管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[2283: 匿名さん]

一般的に管理組合が収益事業を行うのは、組合員からの管理費等以外の外部収入を得て管理組合資産を増加させることが目的である。
基地局収入を直ちにあるいは適時に管理組合員に分配して、管理組合に内部留保しないというのは、一般的な目的とは異なるレアケースであるから、管理組合が自ら独自に主張すべきことであり、立証責任は管理組合にあるのではないか。
miya管理組合は、その即時あるいは適時分配のスキームを確立して、課税者側の理解を得ることで、基地局収入については管理組合の収益を認識せずに課税額をゼロにして、分配を受けた組合員が分配にかかる雑所得の申告・課税を必要に応じて行う、ということではないか？
過去の分は、管理組合が基地局収入を管理費値下げで還元しただけだから、分配には該当せずに組合に課税された、ということだと思う。

気になるのは、miya管理組合は基地局収入の分配と管理費などの徴収を同時に行おうとしていること。　管理費滞納(口座引落し不可)が生じた場合、それは分配が即時・適時に実施されないということでもある。

[2284: 匿名さん]

>>2281 について
>>2280 を書いた者の本意かどうかは知らないが、>>2280 の内容は、「miya爺の考え方に組合員全員が賛成するだろう」という意味になっているので、投稿した次第である。

[2285: 匿名さん]

おそらく総会ではこの掲示板の議論の内容を開示しないであろうmiya爺への皮肉を込めたものだったんですが、ちょっと解りにくかったですね。

[2286: 匿名さん]

当然真意としては、適切な情報を得ている組合員であれば、全員が再協議せずに諦めることになる、です。

[2287: miya]

>2283 匿名さん
>管理費滞納(口座引落し不可)が生じた場合、それは分配が即時・適時に実施されされないということでもある。
滞納者も分配を得る権利があるでしょう、したがって分配額を相殺した額を滞納額とします。

管理組合に留保し管理組合の資産を形成した場合、区分所有者に分配できない、
そこで、受取りができない区分所有者の所得にはできない、これが管理組合課税の理由としている、
これは税法理由としては大いに疑問、入金を即時分配を議決し実行の場合？

[2288: 匿名さん]

そうでしたか。
うちの組合は、滞納管理費等との相殺は認めないことにしているもので。失礼しました。

[2289: 匿名さん]

>>2287 宮下
>管理組合に留保し管理組合の資産を形成した場合、区分所有者に分配できない、
>そこで、受取りができない区分所有者の所得にはできない、これが管理組合課税の理由としている、

宮下、嘘ばっかり書き立てるな。
判決のどこをどう読めばそんなことになる？
だからお前は誰からも信用されなくなるんだよ。
もし本気で言ってるのであれば、底なしの痴呆としか言いようがない。合掌。

[2290: miya]

＞2289 匿名さん
税法を知り、読解力がある者なら必然的に理解できる。
宮下のHPを読んでいても、まだ分からないのかなあ、
お兄さん勉強不足の様だね。

[2291: miya]

>2282
>（１）～（４）の説示では管理組合課税は100％不可能、税法精通者なら誰も知る事。

>2289 匿名さん
匿名君が当該収入を管理組合課税とする税法根拠は？

[2292: miya]

1、区分所有者に分配した場合は区分所有者課税
2、区分所有者に分配せず修繕積立金等にした場合は管理組合課税

この2が理解できず苦しんだ。
所得税法12条から区分所有者以外の課税先は考えられなかった、
管理組合に留保し管理組合の資産を形成した場合、区分所有者に分配できない、
分配せず、受取ができない状態での区分所有者所得主張は認められなかった、
判決の（５）説示がこれを意味する、この判決が100％正しいとは思えないが・・・

[2293: 匿名さん]

