管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1180: 匿名さん]

所得ゼロで地方税発生するの？
年金暮らしのうちの親は地方税非課税だが。

[1181: miya]

管理組合が不動産を賃借して賃貸する、
これは収益事業をした事になります。
管理組合の組織形態により法人税申告が必要となる。
損益がマイナスで有っても申告をしなければなりません。
損益額がゼロでも地方税は発生します。

また、法人税申告を税理士等に依頼する費用も発生します。

[1182: 匿名さん]

>損益額がゼロでも地方税は発生します。
それなら、収益事業の有無に関わらず、すべての管理組合に地方税がかかることになる。

>法人税申告を税理士等に依頼する費用も発生します。
理事長が自分でやれば？

[1183: miya]

収益事業をしてない場合は、申告不要。
何が収益事業に該当するかは税法で定められています。

理事長が自分で出来ればその通りでしょう。
貴方様が法人税申告をしてみれば、大変さが分かります。

税法で定められている事で、これ以上はご自分でお調べ下さい。

[1184: miya]

>>1174 匿名さん

早速論文を一読致しました。
同じ事案でも異なった考え方が有ることが分かりました。

論文を参考に、税務容認される対処策を勉強したいと思っています。
貴重な資料提供に御礼申し上げます。

[1185: 匿名さん]

管理組合が携帯電話会社に戸々の区分所有者と契約してくれと言えばよいのでは？
なぜなら、区分所有者の不動産貸付事業だから。
管理組合はとりまとめだけをすればいい。

[1186: 匿名さん]

大きいマンションだと、ロビーに自販機置いてあるけど、あれって収益事業にしてるの？

[1187: 匿名さん]

>>1054 から抜粋
【東京高裁の重要な判断】
ここで，資産（所有権）の帰属と収益（所得）の帰属との関係について，更に検討する。売買においては，買主に対し所有権を移転することが売主の債務であり，賃貸借においては，相手方に使用収益をさせることが賃貸人の債務である。民法では，他人物の売買や転貸が明文の規定により認められていることから，売主又は賃貸人が所有者であることは，売買又は賃貸借の法律上の要件ではない。
したがって，不動産の譲渡及び賃貸に当たり，私法上の所有権を取得したとはいえない者であっても，事業取引の主体になることは可能である。

所有者が，私法上の所有権を移転させたとは認められなくとも，事業取引の主体に対し，所有権者に通常認められる権限，すなわち，資産の使用収益及び処分権限を付与した結果，私法上の所有者がその権限を実質的に失い，これに伴う収益を享受しなくなったと法的に評価できる場合もあるのであって，このような場合，事業取引から生じる収益は，そのような権限を付与された事業取引の主体に帰属すると解することができるのである。
このような帰結は，私法上の所有権の帰属は，取引の安全を図るため，名義及び契約の文言（外部に表示された意思の内容）が比較的重視されるのに対し，実質所得者課税の原則が適用される場面における収益（所得）の帰属は，取引がなされ，これに伴う経済的利得の帰属が確定した後に，担税力という観点から定められるものであって，法の趣旨の違いに照らしても，十分に合理性を有する。

結局，私法上の所有権の帰属は，事業取引の主体を判断するに当たり，取り分け，譲渡又は賃貸（貸付け）を伴う取引類型においては，一定の推認力を有する重要な間接事実ではあるものの，それのみで事業所得の帰属を決定する事情とはいえない。

[1188: 匿名さん]

>>1187 は、
【東京高裁平28.2.26判決（刑事事件）】
　被告人両名が共謀の上，被告人のうち1名が個人事業として行った多数の不動産取引を会社が行った取引であるかのように装うなどの方法により事業所得を秘匿し，2年分の所得税合計8億円余りを免れたとされる事案において，不動産取引の収益が誰に帰属するかは，基本的には，所有者が誰であるかの問題であり，これを確定するためには，不動産購入契約の買主を検討すれば足りるとの判断枠組みに基づき，買主は，不動産取引による収益を申告した会社であり，その収益は個人には帰属しないとした原判決は，事業所得の帰属の認定に当たっては，事業取引の主体が当該個人であるか否かを検討すべきであるのに，これと異なる不適切な判断枠組みに依拠したものであって，事実誤認の疑いが生じるとされた事例

[1189: 匿名さん]

