管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[2083: 匿名さん]

課税処分がなければ不服申立てをする必要がなく（というよりもできない）、したがって、不服審判所の出る幕でないことくらい、いちいち言われなくても皆分かっている。

[2084: 匿名さん]

実質所得者課税の原則が本件に考慮されているとするならば、まったくもって論外、的外れの対応

[2085: 匿名さん]

私は、＞1659でmiyaさんが東京国税局の回答として税務署から連絡を受けたと報告している内容を読み違えていたようなので、掲示板を見ている皆さんへの謝罪がてら、この投稿をします。＞1659の内容からすれば、
① 確かに、分配についての徴税側（税務署および国税局）の判断は、分配したことを明らかにして区分所有者に納税が必要であることを周知徹底すれば、区分所有者に分配金による所得が発生するという扱いをすることを認めたことがわかります。
② しかし、ここには管理組合に収益事業（不動産賃貸業）による所得が発生しないことを認めたとの記述はありません。それどころか、過去５年分については税務署としては容認できないので管理組合に申告要請をするとしています。

したがって、2020年度分からは、賃料収益については管理組合に法人税の確定申告を求め、分配金収入については、区分所有者に所得税の申告を求めると理解すべきでした。
なぜなら、管理組合（賃貸側）と基地局設置事業者（賃借側）の取引関係は、過去５年間と何も変わらないからです。

ｍiyaさんにも、有識者の投稿（＞1590 ＞1592 ＞1594名無しさん）あたりを再読することをお勧めします。
また、下記文章は国税不服審判裁決の一節を引用したものですが、これに対する反論は必ず考えておくことをお勧めします。
【平成25年10月15日の国税不服審判裁決から引用】
本件規約第○条及び第○条に基づいて共有部分を管理する請求人が、請求人団体内部における意思決定である定期総会の決議に基づき、請求人を当事者として本件各賃貸借契約を締結し、本件賃貸収入を収受しているのであるから、上記イの法令解釈等のとおり、本件賃貸収入は一旦人格なき社団である請求人に帰属して請求人の財産を構成する。

審判所は契約上の賃貸側の当事者が誰かを最も重視しています。これは税法論争ではなく、民法論争なのです。

[2086: 匿名さん]

私も心配しています。
私は、基地局収入を区分所有者の所得とするには、区分所有者全員の委任を受けた者が携帯会社と直接契約し、得た収入を区分所有者の持分比率に応じて分配する必要があると思っています。これに対してmiya管理組合さんは、管理組合が携帯会社と契約して基地局収入を得ています。
もしかしたら、
過去については、管理組合が得た基地局収入を得ているので課税対象は管理組合。組合収入が増えたことを管理費値下げで組合員に還元しているだけなので、区分所有者に所得は発生していないから区分所有者への課税は不要。
今後については、管理組合からの分配が明確になるので組合員の雑所得として新たに課税。ただし、組合への収入があることは変わらないので組合への課税は継続。
ということだったりしないでしょうか？

区分所有者全員の委任を受けた者が携帯会社と契約して、得た収入を区分所有者に分配。管理組合のシステムを使って携帯会社からの入金・区分所有者への支払をしたいのであれば、区分所有者全員の委任を受けた者が、管理組合と出納（入金・支払）の業務委託を契約。
という形にするべきなのかもしれません。
これなら、区分所有者の不動産賃貸による所得として課税、組合への収入はないので課税は不要。という判断になるのでは。

まだ、結論が出たわけではないのでなんとも言えませんが。

[2087: 匿名さん]

>>2085 匿名さん
>したがって、2020年度分からは、賃料収益については管理組合に法人税の確定申告を求め、分配金収入については、区分所有者に所得税の申告を求めると理解すべきでした。

miyaはそんなこと毛ほども考えていないと思いますよ。
すぐに血相を変えて反論してくることでしょう。

[2088: 匿名さん]

そもそも、管理組合は共用部分等の管理団体である。
共用部分等の管理に要する費用を得るために共用部分等を賃貸するのではなく、区分所有者の個人的利益のためだけに共用部分等を賃貸することは、管理組合の目的外の事項である。