>>2292 宮下
>2215 >2218を再読しろ。
まあ、小学生以下の読解力しかない宮下に理解しろというのは無理な話ではあるがな。
宮下がくだらない妄想を撒き散らすのは勝手だが、誰も耳を貸さない。実際に宮下を支持する投稿は一つもない。
そもそも税務署が宮下の虚言を認めたようなことを言っていたが、ここに至って再協議するとはどういうことだ？
税務署も宮下を突き放している証左であり、既に結論は決している。残念だったな、宮下。

[2294: 匿名さん]

【迷探偵の推理（結論）】
１．区分所有者への分配の有無にかかわらず、権利能力なき社団（人格のない社団）である管理組合が事業主体となって賃貸収入を得ているので、管理組合には法人税が課税される（法人税法第３条、第４条第１項）。
＜参考＞
【租税争訟レポート【第42回】（抜粋）】
以上の事実認定に基づき、裁判所は、各賃貸は、権利能力のない社団である原告が団体として行う活動としての実質を有するものといえるから、法人税法上、原告が不動産貸付業という収益事業を行っていると認めるのが相当であり、このように原告が主体となって行われた収益事業から生じた収益である各賃貸収入は、原告の団体としての活動目的に沿うよう管理・保管されていることも勘案すれば、原告の所得を構成するというべきであり、原告は、本件各事業年度における本件各賃貸収入による所得について、法人税を納付する義務を負うこととなると結論づけた。
【金沢管理組合訴訟（>>1850 抜粋）】
したがって、人格のない社団等の行う活動が団体の活動としての根拠と実質を有し、その活動を通じて収益を上げているといえる場合には、法人税法上は、当該人格のない社団等が収益事業を行っているものと認め、当該収益事業によって生じた収益は当該人格のない社団等の所得を構成するものとして法人税を課すことができるものであって、その収益が民事実体法上の評価としては最終的に構成員に帰属することになるとしても、そのことは、人格のない社団等に対する法人税課税の妨げになるものではないというべきである。
【平成25年10月15日裁決（抜粋）】
結局、共用部分から生じた利益は、一旦区分所有者らの団体に帰属して団体の財産を構成するのであり、利益が一度団体に帰属した以上は、当該団体が法人税の納税主体であるなど一定の場合には、法人税の課税対象となり得ると解するほかない。

２．その後、管理組合が区分所有者に分配をすれば、その分配金は区分所有者にとって雑所得となり、区分所有者に所得税（法人の場合は法人税）が課税される（所得税基本通達35－1－(6)　※）。
※ 所得税基本通達35－1　次に掲げるようなものに係る所得は、雑所得に該当する。
(6)人格のない社団等の構成員がその構成員たる資格において当該人格のない社団等から受ける収益の分配金（いわゆる清算分配金及び脱退により受ける持分の払戻金を除く。）。

[2295: 匿名さん]

「各賃貸収入に相当する金額」を管理組合が区分所有者に分配したか否かは、「賃貸収入の帰属先」を決定する要因ではありません。
地裁判決は、その辺の表現が曖昧なので、確定判決（東京高裁判決）を読んでみましょう。高裁判決は、『第３.当裁判所の判断 ２(1)ア』に、本件収益の帰属について、理解しやすい表現で記載していますので、ここに転記します。
判決文の 「控訴人」というところを、「miya管理組合」に置き換えて読んでみてください。そうすれば、miya管理組合が不服審判を申し立てたときの裁決が見えてきます。

