管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1300: 匿名さん]

>>1299
区分所有者をいかに巧みに騙せるか？　との言い換え可。
完全に自分に酔っている。

[1301: 匿名さん]

酔っ払ってないと思うぞ。

[1302: miya]

最近この掲示板、書き込みやすく読みやすく改良されました。
マンション住民として有意義な情報交換が可能です。
管理組合総会で発言、この様な心得が大切でしょう。
住民の方々の賛同が得られなければ承認されず、非難もされるでしょう。
このページ読者は紳士淑女ですから・・・
また、この掲示板はしっかりした管理者が管理し提供している掲示板です。

[1303: 匿名さん]

>>1302
全体の文章のうち
「管理組合総会で発言、この様な心得が大切でしょう。
住民の方々の賛同が得られなければ承認されず、非難もされるでしょう。
このページ読者は紳士淑女ですから・・・ 」
は何が言いたいのでしょう？
このような心得？　非難もされる？　このページ読者は紳士淑女？　脈絡なく言葉がちりばめられている。

[1304: miya]

本題から外れてしまって済みませんでした。

>>1287 匿名さん発言に戻りご検討を。

[1305: miya]

基地局や駐車場外部貸の課税先で重要な事、
　1、区分所有者収入であり各位に分配、区分所有者所得とする。
　2、分配が困難で管理組合収入とする場合、管理組合所得とする。
この処理が妥当であるか？

以上が正当とした場合、国税と如何に対応可能かでしょう。
以上が税法に違反する場合、対策方法は無い。

[1306: miya]

税務論議から反れ不本意な方も、マンションとして多額の出費、これが無駄な出費としたら？

税法で >>1305 の様な通達は無い、したがって区分所有者所得とする、これが正しい税務処理。
不動産所有者以外が賃貸料収入を得る処理、特別な定めが無い限り税務では許され無い。
賃貸料収入を不動産所有者以外への所得処理では複雑な課税関係が生じ税務否認の可能性も。

全国管理組合の実態は、管理組合に所有資産が無いにも関わらず、管理組合所得として無申告・無納税、そこで行政指導に至った。
ところが国税は本件処理で、賃貸料収入の資産所有者課税を無視し、資産非所有の管理組合への課税を指揮、これは正しいとは言えない。

以上ご理解後に国税対応に・・・　
異論がありましたら、その前に・・・
本件、国税庁や税理士会の対応は納税者を騙している、これが実感、
特に税理士は、税法に沿い納税者にとって有利な申告納税の指導、この業務認識が必要。

[1307: miya]

管理組合課税を不服とする訴訟は容易には実行出来ません。
しかし、過去の事には触れず、今後の事だけを考えると区分所有者の賛同も得られるでしょう。
法人税・地方税の納税総額と税理士報酬を合算すると、収入の３０％超が支出されている。
区分所有者収入とした場合、少額雑所得となり、区分所有者の殆どが免税されます。
また、税理士に申告依頼も無くなります。

区分所有者収入が正当な処理、これを税務署に事前確認します。
この確認内容が認められてから総会に議案提出する。
この方法でしたら、全国の管理組合で実行できると思います。

税務署への事前確認文書は下記の様な内容です（参考文面ですので適切に変更して下さい）。




＊＊＊＊＊税務署御中

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成30年12月20日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〇〇〇〇〇マンション管理組合

　　　　　　　　　　　　　携帯電話基地局収入の取扱いについて（お尋ね）
　題記の件、現在は当マンション管理組合収入にし、当マンション管理組合が法人税申告をし納税しています。
来期からは、この収入を区分所有者に支払い、区分所有者が申告納税する事と致します。
　基地局設置共用部は区分所有者資産であり、資産所有者収入にする事が適切との判断に至ったからです。
下記処理については今期総会で議決予定です。
　つきましては、下記処理が税務において適切とは存じますが、事前確認し、ご回答を頂きたいと存じます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　記

