SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン）Part10

[匿名さん]

遼君タワー、瑛太タワーよりも大人気

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328162/

価格も決まり、瞬間蒸発確定！！？

湾岸回帰の象徴、真打登場！！

豊洲五輪の影響やいかに！！乞うご期待！！

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：東京建物
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設
用途地域；工業地域

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[375: 匿名さん]

東電がこのプロジェクトに土地提供してる手前、デベは「電磁波測らせて」とはいえないわな。

[376: 匿名さん]

十分減衰してるから、問題ないでしょうね。無視して良いレベル。

[377: 匿名さん]

ただちに問題はないレベル。

[378: 匿名さん]

成人男性で約4,000ベクレルの放射能持ってるよ。ガンマ線（電磁波の中でも体への影響が大きい）、出しまくりです。

[379: 匿名さん]

無視して良いレベル。

[380: 匿名さん]

結局、豊洲のスペックは坪250万が限界、理想は坪230万ということ。

坪150万（1990年代）　怖くて誰も近寄らなかった時代（購入層不明）
坪200万（2000年初頭）シェルができて少しずつイメージ改善の時代（購入層世帯年収700万円台）
坪230万（2005年頃）　PCTができてイメージ大幅改善。「銀座に5分」がセールストーク（〃900万円）
坪250万（2007年頃）　PCTに続けとTOTが登場。プチバブル崩壊前夜になんとか完売。（〃1000万円）
坪270万（2008年～）　豊洲最終章のCTT。プチバブル崩壊後でタイミング最悪。（〃1000万円）

総括：
「銀座に5分」のキャッチコピーでイメージが大幅改善し、20年で坪単価が100万も上昇。
坪250万までは実需（価格と利便性のバランス）を重視する層に受け入れられたが、
坪250万を超えると、実需と同様にイメージ（地域としてのブランド）を重視する層が対象になるため
区の名前や過去のイメージ、報道（汚染、液状化）が影響し、失速した。
実需重視層には文句ない地域のため、坪単価は250万以内が望ましい。

[381: 匿名さん]

■豊洲で大きく上昇
住宅地では江東区豊洲4丁目も2.8％上昇した。湾岸エリアではマンション販売がおおむね好調となっており、やはりタワーマンションの供給が続く豊洲駅に近い立地条件が地価上昇の要因となっているようだ。

[382: 匿名さん]

せっかく総括してくれたのに、値上がり中なんですね。
不動産は、難しいね。

[384: 匿名さん]

内陸マンションも完成済みマンションで完売まで至ってないものはたくさんありますが。

[385: 匿名さん]

モデルルームの情報って、まったく出ませんね？
情報を流すなと三井から言うわれてるとか。

[386: 匿名さん]

384
売れ残り数の桁が違いますがな。

埋立地の圧倒的な完成在庫を補って余りある利益を、湾岸タワマンの高値掴み購入者の方々から吸い上げているわけ。

[387: 匿名さん]

特に湾岸は内陸と比べ土地の仕入値が極格安なのにマンション価格は高価。
したがつて大儲けウハウハだね。
しかも、高値掴みした人は被害者なのにそれを正当化してくれている。

[388: 匿名さん]

381
再開発エリアではない４丁目。
タワーマンションって、１９階建てパークタワーのこと？

[389: 匿名さん]

豊洲駅というと、最近枝川地区の伸びが目を見張ります。豊洲の地下上昇を牽引しています。

[390: 匿名さん]

だね。東雲も含まれるし。

[391: 匿名さん]

都心エリアはアベノミクスの恩恵を受けていますしね。

[393: 匿名さん]

震災が心配なら、湾岸に住みましょう。
勘違いしてる人が多いんだけどね。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/chiikikiken.htm

[394: 匿名さん]

枝川と新豊洲はどっちが上？

[395: 匿名さん]

新豊洲って、ゆりかもめの駅名だよ。

[396: 匿名さん]

液状化、土壌汚染、津波、変電所からの電磁波の影響があるうえに
まわりに何の商業施設もなく、駅徒歩12分で不便な立地。

この新築販売価格に釣り合うかどうかは各自考えてみればいいと思うよ。

[397: 匿名さん]

どれも大した影響がないように思えます。
まず、電磁波はテレビやスマホのほうが強力。電子レンジにいたっては数百倍も強いです。

津波については、AP+8メートルの立地で心配するほうが意味分からないですなぁ。湾岸でも地面は高い。

液状化？？ここ、たいして影響無いエリアなはずですけど？？？ちゃんと調べた？

土壌汚染？？ここには無かった。近隣も絶賛工事中で、汚染対策やってますよね？何が心配ってこと？

よく分からないんだよなぁ。
買えないのは、君の年収が足りないだけだと思うんだけど。

[399: ご近所さん]