（東京高裁判決、『第３.当裁判所の判断 ２(1)ア』）
控訴人は、共用部分、敷地等の所有権（共有権）が個々の区分所有者に帰属している以上、そこから発生する収益は各区分所有者が持分に応じて収受するものであり、控訴人には帰属していない旨主張する。
しかしながら、原判決を引用して認定したとおり、①控訴人は権利能力なき社団と認められること、②本件規約上、本件マンションの共用部分の変更等は控訴人の総会決議事項とされているところ、本件●●●契約は、本件規約に則り、控訴人の総会決議によりその締結が承認されていること、③本件●●●契約は、「●●●●●●●管理組合」を契約当事者として控訴人の代表者である理事長の名前で締結され、●●●●●●●●契約も、承認者として当時の控訴人の理事長名が記載されていること、④本件賃貸収入については、控訴人の理事長名義等の預金口座に振り込まれ、控訴人の管理会計における雑収入に該当するものとして経理処理がされ、各会計年度に係る控訴人の予算案及び決算として、控訴人の定期総会の決議に付され、承認を受けていることが認められ、これらに照らせば、本件賃貸借契約は、権利能力なき社団の代表である理事長が、社団の名で締結したものであり、その効果は、社団の構成員全員に総有的に帰属し、その収益も、社団の規約にしたがって、構成員の総会における団体的承認を受けながら、管理、運営されているものと認められる。したがって、個々の区分所有者の個人財産とは異なり、管理組合の団体的規律にしたがう性質のものであって、法人税法３条が、人格のない社団等を法人とみなして、法人税法の規定を適用すると規定しているところに照らせば、「法人とみなされる人格のない社団等」に帰属する収益と評価しうるものといえる。

[2296: 匿名さん]

miya管理組合に賃貸料収益が帰属し法人税を課税される原因は、
「最初に基地局を設置させた当時（平成18年度）の理事長（miyaさん）が、賃貸借契約を社団（miya管理組合）の名で締結した」からなのです。

それを棚上げしてはいけません。今の賃貸借契約を一旦終了させ新たに区分所有者が賃貸する契約すればそれ以降は法人税の納税義務がなくなるかもしれません。賃貸人を区分所有者に変更することについて賃借人側の同意を得るのは極めて難しいと思いますが、miyaさんが泣いて頼んだら同意を得られるかもしれません。

[2297: miya]

>2282の
>（５）　「管理費」の収入に含められた各賃貸収入に相当する金額については、各会計年度の決算において、原告の構成員に対して直ちに個別的に分配されるように処分されたことを認めるに足りる証拠はないこと

税務ではこの部分が最も重要、契約や入金先を変える事で賃貸料の所得先を変える事はできない。
管理組合が契約し管理組合口座に入金した場合でも、区分所有者所得が原則、
分配せず管理組合に留保、したがって管理組合に課税した、
この判決が全ての管理組合に適用されない。
皆さんの意見よりも、国税局相談官説明の方が説得力がある。

[2298: 匿名さん]

>>2297 宮下
全く何の進歩もなく同じ事を単に繰り返す。
そして、法律上の裏付けがない相談官の説明にただただひたすらすがっている。でも自分は税務の精通者と信じ込んでいる。
痴呆の典型的症状だな、宮下。
皆が哀れみの気持ちで宮下を見ている。

[2299: 匿名さん]

税理士でも法律の専門家でもないmiyaさんが、いくら力説しても説得力はない。

[2300: 匿名さん]

【迷探偵の一言（その２）】
miya爺は、（１）～（５）が、争点となっている「賃貸借契約の事業主体は誰であるのか」を判断するための認定事実であることを理解できていないのであろう。

[2301: 匿名さん]

【迷探偵の一言（その３）】
更に言うと、「その収益が民事実体法上の評価としては最終的に構成員に帰属することになるとしても、そのことは、人格のない社団等に対する法人税課税の妨げになるものではないというべきである。 」の意味も理解できていない。

[2302: 2301]

【租税争訟レポート【第42回】（抜粋）】
原告の主張に対しては、人格のない社団等に係る法人税課税制度は、人格のない社団等が私法上の資産、負債、収益の帰属主体ではないにもかかわらず、これが行う収益事業から生じた所得につき課税の対象とするものであるから、本件において、収益事業（不動産貸付業）を行う主体が原告である以上、貸付けの対象となっている共用部分又は敷地の法的所有者が本件区分所有者であることや収益の私法上の帰属は、考慮すべき事情ではないと反論した。

裁判所はこの反論を認め、>>2301 と判示したのである。