　　　　　１、毎月の収入額　　　　　　　　　￥100,000
　　　　　２、区分所有者数　　　　　　　　　　　　100名
　　　　　３、区分所有者収入月額　　　　　　　￥1,000
　　　　　４、区分所有者への支払日　　　　　毎月の管理費徴収日
　　　　　５、税務申告納税義務者　　　　　　区分所有者各位
　　　　　６、今期末限りでマンション管理組合の収益事業は廃止、事業廃止届を提出予定

[1308: 匿名さん]

この問題の根源は、発生する所得は区分所有者の所得なのか、それとも管理組合（人格なき社団）の所得なのかと云うところに有ります。

＞＞1307　: miyaさんは、不動産（資産）から生ずる収益に起因する所得であるから、「区分所有者の所得であり区分所有者が確定申告をすべきである。」と主張しています。（私もそのように思っています。）

しかし、税務署の方や多くの税理士法人、また、このスレッドで、「管理組合の所得であるから管理組合が確定申告をすべきである。」と主張する多数派？の方々は、収益は資産（不動産）からではなく、管理組合（人格なき社団＝税務上のみなし法人）の業務（事業行為）から生じていると判断しているのではないかと思われます。

国税庁が全国の税務署等に発している通達（法令では無い。）を読むと、
国税庁は、事業行為から生ずる収益は「事業主」に帰属すると判断していることが解ります。ここで、国税庁の云う「事業者」とは、個人事業者(事業を行う個人)と法人をいい、「事業として」とは、対価を得て行われる資産の譲渡等を繰り返し、継続、かつ、独立して行うことをいいますから、みなし法人である管理組合は即事業者であり、管理組合が行う行意が収益事業34種類の一つに分類できれば、その収益の規模に関わらず、法人税の確定申告を求めるのであろうと思われます。

思うに、国税庁が共用部分の賃貸を管理組合の事業と判断するようになったのは、平成９年(１９９７年)の旧建設省標準管理規約改正以降ではないでしょうか。それ以前は、管理組合が第三者に賃貸して収益事業をすることが許されている部分は、旧規約１６条２項であって、「第２項の対象となるのは、広告塔、看板等である。」とコメントしていて、不動産ではありません。しかし、平成９年の改正により、管理組合は、共用部分を含む共有部分のすべてを第三者に賃貸し収益事業が出来るようになった（改正規約１５条、１６条）と思われます。
そうすると、平成９年改正以降の標準管理規約を模倣した管理規約を有する管理組合が管理組合を賃貸側当時者とする賃貸借契約書を締結し、管理組合が自主的に収益事業開始届を提出し法人税を申告納税しているのであれば、これを違法とするのは極めて困難だと思われます。
miyaさんの主張を通すには、管理組合が収益事業開始届を提出しないことはもちろんですが、管理規約を平成９年改正前のように変更する（あるいは、管理組合は第三者に共有不動産を賃貸出来ないことを規定する）ことや、賃貸側の当事者である区分所有者全員を管理者が代理して賃貸すると云う事を契約書に明記することなどをした方が税務署にとっても解り易いのではないかと思います。

[1309: miya]

>>1308：匿名さんの助言を参考に全国の管理組合が不利益にならない税務対応が出来ます様に。
不動産を所有して無い者が不動産賃貸業が出来ないのは明白、不動産事業の仲介業でしたら可能。
管理組合は区分所有者の賛成多数で議決される、これも本件が正しく判断されない理由です。
区分所有者で経理・税務精通者がいた場合でも、税務署や税理士意見を信頼する、
したがって、経理・税務精通者意見が打ち消されてしまう、これが現状です。
この掲示板での発言を参考に税務署との話し合いを有益に。

>>1308：匿名さんの提案についてですが、
管理規約を平成９年改正前のように変更する（あるいは、管理組合は第三者に共有不動産を賃貸出来ないことを規定する）こと・・・
これは、管理規約の変更になり無理でしょう。
現状の管理規約では、共用部の外部貸は区分所有者の４分の３以上の賛成が必要と規定されています。
即ち、外部貸や賃貸料収入の決定処理権は区分所有者に有り、この規約条項で行けるのではないでしょうか。
miyaの所の管理組合では、当初から区分所有者所得として処理していました。
したがって、以上を根拠に行政指導には従わず、継続してこの税務対応をしています。

