管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1503: マンション比較中さん]

金沢の管理組合も裁判で所得税法12条を理由に区分所有者課税を主張している、
しかし地裁・高裁とも認められなかった。
また平成25年10月15日国税不服審裁決でも、同様の管理組合主張が認められなかった。

認められなかった理由を検証する必要があるでしょう。
事業開始届を提出しなければ済む問題でもないと思われます。

miya管理組合の主張は平成29年4月に税務署に提出済（先にこの掲示板で紹介）、
これが認められるか、否かは不透明ですが・・・。

[1504: miya]

>>1503 の追加
miya管理組合は設置時からこの収入を区分所有者に支払い、区分所有者の収入にしている。
したがって管理組合にはこの収入の留保金は一切無く、事業開始届も、税務調査も拒否している。

[1505: 匿名さん]

＞1503　さん
＞＞金沢の管理組合も裁判で所得税法12条を理由に区分所有者課税を主張している、 しかし地裁・高裁とも認められなかった。

そうですか。
＞1498 でも申しました通り、所得税法１２条は、「・・・と推定する。」という、正当な理由があれば覆せる規定です。（ちなみに、「・・・とみなす。」となっていれば、理由の如何を問わず、覆すことは出来ません。）
管理組合が自ら収益事業を行う意思を以て『収益事業開始届』を提出することを決議し、これを提出しているなら、収益が管理組合に帰属するという正当な証拠になってしまうでしょう。もちろん、国税側はその証拠を固めるために、賃貸借契約書や会計処理の不備も突いてくるのだろうと思われます。金沢の管理組合がどうだったかは解りませんが、たとえば、賃貸借契約書の賃貸側当事者が、『××管理組合理事長○○○○』と記載してあるので、管理組合が賃貸側の当事者のように見えることや、管理組合の収支報告書見ると、賃借人から受け取った賃料が管理組合の収入（賃貸料や雑収入）として記載されていること等により、証拠固めをしたのだと思われます。
管理組合が自ら収益事業を行う意思決定（決議）をして、『収益事業開始届』を提出するようなことをしていなければ、契約書の誤記載や収支報告書の誤記載は素人ゆえの誤りであるという説明が認められる可能性もあるかも知れません。

だから、①『収益事業開始届』を提出してはいけないのです。
さらに、②賃貸借契約書は、管理者が区分所有者全員を代理して賃貸していることが、きちんと読み取れるように書き、③貸借対照表には、預かり金（賃借人から振り込まれた賃料）を区分所有者に返済した記録を残し、④収支報告書には、区分所有者からの管理費収入として記載すべきだと思われます。

また、国税不服審というのは、行政（国税庁）の一機関（苦情処理窓口のようなもの）にすぎませんから、行政寄りの裁決になります。平成25年10月15日国税不服審裁決は、棟共用部分である塔屋の一部を携帯電話事業差者に賃貸するのに、団地管理組合の理事長が代理シテ賃貸借契約を結んだ事案であり、「棟の管理者では無いから、棟の個々の区分所有者全員の委任状が無いから認められない。」として、区分所有者を代理しての契約とは認められなかったように記憶しています。管理者でない者が代理するなら、共有者全員の委任が必要です。


＞1502 さんの考え方にも、一部に賛同できない部分があります。

＞＞所有者以外の収入にすることは絶対に許されない。

果たして、そうでしょうか。原則論に執着していませんか。
民法は、他人の所有物を販売して収入を得ることを認めています。また、他人の所有物を賃貸して収入を得ることも認めています。それを認めないと、買った人や借りた人が途方もない損害を被ることがあるからです。従って、管理組合が区分所有者の所有物を賃貸することも認められます。もちろん所有者の同意は必要であり、同意が無ければ不当利得になります。
なお、税法は不当利得であっても利得に課税するようです。解りやすく言えば、窃盗団が盗品を販売して収益を上げれば、法人税が課税されることになるようです。

[1506: miya]

>>1505さん、貴重な助言ありがとうございます。

>>所有者以外の収入にすることは絶対に許されない。
債権者や出資者に正しい収益や資産状況を伝えないことになる。
税務でもこれに変わりない。

どんな処理もできるでしょう、
これは企業会計原則の観点からであり、税務では所有者収入に修正（更正）される、
この様な意味です。

会計原則と税務での適用が異なる場合、税務処理で修正する。

[1507: miya]

実質所得者課税を訴えながらも、金沢の管理組合さんが地裁・高裁とも敗訴した。
そこで、所得税法12条　解釈通達12-1　法人税法11条　を改めて確認、
しかし数行の条項と解釈です。

そこで、事案は異なるものと思われますが、
>>1174 匿名さん紹介のレポートを再読しました、

税法では数行の定めですが、色々な解釈と判決があり、
税務署と争うには、この条項を慎重に研究し臨む必要がと実感しました。

miya管理組合としては、2年半に渡り争議中ですが、
税務署から課税措置を受けない内容での反論が重要と思い勉強しています。

[1508: 匿名さん]