[2089: 匿名さん]

>>2085 匿名さん
「下記文章は国税不服審判裁決の一節を引用したものですが、これに対する反論は必ず考えておくことをお勧めします。」って、誰に対する反論なんですか？
これは審判所の判断内容なのですから、税務署に反論してもしょうがないですよね。
まさか審判所に考え方を改めるよう懇願することなんでしょうか。

[2090: 匿名さん]

>>2088 匿名さん
区分所有者が管理組合を差し置いて直接契約することは、区分所有法上問題がある行為だと思いますが、それが当然に無効とされないことも事実だと思います。

[2091: 匿名さん]

総会決議無効確認を請求する訴訟はよくある。

[2092: 匿名さん]

>>1110 >>1112 をお読みいただきたい。

[2093: 匿名さん]

賃貸借契約自体が民法上無効とされるものかどうかということなんですが。

[2094: 匿名さん]

ついでに、>>1104 もをお読みいただきたい。

[2095: 匿名さん]

>1104は、民法での無効を主張できるものとは思えませんが。

[2096: 匿名さん]

>>2095 匿名さん

>>2092 >>2094は、>>2090 および >>2093 に返答したものではないことをお断りしておきます。

[2097: 匿名さん]

＞2086匿名さん

民法の規定だけに照らして、考えるとそうなるということですよね。
だけど、民法に優先して適用される区分所有法（民法の特別法）の規定に照らして考え直してみたらどうでしょうか？
例えば、区分所有法十一条３には、「民法第百七十七条の規定は、共用部分には適用しない。」というような、民法を否定していることが猿でもわかるような規定さえあります。
区分所有法全文を読めば、契約書に区分所有者全員の名前を書いたり、区分所有者全員から委任状を取り付けたりしなくても、契約が直接区分所有者に効果をもたらすようにできるのではありませんか。
例えば、法律で代理権を与えられた親が子を代理するときに委任状など必要としませんよね？
規約が理事長は区分所有法の管理者であると定め、区分所有法二十六条が「管理者は区分所有者を代理する。」と定めているのだから、契約書に、「理事長は区分所有法の定める管理者権限により区分所有者を代理してこの契約を締結する。」と書いておくか、管理組合総会で、それを決議するだけでもよいのではないでしょうか。miya管理組合の契約当時の総会議事録にそういう記録が残っていれば、賃料は区分所有者の収益であるという決定的な証拠になるように思います。

[2098: 匿名さん]

>>2096 匿名さん
それは失礼しました

[2099: 匿名さん]

>>2097
区分所有法26条の規定は、各区分所有者を個別に代理するものではなく、管理組合という団体を代理するものであることが、各種の裁判例で示されています。

[2100: 匿名さん]

（平成25年10月15日裁決）「当事者の主張」にみる原処分庁の興味深い主張

(2) 区分所有法第47条第１項は、区分所有者の団体は登記することにより管理組合法人となることができる旨規定しており、当該法人は法人税法上の公益法人等とみなされる（同条第13項）ところ、当該法人はその事務に関し区分所有者を代理する（同条第６項）旨、同法第26条第２項と同様の規定が置かれている。
　したがって、同法第26条第２項が、管理者はその職務に関し、区分所有者を代理する旨規定していることをもって、法人税法のらち外と捕らえることには理由がない。

（注）管理組合法人
管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項（第二十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする（第４７条第６項）。
理事は、管理組合法人を代表する（第４９条第２項）。

[2101: miya]

本事案の重要なところは税務相談官との録音内容です、
契約、入金、分配など税務相談官の回答、国が任命している方です。
諸々の推測をするのも結構ですが、この録音が全てを物語っています。
相談官回答とmiya意見が一致しているのが分かるでしょう。
令和2年6月以降は税務署が認めた方法で会計処理をする、
過去の分が更生され、不服審申立でも認められなかった場合従います。

本件課税関係について、
税務署、国税局、税務相談官、miya、これら全ての者の意見に相違はない。

[2102: 匿名さん]

>>2101
相談官が言っていることには何ら法律的な裏付けがありませんし、平成25年不服審裁決の法令解釈も参照していませんから、全く信用できません。