事業廃止届の提出前での税務相談、事前準備をして気楽に税務署を訪問しては如何でしょうか。
私事ではありますが、法人税や個人事業税の相談で何度も電話、難しい問題では税務署を訪問した経験が、
納税者の申出が確かなもので有れば丁重な対応を税務署はします。

[1310: miya]

今年3月の東京地裁判決を掲載した情報で、この問題の争点が掲載されています。（下段）

　https://www.ko-zu.jp/WP/wp-content/uploads/2018/09/newsletter180925-.p...

一方、国税不服審判所の裁決では、
　管理組合収入にし、区分所有者には分配せず修繕積立金に繰り入れる事を総会決議している、
　したがって、管理組合収入とする課税は妥当、としている。

以上は、
　区分所有者収入にする事が妥当であり、
　区分所有者に入金の都度分配し、区分所有者所得としての税対応、
　この様な管理組合への裁決や判決では無い。

[1311: miya]

東京高裁も控訴棄却の情報紙

　http://www.mansionkanri-shimbun.co.jp/top.html

[1312: 匿名さん]

>>1310
管理組合に所得が帰属するかどうかは「団体として行う活動としての実質を有するものといえるか」という点により判断される。
したがって、区分所有者に入金の都度分配し、区分所有者の所得として申告していたとしても、その事実をもって直ちに管理組合に所得が帰属しないということは言えない。
したがって、貴公の管理組合が「団体として行う活動としての実質を有している」のであれば、ご愁傷様。（判決内容を踏まえれば、標準的な管理規約によって運営されている権利能力のない社団である管理組合の場合、法人税課税は不可避）
なお、上記の判断方法は、東京高裁判決でも維持されている。
また、東京高裁は、資産の所有者である区分所有者でなければ所得が帰属しないという考え方も、東京地裁と同様に排斥している。この点についてもご愁傷様。

[1313: miya]

東京地裁判決をマンカン新聞を読む限りでの私見を述べます。
収益の帰属先に限定して争う必要があったでしょう。
他の訴訟内容が本件を複雑にして、敗因になった。
他の事は無意味でしょうから。

事業利益に対する課税を管理組合に行う点について・・・・・
各賃貸収入が区分所有者から分離されて、
管理組合の団体としての活動目的に沿うよう管理・保管されていることを勘案すれば、
原告の所得を構成する。
この部分の地裁判断が最も重要となる。

国税不服審判所も同様の裁決をしている、
管理組合収入にし、区分所有者には分配せず修繕積立金に繰り入れる事を総会決議、
管理組合の資産を形成している。

miya管理組合の場合、管理組合に留保してない、したがって管理組合資産として形成してない。
収益事業開始届を提出してない、そこで税務署としては課税庁と協議して判断する、と言っています。
課税庁が如何なる判断をするか？

[1314: 匿名さん]

>>1313
＞収益の帰属先に限定して争う必要があったでしょう。
他の訴訟内容が本件を複雑にして、敗因になった。
↑
残念ながら違います。本件の争点は、①管理組合が人格のない社団等に当たるか。②共用部分等の外部貸しが管理組合の行う収益事業に当たり、管理組合について収益事業から生じた所得が存在するといえるか。の２点です。法人税法の課税要件に即したとてもシンプルな内容です。