金沢管理組合の実質所得者課税についての主張を排斥した判決部分を紹介

「原告は、実質所得者課税の原則を根拠に、本件各賃貸による収益については、本件マンションの共用部分又は敷地という資産から生ずる収益を実質的に享受する本件区分所有者に対して課税すべき旨主張する。
しかしながら、実質所得者課税の原則を定める所得税法12条、法人税法11条は、「資産又は事業から生ずる収益の法律上帰属するとみられる者が単なる名義人」である場合に適用される規定であるところ、法人格のない原告には収益が法律上（民事実体法上）帰属することもないのであるから、上記各条文は本件に適用されるべき基礎を欠くものといわざるを得ないし、少なくとも、法人格を有する者と有しない者との間の収益の帰属の判定を、上記各条文及びそれに関連する通達の規定に従って直接的に規律することは相当ではない。」

最高裁での上告棄却等により原告敗訴が確定済。マンション管理組合の収益事業課税を免れようとして、実質所得者課税を主張したとしても、裁判所においては考慮してもらえない。

[1509: miya]

金沢の管理組合さん、残念でしたね、この判決に従う事になる。
しかし、全国の全ての管理組合がこの判決に従う必要はない。

なぜ敗訴したかを研究する必要があるでしょう。
資産所有者以外の者の収入にする、誰が考えても可笑しな事ですので。

[1510: 匿名さん]

1509の投稿者は勘違いをしているので一言。
裁判の当事者でない者がその裁判の判決に従う必要がないのは当然のことです（すべてのケースにおいて同様）。
一方で、金沢管理組合に対する判決の内容からすると、どのような管理組合であっても実質所得者課税の原則に基づく主張は裁判所に受け入れてもらえない、ということは確実に言えます。
判決に従う従わないという問題ではなく、判決に示された内容を的確に理解して実務に生かしていく、というだけの話です。
それができなければ、他の裁判で実質所得者課税の主張をしても同様に排斥されることでしょう。

金沢管理組合の判決には、「法人格のない原告（金沢管理組合のこと）には収益が法律上（民事実体法上）帰属することもない」とありますから、あくまで「私法上の関係」においては、1509の投稿者が言うようなことは裁判官も当然承知しているのです。
それでも、「私法上の関係」とは別に、「租税法上の関係」ではマンション管理組合に収益が帰属する場合があると判断されている訳であり（これは最高裁でも維持された判断）、この点を無理解のまま論じても本質を外した独自の見解となるだけです。

[1511: 匿名さん]

>>1509
>資産所有者以外の者の収入にする、誰が考えても可笑しな事ですので。

民法では、他人物の売買や転貸が明文の規定により認められていることから、売主又は賃貸人が所有者であることは、売買又は賃貸借の法律上の要件ではない。
したがって、不動産の譲渡及び賃貸に当たり、私法上の所有権を取得したとはいえない者であっても、事業取引の主体になることは可能である。

[1512: 匿名さん]

＞1511さん
金沢の管理組合は、自ら収益事業を行うと決めて収益事業開始届を出していたのではないでしょうか？　それだったら、賃料収益は管理組合に帰属することになり、法人税の確定申告が必要だと思われます。

＞1509さん
貴方の管理組合は、区分所有者が共同で賃料収益を得るから区分所有者が必要に応じて確定申告をすると決めているようです。管理組合は収益事業開始届など出していません。この場合、税務署は、申告が必要な個々の区分所有者に確定申告をするように指導すべきだと思われます。

この２つの管理組合の場合、法人税法上の扱いは全く異なるように思われます。

[1513: 匿名さん]

個人の確定申告を総会決議しても、管理組合の業務範囲外の事柄であり、効力を有しない。

[1514: miya]

所有者以外の者が契約当事者として賃貸契約を交わし、所有者以外の者に入金し、所有者以外の者の所得にする、この事が当事者間で了承して行なわれても、税務や企業会計では認められない。
以下の様な事を阻止する理由からです、
　・同族事業者間等を利用し課税率が低い者への収益付替え。　（脱税行為）
　・同族事業者間等を利用し業績操作を行なう。　　　　　　　（粉飾決算）
同族企業の税務調査や会計監査では、この様な調査が重点的に実施されている。
管理組合と区分所有者も同族関係になるでしょう。　

今回の判決はこれを否定している。
但し、原告側の主張が多岐にわたり、コトゴトク退けられ、裁判官の心象を害したのでは。
・実質所得者課税に絞って行なう、資産所有者の収入にするのが税の原則。
・主張している様な、区分所有者所得にする処理や議決がされてなかった。

管理組合が事業廃止届を提出し、区分所有者所得にする、これを諦める必要はない。
金沢の管理組合さんも同様でしょう、国税をギャフンと。
事業開始届を出してしまった責任、本件はしょうがない事だったでしょう。

[1515: 匿名さん]

＞1513
その通り。個人が申告するか否かは。税務署と個人の問題です。
個々の区分所有者は管理組合などに頼らずに、自分で確定申告が必要かどうかを判断して必要ならば自分で申告するのです。（しかし、区分所有者の多くが、この判断を回避したいがために、共用部分の賃貸を管理組合の事業とすることを望みます。また、すべての税務署が大勢の区分所有者への所得税申告指導を回避したいがために、管理組合の収益事業とすることを勧めます。商魂たくましい税理士の多くが、税務署と同じ指導をします。そして、確定申告書に名前を添えるだけで管理組合から、そこそこの収入を得ます。）