397は「近隣も絶賛工事中」だってさ。
こんな言葉は聞いたことがない。
書き込みチェックする前に国語の勉強をやり直した方がいい。

[400: 匿名さん]

デベすら自ら買い取らなかった危険の高い不毛の地にタワマン建てて騙して高値で売ろうとしているの？

[401: 住まいに詳しい人]

液状化、土壌汚染、津波、変電所
いずれについても>>397の見解を支持するが
現状でココが価格に見合った価値を有していないのは確か

資産バブルを信じて博打のつもりなら、それはそれでいいと思う
　　　

※「土壌汚染？？ここには無かった」は間違い
「砒素などが検出され、既に処理済み」

[402: 購入検討中さん]

金の無い東電は土地を早く売って現金がほしいだろう。
デベが土地を買い取らなかったのは
後々の土壌汚染や地盤の問題がで出た時のリスク回避か。

[403: 匿名さん]

結構高いよね。アベノミクスのせいかなあ。

[404: 匿名さん]

いや、気のせいだ。笑

[405: 申込予定さん]

日経に東電の存続がどうのとかいう記事が載ってた。
土地の売主が東電で大丈夫か。
地盤や土壌汚染で賠償問題が起こった時に、東電は当事者能力があるのか。
そもそも10年後に東電という会社が存続しているのか。
極めて危険だ。
デベも地盤や土壌汚染のリスクが高いことを知っているので
土地を買わなかったのじゃないのか。
ほんとに大丈夫かこの物件。
割高とか割安とかという次元の問題じゃないような気がする。

[406: 匿名さん]

湾岸タワマンは過剰供給されるのにあえて危険で不便なここを高値掴みする必要は…

[407: 匿名さん]

次々供給予定は、勝どき、月島、晴海、有明、が中心。

[408: 匿名さん]

湾岸は、需要があるから、いくら供給されても大丈夫。郊外物件は辛くなるよね。

[409: 豊洲在住者]

モデルルーム行ってきます。行けない方で、確認したいことある方は、教えてください。聴ける範囲で確認してきます。

[410: 匿名さん]

価格表とかもうでてるの？　見てみたい。

[411: マンション住民さん]

豊洲以外の湾岸って、あんまり綺麗じゃないんだよね。虫食いで古い建物が残ってるから。

[413: ビギナーさん]

全熱交換ではなかったです。さらに食洗機は標準では全くついてません。ミストサウナもなかったね

[414: ビギナーさん]

エコキュートはコロナ、リビングのエアコンは三菱でしたよー

[415: ビギナーさん]

>>397の書込内容は酷いよね。

液状化なんて実際揺らしてみないとわからない。
もっとも高層建築は液状化とは関係ない。埋立地は杭を打たないと地震関係なく自重で傾くからね。
液状化で心配されるのは水道管やガス管の破断や道路や地面の地盤沈下。
工事の仕方でも結果が異なり完成後外見ただけではわからない。工事中に見ないと判別出来ない。

土壌汚染は確信犯だろ。
道路1本隔てた隣の市場予定地からわんさか出てる。こんくらい掘り返せば有害物質は除去出来るかなと思ったら
さらに深い所からも出て来たというんだから深刻。もっとも地面下の有害物質がどのように人体へ影響が
あるのかが正しく評価されていないような気がする。市場だって気持ち悪いから土入替えとけのノリでしょ。
PCTなんか市場よりもわんさか出たらしいが、ちょろっと入れ替えただけらしいね。

まわり何にもなくて周りは変電所とコンピュータセンターのみでこんな値段。
買いたい物好きが買えば良い。
但しバブル目当ての利ざや稼ぎ目的は絶対やめた方がいい。上がりもするが暴落も激しいよ。
今から仕込むなら、やっぱり前回バブル時に値下がりが少なかった駅至近・ネームバリューのある地域に限る。

[418: マンコミュファンさん]

ここって、いつの間にか10ホーマーだし。
24ホーマーでダービートップの晴海ツイン砲に猛然と迫る勢いだね。

晴海ツイン砲が池山＆広沢なら、ここは誰だと思いますか？

[419: 匿名さん]

食洗機無し、全熱交換でない、ミストサウナ無し、天カセで無いは些細とはいえ気になりました。
あとカウンターキッチンで無いプランが多いのも好き好きあるかも。
内廊下ならクロノの方が仕様はいいですね。
あと確定では無いらしいですが予定管理費はかなり高いと思いました。
修繕もスタートとしては高かったので将来はかなりの費用になりそうです。
豪華共用部があるからという割り切りができる人向けですね。

