管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[859: 民法初心者]

＞858さんの仰っているのは、「他人物賃貸」のことかと思われます。

他人の承諾を得て他人の物を有償で貸して、賃貸料を賃貸契約をした人が収取してしまったらたらどうなるかということだと思われます。

まず第1に、賃貸借契約は有効だと思われます。（理由は、民法599条と560条をご参照ください。
第2番目に、賃貸借契約をした人（無償で借りた土地を貸した人）には、「当該土地を、賃借人に使用させる。」という債務が発生すると思われます。（理由は、忍法560条をご参照ください。）
第3番目に、賃料は支払期日が到来した時点で土地の所有者に帰属すると思われます。（民法および税務関連法令を調査してください。）
第4番目に、借りた土地を貸した人に、賃料相当額を適法に帰属させ収取させるには、何らかの法律行為（土地の所有者から土地を賃貸した人への贈与契約＝口約束でも構わない。）がなければならないと思われます。

結果として、賃料の金額によっては、
①土地の所有者は不動産賃貸による所得税（所有者が法人なら法人税）の確定申告が必要になる場合があると思われます。
②また、土地を無償で借りて賃貸した人は、金額によっては贈与税の対象となり、確定申告が必要になる場合があると思われます。

[860: miya]

税務や経理の売上と売上原価の考え方を入れ・・・

この意味は管理組合に区分所有者が貸付た処理をする意味では無く、
管理組合には収益事業を行なう事は出来ない、
その証にするものです。

賃貸の収入先を区分所有者にして、区分所有者が所得申告する。
これを区分所有者総会で決議、これで充分と考えます。

不服審採決を再読して見て下さい。

[861: マンション住民さん]

>>859
管理組合は組合員からＡ円で賃借し、管理組合が携帯電話会社にＡ＋α円で賃貸する。即ち転貸。
そうすると管理組合はα円の収益が得られ収益事業になる。
この利鞘αを抜くやり方は今までないですね。管理組合も組合員も共に収益事業。

[862: 民法初心者]

＞861のマンション住民さんへ

管理組組合と組合員（たとえば、区分所有者が１００人）との賃貸借契約において、
　貸し手（甲）：　区分所有者１００人連名
　借り手（乙）：　管理組合　理事長　Ｘ
このようにすると、区分所有者全員に署名してもらうのは現実的でないし、
区分所有者が入れ替わるたびに、契約書を更新するのも現実的ではありません。
もしも区分所有者が数人程度しかいないならば、現実的かもしれません。

それとも、「理事長は区分所有法の管理者とする。」という規約の規定と
「管理者は、区分所有者を代理する。」という区分所有法の規定の双方を
準用して、次のようにしますか？
　貸し手（甲）：　管理組合　理事長
　借りて（乙）：　管理組合　理事長
このような賃貸借契約が有効に成立するとは思えませんので、理事長以外の
だれかに１００人を代理してもらおうとすれば、１００人連盟の委任状が必
要だと思われます。
ご検討ください。

[863: miya]

争う相手は税務署です、明瞭簡潔に述べる必要が。

税務・経理の概念で説明する必要があるのです。
この収入は誰が納税しているかです。
管理組合で無く、区分所有者各位が税法に沿って納税している、
この状態でないと争えない。

この収入を区分所有者各位が納税している管理組合には、
税務署は課税できません。

管理組合課税に反論するには、小細工程度では相手にされません。
両方共が現在迄未納税で争う事も可能ですが、
その場合、税務・経理の概念で一つの間違いも無く説明し、容認される必要が。

[864: 匿名さん]

>>862
管理規約の管理組合業務に「共用部分から生ずる利益を収取するための組合員の契約代理」を追記すれば、理事は総会で選任（委任）されており、その理事の互選で理事長が選任されているので、理事長が携帯電話会社と組合員間の共用部分屋上賃貸借契約の代理行為が行えます。

[865: 民法初心者]

＞864の匿名さん
このサイトで議論している方々は、そんなことは分かり切っていると思います。

＞861のマンション住民さんが、「転貸」というアイデアを提案しているので、
「転貸」の前提である「共有者100人の組合員と管理組合間の賃貸借契約」を
誰がどのように取り交わすかということを、ご検討ください。

