管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1040: miya]

自論を展開している、これは好ましくない、こんな意見もあります。
そこで少しの間、皆さんの発言を拝見したいと思います。

”　過去に管理組合の収益として税務処理してるのを何故か今頃になって　”

この部分についての金沢の管理組合さんの言い分ですが、
私としては、その理由を理解出来ているつもりです。
そこで、この件を後日発言したいと思っています。

とりあえず皆様のご意見を拝見し勉強させて下さい。

[1041: miya]

事業内容等についてお尋ね、突然届いた税務署からの書面。
税務申告不要の管理組合に顧問税理士などいない。
そこで、税務署に問い合わせの結果、添付書類提出を求められた。
後日、税務会計事務所に依頼し法人税の申告と納税を行なった。
その後、加算金納付通知が送付され、これも納税。

これと異なり、この事業内容等についてお尋ね書面が届く以前、
即ち、設置収入年度から自ら申告・納税した管理組合は？
ここで今、管理組合が納税すべきだと主張の方々のところでは？

また、管理組合の事業収入とする税務署に書類提出拒否の管理組合は？
合理的理由で拒否の場合、税務署は如何なる対抗措置をしているか？

[1042: miya]

この件での行政指導を拒否した管理組合は無い様です。
行政指導に従わず法人税申告をしなかった場合、税務署から伺う。
契約書、会計帳簿、預金通帳などをお預かりし調査する。
これら資料から税額を計算し納税して頂く。
この様になった場合、加算金額が多くなり、組合役員の責任も問われる。

以上から、疑問を持ちつつ収益事業開始届と法人税申告を行なった。
冒頭vistaさんの考えが正論だ、その様な管理組合が不服審申立や訴訟を。
当時から認め申告した訳では無かった、と思います。

区分所有者収入が正しく、その収入を区分所有者が所得申告する。
この考えが正しいから訴訟で争っている。

過去の課税を取り戻す方法は訴訟、訴訟を起こせない管理組合は？
以前記述の様に、事業廃止届を提出、以後は区分所有者が所得申告する。
納税済額は戻りませんが、これが認められれば組合員からも感謝されるでしょう。

[1043: 匿名さん]

＞＞1037
帰属先が管理組合なのか区分所有者なのか。

端的に言えばそのとおり。
ただし、言葉を換えれば「帰属先」⇒「納税主体」となるわけであるが、米国のチェック・ザ・ボックス規則のように、その選択が納税者に委ねられているわけではないから、本来、区分所有者に帰属する収益であるのに、代替的に管理組合に帰属するとして課税するなんてことはありえない（当然そのような課税は許されない。）。
そして、ここで重要なのは、管理組会が納税主体となるかどうかは、東京地裁判決が判示するように「管理組合が団体として行う活動としての実質を有するものといえるか」によって判断されるべきこと。
そして、管理組合が納税主体として認定されれば、区分所有者は納税主体とならないのである。
共用部分へのアンテナ設置以来、貸付収入を区分所有者への収益として分配決議し、各区分所有者が申告しているとしても、それは納税主体性の決定に当たり何ら関係がない。

[1044: 住民さん]

>共用部分へのアンテナ設置
アンテナは携帯電話会社の資産であるから、管理組合は維持管理はしないよ。
携帯電話会社のアンテナ設置に伴い、管理組合として管理業務が新たに増えるわけではない。
アンテナ設置により、「管理組合が団体として行う活動としての実質を有するものといえるか」の問いに対して回答はＮＯである。

[1045: 匿名さん]

「管理組合が団体として行う活動としての実質を有するものといえるか」とは、「事業取引の主体は管理組合であるのか（賃貸借において、賃貸人は賃借人に対して目的物（屋上）を使用収益させる義務を負い、目的物の使用収益に必要な状態となるよう修繕する義務がある。）」と同義だと思います。

[1046: 匿名さん]

>>1045
｢管理組合が団体として行う活動としての実質を有するものといえるか｣

上記をより正確に記載すれば、「共用部分等の貸付けにつき、管理組合が団体として行う活動としての実質を有するものといえるか」となる。
したがって、1045の見解には基本的に同意。

