パークホームズ稲毛小仲台ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/G1201/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区小中台5-830-12
交通：総武線稲毛駅徒歩12分
総戸数：331戸
間取り：3LDK～4LDK(68.6～93.06m2)
入居：2015年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産住宅サービス

[361: 匿名さん]

他のマンションを見下した発言は控えた方がいいですよ。

[362: 申込済みさん]

360さん
そうですね。これから買われる方もいらっしゃる訳ですし、不用意な発言、
大変失礼いたしました。また、助言していただき、ありがとうございました。


今日の申し込みはだいぶ、盛況だったようですね。ちょっと待たされました。
次は、12/1の抽選でしょうか。楽しみです。

[363: 物件比較中さん]

初日に登録しました。
黄色い花が100個くらいは貼られてました。
抽選にならないといいのですが。
後は待つだけです。

[364: 匿名さん]

このマンションの最大の問題点は、三井が長谷工にいろいろと注文を付けたからコスト高になり、入居後の修繕積立金も将来大きく不足し大幅な値上げになることです。

単純に長谷工のみならば、もう少し維持費の安価なマンションになったものと考えます。必要な長期修繕積立金の36年後から50年後を考えてみると恐ろしいマンションです。あくまで私の考えです。

[365: 匿名さん]

長谷工施工だから、施工トラブルリスクがあるってのとのらりくらりと交わして対応しないって懸念もある。瑕疵担保責任、アフターサービス期間の２年までに対応させないと、そういった不具合も修繕積立を取り崩して直すしかなくなる。

さらに、新築分譲マンションって見ず知らずの人が集まるわけだから、管理組合が立ち上がって機能するまでにも時間がかかる。交渉にすら至らないことも。

[366: 匿名さん]

365は共用部分の話しね。専有部分は個別対応だけど、今のマンションは最後の定期点検の前に管理組合でアンケートをとって専有部分でどういう不具合があったかをまとめて、各戸でも見落としが無いようにって対応もしてた。長谷工だから、共通する不具合で対応すべきなのに対応してくれないのは、まとめて団体交渉も必要かも。

[367: 匿名さん]

二重サッシにしてるってのは電車の音がうるさいってこと。窓開けられないよ。

[368: 物件比較中さん]

二重サッシの目的は、断熱効果じゃない?
結露しないっていうメリットがあるんですよ。
防音効果は基本的に期待出来ないでしょ。

[369: 匿名さん]

二重サッシの件は板間違えたんだけど、コメントがあったんでフォローしておくと、二重サッシ
自体には断熱効果と防音効果があるんだけど、関東だと雪国ほど寒くないから断熱にはペアガラ
スを採用するのが普通で、二重サッシを採用するのは防音対策。

[370: 匿名さん]

板を間違えたのなら、コメントに回答しておえるのではなく、削除申請もお願いいたします。

[371: 匿名さん]

367を削除申請して対応してもらうと、368がポツリと残ることになるんで、フォローするという選択をしたんだけど。

[372: 匿名さん]

またお金で解決する話が浮上。きっと高いのは板見てる人はわかってる。
駅から遠くても、環境やら小学校やら高台やらで、金で解決できないところに惹かれている人が、
購入者には多そうだし。もうアドバイす不要でしょ。

稲毛の駅近戸建ての住人より

[373: 匿名さん]

なんで367だけ削除依頼するという発想になるのかなあ？

[374: 物件比較中さん]

368です。
失礼しました。二重サッシではなく、ペアガラスの誤解でした。
ただ、この物件は電車の騒音・・・無いんじゃないですかね。

[375: 匿名さん]

374さん
確かに電車の騒音は無関係です。
ではナゼ南側の棟が二重サッシなのかな？

南側の道路は、24時間引っ切り無しに車が走り、酷い騒音を放ち続けます。この対策のための二重サッシ以外に理由はあり得ません。

このマンションは、極めて割高な物件であり、入居後の修繕積立金も暴騰するでしょう。暴騰させないとやっていけなくなるからです。

そして、このマンションの中古価格は入居4年後までが華であり、5年後には凄まじい暴落をするでしょう。間違いなくこうなると私は予測します。

機械式の駐車場が大半を占めるマンションは如何ともし難く、暴落しない理由が探せないのです。

入居後4年以内の、出来れば2019年辺りで売り逃げるのが得策です。仮にそうするとしても、南側の一部の部屋以外は絶対に手を出すべきではありません。

この物件は、その程度のマンションであり、三井が分譲するものとしてはAクラス、Bクラス、Cクラスに分けて層別すれば、間違いなくCクラスにやっとの思いでぶら下がれる程度のお粗末なマンションです。そんな程度のウルトラCマイナス クラスの超大衆マンションです。これは都心の物件の三井のセールスが何気無く言い放った一言で、あぁ〜そう思っているんだなぁ〜、成る程と感じた次第です。

