管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1443: miya]

税法を理解できない方々に、国税庁の見解を録音で紹介、
これでも分からない方は、管理組合として納税、
管理組合として納税する事を国税庁は認めているです。

また、miya管理組合の税対応が税務では正しいのであり、問題にならない。
一方、管理組合収入としての申告納税も認める。
これがこの問題の国税庁の質疑応答事例の読み方です。

裁判で敗訴した管理組合は管理組合収入としているものの、
管理組合は申告納税をしていなかった。
また、区分所有者に申告納税する様に促してもいなかった。
行政指導を受けてから、区分所有者所得が正しいと主張しているにすぎない、
従って敗訴に至ったのです。

同じ案件であっても、個々の事案で判決は異なるのです。
当初からmiya管理組合の様にしていたら何ら問題にならなかった。

[1444: 匿名さん]

＞＞1443 miyaさん
国税庁の言い分に妥協せずに、もっと一貫性のある主張をすべきであると思います。

　＞管理組合として納税する事を国税庁は認めているです。 （＞＞1443より）
　そのように妥協することなく、このこと自体が間違いだと主張すべきではありませんか。不動産を所有するか借り受けて転貸することなく不動産貸付の所得を得ることなどあり得ないと思われます。
あなたは以前のレスで、「そんなことを認めてしまったら、同族企業や個人の租税回避が横行するから、認められるものではない。」というような事を書いていたように思われます。
納税義務者や課税要件は法律によって明確にされる（憲法30条、84条参照）のであって、法令にすら属さない行政指導や広報（国税庁の通達や質疑応答事例）によって決まるものではありません。
　元国税庁課税部長の誤った判断（解っていながら、税務署職員OBの税理士たちのために、管理組合という新しい市場を創ってあげる配慮をしたのかも知れません。）に基づいて行われている現行の課税（憲法違反）は、正されなければなりません。
　＞＞1442 匿名さんが、尤もらしい意見を書いていますが、この方は管理組合の確定申告を受け負っている税理士で、区分所有者の所得になると、仕事を失うのかもしれません。それとも、管理組合に法人税納付を指導した管理会社のフロントか管理組合の元理事長でしょうか。
　＞＞1436にある「miya管理組合が税務署に提出した書面」に対して、税務署が回答をすることは無い様に思われます。税務署は本件でmiya管理組合に関わったことを後悔していると思われます。無かったことにしたいと思っているでしょう。（川崎北税務署の指導よりも、miya管理組合の主張のほうが遥かに正しいのですから・・・・）

　miiyaさんには、全国の管理組合のために、税務署、東京国税局、国税庁の対応の事実を伝えて頂きたいと思っています。

[1445: miya]

>>1444 匿名さん

仰せの通りです。

　そのように妥協することなく、このこと自体が間違いだと主張すべきではありませんか。不動産を所有するか借り受けて転貸することなく不動産貸付の所得を得ることなどあり得ないと思われます。
あなたは以前のレスで、「そんなことを認めてしまったら、同族企業や個人の租税回避が横行するから、認められるものではない。」というような事を書いていたように思われます。

この考え方には変わりありません（録音でも申しています）

同族の者等の収入として所得申告している場合、
真の所得者に課税の更正決定がされます。

しかし、管理組合収入としているものの、管理組合は申告納税をしていなかった。
また、区分所有者に申告納税する様に促してもいなかった。
これは脱税行為と判断されても仕方ないのでは？

国税庁課税部長は、そこに目を付けたのです（税理士会をも巻き込んで）。

そこで以前提案した対策案は、過去の事にはこだわらず、
近々の総会に区分所有者所得とする議案を提出、事業廃止届案も提出、
この議案を総会承認を得る。

[1446: 匿名さん]

＞過去の事にはこだわらず、
＞近々の総会に区分所有者所得とする議案を提出、事業廃止届案も提出、
＞この議案を総会承認を得る。

全く同感です。vista管理組合や金沢の管理組合もそのようにした方が良いだろうと思われます。


＞しかし、管理組合収入としているものの、管理組合は申告納税をしていなかった。
＞また、区分所有者に申告納税する様に促してもいなかった。
＞これは脱税行為と判断されても仕方ないのでは？

そこのところは、私は、少々異なる解釈をしています。
税務に精通した理事が居たmiya管理組合では、管理組合が区分所有者に申告納税を促すことが出来ていたのでしょう。しかし、納税義務者に申告納税を促すのは税務署本来の業務ですから、区分所有者に対して申告を促さないのは税務署（行政）の不作為だと思われます。

[1447: miya]

