管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[2983: 匿名さん]

区分所有法上の管理者の代理権限は、各区分所有者に対する個別代理を意味するものではない。管理者が行った法律行為の効果は、区分所有者全員のために帰属する。区分所有者全員とは法３条の団体、すなわち管理組合である。

[2984: 匿名さん]

>>2983 匿名さん
区分所有法２６条２項前段の話をしているのではない。区分所有法２６条２項後段の事例に基づいて話をしている。
共用部分の損害保険金は、損害を受けた共用部分の持分に応じて個々の所有者に帰属し、管理組合に帰属することはないが、法律で管理に関する事項として規定しているので、管理者たる理事長が代理して保険金額を受領することが出来る。このように管理に関する事項を決めるのは法律による場合だけが許されるのではなく、区分所有法は集会の決議でも規約の規定でも良いとしている。

[2985: 匿名さん]

１．共用部分等を第三者に賃貸することは、狭義の管理行為に該当する。
２．狭義の管理行為は総会決議で決する（区分所有法１８条１項本文）が、規約で別段の定めをすることができる（同条２項）。
３．共用部分等を第三者に賃貸することに関し、管理規約において「管理組合は、総会の決議を得て、第三者に使用させることができる。」と規定されている場合は、賃貸人は管理組合である。
４．賃貸借契約上の義務（※）を履行できるのは管理組合であり、管理組合が契約当事者となる。

※　民法　第６０６条（賃貸人による修繕等）
第１項　賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。

[2986: 匿名さん]

>>2985 匿名さん
>３．共用部分等を第三者に賃貸することに関し、管理規約において「管理組合は、総会の決議を得て、第三者に使用させることができる。」と規定されている場合は、賃貸人は管理組合である。

そういうことが規約に書いてあって、総会で管理組合が賃貸することが決議されているなら、賃貸人は管理組合に決まっている。賃貸人を区分所有者としたいなら、総会の特別決議を経て、次のように規約を改正すればよい。
「管理者たる理事長は、総会の決議を経て、区分所有者を代理して第三者に賃貸することができる。」
そのうえで、総会決議で、「理事長が区分所有者を代理して賃貸借契約を結び賃貸料金の請求と受領を行う」ことを議決するのです。民法99条に従い、賃貸借契約書には理事長が区分所有者を代理することを明記します。

しかし、そんなことはしないで管理組合を賃貸の主体としておいた方が、平穏な管理ができると思います。

[2987: 匿名さん]

>>2986　匿名さん　2020/10/13 11:12:03
>「管理者たる理事長は、総会の決議を経て、区分所有者を代理して第三者に賃貸することができる。」
>そのうえで、総会決議で、「理事長が区分所有者を代理して賃貸借契約を結び賃貸料金の請求と受領を行う」ことを議決するのです。

「賃貸人による修繕等」は、誰がどのような根拠に基づき実施するのでしょうか？

[2988: 匿名さん]

更に言うと、>>2986 の内容は、団体的制約による管理組合の業務そのものであるから、法人税の課税は免れない。

[2989: 匿名さん]

＜参考＞
【東京地裁判決（抜粋）】
第３ 当裁判所の判断
３ 争点３（本件各賃貸が原告の行う収益事業に当たり、原告について収益事業から生じた所得が存在するといえるか。）について
（３）原告の主張について
ア 原告は、本件各賃貸は本件区分所有者が管理者としての理事長を代理人として行っている本件区分所有者の収益事業であって、原告の収益事業ではない旨主張する。
この点、原告の理事長は区分所有法２５条に規定する管理者としての地位を有するものとされ（前提事実（２）ウ、本件規約４条）、区分所有法２６条２項に基づき、その職務に関して本件区分所有者を代理する権限を有するところ、上記２（２）イで判示したとおり、ここでいう代理は、個々の区分所有者との関係に着目した個別的代理ではなく、団体（区分所有者全体）のための代理を意味すると解されるものである。そうすると、原告の理事長が区分所有法上の管理者として本件区分所有者を代理する権限を有するからといって、原告という団体を捨象し、本件区分所有者である個々の区分所有者が直接的に収益事業を行っていると解さなければならないというものではない。そして、本件各賃貸が、原告が団体として行う活動としての実質を有し、法人税法上、原告が収益事業を行っていると認められることは、上記（２）で判示したとおりである。
したがって、この点に関する原告の主張は採用することができない。

[2990: 匿名さん]

>>2984 匿名さん
区分所有法26条2項第2文が、管理者による個別的代理を定めたものであるとする根拠を示されたい。

[2991: 匿名さん]

>>2990 匿名さん
被保険者に支払われる保険金を代理で受け取るのだから、個別的代理しかあり得ない。
保険契約者（保険料を払う人）は管理組合でも、共用部分（所有権は区分所有者）の損害に対する被保険者（保険金を収取する人）は、個々の区分所有者である。保険会社に訊いてみな。これが解らないで管理組合が保険金を請求しても良いように、区分所有法には特別の定めが追加された。

[2992: 匿名さん]

>>2984　匿名さん　2020/10/13 09:34:51
>区分所有法２６条２項前段の話をしているのではない。区分所有法２６条２項後段の事例に基づいて話をしている。