次に、管理組合の業務について考えてみましょう。区分所有法は共用部分の管理は区分所有者の団体（管理組合）の業務としています。従って、『管理組合が社団として屋上の一部を賃貸する』のか、『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』のかという意思決定は、区分所有者の団体の集会（管理組合総会）で決することにならざるを得ません。総会で『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』ことが決議されれば、『管理組合が屋上の一部を賃貸することはできない』だろうと思われます。そして、『屋上の一部を賃貸することができない』管理組合は、『賃料係る法人税の確定申告することができない』のだろうと思われます。

＞1507のように、２年以上ももめていると、「税務署に逆らっても良いことは起きない。」とか、「法人税を納めても、組合員１人あたりは、大した額ではない。」というような意見が多くなって、『管理組合が屋上の一部を賃貸する』という決議なされたりします。そして、管理組合から税務署に『収益事業開始届』が提出されれば、管理組合への法人税課税の条件が整うのだと思われます。

[1516: 匿名さん]

標準管理規約では、16条（敷地及び共用部分等の第三者の使用）2項において「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」と規定している。
同様の規定のあるマンションにおいて、総会で『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』ことを決議しても規約に抵触することになり、無効である。

[1517: 匿名さん]

＞1516さん
標準管理規約は国土交通省が創った規約例（ひながた）に過ぎません。法令のように誤解するのはやめましょう。

それから、あなたの管理組合の規約に、「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」と規定していたとしても、『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』ことを禁止するものではなく、「原則的には共用部分を共有する区分所有者が共同で第三者に使用させるのであるが、管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」
｢・・・・できる。｣という法的な意義は、｢そのように決めればそうすることができる｣ということであって、決めなめれば（総会で決議しなければ）原則が適用されるのです。

[1518: 匿名さん]

↑　この解釈が成り立つのであれば、

>>1515
>総会で『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』ことが決議されれば、『管理組合が屋上の一部を賃貸することはできない』だろうと思われます。

との理屈は成り立たない。

[1519: miya]

平成25年10月15日　国税不服審判所の裁決で最重要な部分
なお、本件において、請求人に帰属した後の本件賃貸収入については、結局、上記ロの(ロ)のとおり、定期総会等において、当該賃貸収入に係る金員を本件団地建物所有者に分配する旨の決議はされず、同(ハ)のとおり、当該金員は、一貫して、請求人の会計に繰り入れられ、団地共用部分の修繕費の支出に充てられていることが認められる。
　このことは、本件団地建物所有者の総意の下、本件賃貸収入を本件団地建物所有者へは分配せず、請求人に帰属した状態において、これを団体的拘束の下に支出しているものと認めるのが相当である。

地裁判決での最重要な部分
「管理費」の収入に含められた各賃貸収入に相当する金額については、各会計年度の決算において、原告の構成員に対して直ちに個別的に分配されるように処分されたことを認めるに足りる証拠はないこと

以上の部分の分配を総会で議決し区分所有者収入を明確にする。
・入金は預り金として処理
・分配方法は管理費台帳に基地局収入分配金の項目を追加、預り金の払出処理

これが実行できたら事業廃止届も夢ではない。

[1520: miya]

>>1519で問題になるのは、管理費が不足する場合が想定される。
管理費値上額　　　　基地局収入-納税額-税理士報酬
管理費値上をしても　納税額+税理士報酬　管理費は低下なる（この部分で区分所有者が納税）

[1521: 匿名さん]

＞1518さん
もっとわかりやすく書きます。
あなたの管理組合の規約には、「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」と規定されています。そして、あなたの管理組合が、『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』と決議します。そうすると、｢管理組合が第三者に使用させると。｣いう行為は否認されたことになりますので、『管理組合が屋上の一部を賃貸することはできない』ということになると思われます。

あなたにこれ以上説明しても長くなるだけなので、法律や規則の読み方を解説する書籍をご紹介します。
　①新法令用語の常識（日本評論社）
　②法律を読む技術・学ぶ技術（ダイアモンド社）
両方とも、吉田利宏さんという方が書いています。

[1522: 匿名さん]

＞1519さんのおっしゃる通りだと思います。
預かり金の仕訳は、収益を享受する者を判定する重要な要素だと思います。しかし、管理組合の理事の中に、これを理解できる人が居るでしょうか。
また、一度『事業開始届』を出してしまって第三者が使用を継続している物件に対する『事業は廃止届』を、税務署が素直に受け取るかどうかも大いに疑問です。第三者が一旦使用をやめなければ受け取ってもらえないかもしれません。

それと、個々の区分所有者に持ち分に応じて引き渡すお金を分配金と呼ぶのはやめた方が良いと思います。預かり金は管理組合の債務でしょうから、区分所有者に引き渡すお金は、返済金と呼んだ方が良いように思われます。