＞各賃貸収入が区分所有者から分離されて、管理組合の団体としての活動目的に沿うよう管理・保管されていることを勘案すれば、原告の所得を構成する。
この部分の地裁判断が最も重要となる。
↑
この点も違います。
判決で最も重要な判示事項は「人格のない社団等の行う活動が団体としての根拠と実質を有し、その活動を通じて収益を上げているといえる場合には、法人税法上は、当該人格のない社団等が収益事業を行っているものと認め、当該収益事業によって生じた収益は当該人格のない社団等の所得を構成するものとして法人税を課すことができる」としている部分です。
ちなみに、1313が引用している判決文は正確には「原告の団体としての活動目的に沿うよう管理・保管されていることも勘案すれば」であり、「～も勘案すれば」が示すように補助的な（付け足し的な）意味合いしかありません。

＞miya管理組合の場合、管理組合に留保してない、したがって管理組合資産として形成してない。
↑
管理組合に対する法人税課税と区分所有者への分配は税法上両立します。管理組合に収益が留保されていないことは、管理組合に対する法人税課税を妨げる理由になりません。

[1315: miya]

>>1314 匿名さん、この様な冷静な議論は有意義と思います。
miya管理組合については課税庁判断を待つ事になりますが、
この判断が税務署から示されましたら、結果開示をお約束致します。

私見を述べさせて頂く前に以下の確認を致します。

・共用部の資産は区分所有者のもの
・管理組合が行なう収益事業は法人税対象

私はこれが正しいと思っていますが、1314さんも同じ考えで宜しいでしょうか。

[1316: 匿名さん]

私は、＞＞1167や、＞＞1308　など、いくつかの投稿をした者です。

このスレッドに登場するマンション屋上の一部スペースの賃貸所得についての申告納税は、３つの類型に分類されると思われます。それら３つの類型について、租税法上の違反といえるような違法性、あるいは課税庁が更正をしなければならないような違法性があるか否かを検討してみます。
【類型の１】は、賃貸開始当初から、申告納税をしている【miya型】（ ＞＞593 ）です。
【類型の２】は、税務署から行政指導を受けて申告納税を開始した【vista型】です。行政訴訟を起こした金沢のマンション（ ＞＞535 ）もvista型に含まれます。
【類型の３】は、申告納税をしていない【無申告型】です。このスレッドのレス（ ＞＞376　　　や＞＞571 ）に登場します。また、vista型も、申告納税を開始する前は、無申告型だったといえるでしょう。

【miya型】の検討
共用部分の共有者である区分所有者は、民法上当然に、屋上の一部スペースを共同で賃貸することができます（これが所有権の原則です）。一方、民法の特別法（区分所有法）の定めを根拠に規約で「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等の一部について、第三者に使用させることができる。」と定めております（これは、所有権の例外規定ですが法的に有効です。）ので、区分所有者が共同で賃貸するか、管理組合（人格のない社団）が賃貸するかは、総会の決議によって決めることになります。（注：「できる」という規定は、「やってもやらなくても良い」ということですから、「やる」ときには、規約か総会で「やる」と決めなければなりません。）

そうすると、総会で「区分所有者が共同で賃貸する。」という決議をし、管理組合が「収益事業開始届」を書いてもいない【miya型】マンションの場合、確定申告の必要な区分所有者のみが確定申告をしているならば、これを違法と判断する理由はないものと思われます。（結果として、課税庁には、「区分所有者の所得税の確定申告を受け付けない」とかいう『更正』や「管理組合に、強制的に法人税の納税を課す」ような『決定』をする理由がないと思われます。）

この類型に属するマンションでは、区分所有者が申告納税（区分所有者が個人なら所得税、法人なら法人税）していることになります。所得税の確定申告が必要な人は所得税法121条で規定されていますから、ごくわずかであり、居住用マンションでは、区分所有者が法人であることも希でしょうから、申告納税する者（個人や法人）は極少数になると思われ、各区分所有者の納税額のマンション全体の合計額は、極めて小額になると思われます。
（ つづく）

[1317: 匿名さん]