＞＞1187さん
論文は、｢5 ．本件東京高裁判決の問題｣の項で、

｢本件東京高裁判決は，所得税法12 条ないし法人税法11 条の解釈を誤っているというべきである。｣

としています。

[1190: 匿名さん]

>>1189
>論文は、｢5 ．本件東京高裁判決の問題｣の項で、
>｢本件東京高裁判決は，所得税法12 条ないし法人税法11 条の解釈を誤っているというべきである。｣
>としています。

筆者は、「この点において、～」としているのであるから、「この点」を明示願いたい。

[1191: 匿名さん]

＞＞1190さん

拾い読みをやめて、論文の全部を読むと、｢この点｣とは何かが解る思います。
それでも解らなかったら、義務教育の国語の勉強をやり直すことをお勧めいたします。

[1192: 匿名さん]

>>1185
その通り、携帯電話会社が全区分所有者と持分割合に応じた賃貸借契約を締結すればいい。
携帯電話会社がそれを拒否すれば、屋上を貸さなければいい。

>>1186
ロビーの自販機は、マンション住民のための共済事業じゃないか？
国税庁は、マンションに関しては共済事業と収益事業を明確に区別している。
駐車場の場合、内部貸しは共済事業、外部貸しは収益事業、というように。

[1193: 匿名さん]

>>1191
>拾い読みをやめて、論文の全部を読むと、｢この点｣とは何かが解る思います。
>それでも解らなかったら、義務教育の国語の勉強をやり直すことをお勧めいたします。

>>1187 において、「この点」があれば、ご指摘いただきたい。

[1194: miya]

>>1188　は結審して無いのでしょうか。

区分所有者総会で、管理組合収入にして納税を免れていた。
この様に置き換えると、類似案件にも思えます。

[1195: 匿名さん]

実質所得者課税の原則は、私法上の権利者であっても単なる名義人である場合は課税対象とせず、真の権利者に課税するというものですよね。それくらいは分かりますよね。はっきり言って租税回避行為への対抗措置としてあるような規定ですよね。管理組合が代表者の名をもって行う賃貸借契約が租税回避行為に該当するというならいざ知らず、何の関係があるんでしょうか？

[1196: 匿名さん]

>>1188 の事案について、判例タイムズの解説抜粋
「本判決は，これまでの最高裁判例に依拠したものであり，特に目新しい判断を示したものではないが，その説示には，外形上，法人格のない事業体に損益計算が帰属する場合の判断手法といった注目すべき内容も含まれており，事業所得の帰属を争点とする事案等を処理するに当たり，実務上相応の参照価値があろう。」

miya氏には、判決文を一読することをお勧めする。

[1197: miya]

>>1188事案において、何故刑事告発になったか。
被告人A1が当初から自らの収入処理の場合では刑事告発されなかったでしょう。
共謀者収入にして、これを正当化している、この様な裁判と思える。

区分所有者が自らの所得として税法に沿って納税、税法違反でしょうか。
管理組合収入として税を免れる、犯罪性が無いので行政指導。
犯罪性が疑われれば刑事告発にも至るでしょう。

ここで注視しなければならないのは、管理組合課税と比較すると、
国税庁の行政指導は前掲の刑事告発と相反した対応である。

刑事告発を受ける内容か？　税務有識者でしたら危ない橋は渡らない。

[1198: 匿名さん]

>>1188 は、
共謀者収入にして、これを正当化した事案ではなく、被告人両名が共謀の上、被告人の1名が個人事業として行った多数の不動産取引をいずれも繰越欠損金を計上する複数の会社が行った取引のように仮装するなどして所得を秘匿し、同被告人の2箇年分の所得税合計8億円余を免れたとする所得税法違反各被告事件である。

被告人両名は、弁護士と公認会計士である。（被告人両名は、昭和47年に結婚し、平成9年11月に協議離婚したが、同居は続けていた。）

[1199: miya]

>>1198: 匿名さん
了解です、その様に理解しています。
本来受取るべき者の収入にしなかった事例でしょう。

管理組合収入にしているのと同じ感じがします。
管理組合は税務に箕臼、悪意は全く無かった。
国税庁が刑事告発と同様対処であるなら、管理組合に課税では無く、
区分所有者に課税するのが筋。

管理組合収入としている、これを正す課税先は区分所有者でしょう。