[1047: 本監事]

>目的物の使用収益に必要な状態となるよう修繕する義務がある
管理組合としては何も工事はしないし維持管理もしないよ。
全て携帯電話会社が工事するし維持管理する。
管理組合業務無ではない。区分所有者個人の賃貸収益事業に他ならない。

[1048: 匿名さん]

「目的物」とは、携帯基地局を設置する場所（屋上や外壁）のことです。

[1049: 区分所有者]

＞＞1048　さん

その場所（屋上や外壁）を修繕したり維持管理しているのは、管理組合でも管理会社でも大工さんでも無く、修繕積立金や管理費を負担している区分所有者ということになるように思います。

[1050: 住民]

区分所有法

（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

一般に、管理規約では負担に関しては規定があるが、収益の収取は規定がな。

[1051: 区分所有者]

＞＞1050 さん

収益の収取について規約に別段の規定が無い管理組合は、負担もないし収益もないのだから、所得が発生しないように思われます。
そういう管理組合は、法人税について考える必要が無いと思います。

管理費等の負担に任じ収益を収取する区分所有者には所得が発生する者が居る可能性がありますが、個々の区分所有者の税務は、管理組合の業務ではありません。

[1052: miya]

契約、維持管理に話題が進んでいるのでこんな例では？
視点を変え、不動産賃貸事業の法人化で

　　所得税率（max45％）　法人税率（max23.2％）
　　この税率から、大地主などの方々が法人事業化を行なっている。

ご近所で借地住宅が多い地区は？　その土地は一個人が地主。
この地主さん年間地代収入が数千万、所得税も多額。
そこで、節税対策として法人化納税を会計事務所から勧められた。
その場合、賃貸土地を個人所有から法人への移行処理が必要となる。
以後、法人が法人税申告を、地主だった個人は配当金を得る。

この法人化についての留意事項は下記web参照。
http://www.arimakaikei.com/category/1720273.html

設立した法人へ賃貸土地の移行処理を行なわない状態で、
この法人が賃貸契約を交わし賃貸料を法人の収入処理。
土地管理業務全般を法人が実施、固定資産税等も法人会計から支出。
契約も管理も資産税も全て法人、そこで法人税申告。
この法人の税務調査は？

[1053: miya]

同じ調査内容でも税務調査官により取扱い方が異なる場合もある。
更正決定処理をする調査官、納税者に自主的修正申告を勧める調査官。
1052内容で仮に自主的修正申告を勧められたら？　拒否？　修正申告？

これはマンション管理組合課税と類似案件です。

[1054: 匿名さん]

＜参考＞
所得課税共通ルールとしての実質所得者課税の原則
http://ir.c.chuo-u.ac.jp/repository/search/binary/p/11002/s/9942/

[1055: 匿名さん]

>>1053
これはマンション管理組合課税と類似案件です。

全然違う。権利能力のない社団の性質を理解していない。
権利能力のない社団は、構成員全員に帰属する資産の貸し手となり得る。この点は東京地裁判決も同じ立場。
なぜなら、権利能力のない社団は、構成員の個性を超越してそれ自体が活動の主体となり得る。そして、構成員全員＝社団となるものだから、構成員全員に帰属する資産とは、社団に帰属するともいえるもの。
したがって、構成員全員の総意によりその帰属資産を貸し付けるとは、社団としての意思に基づき社団(構成員全員)の資産を貸し付けることにほかならない。

[1056: 匿名さん]

>>1054
実質所得者課税に関する主張は、東京地裁判決では一蹴されている。

[1057: 代表理事]

権利能力を有する管理組合法人ならどうよ？

[1058: 区分所有者]

>社団(構成員全員)の資産を貸し付けることにほかならない。
社団は資産を保有しない。資産の保有は社団構成員の個々の区分所有者。
不動産登記簿見ろ。

[1059: サブリース]

管理組合の屋根貸しは転貸にしないとだめ。
区分所有者が管理組合に賃貸し、賃借した管理組合が携帯電話会社に転貸する。
こうすれば、管理組合、区分所有者ともに納税義務が発生し、国税庁は満足する。