管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[839: miya]

831さん、不動産収入の申告は慣れないと面倒なので、組合員の合意はさぞ難しかっただろうと想像します。

区分所有者が面倒な不動産収入の申告をする必要は有りません。
確定申告が必要な方のみが、確定申告書の雑所得らんに記入するだけです。
確定申告が必要無い方は申告不要です。

[840: 831]

>839さん

すみませんが教えてください。他の所得が給与所得のみで、あとは医療費控除とか、ふるさと納税しか無い場合は雑所得として申請するだけでいいのですか。

[841: miya]

831さんへ
このページの問題は別として、確定申告する必要が無く、
雑所得がこのページの所得だけでしたら、申告不要です。

確定申告が必要な方の場合には、雑所得額には関係無く申告時に雑所得算入する。

831で述べて居られる、管理組合としての損益計算は必要無い、
その理由、
　・重要案件について管理組合役員には決定や契約権限は無い
　・重要案件については区分所有者総会（管理組合総会）で決定、
　　一般法人の役員は決定権限を有すが、管理組合役員は区分所有者各位に代わって・・・。
　・不動産の賃貸収入は、その不動産所有者が申告納税。（区分所有法など無関係）
　・管理組合は区分所有者各位に代わって契約を行ない。
　・その入金を区分所有者各位に分配している。
　・従って収支は 0
　・管理組合は区分所有者各位に代わって金銭等の受け渡し業務を行なっている。
　・毎年、管理組合総会を行ないその会計報告でこの件金額を区分所有者に報告している。

以上です。

[842: 831]

ありがとうございます。

ただ、
「・不動産の賃貸収入は、その不動産所有者が申告納税。（区分所有法など無関係）」
ではなくて、
不動産の借用者にもその賃貸収入が生じる場合があるので、
841の後段の手続きが必要なのではないですか。

きょうはおやすみなさい。

[843: miya]

不動産の借用者にもその賃貸収入が生じる場合があるので、
841の後段の手続きが必要なのではないですか。

本件の場合はその必要はありません。
区分所有者から資産を借り受けて外部に貸している訳ではないのです。
従って、管理組合は損益計算を行なう必要は無い。

基地局契約書に区分所有者全員が署名捺印の契約は出来ない、
仮にこれが可能の場合、区分所有者が変わる度に契約書を書き換える必要が。

管理組合理事長名で契約しているが、
区分所有者総会で決定した案件を、区分所有者の代表（代理）としての契約。

[844: 831]

＞843


結論は同じように思えるので、これで終わります。ありがとうございました。

[845: miya]

国税庁が管理組合に課税するとした場合、
管理組合は賃貸資産が無いので、区分所有者から借り受けて外部に貸す。
管理組合は収益事業を行なわないので収支は 0 となる

しかし、この場合は損益計算をする必要があります。
利益が無いので国税は発生しませんが、地方税の定額納税が生じます。

この意味だったんですね。
この事も税務署と協議の際、仮にと前置きして管理組合に収益は生じない事を述べました。

[846: マンション住民さん]

>>845 miya

なかなか鋭い論理展開に感服する。だいぶ整理がされてきた。
固都税は不動産所有者の区分所有者に課税されるのであって、不動産を所有しない管理組合には課税されない。このことからも十分理解できる。

ところで「管理組合は賃貸資産が無いので、区分所有者から借り受けて外部に貸す。」と考えると、これは不動産の転貸借で、例え収益ゼロでも収益事業扱いになると思う。
そうなると、会計は一般会計、積立金会計とは分離して別会計にしなければならず、区分有者全員と管理組合が賃貸借契約を締結する必要もある。更に指摘されている地方税の均等割りも発生する。

あくまでも管理組合は、全区分所有者の代理で携帯電話会社と賃貸借契約を締結し、賃貸収入は預かり金として収支会計を通さずに区分所有者に配分する、とした方がいいのでは？

[847: miya]

色々な方々がご覧になっているので少し詳しく、私見を。

収益事業を営む場合でしたら預り金とするのが正しいでしょう。
売上金等の収入と区分する必要から。

地主が遠距離地域に住んでいる駐車場が有るとする。
その土地近くの不動産業者さんに契約行為と集金業務を委託、
お客様と不動産業者さんが契約を交わし、不動産業者さん口座に振込入金。
この場合、預り金処理をして一定期日後に地主口座に振り込む。
地主は不動産業者との契約に基づき管理手数料を支払う。
不動産業者は受取った管理収入を売上金処理する。