そこのところは、私は、少々異なる解釈をしています。
税務に精通した理事が居たmiya管理組合では、管理組合が区分所有者に申告納税を促すことが出来ていたのでしょう。しかし、納税義務者に申告納税を促すのは税務署本来の業務ですから、区分所有者に対して申告を促さないのは税務署（行政）の不作為だと思われます。

私の考えも同様、そこで元国税庁課税課税部長・西村善嗣氏を非難しているのです。
行政は国民に正しい申告納税を指導する義務がある。
しかし、それどころか逆手にとって徴収に舵をきったのです。

これは脱税行為と判断されても仕方ないのでは？
金沢の管理組合と同様の税対応の管理組合では、
高裁判決を鑑み仕方ないのでは、この様にご理解下さい。

設置当初から区分所有者所得として税対応をしていた管理組合でしたら、
国税庁や裁判所とも戦う事ができるのですが・・・

[1448: 匿名さん]

＞金沢の管理組合と同様の税対応の管理組合では、
＞高裁判決を鑑み仕方ないのでは、この様にご理解下さい。

管理組合毎にそのような不公平な扱いをすることを認めてしまうのでしょうか。憲法14条1項は「すべて国民は、法の下に平等・・・・」と定め、通説では、租税にも適用される（租税公平主義）とされます。従って、租税に深い知見を有する管理組合（例えば、miya管理組合）は法人税を課税されずに、租税に疎い管理組合（例えば、vista管理組合や金沢の管理組合）は法人税を課税されるなどということはあり得ないでしょう。　　国税庁がそのような扱いをすれば、それは憲法14条に違反することになると思われます。

＞＞1444　で、ほんの少し触れましたが、国税庁の現状行為や地裁・高裁の判断は憲法30条、84条（租税法律主義）にも違反していると思われます。

[1449: miya]

>>1444 匿名さん

＞そのように妥協することなく、このこと自体が間違いだと主張すべきではありませんか。

管理組合所得として、管理組合が納税するのを国税庁が認める事は違法ではありません。
管理組合の所得にするべき収入である、これなら違法です。

不服審裁決や裁判所判決も、管理組合の所得にするべき収入であるとはしていません。

以上から、管理組合収入としている管理組合に課税措置をしています。
但し、区分所有者所得とするのが正しい税処理です。

[1450: miya]

税法と平等

税法では全て平等に取り扱っていません。
基本は平等にしていますが、事務処理等を鑑みゆるやかな方法を採る場合が。
・売上額が10,000,000以下（未満？）の事業者は消費税の申告が不要です、
　売上時に消費税を受領しているのに・・・
・少額の不動産賃貸収入では収入を申告する必要な場合と不要な場合がある。
・決算が月末の場合でも、売上・仕入を20日での継続処理を認める。
全てを平等にした場合、事業者の事務処理等も考慮した措置です。

区分所有者に分配しない、この様に決めた管理組合にはそれなりの理由が、
そこで、その管理組合には管理組合としての納税を認めている。
しかし、あの質疑応答事例から課税部長の悪意に満ちた課税措置と云える。

[1451: 匿名さん]

税と公平性

専門家の説明を一つご紹介します。
「この文章を読むことで、『どのような課税が平等なのか』という問題について学ぶことができます。」と云っています。
http://keiei-manabu.com/economics/tax-fairness.html

[1452: miya]

この問題について区分所有法、民法、憲法、等のご意見が多くありました。
これは税法の問題であり、諸法を持ち出して論ずる事は適切ではありません。

不動産を所有して無い管理組合が不動産賃貸料を得る事は出来ない。
しかし、殆どの管理組合が管理組合収入として未申告・未納税。
課税部長は、これら管理組合からの税徴収を企てた。
そこで、税法での取り扱いとして質疑応答事例を掲示した。
1、区分所有者の所得として区分所有者が納税。（税法で周知の定めであり、この項を省略）
2、管理組合収入とする管理組合の場合、管理組合所得としての納税を認める。（この項が違法か？　判決は違法としてない）
　　なお、管理組合は法人税法に該当する。
3、したがって、管理組合収入にしているにも関わらず未申告・未納税の管理組合には課税措置の行政指導。

税理士会を巻き込んだので、上記1項を管理組合に指導する税理士は見受けない。
法人税申告は難しく、管理組合は税理士に委託する事になるから。

[1453: 匿名さん]

かなり詳しい判決情報がこちらで確認できます。

https://profession-net.com/professionjournal/corporation-article-755/

[1454: 匿名さん]

＞＞1453 さん
情報ありがとうございます。このレポートの末尾にポイントが２点記されています。その２番目が、誰が賃貸の主体（収益の帰属者）なのかを決めることになると云うことだろうと思われます。

