管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[1000: miya]

>>998: 匿名さん

貴方様の御指摘が本件での最重要なところです。
　・所有者Aの収入は10万円です・・・区分所有者と仮定
　・第三者Bの収入は 2万円です・・・管理組合と仮定
この収益は、この不動産諸経費を差引して計算。

ここで注目すべき事は、AとBは同一であることです。
したがって、収益を得る必要は無いのです。

この結果、納税義務者は資産所有者のAです。

[1001: miya]

>>996: 匿名さん

本件の様な外部貸を管理組合役員の決断で行える？
管理組合規約で区分所有者議決をもって外部貸が可能。

また、この収入の処理も区分所有者が決定する。
管理組合役員は企業の役員の様な決定権限は無い。

[1002: 匿名さん]

マンションの共用部分が区分所有者全員に帰属することは周知の事実ですが、区分所有者全員＝区分所有法3条の団体であることを踏まえると、個人を離れて団体としての意思に基づき団体の活動として共用部分の貸付けを行う場合には、貸付けの主体は区分所有者個々人ではなく、あくまで管理組合ということになります。
ここで人格のない社団等に係る法人課税制度がないのであれば、管理組合非課税説を唱えている方のように、管理組合が貸付主体であったとしても納税主体となるのは区分所有者以外にありません。
しかしながら、人格のない社団等に係る法人税課税制度が、実質的に法人と同様の活動を行う団体を法人とみなして課税しようとするものである以上、管理組合が共用部分の貸付主体と評価される場合において、法人税課税の対象となるのは当然のことです。
これがどうしてもいやだというのなら、管理組合の業務として共用部分の貸付けを行うのをやめるか（実際にできるか疑義はありますが）、管理組合を権利能力のない社団とされない団体とすることです。

[1003: 匿名さん]

>管理組合の業務として共用部分の貸付けを行うのをやめるか
共用部分の外部貸付を行う目的は一体なに？

[1004: 匿名さん]

>>1003
管理組合の業務として共用部分の貸付けを行うのをやめる
→団体としての活動ではなく、区分所有者個々人で貸付けるようにすれば管理組合は納税主体とならない

[1005: miya]

税務では収支から損益を計算する。
管理組合に課税する場合の損益計算は？

不動産を所有して無い者が、
不動産を貸付る事になる。

この収支計算をすれば、
管理組合への課税は不合理は明白。
会計・経理を知る者は簡単に気付く事です。

[1006: 匿名さん]

>>1005
不動産を所有して無い者が、
不動産を貸付る事になる。
　↑
東京地裁ではこの主張が見事に退けられているんだが。

[1007: miya]

地裁では無く、貴方様の考え方を、論理的に。

[1008: 匿名さん]

民事訴訟法91条
判決読んでよく勉強することだね。

[1009: miya]

納税を管理組合が行なうべきか、区分所有者が行なうべきか。
設置時管理組合総会で決議する知恵が無ければ、
国税と対峙出来ない。

管理組合からも区分所有者からも納税が無かった。
そこで国税庁は管理組合に課税の行政指導をしている。

税法を正しく理解出来ない方は反論さえ出来ない。
また、地裁判決に従う自由は管理組合にある。

[1010: 匿名さん]

>>1009
判決内容に対する具体的かつ冷静な論評が一切なしに従前からの自説のみ一つ覚えみたいに唱えられてもねぇ。

[1011: 匿名さん]

判決を論破するお知恵があるようだから、判決の判断内容に真正面から向き合ってみたら？

[1012: 匿名さん]

>>1009
最近同調者がめっきりいなくなったようにお見受けいたしますが。

[1013: miya]

そうなんです、最近同調者がめっきりいなくなって・・・。
これ、全国の管理組合に税法有識者が少ないからでは。

判決を論破するお知恵があるようだから・・・
当方の税務処理、税務署が区分所有者納税に異議を唱えられ無い。
したがって、国税不服審判所への異議申し立てにも至りません。
当然ながら、訴訟の必要も無いのです。

管理組合も区分所有者も納税して無かった管理組合への課税で、
多くの管理組合が税務無知だったんですね。

正しい税務処理、区分所有者各位が納税していれば行政指導不要。

[1014: miya]

経理や税務での計算を具体的に。

管理費収入月額＠20,000×100＝1,200,000
基地局設置収入月額　　　　　　　100,000
管理組合収入月額計　　　　　　1,300,000

以上が皆様の管理組合収入内訳ですね。
設置により100,000（年額 1,200,000）の収入増になっている。
この収入を管理組合収入とする総会決議をして管理組合の積立に。
したがって、管理組合に法人税課税の行政指導を。

この様な処理をしていれば勝訴は容易ではないでしょう。
私の所の処理では、設置前と設置後の管理組合収入計が同じ、
したがって、管理組合に収益は発生しないんです。

この収入を区分所有者収入にする事は、
如何なる法律にも違反せず、税法でも認められる事に。

[1015: 匿名さん]

>>1014
賃貸借契約の甲乙は誰ですか？
賃料の区分所有者への配分は誰がどのように行っているのですか？

[1016: miya]

先ずは国税不服審判所の裁決をご覧下さい。
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.html

賃貸契約者が納税すべきとは述べていません。
契約者の収入にして、区分所有者に支払ってない。
したがって、契約者の収入と認定する。
即ち、管理組合が法人税申告が妥当。

私の所では、設置時この収入についての取扱いを検討しました。
毎月入金の都度、区分所有者の収入にしています。
この支払方法については、miyaの過去発言をご覧下さい。

税務署と協議するには、税法を熟知する必要が。
基地局収入は管理組合が毎月区分所有者に支払う必要が。
売却転居した者でも納税義務があるからです。

[1017: 匿名さん]

>>1016
一般的には、管理組合の増収を目指して、管理組合の収入にするのでは？
組合員の個人所得にするために、屋根貸しや駐車場外部貸しをするのではないと思う。
結局のところ、増収する目的は何なのかによる。

[1018: miya]

仰せの通りです。
平成17年経費削減委員会を立ち上げ、管理費支出を検討し、
翌18年具体化の運びになりました。
この委員には区分所有法に精通している区分所有者がいました。

ちょうど其の頃、携帯事業者から基地局設置依頼が有りました。
委員の一人から、基地局設置収入には税金がかかるのでは？
そこで当時理事長の私が税務署に確認する事に。

区分所有者で割ると月1,500円 年額18,000円
この年収額は所得税法では収入申告不要です。
　（※収入申告が必要な場合有り）

長期修繕計画や消費税増加も見越しての計画表を理事長の私が作成、
基地局収入を支払っても十分運営可能を確信しました。
定期総会で説明し、基地局設置と管理費値下が承認されました。

経費削減と並行し、基地局収入を区分所有者に支払う事になり、
現在に至っても管理費収入に変化は有りません。
12年間に大規模修繕、エレベータ改修等を実行、積立金も順調に増加。
近い内に大規模の給水工事を行なう予定です。
また、この支出をしても十分な積立金を有しています。

[1019: 匿名さん]

携帯基地局設置
→
マンションが望んで設置してもらってるのではない。
外部要因での設置で、いわば「あぶく銭」的なものである。
従って、この賃貸収益の区分所有者配分は筋が通る。

駐車場空き区画の外部貸し
→
駐車場使用料減に対する増収目的に行うことが多い。
内部要因による管理組合の増収策。
従って、この賃貸収益を管理組合の増収対策とするのは筋が通る。