（1316からのつづき）
【vista型】の検討
これは、管理組合（人格のない社団）が税務署の行政指導を素直に或いは仕方なく受け入れて、「収益事業開始届」を提出し、管理組合が法人税を申告納税している類型です。この類型のマンションの場合は、管理組合は「収益事業開始届」を税務署に提出して、自ら、収益事業を行う意思を示しているので「人格のない社団等については、収益事業を行う場合」（法人税法４条）の『行う』に該当すると思われます。このような管理組合は「収益事業廃止届」を出さない限りにおいては事業年度毎に法人税の確定申告をする義務が発生しますから、申告内容を容認して徴税した課税庁に違法性は認められないと思われます。（管理組合が「収益事業廃止届」を出さずに法人税の確定申告を止めてしまうなら、むしろその行意に違法性が認められることになるかと思われます。）
　もしもこの類型のマンション管理組合が、このスレッド冒頭のvistaさんの意見のようま類型（miya型）に移行したいのであれば、管理組合が賃貸する契約を一旦終了し、税務署に「収益事業廃止届」を提出し、新たに、区分所有者が共同で賃貸する契約を取り交わすことを総会で議決した上で、改めて管理者としての理事長が区分所有者の全員を代理して携帯電話事業者との賃貸借契約を締結しなければならないと思われます。（過去に遡って、「管理組合が納付した法人税を返せ」という主張は、法的に受け入れられないと思われます。）管理組合は、今後のことについて、区分所有者の利益になるような活動をすることが望ましいと思います。
（つづく）

[1318: 匿名さん]

（1317のつづき）
【無申告型】
ここで、無申告型のマンションの実態を推定（経験的推論です。）すると、多くの管理組合は管理費等が不足して深刻な状況です。そうすると、miya型のように、区分所有者が本業収入から充当する額を減額したりはせず、区分所有者の副業収入（不動産収入）を管理費等に充当してしまいます。共用部分から生ずる利益を区分所有者でない管理組合が収取なら、規約で規定しなければならない（区分所有法19条）のですが、そんなことはおかまいなしです。このような状況では、区分所有者が不動産収入を得ると同時に、不動産収入と同額の管理費等の値上げが実施されたに他なりません。

　この副業収入（不動産収入）の発生と管理費等の増について、所得と租税の関係を検討すると、不動産収入と同額の管理費支出（賃貸の経費）が発生することになり、所得は発生しないように思われます。しかし、ここで一つ問題なのは、共用部分のみの賃貸について管理費等が経費（損金）として認められるかということです。一般に、管理費等は、専有部分賃貸の経費（損金）として認められていますから、共用部分賃貸の経費（損金）とはならない様にも思われます。そのように考えると【無申告型】は、違法ということになるとも思われます。ここのところは、租税法の専門家の方のご意見を伺いたいところです。
（しかし、miya型の検討でも述べたように、徴税額が極めて小額で行政指導や徴税の為の費用も賄えないから、税務署は申告を求めないかも知れません。それが、昭和の時代の租税だった様に思われます。）

【最後に】
この投稿を書いていて、法人税法４条の「収益事業を行う場合」の『行う』という証拠が、管理組合が自ら提出している「収益事業開始届」によって、立証されていることに気付きました。この『行う』の意義（定義）が法定されていません。いわば「収益事業開始届」という『自供』のみによって、『行う』という事実が立証されているということです。租税法定主義（憲法30条,84条）の日本国で、法律に定められていない課税が、税務署から強要された『自供』により実施されています。租税法では、まだまだ、厳密な法解釈はされてはいないと感じました。租税法には、人の生命を奪うような刑罰がないので、法令の厳格な文理解釈は行われないということでしょうか。
　いずれにせよ、区分所有者が共同で賃貸しているマンションの管理組合が「収益事業開始届」を提出することは禁物です。 　　　　以上

[1319: 匿名さん]

>>1318
こんな長たらしい投稿を書き込む前に、東京地裁平成30年3月13日判決と、その控訴審である東京高裁平成30年10月31日判決をしっかりと読んでいただきたい。両判決の判示内容を踏まえると独自の見解と言わざるを得ない。収益事業開始届は飽くまで間接証拠にすぎず、これによって全てが決する訳ではないのが分からないのだろうか？