[866: 匿名さん]

>>865
利ざや抜くスケベ根性の管理組合の転貸は現実的に無理だと思う。
そこまで管理組合は収益が欲しいのか？
もともと基地局設置は降ってわいた話だからなー。
使用料減の穴埋めをする駐車場空区画の外部賃貸しとは違う。

[867: 匿名さん]

>>866
前者の携帯基地局の屋上賃貸は言われるように「あぶく銭」の収益。
後者の駐車場空き区画の外部賃貸は一般会計の損失補填。
前者はあぶく銭だから何も管理組合の収益にする必要はない。
後者は一般会計の損失補てんだから管理組合の収益にする必要がある。
と言うように使い分けたらいいのでは？

[868: 民法初心者]

＞866 「利ざや抜く管理組合の転貸は現実的に無理だと思う。」
⇒その通りだと思います。契約書か委任状に100名の共有者（組合員）の署名を集めるのは、現実的ではありません。

＞866 「そこまで管理組合は収益が欲しいのか？」
⇒管理組合そのものに収益は必要ではありません。なぜなら、区分所有法第29条が「管理者がその職務において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ずべき割合は、第14条に定める割合と同一の割合とする。」としていますので、管理者がした行為の債務は全部区分所有者が責任を持つことになります。ほとんどの管理組合は、「理事長は区分所有法における管理者」としていますから、理事長がした職務上の行為については、区分所有者がその責めに任ずることになります。したがって、管理組合そのものには収益は必要がないのです。収益を必要としない管理組合そのものが収益事業をすることはありません。収益を必要とするのは、共用部分の持分に応じて共用部分の負担（管理費等）に任じ（区分所有法第19条)ている組合員（区分所有者）なのです。組合員は管理者である理事長に契約や賃料の受け取りを代理してもらい、共用部分を賃貸して収益を得ているのです。

ところが、税務署は、契約書の書面の賃貸者側に「○○○○管理組合　理事長　××××」と書いてあるのを見て、収益事業を行っている人格なき社団の代表者が社団そのものを当事者として賃貸借契約を取り交わしていると勘違いしてしまいます。この勘違い（管理者として組合員を代理する理事長と、人格なき社団の代表である理事長の混同）が、税務署が管理組合に法人税のぬ税を迫っている原因なのです。

話は変わりますが、裁判所も「管理者と理事長を混同」して、とんでもない判決を下しています。福岡地裁（第１審）と福岡高裁（控訴審）が「理事長は理事会決議では解任できない。」という判決を出していて、これから最高裁で上告審が始まるようです。裁判所でさえ混同してしまうほどですから、税務署が混同するのも無理もないかもしれません。管理組合の理事さん方は、どうしたら混同されないかを考えないといけません。理事長という肩書と管理者という肩書を、使い分けた方が良いのではないでしょうか。

[869: miya]

またまた税務と離れた方向に。
税務署と交渉した事あるのでしょうか。
また、区分所有者が各位の所得として納税、総会議決できますか。

管理組合は、税務署に納得して頂ける説明をしなければ容認されません。
税務調査で、企業が経費否認された場合にも同様です。
税務署は税徴収に真剣に取り組んでいるのです。

貴方のマンションはこの収入を未納税、だから納税申告の行政指導をしたのです、
それで何が言いたいのですか ？
その他に税法での色々な角度から質問説明を求め、即座に正回答をしなければダメです。

裁判官や税務署員が諸法を混同する、そんな愚かな人達ではありません。

[870: 民法初心者]

これは税法以前の、もっと基本的な問題だと思います。
その争点は、次の二つであり、いずれも民法問題です。

①収益は、誰に帰属するのか
②管理組合は、権利能力なき社団か

もしも管理組合が権利能力なき社団であって、賃料収益が一旦管理組合に帰属して、それが管理組合から、区分所有者に分配（配当）されているなら管理組合が法人税を申告して、さらに区分所有者は所得税の申告が必要になるのではないかと思われます。
区分所有者が所得税を払っていれば管理組合は法人税を払わなくて良いというような単純なことではありません。

[871: 匿名さん]

理事長の役割って、余り関係ないのでは。
単に契約内容から、組合の収益になるか、預金と認められるかだけでないの。

あと、法人化等してなければ、税務署から一方的に権利能力無き社団と認定されても抗弁できないのでは。

[872: 匿名さん]