[420: 匿名さん]

食洗器なんて、欲しけりゃ、数万円でつけれるよ。
いらない人もいるんだから、ないほうが良い。
隣町のタワマンでは、重要みたいだけど。

[421: 豊洲在住者]

モデルルーム行ってきました。とりあえず、特に印象に残った点。

良い点。
思ったり、低層、中層でもレインボービュー、富士山ビューが得られる。個人的には角部屋の選択肢が復活。特に南向き低層でも、景色は良さそう。

悪い点。
オプションがあまり選べなそう。選択時期が早いのではなく、そもそも選べるものが少ない。
管理費が高そう。まだ想定だけど、80平米超だと、30000円近く。プラス修繕費ね。プールよりも植栽の維持にお金がかかるっぽい。

とりあえず、そんなことで。価格も仮決めですが、5歳刻みは出てます。全部メモりました。東電側は、眺望悪いと、各階20万円刻み、眺望がひらけると40万円刻み。

気になる点があれば、ご質問ください。

[423: 匿名さん]

立地、仕様はパーク東雲以下、管理費、価格はパーク東雲以上…

誰が騙されて買うのよこれ……

[424: 匿名さん]

東雲と豊洲は購入者層違うでしょ。ここ、豊洲。

[425: 匿名さん]

後から出る分譲物件と相互で共有施設利用できるみたい。
バーラウンジはなんでこちらでなく、後からできる分譲につけたんだろう。。。
あちらも眺望いいのかな

[426: 匿名さん]

パーク東雲だって管理費は高いし、プラウド東雲などに比べて。

[427: 匿名さん]

パーク東雲はプラウドより管理費は高くても、立地と仕様は良いし価格も安い。
ここはいいとこ何も無いじゃん…

[428: 匿名さん]

ここにこの値段出すなら、少し足して、3丁目の物件にした方が良いと思う。豊洲は、2 or 3丁目に住まないとね。

[429: 匿名さん]

427
立地はこっちでしょ。豊洲だよ。

[430: 匿名さん]

ここは交通の便を考えると皆がバカにする枝川と同等。
最近枝川は激安で大人気。将来は街の状況も変わると思う。

[431: 匿名さん]

相互利用なのに管理費高いね。プールじゃなくて大浴場で良かったのに。

[432: 匿名さん]

商業施設の不便さは枝川にすら劣る。
きついわ。

[433: 物件比較中さん]

都市部にこの緑のりょうは多くていいけど、値段高めだよね。事前と値段下げてこなかったそし。
風呂の浴槽もオーバル浴槽でなくてデザインが古い感じ

[434: 購入検討中さん]

この値段でくるとはね。
2～3丁目の中古物件にいったほうが得策かな。
とくに3丁目の未入居物件だとリフォーム費用もかからないし、
消費税も5％ですむからね。
ここ強気過ぎ。

[437: 匿名さん]

立地が違いすぎる。3丁目買える予算あるなら、絶対、3丁目！

[438: 匿名さん]

豊洲でブランドと言えるのは三丁目ですね。
他は、まあ、普通でしょう。

[439: 匿名さん]

豊洲はマイナスイメージ。
賃貸ですら職場で住所を言うのが恥ずかしい。

[440: 匿名さん]

誰が見ても高値掴み。
買うバ○いるの？

[441: 匿名さん]

お金持ちさんが買うんでしょうね。
お金ない人は、もっと遠くで探せばいいと思いますよ。

[442: 匿名さん]

え⁈明日行くけど、高いの？
晴海のほうがいいかな？

[443: 匿名さん]

晴海は、駅遠いから、どうだろう。LRTかBRTが来たら、晴海の方が良いかも。

[445: 匿名さん]

444
ここ共用施設が欲しい人が選べば良いんじゃないの。
いらないなら、少し足して、3丁目のスミフにすればよい。3丁目だし。
ここ思ったより高かったので、3丁目の物件、早くしないと、なくなっちゃうかもね。

[446: 匿名さん]

スミフの営業、乙。

[447: 匿名さん]

skyzはスミフ絡んでないんだっけ？

[448: 匿名さん]

445は、結構、的を射た意見だと思う。豊洲の中心は２，３丁目だからね。今後も変わらないと思う。

[449: 匿名さん]

これからは、最先端再開発地域でグリーンエコタウンの６丁目。
古い再開発地域ではなく。

[450: 購入検討中さん]

