁決や地裁判決では以上の文言があり、
これが認められれば、管理組合の理事長名で契約する事は何ら問題にならないのです。
区分所有者個々に毎月支払（判決などでは分配と表現）、区分所有者が所得申告する事も付与する。
この様な事を明確にして置けば、区分所有者が納税しなかった場合でも管理組合に責任はない。

契約者が誰であれ、入金先が誰であれ、収入先が誰であれ、納税すべき者（所有者）に課税するのが税務です。

また、収益事業廃止届を拒否する事は出来ません、提出後は申告しない。
廃止届を提出して置きながら、収益事業を行なっていたら罰せられるだけの問題です。

最大の問題は、貴方の提案が総会で認められるかです。
一般的には提案者と親密者が賛成、しかし殆どの方が税務署や税理士を信じ、否決されるでしょう。
管理組合総会で欠席が多く、重要な役職も避けていた方の提案ならなおさらです。
区分所有者各位と高い信頼関係が築かれていれば賛同してくれます。

[1532: 匿名さん]

>>1519
>平成25年10月15日　国税不服審判所の裁決で最重要な部分
>なお、本件において、請求人に帰属した後の本件賃貸収入については、結局、上記ロの(ロ)のとおり、定期総会等において、当該賃貸収入に係る金員を本件団地建物所有者に分配する旨の決議はされず、同(ハ)のとおり、当該金員は、一貫して、請求人の会計に繰り入れられ、団地共用部分の修繕費の支出に充てられていることが認められる。
>　このことは、本件団地建物所有者の総意の下、本件賃貸収入を本件団地建物所有者へは分配せず、請求人に帰属した状態において、これを団体的拘束の下に支出しているものと認めるのが相当である。

上記は、賃貸収入は管理組合に帰属すると結論付けた後、「なお書き」として【賃貸収入が管理組合に帰属した後】のことを補足的に説明しているにすぎない。
つまり、総会決議等により、団体内において具体的に当該利益を区分所有者らに分配すべきこと並びにその金額及び時期を決定していても、各区分所有者には、具体的に行使可能ないわば支分権としての収益金分配請求権が生ずるだけであるから、結論には影響を与えない。

[1533: miya]

税法を理解している者が読むと、入金を速やかに区分所有者へ支払っていれば、
区分所有者の収入にする事に何ら問題はないと解せるのです。
区分所有者所得が正しい会計処理、これが理解できないので無意味な議論になるのです。
管理組合収入にして、管理組合で積立、未納税、したがって管理組合に課税したまでの事、
これが国税庁の知恵。

最も重要な事は誰の収入にするのが正しいかです。
本件など、会計実務では考える事なく処理する、簡単事案です。
以前、紹介した税務相談の録音をお聞き下さい。
しかし、貴方は裁判所判決の方が正しいと・・・
この判決事案と異なり、正しい税処理をしているので判例は適用されません。

[1534: 匿名さん]

＞1527さん
そんなことを言うと、鎌野先生に大変失礼なのではないでしょうか。ここでも、貴方が文章を読み間違えていることが不適切なのです。やはり貴方は、『読む技術』を習得した方が良いと思われます。

コンメンタール　マンション区分所有法」から引用されたその表現は、不適切ではありません。ここで読み取れる「集会の決議で定める【規範】」とは、国交省標準管理規約を例にとれば【使用細則等】です。【使用細則等】＝【規範】なので、引用文の語句を置き変えてみましょう。

「区分所有者以外の専有部分の占有者は、区分所有者の団体（３条）の構成員ではないが、建物等を占有し使用する以上、その使用方法については規約または集会の決議で定める【使用細則等】に従う必要があり、（以下、省略）」

置き換えても、何の違和感もありません。適切です。

つぎに、＞1527さんのおっしゃること（【決議】＝【規範】）に従って、引用文の語句を置き変えると、次の様になります。

「区分所有者以外の専有部分の占有者は、区分所有者の団体（３条）の構成員ではないが、建物等を占有し使用する以上、その使用方法については規約または集会の決議で定める【決議】に従う必要があり、（以下、省略）」

これでは支離滅裂で意味不明、極めて不適切です。

[1535: 匿名さん]

このスレッドに関心を持った多くの方の真剣レスを整理すると、主張は大きく3種に整理されると思われます。

主張１（miyaさんの主張）
　共用部分賃貸の収益は、マンションの区分所有者に帰属するものであり、管理組合に帰属することはあり得ない。

主張２（多数の課税納税君たちの主張）
　共用部分賃貸の収益は、マンションの管理組合に帰属するものであり、区分所有者に帰属することはあり得ない。）

主張３（私の主張）
　共用部分賃貸の収益は、原則的には区分所有者に帰属するものであり、例外的には、管理組合に帰属することがある。例外とは、管理組合が税務署に収益事業開始届を出した場合である。