以上が正しい経理処理と思います。

管理組合は収益事業者では無く、その収支報告先は区分所有者各位です。
税務署等に決算書を提出義務は有りません。
基地局収入の全額を区分所有者各位に分配した事が明確に示されている事が重要かと。

預り金と管理費を相殺して、毎月の管理費を減額する処理ですね。
値下や相殺で実行する場合のどちらにおいても、毎月この処理を行ないます。
その理由、区分所有者がいつ変わっても対応の必要から。

[848: miya]

管理費と預り金を相殺する方が得策の様ですね。
基地局が無くなった時からは相殺を止めれば済む。

管理組合総会で管理費値下が承認されていますが、
基地局が無くなった時、管理費値上の総会承認が必要になりますからね。

[849: 区分所有者]

区分所有法第26条2項　管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。
区分所有法第28条　この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定にしたがう。
民法第646条1項　受任者は、委任事務を処理するにあたって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければならない。その収取した果実についても同様とする。

「管理組合（の管理者）が、区分所有者を代理して賃貸借契約を取り交わした」のであるから、＜846マンション住民さん＞のいうとうり「代理して受け取った賃料（預かり金）の委任者への引き渡し（民法第641条1項の行為）」になるのだと思われます。

このスレの議論では、管理組合そのものが賃貸の当事者として携帯電話会社と賃貸借契約を締結したように考えるから、所有権のない者の賃貸契約自体が有効か無効かだの、転貸ではないかというような難しいことになってしまうのではないでしょうか。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

[850: miya]

管理組合規約に、管理組会は総会決議を経て第三者に共用部を貸す事ができる、
この様に定められていませんか。
外部への貸付を区分所有者が決定したのは明らかです。
従って、契約無効の主張を誰がするのでしょうか。

総会決議を経ず理事長が契約をした、これでしたら無効もあるでしょう。

区分所有者から管理組合が借入れて、
外部貸付の処理も可能です、しかしそれは無意味です。
収益事業を行なう訳では無いからです。

847の例では不動産業者さんは管理手数料収入が目的で、
地主から借入れて、自らで駐車料収入を得る方法も有るでしょう。

この様な選択は当事者間で行なう事で済む問題です。

[851: 区分所有者]

「契約無効の主張を誰がするのでしょうか。」とういうことについてですが、

＞820の匿名さんが次のように指摘しています。
「スレ主は課税以前の賃貸借契約に、管理組合は不動産を所有していないので契約締結権がないと指摘していることに注意。 」

　たとえ自分が良かれと思ってやった行為でも、権利がないことは無効になりませんか。
所有権のない物件を賃貸することは公の秩序や不動産賃貸業界の善良な契約慣行等に反しているから、民法第90条に違反し無効なものであると云う方が有るようです。金沢の管理組合は、自ら無効を主張しています。

　その一方で、民法559条が「この節の規定は、売買以外の有償契約について準用する。」とし、民法560条が、「他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買い主に移転する義務を負う。」としているので賃貸借契約自体は有効だという方も有るようです。

　本当は、不動産の所有者（共有者）である区分所有者全員を管理者が代理して賃貸しているのだから、そんな複雑なことではなく、賃料は共有不動産の持分に応じて、区分所有者に帰属するのだと思います。

[852: miya]

色々な考え方が有るとは思います。

地主から土地を借受て駐車場として貸付。
地主がこの目的を承知して契約を交わした場合、何ら問題は無い

不動産業者が使用目的を偽って交わした場合、地主は契約無効を主張するでしょう。

マンション管理規約で、管理組会は総会決議を経て第三者に共用部を貸す事ができる。
この手順を踏んで管理組合理事長が業者と契約を交わした。
これは正当なもので、区分所有者は契約無効を主張出来ないと考えます。

外部に管理委託・清掃・保守等を委託する場合、
マンション管理組合総会で議決して、
管理組合理事長は業者と契約を交わす。
これら契約行為を契約無効と主張されたら管理組合は機能しません。

