管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[4310: miya]

>争点１　請求人は、人格のない社団等に該当するか否か。
請求人は、ボランティア団体として本件団地の維持管理を行っているにすぎない。「人格のない社団等」という言葉は一般的に知られている言葉ではなく、原処分庁は周知や指導をしていないのであるから、請求人には、人格のない社団等に該当するか否かの認識がない。

この部分の請求人主張と経理処理
イ、人格のない社団等の場合には法人税申告の必要性を認識している
ロ、管理組合は人格のない社団等には該当せず納税義務はない
ハ、当該入金を管理組合収入に計上している
ニ、この収入は区分所有者所得である

以上の主張には矛盾がある、
ホ、区分所有者には申告納税義務がある（国民として知り得ていること）
へ、管理組合には納税義務が無い、この管理組合収入にしている
これを言いかえると、区分所有者が管理組合収入にして長年納税を免れていた、
これは税務では悪質行為となる（一般的には脱税行為と見なされても仕方ない）
税務署は、この管理組合収入処理を認め、法人税申告の行政指導を書面で通知、
この指導に従い、過去5年間分を自主申告の場合には脱税扱いを行なわない、とした。
5年遡って課税とは、この様な意味が含まれているのです。

通常、税務調査では1～3年、5年は非常に厳しい調査です。

[4311: miya]

miya管理組合では、設置時は税務有識者miyaが理事長でした。
当時の理事から、この収入には税金がかかるのでは？
区分所有者で分け合えば少額になり各位の申告が不要額です（miya）、
近日中に税務署にmiyaが確認します、
税務署確認の結果、区分所有者当り年間￥18,000程では申告不要でした。
（しかし税法では、確定申告が必要な方、確定申告をする場合、では申告が必要）

>区分所有者で分け合えば
この方法として管理費を引き下げしました、その際に支出経費の見直しを含め、
年間￥25,000程を引き下げしました（持ち分に応じ引き下げ）
この結果、当該入金は管理組合収入に計上されています。
したがって、当該入金の各位分配額が明らかでなかった、
しかし、当該入金が有る様に成った場合でも管理組合収入は増えてない、
この部分の数値決算を税務署に提出した。

以上の事から、管理組合として収益事業を行なって無いので、
・事業開始届は提出不要と考えている
・収益事業を行なって無いので税務調査を拒否する
・管理組合決算書や管理規約提出義務はない
以上から、調査他の場合は国税通則法に沿った手順を要求した。

[4312: miya]

>争点２　本件賃貸収入は、請求人と本件団地建物所有者のいずれに帰属するか。
>請求人主張、本件規約に別段の定めはないので、区分所有法第19条により、共用部分から生ずる利益は各区分所有者がその持分に応じて収取することになる。

(ロ) 請求人の定期総会等における本件賃貸収入に係る処理についての検討状況
この詳細は、
https://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.htm

A　平成８年４月21日に行われた定期総会において、本件賃貸借契約Ａ－１に基づきＪ社から支払われる賃貸収入を、本件団地建物所有者に分配せず、修繕積立金会計に繰り入れることが合意された。

B　平成８年５月15日に行われた定例理事会において、出席者から、Ｊ社から一月分増額して支払われた賃貸収入につき、自治会等への支払との関連から、管理費会計の収入の部への算入を検討する必要がある旨の発言があったが、同年６月12日に行われた定例理事会において、同社から支払われた１年分の賃貸収入を、修繕積立金会計の収入の部に計上することが承認された。

C　平成15年６月12日に行われた定例理事会において、本件賃貸借契約Ｃに基づきＫ社から支払われる賃貸収入については、今年度（平成15年４月から平成16年３月まで）は修繕積立金会計の収入とするが、来年度以降の運用は来年度総会で決定することとされた。

D　平成18年３月８日に行われた定例理事会において、本件賃貸借契約Ｂが締結されるならば、Ｋ社から支払われる賃貸収入を組合員に還元すべきであるとして、大規模災害時の必要経費として積み立てること、自治会活動やサークル活動への助成金とすること、遊具の設置等に充てることなどが提案されたが、請求人としては、管理費や修繕積立金の値上げが難しいことから、少しでも資金を貯めておく必要があるとして、その後も議論することとされた。

以上を要約すると、区分所有者所得であると主張するものの、
管理組合総会では、
・当該収入を区分所有者には分配せずと議決、修繕積立金として組合に全額留保
・当該収入の納税者が区分所有者である事を総会の議題にも載せてない。

以上の通りで、miya管理組合の対応とは著しく異なっている。

[4313: miya]

>争点３　本件団地の共用部分の賃貸は、収益事業（不動産貸付業）に該当するか否か
請求人は、携帯電話会社と契約を締結し、携帯電話会社に対して自己の責任と負担において管理している団地共用部分を賃貸して対価を得ていることから、当該行為は収益事業（不動産貸付業）に該当する。

この部分に付いての不服審裁決には異議がある、
法人税法11条　所得税法12条　この解釈通達との関係性に触れてない、
しかしながら先に述べている様に、請求者自らの会計処理が、
・管理組合収入としている
・区分所有者に分配しない
・全額修繕積立金として全額組合に留保
・区分所有者に納税義務があるとの周知がされてない

これも、miya管理組合と著しく異なっている。

[4314: miya]

以上が不服審裁決からのmiya判断です、
この様な内容では棄却は明らかと云える。

これに鑑み、miya管理組合では税務署の主張は主張として更正決定を受け納税、
税務署が認め得る様に管理規約に定め、実行、その内容は、
・区分所有者各位分配額を持ち分に応じ明確にした
・分配方法は管理費徴収と相殺して支払う
・平成18年値下額の内、分配相当額の管理費値上を可決（4/5以上の賛成が必要）
・区分所有者各位に納税義務がある事を周知、月額・年額表を配布
・総会議事録及び上記諸書面を税務署に提出し説明した
以上の結果、2020年6月1日以降は区分所有者課税が認められた。