区分所有法２６条２項後段は、区分所有者が当然に有する特定の権利を管理者が代理して行使すること法定したもので、共用部分等の賃貸には出番がない。

[2993: 匿名さん]

>>2992 匿名さん
その通り。法律又は集会の決議又は規約によって定めれば、区分所有者の権利を管理者が代理して行使できるのである。集会の決議や規約は管理組合毎に代わり、事例としては適当ではないので、すべての管理組合に適用される法律の定めを事例にあげただけだ。
共用部分の賃貸は管理組合の収益事業にした方が良いと思っている私が、貴方とこれ以上法律論を戦わせても意味が無いので、これで終わりにする。

[2994: 匿名さん]

共用部分等の賃貸に関し、「管理組合の事業ではなく、区分所有者の事業である」と認められなければ、当然、管理組合に法人税が課税されることになる。
そこで、区分所有法に詳しい民法学者でもある弁護士は次のように主張した（区分所有法２６条２項後段は、まったく関係がないので、当然のことながら一切持ち出していない。）が、東京地裁に採用されなかった。

【東京地裁判決（抜粋）】
第２ 事案の概要
５ 争点についての当事者の主張
（３）争点３（本件各賃貸が原告の行う収益事業に当たり、原告について収益事業から生じた所得が存在するといえるか。）について

（原告の主張の要旨）
イ 本件各賃貸が原告の収益事業に該当しないこと
本件各賃貸は、管理組合である原告の事業ではなく、本件区分所有者の事業である。その根拠は、次のとおりである。
本件各賃貸借契約を締結をしたのは、原告の「代表者としての理事長」（本件規約４１条）ではなく、本件区分所有者の代理人（区分所有法２６条２項）である「管理者としての理事長」（本件規約４条、区分所有法２５条１項）である。その理由は、区分所有法２６条１項により、集会の決議を実行して契約を締結する権限は、管理者に付与されており、代表者には付与されていないからである。本件各賃貸借契約を締結して賃貸収入を収取する業務は「共用部分の管理に関する事項」（区分所有法１８条１項）であり、それを行う案件は本件区分所有者全員の集会（定期集会）における決議であるから、それを実行する権利を有し義務を負っているのは、団体の代表者ではなく共用部分及び敷地の管理者である（区分所有法２６条１項）。
上記の点に関し、「代表者としての理事長」は、法律（区分所有法）ではない内部規程の本件規約３６条及び４１条により設置され、その主な機能は「団体の代表」であるのに対し、「管理者」は、区分所有法２５条１項により、区分所有者の集会において選任され、その主な機能は、同法２６条１項に掲げる「共用部分の管理」である。本件規約において、原告の理事長は区分所有法上の管理者とされており、原告という団体は区分所有法上の「管理者による管理」を選択したことになるところ、管理者による管理では、業務執行者は管理者のみであり、理事会は管理者の助言者と位置付けられることになる。そうすると、本件規約において原告の業務とされているものは管理者の業務と読みかえなくてはならない。原告は、被告の主張するように団体（管理組合）による管理がされているわけではない。
本件各賃貸収入の経理状況等についてみると、本件各賃貸収入を得ているのは、原告の代表者としての理事長ではなく、本件区分所有者の代理人としての管理者である。口座（受領）の主体も、理事長ではなく管理者である。決算及び予算の承認をしたのは、管理組合の総会ではなく、区分所有者集会である。
以上のとおり、本件各賃貸は、本件区分所有者が管理者を代理人（区分所有法２６条２項）として行っている本件区分所有者の収益事業であって、団体（管理組合）である原告の収益事業ではない。

[2995: 匿名さん]

>>2991
2項の損害保険契約について言えば、管理者は【区分所有者全員のために】損害保険金を請求し、これを受領した上、被災した共用部分の修繕等のために活用するのである。決して、区分所有者個々人のために保険金を受け取り、個人財産として個々人に分配することを意味するものではない。
したがって、26条2項の代理権限は、第2文においても第1文と同様、個別的代理を定めたものではない。
この点は、文理解釈上も明白である。すなわち、第2文において、第1文と「同様とする」と規定されているのだから、第1文が個別的代理を意味するものでない以上、第2文も同じ取扱いになるのは当然である。

[2996: 匿名さん]

所詮、宮下の元信者は、あの「宮下」の元「信者」にすぎないのである。迷探偵の弁によれば、「今でも信者」ということになるが。

[2997: 匿名さん]

>2970では勝負が分からん

[2998: 匿名さん]

＜迷探偵の推理（番外編）＞
miya爺が考えた方法では、当然のことながら、管理組合に法人税の納税義務があると税務署から引導を渡されたということだろう。

[2999: 匿名さん]

>>2997
勝負はついている。
自己顕示欲の塊の宮下が雲隠れしたことが全てを現している。

[3000: 匿名さん]

なんと3000に達した！

[3001: 匿名さん]

>>2999 匿名さん

自分だけ甘い汁吸ってるペテン師かもな

[3002: 匿名さん]

ただし、卑怯者のぺてん師は潜伏して今後も投稿を続けるのであろう。