管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[595: miya]

弁護士は依頼人が不利益にならない様に務める。
税理士も同様に税制下で納税者が不利益にならない様に務める。
これは当然な事、しかしWebでこの件を検索すると、
国税に反論する税理士や会計事務所は殆ど見受けられません。

従って、多くの管理組合は国税庁の言う通り納税している、これが実情です。
訴訟は過去の事を判断する場、判決が確定するには相当な日数が。
現状では、この間全国の管理組合は納税する事になるでしょう。

この係争中の管理組合は更正決定額を納税してから訴訟？
更正決定そのものを否認し納税せず訴訟？

現在も毎月入金される賃貸料を税務署から再指摘を避ける為、
如何に経理処理しているか？
現時点では、これが最も重要と思いますが・・・。

[596: 匿名さん]

管理組合が法人である（管理組合法人であっても、共用部分は区分所有者全員で共有している）場合の課税は？

[597: miya]

過去の事はさて置き、今後の対策は？。

”共用部分は区分所有者全員で共有している”　ので法人税は？
無申告未納税の現状で国税庁と戦う、得策でしょうか？

以下の私見を参考に、税務署との事前協議を提案します。
”共用部分は区分所有者全員で共有している”　のであれば

1、管理組合は毎月の入金を区分所有者からの預り金として経理処理
2、区分所有者各位に案分し、毎月区分所有者各位に預り金を支払う
3、区分所有者各位は、自らの雑所得として申告納税する。
　　区分所有者が所得税に該当の場合は所得税となり、
　　区分所有者が法人の場合は法人税となる。

この様にしてから、税務署と協議するのが賢明では。
税務署は経理処理が無い状態での言い訳は受理しない。

[598: 匿名さん]

一般的には >>597 のような処理はせずに管理組合法人が法人税を納めているが、ご意見は？

[599: miya]

それは各人の自由です。
何が得策で有利かですよね。

[600: 匿名さん]

>>597 において、
１．事業主体は、各区分所有者？
２．携帯基地局に係る共用部分の維持管理費用は、管理組合が一旦立替え払いをして、各区分所有者に請求？

[601: miya]

ご自分で、有利な方法で税務署に申告する。
不服審でも経費は限りなくゼロに近い。
所得税法や法人税法を研究してからが……

[602: miya]

消費税は事業者の全てが課税対象。
但し、その課税期間の基準期間における課税売上高が1000万円以下の事業者は、納税の義務が免除される。
この納税義務が免除された事業者部分の消費税は国に納税されない。
これは、零細事業者の消費税事務負担を軽減する為の政治的判断です。

携帯電話基地局収入を区分所有者各位の収入にして所得税申告する場合、
給与等所得以外の年間雑所得が200,000以下では申告不要と定められている。
詳細は下記参照
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1900.htm
申告不要者部分の収入は国に納税されない。
これも少額所得に配慮した政治判断です。

税率相違はともかく、以上が管理組合が法人税で納税するのと比べ遥かに有利な理由です。
管理組合への入金を毎月区分所有者に支払う方法は管理組合で工夫し、
この方法の是非も含め税務署と事前協議してから実行する。

[603: miya]

少額雑所得について要約すると、
・年間総額で200,000以下の場合、所得申告の必要無し。
・但し、確定申告が必要な場合には200,000以下でも所得算入し申告する。

[604: miya]

私が住むマンション管理組合で、私が実際に税務署と協議した内容です。
当然、事業開始届は提出していません。
役員は税法に精通して無く真偽判断は出来ません・・・

税務署と管理組合の主張は平行線、協議は一旦終了となりました。
税務署から脱税告発が有った際、再協議になります。
資産所有者に課税、この原則無視の国税に勝算有るか・・・

http://ksdmiya.art.coocan.jp/page036.html

ご意見頂ければ幸いです。

[605: いさむ]

　管理組合法人が駐車場業等を有料で組合員以外の第三者に貸し付けたような場合、あるいは携帯基地局収入は収益事業業に当たると思います。これは明確なのでは。
　しかし、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。そこで、管理組合法人の事業収入勘定にいったん計上し、区分所有法第十九条に基づき、総会議決や管理規約できちんと配分方法を定め、例えば専有持分比率で区分所有者全員に配当した場合、法人税法上費用として計上できるのでしょうか。管理組合法人が収入として計上し、その収入を区分所有者に支払った（配当？）場合、その支払いは費用性はあるのでしょうか？？。
　費用性があるとなると、その結果利益は０円となり、法人税税額は０円となるのではないでしょうか。
　それともこのようなく区分所有法に基づく配分は法人税法上の費用として認められず、管理組合から区分所有者に対する贈与に当たり贈与税か課されるのでしょうか？。
　回答方よろしくお願いします。

[606: miya]