＞・マンションの共用部分又は敷地の一部を第三者に賃貸して得る収益は、区分所有者による管理組合の総会の決議によってマンション管理組合に帰属する。

要するに、収益が区分所有者に帰属するか管理組合（社団）に帰属するかは、区分所有者の集会の決議（管理組合の総会決議）によって決まると云っているようです。私もその見解に賛同します。
収益を区分所有者に帰属させたいなら、総会でそれを決議し、賃貸借契約書にも｢管理者が区分所有者全員を代理してこの賃貸借契約を締結する｣と明記すべきだと思います。反対に収益を管理組合（社団）に帰属させたいなら、管理組合（社団）の代表を賃貸の当事者として賃貸借契約を締結することを総会決議することになるのだと思われます。

[1455: miya]

>>1454さんが感じた様な文脈、私には感じ取れません。
判決を読んでの判断は大変難しいと思います。


【マンション管理組合が取得した賃貸料収入が収益事業に該当するか否か
［争点３］】
１　原告における経理処理の状況
裁判所が行った事実認定によれば、本件各賃貸借契約に基づく設置料等、賃料又は土地使用料の収入については、原告が開設したマンション管理組合理事長名義の普通預金口座に振り込まれ、原告の管理費会計における「雑収入」の科目に該当するものとして経理処理がされており、原告は、受領予定の本件各賃貸収入につき、各会計年度の予算の収入に含めるとともに、各会計年度に受領した本件各賃貸収入については、各会計年度の決算の収入に含めている。また、各会計年度に係る原告の予算案及び決算は、いずれも定期総会の決議に付され承認を受けていることが認められる。


この収入を得た時から、
　1、区分所有者各位の収入額を明確にし、毎月々この経理処理をしているか
　　　　（売却・譲渡者に対応の観点から、毎月々の経理処理も重要）
　2、1の金額を区分所有者が、税法に基づき各自で所得申告の指導をしているか
裁判所が行った事実認定で、以上が認められていたら判決は？

原告は、区分所有者課税が正しいと主張しているが、
その具体的な経理・税務対応処理・発議をしてなかった。

国税庁は質疑応答事例で特例として、
管理組合収入としている管理組合の場合、管理組合所得として法人税申告（を認める）。
　　（これは国民に税法の正しい伝え方をしてないのですが・・・）
金沢の管理組合はこれに反していたのでは？

[1456: miya]

この訴訟レポートは、
税理士・公認不正検査士（CFE）米澤　勝さんとなっている。

https://profession-net.com/professionjournal/corporation-article-755/

この最後部ポイント記述は税法や判決を正しく伝えてない。
区分所有者収入として経理処理し、区分所有者が税対応の管理組合の場合には、
この判決は効力を及ぼさないのです。

ポイント
マンション管理組合は、法人税法上、人格なき社団等として、収益事業を行った場合にのみ、法人税の申告納税義務を負う。
マンションの共用部分又は敷地の一部を第三者に賃貸して得る収益は、区分所有者による管理組合の総会の決議によってマンション管理組合に帰属する。

[1457: miya]

租税争訟レポート 第42回

この語句で検索すると、レポート全文が見れます。

[1458: 匿名さん]

東京高裁は、以下の事実認定に照らせば、各賃貸は、権利能力のない社団である控訴人を事業主体とするものというべきであるから、控訴人の主張（注）は、採用できないと判断した。
①　控訴人は権利能力なき社団と認められること
②　規約上、本件マンションの共用部分の変更等は控訴人の総会の議決事項とされているところ、各賃貸借契約は、控訴人の総会の決議によりその締結が承認されていること
③　各賃貸借契約は、控訴人の代表者である理事長の名前で締結されていること
④　各賃貸収入については、控訴人の理事長名義の預金口座に振り込まれ、控訴人の管理費会計における雑収入に該当するものとして経理処理がされ、各会計年度に係る控訴人の予算案及び決算として、控訴人の定期総会の決議に付され、承認を受けていること

（注）控訴人の主張とは、「共用部分、敷地等の所有権は個々の区分所有者に帰属しており、発生する収益は区分所有者が持分に応じて収受するものであり、控訴人には帰属していない旨の主張」である。詳細は以下のとおり。
共用部分、敷地等の所有権が個々の区分所有者に帰属している以上、そこから発生する収益は各区分所有者が持分に応じて収受するものであり、控訴人には一度も帰属していない。一見、控訴人が所有しているように見える管理費、修繕積立金も、代理人である控訴人に一時的に滞留している預り金に過ぎず、各賃貸収入も同様である。各賃貸借契約は、「各区分所有者が主体となって、管理者を代理人として締結したもの」である。管理組合の決議は各区分所有者の全員が委任の内容を区分所有法上の集会で合意しているだけであって、個々の区分所有者の合意であり、団体の決議ではない。

[1459: 匿名さん]