ここで、miyaさんの管理組合の場合は、収益事業開始届を出していませんので、主張１を採用しても主張３を採用しても結果は同じです。管理組合に法人税を課す理由がありません。従って、国税としては、強制的課税処分（差押えや脱税での告発）は出来ないだろうと思われます。
しかし、管理組合が自ら申告すれば金沢の管理組合と同じことになるでしょうから、次の総会あたりで理事会から「収益事業開始届の提出議案」が出され、組合員から議長への白紙委任状によって可決されたりしないように気を配る必要があると思われます。

　もし、税務署が主張２を採用するならば、彼らの業務上の義務として、差押えを含む強制的課税処分をしなければならないでしょうし、脱税での告発もしなければならないと思われます。しかし私は、税務署も主張３を採用しているので、「収益事業開始届」を自ら提出す様に２年以上もかけて行政指導しているのであろうと思っています。
　税務署が主張２を採用し、強制課税処分をしてきたら、法廷で戦う以外に道は無いとおもいますが、戦うか否かも総会の決議によるでしょう。

もうこれ以上、想像で議論しても仕方がありませんので、私の投稿はしばらく休んで、これからは実務で戦っているmiyaさんのレスを追いかけるだけにしたいと思います。

[1536: miya]

>>1535 匿名さん
私の考えと全く同じです。

>>税務署が主張２を採用し、強制課税処分を
その前に課税庁に事前確認をしなけてば実行できません。

この件の税務署担当官は、一般的な調査官と違い税法に疎い、これが実体験での実感です。
　　（疎いふりして？　とも違い素人の様な発言をする）
収益事業をしてないので、税務調査や書類提出も一切拒否する事が重要です。
そこで重要になるのが、
>>主張３（私の主張）です。

miya管理組合に進展が有れば、また記述致します。
白黒の通告をされる可能性は低い、白とすれば他から文句が、黒は税法違反の課税。
事業廃止届が出せる様、区分所有者から絶大な信頼関係を築かれる事を期待しています。

[1537: 匿名さん]

>>1534
>>>1527さん
>そんなことを言うと、鎌野先生に大変失礼なのではないでしょうか。ここでも、貴方が文章を読み間違えていることが不適切なのです。やはり貴方は、『読む技術』を習得した方が良いと思われます。

>コンメンタール　マンション区分所有法」から引用されたその表現は、不適切ではありません。ここで読み取れる「集会の決議で定める【規範】」とは、国交省標準管理規約を例にとれば【使用細則等】です。【使用細則等】＝【規範】なので、引用文の語句を置き変えてみましょう。

>「区分所有者以外の専有部分の占有者は、区分所有者の団体（３条）の構成員ではないが、建物等を占有し使用する以上、その使用方法については規約または集会の決議で定める【使用細則等】に従う必要があり、（以下、省略）」

>置き換えても、何の違和感もありません。適切です。

区分所有法第46条（規約及び集会の決議の効力）
第2項　占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

の解説として妥当ですか？

[1538: 匿名さん]

>>1534 さん

『読む技術』を習得せよとのアドバイスをいただきましたが、
「区分所有者以外の専有部分の占有者は、区分所有者の団体（３条）の構成員ではないが、建物等を占有し使用する以上、その使用方法については規約または集会の決議で定める【規範】に従う必要があり、（以下、省略）」は、
「区分所有者以外の専有部分の占有者は、区分所有者の団体（３条）の構成員ではないが、建物等を占有し使用する以上、その使用方法については規約で定める【規範】または集会の決議で定める【規範】に従う必要があり、（以下、省略）」
と読むのが妥当であると思います。

そう、そう
前出の「コンメンタール　マンション区分所有法」には、次のような記述もあります。
参考にしてください。

「建物等の管理・使用に関する規範（およびその前提となる規範）としては、
第１に、強行規定としての性質を有する定めが本法に存在する。（中略）
第2に、区分所有者間においてあらかじめ建物等の管理および使用に関し包括的な定めをしておくものとして、「規約」がある。（中略）
第3に、集会の決議によって規範を定めることができる。本法の強行規定として定められている事項および規約でのみ定められるべき事項（絶対的規約事項）以外の事項については、原則としてすべて集会の決議によって定めることができ、区分所有者はこれに拘束される。」