企業会計（経理）では原価と費用を明確に区分する必要がある。
携帯基地局等収入を、税務署主張のマンション管理組合収入（売上）とした場合、
管理組合には賃貸資産が無いので区分所有者に賃借料を支払う必要が、
この賃借料は経費とは言わず、売上原価と言います。
これは、この問題を論議する上で大変重要な事です。
即ち原価無しの売上は不可能、商品を仕入て販売（売上）。

[607: miya]

>>577 民法初心者さん

突然のホームページ削除、先ずはお詫び致します。
分かり易い記述目的が削除理由です。
http://ksdmiya.art.coocan.jp/page036.html

この内容で協議中ですが不満足な方向に、これは不合理です。

佐川国税局長官になり、正しい行政指導が行なわれる、これに期待しています。

[608: miya]

佐川国税庁長官です

[609: 民法初心者]

miyaさん

貴方のおっしゃっていることは、ほとんど正しいと思います。
しかし、国税当局は数千の管理組合に、この不条理な課税をしていると思われます。
あなたの言い分がいくら正しくても、税務署の担当官がそれに気づいても、貴管理
組合だけを特別扱いするわけにはいかないでしょう。税務署員は国税庁通達という
民間会社の社達のようなもので、行動を拘束されているのですから・・・・・・。
国税が裁判所に是正を命じられない限り、この状況は続きます。
asanomiさんと連絡をとられることをお勧めします。
そして、できれば、裁判を傍聴に行ってみてください。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

[610: miya]

>>609 民法初心者さん

以前にも書き込みましたが、提訴の経緯が全く不明です。
この様な公の場でお述べになる場合、もう少し丁寧な記述を望みます。
裁判の詳細等は必要ありませんが。

1、事業開始届を提出済み
2、更正決定に不服となっているが、不服審での審判は？
3、事業開始届を提出せず提訴

この程度の書き込みは頂きたいと思います。

[611: 民法初心者]

miyaさん

私を訴訟の当事者か関係者のように誤解しているようですが、それは違います。
マンション管理新聞の記事でこの訴訟のことを知って、傍聴している第三者です。
従って、原告側の事業開始届や不服審のことを述べる立場には無いのです。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

[612: マンション管理士試験上位合格者]

必要経費は認められますよ。


携帯電話の基地局設置に追徴課税／マンション管理新聞より

【基地局設置の『収益事業』に追徴課税された例】

　屋上に携帯電話の基地局を設置しているマンション管理組合が地元税務署の指摘を受け、初めて法人税の確定申告を行った。

　基地局を設置したのが過去５年以前からだったが、時効にかからない５年分を申告するよう指示された結果、追徴課税を受けることとなった。

　「基地局の維持管理に必要な経費」と「共通経費」に関わるすべての資料を持ち込み税務署職員の協議指導を受けた。

　基地局の必要経費の総額（経費計上が認められた支出＝管理委託費＋通信費＋共用部分電気料＋共用部分損害保険＋防犯費用）が約１，７００万円。収益割合＝基地局収入÷（管理費の総収入＋基地局収入）は７，８％だった基地局の維持管理に必要経費は約１３３万円（約１，７００万円×７．８％）と出た。この経費を携帯会社から受けた３００万円から引いたのが所得になる。最終的には、この所得に法人税率（１８％）を乗じた約２９万円が昨年度の法人税になった。

　この法人税にさらに、事業税、都道府県税、市区町村税が加わる。

　追徴金は、同様に引き出され過去５年の法人税額に「過少申告課税」１５％を加えて、結局５年分の納税額は、約１８０万円に上り、さらに事業税など諸税分約６０万円が加算された（計：約２４０万円）。

[613: miya]

経費をこの様にして計算するんですか、有難うございました。
勉強させて頂きます。

民法初心者さん、失礼しました。
お勧め頂いたのでその様な事をご存知かと。
asanomiさんが書き込んで頂ければ・・・・・。

[614: miya]

>>612 マンション管理士試験上位合格者さん

携帯電話の基地局設置に追徴課税／マンション管理新聞より
マンション管理組合が地元税務署の指摘を受け、初めて法人税の確定申告を行った。

この税務署計算、どう考えても正しいとは思えませんね。
基地局を設置して無い場合（管理委託費＋通信費＋共用部分電気料＋共用部分損害保険＋防犯費用）は税務上の収支には無関係です。

従って、基地局設置に伴う管理組合支出経費はゼロです。
基地局収入が売上高になり課税対象となる。

しかし、管理組合の所有資産は無く、この設置場所資産所有者から賃借することになる。
即ち、区分所有者からの賃借処理をする。
管理組合は非営利であり、収入の全額を区分所有者に支払処理をする（売上原価）。
この様に収支ゼロが明らかであり、不動産事業は不成立。

以上から、区分所有者各位が所得申告する、これが正しい税務処理です。

管理組合収入として区分所有者に未払の場合、管理組合の収入として管理組合に課税される。
区分所有者に支払し、区分所有者各位が所得納税する、これを明確にする事が税務では重要です。