[853: 匿名さん]

>外部に管理委託・清掃・保守等を委託する場合、
>マンション管理組合総会で議決して、
>管理組合理事長は業者と契約を交わす。

この場合、
管理委託契約は管理組合理事長が全区分所有者の代理で管理会社と契約締結しますが、
委託費用は管理組合理事長が負担しているのではなく全区分所有者が管理費として負担しています。
区分所有法第19条の「各共有者は共用部分の負担に任じ」の通りです。

そうなると、
共用部分の不動産賃貸借である携帯基地局屋上貸しや駐車場区画外部貸しは、
管理組合理事長が全区分所有者の代理で当該業者と不動産賃貸借契約を締結しますが、
賃貸収入は上述の全区分所有者が負担するのと反対に全区分所有者が収益を収取することになります。
区分所有法第19条の「各共有者は共用部分から生ずる利益を収取する」の通りです。

[854: miya]

全く同感ですね、収益と費用が対応の原則、そのものです。
しかし殆どの管理組合がこの事に気付いていなかった。

基地局設置に伴う収益計算（収入-費用)
管理組合はこの費用を探す事が出来なかった。
管理組合（理事会）が負担している費用は無いからです。
そこで追徴金を含め多額納税を迫られた。

マンション管理に関する資産や費用は全て区分所有者、
基地局設置収入は管理組合、
これで管理組合の収益計算をして課税、これは不合理。

基地局設置収入も区分所有者収入にして課税、これが正しいのは明らかです。


　Ａマンション管理組合は、移動体通信業者Ｘとの間で、携帯電話基地局（アンテナ）設置のた
めにマンション屋上(共用部分)の使用を目的として、建物賃貸借契約を締結することとなりまし
た。今後、Ａマンション管理組合は、当該建物賃貸借契約に基づきマンション屋上の使用の対
価として設置料収入を得ることとなりますが、当該設置料収入は、法人税法上の収益事業（不
動産貸付業）に該当することとなりますか。

　なお、Ａマンション管理組合は、法人税法上、人格のない社団等又は公益法人等に該当する
ことを照会の前提とします。


私が国税庁職員でも、この様な質問を受ければ管理組合が法人税申告をして下さいと答えます。
この様な質問内容に限定設定して回答し、全国の管理組合に納税を促す、
これは税法に疎い国民（納税者）を騙す行為です。

既に事業開始届を提出し納税の管理組合は今後どんな対応が得策か、この課題に移るのでは。

[855: miya]

基地局の維持管理に必要な経費と共通経費に関わる経費を基に税務署が試算の行政指導額は次の通り。

管理組合経費の総額 ＝ 管理委託費＋通信費＋共用部分電気料＋共用部分損害保険＋防犯費用 ＝ 1,700万円。
収益割合 ＝ 基地局収入 ÷（管理費の総収入＋基地局収入）＝ 7.8％
基地局の維持管理に必要経費は約 133万円（1,700万円×7.8％）
この経費を携帯会社から受けた300万円から引いたのが所得になる。
これがマンション管理新聞で報道された概要。

私のところの管理組合も税務署の行政指導が正しいものと仮定し、
管理会社に依頼して会計事務所から試算して頂いた。
新聞報道と全く同じ計算式に基づいた額が試算提示された。

この計算式、全く費用収益が対応して無い。
基地局設置に関して管理組合（理事会）は設置決定の権限は無く、管理組合が設置を決めたのでは無い。
管理組合（理事会）は基地局設置可否の総会を招集し、総会議決に基づいて業者と契約を交わした。
従って、基地局設置に伴う経費など発生しない。
また、設置後にも基地局設置に伴う経費は一切発生しない。

税務署行政指導の収支計算、会計事務所の収支計算、これ等は意図的に間違った計算をしている。
仮に、管理組合が収益事業を行なっている計算をするのであれば、前にも述べた通りである。
それは、管理組合が区分所有者から共用部を賃借し、業者にこの共用部を貸付る、
区分所有者からの賃借額は売上原価、また管理組合は非営利であることから、
売上額＝売上原価　従って収支は 0