駐車場の空区画の外部賃貸も国税は管理組合の収益事業と認定して課税するけど、これに関しては回避策がある。
駐車場に関わる規約改正や使用細則改正が必要になるが、区分所有者に区画の転貸を認めればいい。
区分所有者は空区画を通常の使用料で管理組合と使用契約を結んで借り、それを収益事業として外部（不動産会社等）に転貸して賃料を得る。
こうすれば区分所有者の完全な収益事業になり、管理組合の収益事業には絶対にならなし空区画対策になる。

[873: 通りがかりさん]

全部は読んでないから既出かもしれないけど、
管理組合は管理会社に管理費用支出していて、それは経費なんだから、微々たる基地局収入があっても赤字に出来ないのかな？

[874: miya]

872さんの場合、区分所有者が所得税法に沿って納税する。
その結果、管理組合は納税義務から解消される。

基地局収入も同様で、
建物や土地所有者である区分所有者が所得申告納税する。

理事や理事長には賃貸契約権限は無いと管理規約で定めていて、
区分所有者の決議に基づいて賃貸契約をしている。

基地局収入の全額を区分所有者に分配し、区分所有者が納税している。
この場合、管理組合に課税されることは無い。

基地局入金を管理組合に留保、管理組合や区分所有者が納税して無い、
これが問題で、国税庁が怒っているのです。

皆さんの所では、管理組合と区分所有者のどちらが納税しているのですか。

[875: miya]

管理組合と区分所有者のどちらも納税していなかった。
そこで、税務署から管理組合に申告納税の行政指導が有った。
行政指導に基づいて納税、或いは行政指導に納得出来ない。

この対応を論ずる段階と思う。
民法や区分所有法を論じて租税の何を語ろうとして居るのですか。

[876: 民法初心者]

miyaさん

２００８年９月に日本評論社から出版された「これからのマンション法」の中の「管理組合と会計・税務」という部分を鵜野和夫さんという税理士・不動産鑑定士の方(失礼ですが、miyaさんよりももっと税法の専門家だと思われます。）が執筆されています。その中の第４７３頁に次のように書かれています。

「たとえば、屋上の広告塔を有料で貸し付け、これを修繕積立金などに繰り入れている場合に、これに法人税が課税され、さらに、各区分所有者も積立金が軽減されるという利益を受けているので雑所得として二重に課税されるものと認識し、税務申告しているもの者が、どれだけいるだろうか。
税務当局においても、些細な収益事業まで追及して課税していないのが現状のようである。そこまでしようとすれば、税収より行政費用のほう上回ることが多いであろう。」

この記述は、まさに国税の考えと同じではないでしょうか。

税務の専門家（税務署員や税理士、国税不服審判所の審判員に至るまで）のほとんどが、（民法も区分所有法も黙殺して）税法だけを根拠に答えをだしているので、このようなことになってしまいます。管理組合が法人税を納税したうえに、区分所有者は所得税を払わなければならないと云っているのです。

税法以前のところで、この主張を論破しなければなりません。
支払い期日が到来した時点で、賃貸料収益が直接に区分所有者に帰属することを立証しなければなりません。

税法以前の事項は、このスレッドの中にたびたび登場します。これらを研究する以外に立証方法があるでしょうか。
○「権利能力」------民法第２章第１節に書いてあります。
○「契約」---------民法第２章
○「賃貸借」-------民法第２章第７節
○「帰属」---------民法８９条
○「管理者」-------区分所有法第２６条
○「代理」---------民法第５章３節
○「委任」---------民法６４３条
区分所有法と民法の知見の深い税理士さんに相談した方が良いのではないかと思います。

[877: たしか831]

民法初心者さんの説が論理的には正しいとは思いますが、税務署は税法上の理論構成で課税してきます。
決算としての利益と、課税所得が違うようなものです。

税法の上で抗弁しないと否認されるだけです。負けます。
それが良いとは思いませんが現実です。

[878: miya]

この税理士さんは何が言いたいのか、この文面では理解できません。
管理組合も区分所有者も納税する必要が無い、
管理組合も区分所有者も納税する必要がある、

どの意味でしょうか。