おれはスミフの営業じゃないけど。
ここの値段、管理費はチョットきついな。
スミフの物件は高いと思ったし、みんながそう思っていたから
これだけ売れ残っていたんだろうけど、
ここの値段をみると決して高くないと思い始めたよ。
売れ残りをガマンしたスミフの勝ちか。
やっぱり豊洲なら3丁目だよな。

[451: 匿名さん]

449
無理だと思うなあ。地下鉄の駅まで遠すぎるし。２，３丁目を追い越す要素がない。

[453: 匿名さん]

バレバレで哀れですよ
価格だけ高くて地震の損傷が他より大きかった割高在庫大量物件をわざわざ誰も選ばないって

[455: 匿名さん]

売り渋ったシティータワーズ勝利

[456: 匿名さん]

だったらパークタワー東雲の方がいいじゃん。

[457: 購入検討中さん]

ここも三井主導なんだけど。
共通しているのはチョットヤバイナと思う物件は幅広くＪＶのデベを集めること。
3丁目物件は4社だったけど、ここは6社。
1社当たりでは平均200戸程度の中小物件になるから、販売苦戦覚悟でスミフ並みの価格設定をする。
おれも3丁目物件で2500万引きの提示をしてもらったよ。
ここも、そうなるだろうな。

[458: 匿名さん]

>433
>風呂の浴槽もオーバル浴槽でなくてデザインが古い感じ

オーバル浴槽ってむしろ人気無いんじゃ無いの？PT東雲ではオーバル浴槽が標準なのが不要だった。
ここは三井主導だからオーナーズスタイリングみたいに浴槽も選べたりしないのかな？

[459: 匿名さん]

457
2500万引き！
それなら絶対3丁目買う！！
と言いたいところだけど、値引きないよね。

[460: 匿名さん]

3丁目、スミフの粘り勝ち濃厚ですね。それでも、家具付き住戸や、全室エアコンとか、少しはスミフもサービスしてくれてる。

[461: 匿名さん]

ここも３丁目同様、完成在庫後、半額でバルクセールか？？？

[462: 匿名さん]

もうちょっと資金出せるなら３丁目を買うべきです。
免震外せない方はトヨタワを、内廊下外せない方はシンボルをどうぞ。
大通りや商業施設の悪影響がない閑静なタワマンはこの２つだけです。あそこの立地は別格ですよ。

[463: 匿名さん]

何十年前の耐震技術を採用してるんだ？？　

築40年の豊島区役所も免震だったな。

メガクエイク観てる？
素人集団が建てた高層マンションなんて危ないってさ。

[464: 匿名]

豊洲から比較したら安い。でも辰巳や潮見と比較したら高いと思う。
やはり乗り換えてもう１駅というのは毎朝早出&毎晩居残りだから。

[465: 匿名]

>>457デフレなら2500万引かれてもだだっ広い系の億の部屋は維持費はかかるわ売れず貸せずでＮＧだけど今なら買うかも。

[467: 匿名さん]

>割高だ！
>と感じる価格が、売主連合の追い求める数値。

ならデベ連合、ゴミ屑みたいに消えろや。日本に不要。

こっちもボランティアやってんじゃないんだよ。

新興デベなんぞ景気が良くなれば、また腐るほどできる。

[468: 購入検討中さん]

2500は嘘じゃないよ。
売れ残り物件で、教科書通り3月期末前に行ったらね、
いきなり今ならこれだけ引きますって営業が言ってきたよ。
出だしが1億超の物件だったので、その時はその価格でもキツカッタ。
今なら買えるんだがうまくはいかないものだ。

＞JVで値引きは絶対あり得ないよ。
知ったような嘘をつかないでくれよ。
確かに営業は、これ以上の値引きは他の3社の了解が必要になるので
この場では提示できないと言っていた。
ＪＶは値引き交渉は面倒だなと感じた。

[469: 匿名さん]

468
じゃあ、買って来て。＋1000で買うから。

[472: 匿名さん]

471
×変えなかった
○買えなかった
訂正するなら冷静に。落ち着きましょう。

[473: 豊洲在住者]

>458
浴槽はオプションでも選べないです。私は最近の物件は東雲三井しか知らないのですが、それと比較すると、住戸内の標準設備や、オプション選択の自由度は良くないですね。

[474: 豊洲在住者]

モデルルームは、隣の500戸でも使うらしい。かなり長期間ですね。なぜ豊洲、新豊洲周辺にしなかったのか、と聞いたら、単に用地が無かったから、とのこと。
ちなみに、現地とモデルルームを結ぶ臨時バスが出てましたね。