そしてレポートの著者は、管理組合に法人税を課税するか否かを判定するポイントは次の①と②だといっています。
ポイント ①
＞マンション管理組合は、法人税法上、人格なき社団等として、収益事業を行った場合にのみ、法人税の申告納税義務を負う。
ポイント ②
＞マンションの共用部分又は敷地の一部を第三者に賃貸して得る収益は、区分所有者による管理組合の総会の決議によってマンション管理組合に帰属する。

ここで、ポイント①と②について、冷静に考えてみます。

ポイント①については、通説というか広く社会的にそのように認知されているように思われます。蛇足ですが、収益事業を行った場合にのみ課税されるのは人格なき社団等ばかりではなく人格のある社団法人や財団法人あるいはNPO法人等も同様です。控訴人は「管理組合は人格なき社団ではない。」という主張もしていたようですが、少々無理があるように思われます。

つぎに、ポイント①の中にある、「収益事業を行った場合」について、管理組合にどのように適用するかというのが、ポイント②であろうと思われます。レポートの著者は、地裁も高裁も、「区分所有者による管理組合の総会の決議によってマンション管理組合に帰属するとされれば、管理組合が収益事業を行った場合が適用される。」と判断したと解説しています。

レポートの著者は、地裁・高裁のこの判断を正しいとも正しくないともいっていないのですが、最高裁判所に結論を出してもらいたい気がします。

[1460: miya]

>>1459さん

>レポートの著者は、地裁・高裁のこの判断を正しいとも正しくないともいっていないのですが、最高裁判所に結論を出してもらいたい気がします。

読む人により感じ方は随分と異なる様ですね。
米澤税理士さんの解説やポイントから推測すると、
この収入は管理組合収入とするのが妥当と記述している様に思えます。

ご自身のブログでも、以下の様に記述しています、
http://myone0531.hatenablog.com/

控訴審判決が，控訴人であるマンション管理組合の主張について，丁寧にその主張に反論している点に興味を持って，比較的長めに判決文を引用しています。

本件の原告は最高裁に控訴したのでしょうか？
他の管理組合が同様の経理処理と税対応をしている場合には、
この裁判の結審が如何なるのもので有っても、
それぞれの管理組合に於いて更生申告や訴訟が必要でしょう。

この裁判とは無関係に、管理組合としての得策を考える時ではないでしょうか。

[1461: miya]

行政指導により申告納税の管理組合は提訴しても敗訴するでしょう、
この国税庁・質疑応答事例は法人税法に違反してないのです。
質疑応答事例の全文は、
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hojin/21/11-2.htm

>Ａマンション管理組合は、当該建物賃貸借契約に基づきマンション屋上の使用の対価として設置料収入を得ることとなりますが、当該設置料収入は、法人税法上の収益事業（不動産貸付業）に該当することとなりますか。

この要約は、次の様になる、
>当管理組合（人格のない社団）は基地局設置料収入を得ることとなりますが、
>当該設置料収入は収益事業（不動産貸付業）に該当することとなりますか。

管理組合に収入が有るとの質問であり、この回答としては、
>収益事業たる不動産貸付業に該当します。
したがって、管理組合に法人税が課されることとなる。

以上は、税法に沿った回答で、違法性が無いのは明らかです。
そこで、管理組合収入としている管理組合に行政指導をしている。

不動産賃貸収入は資産所有者が申告納税、これが正しい税対応、
この代わりとして、質疑応答事例では、この部分を注記で次の様に記述している、
>この質疑事例は、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、
>必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありませんから、
>納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、
>この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください。

納税者に不親切な、国税庁課税部長の悪意に満ちた質疑応答事例文書と云える。

以上から、結論としては、
　1、区分所有者収入にしている場合は、区分所有者が所得申告。
　2、管理組合収入にしている場合は、管理組合が法人税申告。
　3、管理組合収入にしていて、未申告未納税の管理組合には、
　　　脱税としての摘発をせず、管理組合に申告納税の行政指導。

[1462: miya]

駐車場の外部貸収入について国税庁の照会ページ
https://www.nta.go.jp/law/bunshokaito/hojin/120117/besshi.htm

2事実関係　→　(2) 区分所有者への駐車場使用等　→　ハ 区分所有者を対象とする駐車場の使用
この ③ で管理組合収入課税と区分所有者収入の切り分けをしているが、
この全文からして実に判断に苦しむ内容になっており、悪意に満ちている。
　
>駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること

携帯電話基地局収入についても同様に扱われ、
地裁・高裁とも、この切り分けで判決をしている。
管理組合収入にしていて、未申告未納税の管理組合に責任の発端があり、
この指摘を受けてから、区分所有者収入が正しいとの主張は受け入れられない。