南側を買う意味が全くないと言うことではありませんが、買ってペイする部屋は南側といえども ほんの数部屋のみと言うことです。

買いたい人は買いましょう。必ず大損する覚悟だけはして買いましょう。マンション購入は、控え目に資産価値を見ておかないと後で泣くことになるからです。慎重に慎重にことを進めましょう。

[376: 匿名さん]

>374
はいおつかれ
長文御苦労様

[377: 匿名さん]

申し込み済みです。
買う前から売る事考えてるのですか。面白いですね。

高く売るために買うわけじゃないです。
住むために買うんです。
誰にも売らないし、貸しません。ずっと住みます。

そういう人なら、損しませんね。
以上。

[378: 匿名さん]

終の棲家のつもりの購入でも、人生何があるか分からない。いざというとき売れないと身動きが取れ
なくなる。購入に当り、転売や賃貸のことを検討するのは必須でしょ。

それに自分は永住しても、売れないマンション相続させられたら子供はきついよ。住まなくても管理
費、修繕積み立ての負担がついてくる。

[379: 匿名さん]

>375

三井物件の中でのクラスの位置づけは、パークホームズってことで分かる。三井は物件のランク
でブランドを使い分けていて、パークホームズは最下位ランク。

[380: 匿名さん]

このマンション買わせないためのネガキャン必死すぎwww

[381: 購入検討中さん]

間違いなく予測する、そんなバカみたいな話に乗る気もしないし。中身の薄い話だから、読み飛ばしちゃった。
南の一部でペイするんじゃないの。西の最安値あたりのやつがペイできるんだよ。中古の相場、市場原則、わかってます？

[382: 購入検討中さん]

第二期で購入を考えております。
マイナス評価をされている方にあえてお聞きしますが、
この物件の良い点はありますでしょうか？

また、オススメ物件などあったら教えてください。

[383: 匿名さん]

379さん

ザ・レジデンシャル稲毛小仲台ならご了解下さいますか？
転居通知にパークホームズという言葉は入れない方が無難ですね。資産価値はブランドの影響が大きいですね。

[384: 匿名さん]

382さん

良い点は規模の割にはセンスの良いマンションのエントランスに続く共用部ぐらいです。逆に言うとその他の良い点が探せません。個々の部屋のグレードは、三井の最低クラスを担うブランドである【パークホームズ】の中でも最下位ですね。

[385: 匿名さん]

377さんへ

マンションは一戸建てと同じく、建て替えを計算しておかなければなりません。入居者が後50年生きると終の住処ではなく建て替え苦悩の住処になります。この時点における修繕積立金が潤沢ならば事はスムーズに運びます。子供に不良資産を残してはいけません。大切なことです。

[386: 匿名さん]

382さんへ

南向きが希望ならば小仲台、西向きの眺望ならばウェリスです。結論は小仲台の西向きを買わないことです。ここはやはり南向きを買うべきです。ここの南向きが高いと感じたら止めておきましょう。

[387: 購入検討中さん]

385さん
50年も経てばどんな優良マンションも、建て替えの可能性ありますよ。
どのマンションも、その時まで管理組合がちゃんと機能しているとはおもいません。

[388: 匿名さん]

長期修繕計画は建替えのことは考慮していない。

そもそもデベの作る計画では、３０年後以降に控える機械式駐車場、エレベーター、竪排水管の交換といった大物が含まれていないから計画上の値上げになるのは必至。ここに限った話しではないけど。

それから長期修繕計画って共用部分だけが対象だけど、専有部分である住戸内の配管の交換を住民任せにしておくと、修繕を怠って水漏れ事故で階下に迷惑をかけるってことが想定されるんで、実家のマンションではそれも修繕積立でまかなうってのを決めて実施している。資産価値を維持するために修繕をきちんとしていたらお金はかかるから、余ることはないよ。

それから、段階的値上げと定期的な一時金徴収の計画って要注意。計画通りに管理組合が実施できなくて、積み立て不足ってのが実際にあるみたい。国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

[390: 物件比較中さん]

ネガ投稿するくらいだから、本人は相当日の打ち所がない物件に住んでるのでしょうね。
羨ましい限りです。

[391: 物件比較中さん]

もしかすると、ご自身が相当苦労された、とても親切な方なのかもしれませんね。
そうじゃないと、買う気もないマンションの掲示板なんて、書き込みはおろか見もしませんから。