この基地局設置収入は共用部資産の固定資産税等費用を負担している区分所有者各位の収入、
管理組合は収益事業をして無い事から、事業開始届を出す必要は無いと考え、提出して無い。

最後に600以降でmiyaとしての発言をご理解頂いた方はお分かりと思いますが、
管理組合に留保し、区分所有者に分配して無い場合でも何ら問題は無いと考えます。
その場合、管理組合入金額を区分所有者各位に明示し、区分所有者各位の所得として申告する。
これを書面で区分所有者各位に毎年示す。
納税すべき者が納税するのであり、何ら問題にならないでしょう。
この方法の場合、区分所有法に精通されて居られる方々にも異論は無いと思います。

[856: マン管新聞読んだ者]

マン管新聞に行政指導の試算式や試算額まで、報道されていたのは知りませんでした。
国税庁は、この行政指導で、一般人を騙していたのですね。しかも、ネット広告等では、多くの税理士法人が「管理組合の法人税申告はお任せください。」と云って、携帯基地局設置料を確定申告しないと脱税で摘発されるような説明をしています。彼ら、税理士法人等も騙しの片棒を担いでいます。

「収益事業は区分経理しなければならない。」とされていますが、国税庁は、行政指導の計算式が区分経理の損益計算だというのでしょうか。経理の経験者や会計士・税理士なら、それが収益事業の損益計算などにはなっていないことがわかると思いますが、税理士法人は１件10万円の申告書作成手数料が稼ぎたくて、国税庁の行政指導に相乗りしているのでしょうか。あきれるばかりです。

通常、マンションの管理組合員（区分所有者）には、miyaさんのように経理や税務に詳しい人は１％もいないと思います。その一方で、確定申告などしたこともない人は、「税務署は怖いもの。逆らってはいけない。」というような先入観を持っています。その結果、総会では、税務署の指導の通り申告しましょうという多数決決議が成立してしまいます。税務署は何の指導文書も出しませんので、「管理組合が、自主的に申告した。」ということになってしまいます。

話は変わりますが、これを書いていると、今世間をにぎわせている「サラ金への、過払い金返還請求」と対比せざるを得ません。かつて、行政が違法な利息を取るサラ金を黙認していたために、悲惨な事件が多発したように理解しています。それが、司法判断によって違法とされた。そして今、弁護士法人や司法書士法人が、「過払い金返還請求は、当事務所にお任せください。」と、盛んに呼びかけています。

国税庁は、司法判断を待つのではなく、自ら誤りを認めて、すでに申告納税してしまった管理組合からの更正の請求を受け入れ、間違えて取ってしまった税金を還付すべきだと思います。そうなったとき、税理士法人は管理組合にたいして、「更正の請求は、当事務所にお任せください。」と呼びかけるのでしょうか。

[857: miya]

国税庁は、司法判断を待つのではなく、自ら誤りを認め、
すでに間違えて取ってしまった税金を還付すべきだ。
856さんの発言通りです。

冒頭vistaさん発言と似ている国税不服審判所採決がある。
このページ後半での皆さんの発言と比較し明らかに違う主張内容です。
私の所の管理組合主張とも重要なところで相違している。

不服審判所採決は、この管理組合主張に対する採決、全てに適応するものでは無い。

この採決は　http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.html
主張対比は　http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/besshi02.html

この管理組合は「人格のない社団等」に該当、これをボランティア団体と主張。
管理規約等から「人格のない社団等」に該当するでしょう。
それ以外についても税務的に疑問がある主張内容です。
収入は、管理組合か区分所有者か、これを区分所有法で争っている。
税務や経理の売上と売上原価の考え方を入れ争っていたら・・・？

協議の際、一つの失言は敗因となる可能性がある。
税務署は統括調査官と上席調査官の二人が対応、
この二人が交互に質問しメモを執る、間違った返答は禁物です。

[858: 匿名さん]

管理組合が、区分所有者から土地を借りて（無償の場合は使用貸借かな）、そこから収益を上げることも可能なので、以前のレスにあったように、組合は区分所有者の代理でしかないことを、総会決議、契約書、領収書などで明確に示しておかないと、課税されてもしかたないでしょ。

相続時の名義預金の認定において、殆ど一方的な税務署の見解が通用しているのと同じレベルの話。