スレ主旨から大きく脱線していますので、この件はこれで終わりにしましょう。

[1539: miya]

国税不服審裁決から検討する。
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.html

基地局設置による収入は誰の所得か、この観点から争点1と3は無意味な論争と云える。
争点2が重要で原処分庁の主張は、
1、総会の決議において、請求人が管理している団地共用部分を賃貸借することについての
　　意思決定を行い、
2、これに基づき、請求人が携帯電話会社と賃貸借契約を締結し、
3、本件賃貸収入を請求人の修繕積立金会計において「移動通信網賃貸料」として収入の部
　　に計上し、翌年度に繰り越して運用している。
4、区分所有者集会の決議等により団体内においてこれを区分所有者に分配すること並びに
　　その金額及び時期が決定されて初めて、区分所有者に具体的に行使可能な、収益分配請
　　求権が発生すると解するのが相当であると判示されている（東京地方裁判所平成３年５
　　月29日判決）ところ、本件賃貸収入については、本件規約や総会等において、本件団
　　地建物所有者に対する分配方法、分配金額及び分配時期等について何ら定められていな
　　い。
5、定期総会において、本件賃貸借契約に基づきＪ社から支払われる賃貸収入を、本件団地
　　建物所有者に分配せず、修繕積立金会計に繰り入れることが合意された。

以上が争点2の要点ですが、一般事業事例と比べると以上の裁定には不合理が見受けられる。
審判所は請求人の申立や税務署の主張から総合的に判断、申立方法で裁決も変わってしまう。

>>1485　例題と比べると不合理さが分かる。
この賃貸料を預り金としてＹＭ管理(株)に留保している。
この留保金は将来発生が見込まれる修繕に充当することにしている。
　　　（山田さんも承知）
その結果、ＹＭ管理(株)或いは山田さん収入が未申告未納税状態になっている。
1、ＹＭ管理(株)が未申告収入を修正申告する旨を申し出ても、
2、税務署は山田さんの所得として更正決定をするでしょう。

ＹＭ管理(株)が契約業務など全ての管理業務を行ない、山田さんに支払いもせず、
ＹＭ管理(株)に預り金として積立ている。
前記、不服審裁決例からすると、ＹＭ管理(株)に課税する事になる、
しかし、その様な課税がされないのは明らかです。
その理由、家賃収入と同様に毎月資産所有者である山田さんに送金する必要が有った、
これにより山田さんの所得になる。

[1540: 匿名さん]

　国税不服審H25,10,15裁決は、極めて特殊な事例です。税理士さんの中には、伝家の宝刀のようにこの裁決事例を振りかざす方が居たりしますが、一般的な単棟型マンションの場合の様に組合員全員で共有する共用部分を賃貸するときに持ち出すのは不適切な裁決事例だと思います。

10.15裁決には
＞1、総会の決議において、請求人が管理している【団地共用部分】を賃貸借することに
＞ついての意思決定を行い、
とありますが、A,B,C棟それぞれの区分所有者のみで共有するそれぞれの【棟共用部分（屋上は棟の法定共用部分ですから、規約で団地共用部分と定めることはできません。）】を、団地管理組合の代表である理事長名で賃貸した案件です。
この場合、団地管理組合理事長には棟の管理者権限はありませんから、A,B,C全ての棟の共有者全員からの委任を取り付けない限りは区分所有者全員の代理とは認められず、団地管理組合（社団）が他人物賃貸（他人の所有物を賃貸すること）による不動産貸付業を行うことになり、法人税の確定申告義務が発生すると思われます。

この裁決を、組合員全員で共有する共用部分を賃貸する場合に適用しようとすれば、
＞不合理が見受けられる。
ということになってしまうのは当然であろうと思われます。

[1541: miya]

争点1や3を争点にしなければ、多くの管理組合に共通している。

管理者が誰であれ、契約者が誰であれ、税法では資産所有者が納税する。
この様な意味で、この不服審裁決には納得できないのは当然です。
管理組合への課税根拠が示されてない。

管理組合法人であっても資産所有権は区分所有者でしょう、
したがって、税法上では一般的な管理組合と同等に扱われる。

[1542: miya]

国税がマンション管理組合に課税するのであれば、
>>1485の事例でもＹＭ管理(株)に課税しなければ不合理。

法人税率が軽減され、高額所得者では所得税率の方が高い、これが現状。
ＹＭ管理(株)への課税が正当となれば、資産所有者の脱税を許してしまう。

国税庁が質疑応答事例を掲げ、管理組合に課税の行政指導は正しい行政指導ではない。