[4315: 匿名さん]

くだらない・・・

[4316: 現役管理組合理事長]

>>4310 miyaさん
私のマンションも同様にアンテナ基地局があり、年160万ほどの収入があります。
結論から言うと類似の訴訟で国勝訴の判決があり、収益事業に該当するか否かを争うのは無駄です。重要なのは損金に算入できる共通経費は何か、またその按分割合の計算をどのように行うかで税務署と争うべきです。課税自体が不当、という主張をいくらしても絶対に認められることはないです。

[4317: 匿名さん]

そんなにもらえるのか。うちもつけようかな。

[4318: 匿名さん]

付けたくてもつけられるものじゃないけど。

[4319: miya]

>>4316 現役管理組合理事長さん
私の記述は実行事実を記しています。

税務では処理が異なれば、異なった課税がされる、
本来は区分所有者所得であるべきものが、
会計処理から管理組合課税にされた、
これは異常課税ですが、一般の方には理解しがたいかも知れませんね。

4310から4314は、この微妙な所を紹介したもの、
管理組合が納税する、これを否定しているのではなく、
当該収入を区分所有者が納税する、これが合法で有利です。

[4320: miya]

>>4316 現役管理組合理事長さん
>>損金に算入できる共通経費は何か、またその按分割合の計算をどのように行うかで税務署と争うべきです。

現役管理組合理事長さんの組合では、基地局設置に際し何か出費をしたのですか。
基地局設置で管理組合に経費が発生する、どんな経費ですか、具体的に示して下さい。

[4321: miya]

>>4316 現役管理組合理事長さん
経費とは何か？　ご存知ですか。

収入を得る為の支出、これが経費です。
基地局設置費や基地局電気代は基地局業者が支払っている、
したがって、管理組合に経費は一切発生しません。

貴方が管理組合収入にした場合、この収入額が所得とされます。
建物の減価償却費や固定資産税は区分所有者が支払、経費には認められない。
また、大規模修繕については基地局とは無関係であり、認められない。

そこで、管理組合所得にする場合の経費は、
基地局算入経費 ＝ 一般管理費支出 × (基地局収入 ÷（一般管理費収入+基地局収入))
この計算に根拠はなく、管理組合課税の為に編み出した経費と云える。

[4322: miya]

新年を迎えましたが、この件は数年越しの論争でした。

マンション管理組合が携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合の収益事業判定
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hojin/21/11-2.htm
何度読み返しても、この質疑応答事例は税法に基づいた回答と受取れない。
不動産賃貸料収入は、その資産所有者以外の者の所得には出来ない、
過去も現在もこの様に課税されている。

マンション管理組合の収益には法人税を課す、これに異論はない。
マンション管理組合が契約し管理組合の収入にしているから、
管理組合の所得となる、これは公平な課税ではない。
これも、資産所有の区分所有者に課税すべき事案です。

国税庁、国税局、税務署の職員で以上に反論出来た方は居なかった、
共用部は管理組合が管理しているでしょ、税法無知の職員はこの様な発言で反論、
所有者が明らかな場合に管理者に課税、そんな条項は税法にない。

この質疑応答事例の赤字の注記、これらを含めた全文で解釈すると、
本来は不動産所有者の所得であるが、マンション管理組合収入にしている場合には、
特例として管理組合の所得とする、
ついては、管理組合は法人税申告をして下さい。
この様に質疑応答事例を解釈、これが結論です。

[4323: DINを棄てた者]

>>4321 miyaさん
＞管理組合に経費は一切発生しません。
とのことですが、
１、確定申告を税理士さんにお願いした場合の費用。
２、理事長が確定申告をした場合の、交通費、税務処理の対価手当。
これなど、経費として認められています。

[4324: miya]

>>4323 DINを棄てた者さん
そんな事は云う迄もない、基地局収入に対応した経費ではないのです。
会計では費用収益対応の原則が、それを少し勉強して下さい。

[4325: DINを棄てた者]

miyaさん
費用収益対応の原則初めて聞きました。　勉強します。
ありがとうございました。

[4326: miya]

>>4325 DINを棄てた者さん
では、この部分（計理士＝税務会計事務所）を委託した場合について少し。

管理組合の決算も含め全てを計理士さんに委託している場合では、
>1321で述べているところの一般管理費支出に計算されます。

基地局収入の所得申告についてだけを依頼した場合は、
諸費用も含め計理士さん支払額が経費に認められます。

[4327: miya]

↑1321は　>4321に訂正

[4328: miya]

>4326について更に詳しく
>管理組合の決算も含め全てを計理士さんに委託している場合では、
>一般管理費支出に計算されます。
基地局収入の税務申告料が明確になっている場合、
その額は一般管理費にせず、基地局所得の計算で経費算入が可能です。

[4329: miyazaki]

>>4328 miyaさん
初めましてよろしくお願いします
当マンションでも最近同様の問題があり、参考にさせて頂いています
昨年6月に申告のお願いがあり、当理事会は1月末に臨時総会を開き2/28納税と積極的に申告・納税しようとしています

理事会曰く
・昨年度から遡ること5年分を税務署の指導に従い納税する（言いなり）
・収入＝収益のような計算した（経費ほぼ0）
そこで質問です。
・5月の通常総会を経て今年度から5年では通らないですか
・本当に経費率は0に近いのですか、ネットで収入の約25％というのを見た記憶がありますが私の勘違いでしょうか