[392: 匿名さん]

大手デベなのにダメ物件が増えると選択肢が減っちゃうじゃない。デベへの叱咤激励のつもりなんだけど。

[393: 匿名さん]

なんだか、もう、よくわからんけど、金に余裕があるやつがこのマンション買え～

[395: 申込予定さん]

週末に申し込みに行く予定です。
今のところ倍率は1倍らしいので安心しました。
もう申し込みされた方は、どのくらいの倍率でしたか？

[396: 匿名さん]

自分が申し込んだ部屋は重複したという連絡がないので現状1倍です。
明日、明後日で申し込みされる方も結構いるんですかね？

[397: 匿名さん]

西側約６ｍ先に規約共用敷地ってなんですか？
何か出来るんですかね？
まあ直接聞きに行けばいいのでしょうけど、ここに書けばみんながわかるでしょうから。

[398: 匿名さん]

387さん

マンションとは他人に売らない限り、管理費、修繕積立金、固定資産税が所有者に襲いかかってきます。50年後に誰も買い手がいないダメマンションに成り下がると、売るに売れない しかし上記の固定費は絶対に払い続けなければならないという最悪の状況に至ります。

35歳でマンションを買って、50年後の85歳時点で施設に入るにしても何がしかの費用は必要です。35年間の計画しかない将来性の脆弱なマンションは避けて下さい。

このマンションがこれに該当することが無きよう管理組合はシッカリとした長期展望を持つ必要があります。マンション住まいを検討するならば50年後や60年後のことが大切なのです。

ローンを払い終わり定年を迎えた時点において、マンションが老朽化で廃墟状態では孫も遊びには来てくれません。だから35年後よりも先の50年後や60年後を考えておくことが大切なのです。

[399: 購入検討中さん]

奥にある分譲住宅のファインコートと共用の道路じゃないですかね？
道路の前はすぐ女子高ですし。

[400: 申込予定さん]

398さん
逆に、50年先までの修繕計画が組まれている新築マンションってあるんですか？
知る限りでは、ここと同様で30年がいいとこだと思いますが。

[401: 匿名さん]

住民の意識の問題を言ってるんでしょ。計画があっても実行されなくれは意味がない。

段階的値上げ、定期的な一時金徴収は実施できずに破綻するリスク含み。

[402: 匿名さん]

三井不動産リアルティ株式会社が媒介にて手がけている『ザ・ウエストミンスター六本木』というマンションがあります。どなたか詳しい方に質問です。このマンションと『パークホームズ稲毛小仲台』との設備等の違いを教えて下さい。よろしくお願いいたします。

[403: 匿名さん]

400さんへ

ここと同じ30年がいいとこ？はぁー？
普通、長期修繕計画は最低でも35年間は組んでありますよ。どこの誰にここの長期修繕計画は30年間までと教えてもらったのですか？大切なことなので責任ある回答をお願いします。

[404: 申込予定さん]

403さん
35か30の話をしている訳ではありません。ちゃんと文章読みましょう。
50年60年先の計画を掲げている物件を見たことないと言っているんです。

401さん
35年の計画しかない脆弱なマンションと言っていたので、
じゃあ、5,60年の計画があるマンションがあるのか？と言っただけです。
おっしゃる通り、住民の意識がしっかりしてないとどんな完璧な計画があっても、絵に書いた餅で終わりますね。

[405: 匿名さん]

はあ、皆さんそんなに先のことも考えているんですか？
将来は別の蓄えで手当てして、新居をのんびり優雅に楽しめばいいのにねぇ。
３０年だぁ、４０年だぁ、５０年だぁ、６０年だぁ・・・・。
聞いてて哀れに感じます。
５０年も６０年も生きていない可能性もありますしね。
正直１０年先のこともわかりません。

[406: 匿名さん]

長谷工安普請仕様だから５０年も持つなんて考えちゃダメでしょ。

[407: 匿名さん]

ALCは3・11で壊れたケースもある。耐震基準は構造部分が対象だから、壊れても設計上は問題なし。修理するには費用がかかるんだけど、長期修繕計画は自然災害は考慮されてないから費用をどう工面するかってのが問題となる。

こういう設計だと破綻するのがわかってる計画なんだよな。

[408: 匿名さん]

知ったかぶりばっかだな

[410: 匿名さん]

ALCは、3・11のとき都内でも壊れてるよ。震度６強はおろか震度５強にも耐えられない。

耐震基準だと震度５強では損傷せずなんだけど。構造部分についてはね。