パークホームズ稲毛小仲台ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/G1201/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区小中台5-830-12
交通：総武線稲毛駅徒歩12分
総戸数：331戸
間取り：3LDK～4LDK(68.6～93.06m2)
入居：2015年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産住宅サービス

[341: 匿名さん]

機械式駐車場が大半のマンションを買うか、平置きや自走式のマンションを買うかを比較・検討すると、

クイズでトロッコに乗れば、
前者はトロッコが奈落の底に落ちる回答。
後者は帰還できる回答。
かな？

[342: 匿名]

機械式駐車場が高くつくと納得の上で、我が家は購入を決めました。レスを読めば機械式駐車場が高くつくということはわかりますし、購入検討する方は調べたりしていると思います。
この物件は、機械式駐車場と駅から遠いことが納得出来れ問題ないかと思っています。

[343: 匿名さん]

このマンションは、

①駅から遠い。
②設備が稲毛周辺の物件の中では極めて落ちる。
③近くにマーケットがない。
④機械式駐車場が殆どであり将来維持管理費が暴騰する。
⑤中古になったら買い手が殆どいないマンションになる可能性がある。


機械式駐車場が殆どである点が一番のデメリットではあるが、その影響で修繕積立金は大きく不足し、ある日突然大きな値上げが起きる。修繕積立金の高いマンションを中古で買ってくれる人は非常に少ない。中古マンションを買う側になって考えればおのずと簡単に理解できる。

よって価格を大幅に下げても買い手がいなくて、売りたくとも売るに売れないマンションになってしまう。こうなる確率が高いことだけは理解しつつ、慎重にそして慎重に検討しないといけないですね。

将来のことは、購入者が今判っていることを分析し、自己責任で判断するしかありませんから。

[344: 購入検討中さん]

↑の人は注意喚起してくれてるのか、売れたらよっぽど困るのか。判断がつきません。

[345: 匿名さん]

ここの一番のリスクは施工が長谷工ってことでしょ。

[346: 購入検討中さん]

なにを優先するかは人それぞれでしょ
駅近がよかったら駅近物件かえばいいし

この物件のまわりの環境よさそうだし
中庭とか物件のデザインがこのみだから
購入検討してる

[347: 匿名さん]

まっ、なんだかんだ言ったって、もうそろそろ販売一期。二期がいつからかわかりませんが、ウェリスや新検見川のようになるか、早く完売するかは決まってきます。。。

まあ、どうなることやらですね。ちなみに、私は、新船橋、西船橋、幕張本郷、西千葉、新検見川、市川、ウェリスなどなど、全てまわって、ここに決めることにしました。ここも資産性という意味では悩みましたが、項目毎の重みづけは人それぞれなのでなんとも言えませんが、比較したらここが一番でした。機械式と駅徒歩１２分というハンデはありましたが・・・。

[348: 匿名さん]

347さん、

『比較したらここが一番でした』の理由を教えて下さい。
ヨロシクお願いします。

[349: 匿名さん]

一期販売開始前の場合でも、総戸数に対する販売戸数、モデルルームオープンから販売開始までの期間である程度、売れ行きは予想できる。ここは1/3程度の販売だから、早期に売り切れるって状況でないことは確か。

いっぱい物件見てるんだからそういうところもチェックしておかないと。

[350: 匿名さん]

＞349
そうですね。確かにモデルルームの花は6割ぐらい埋まってましたが、一期の販売戸数は4割ぐらいですもんね。
気にはなってます。

＞348
小学校や中学校までの距離、道路状況
もともとの土地柄
販売価格1m3あたり
日照
駅前
駅からの道路状況
ブランド
規模
快速停車
複数路線使えるか
コンセプト
平置き自走式率
最低限の共用施設
土地の変動要素
などなど

[351: 匿名さん]

あと、海抜、海岸線からの距離、放射線、道路の混雑状況（騒音）ですかね。

[352: 匿名さん]

あと、海抜、海岸線からの距離、放射線、道路の混雑状況（騒音）ですかね。

[353: 申込予定さん]

子供(幼児)を持つ親としては、小仲台小までの近さ&大通りを渡らなくて済む点がかなりのメリットです。

こういった考えの親は、将来も基本的に居ると思います。
だから、売る、貸すの話になっても、一定の需要は見込めると思います。

この辺に住もうと考えている人は、車をつかう人も多いと思うので、機械式駐車場についても不安視してません。

[354: 匿名さん]

マンションを貸す事を考えた場合にはやはりマンションは駅近に限定されます。
ここは駅から遠いので貸すのは難しいでしょう。
スーモの記事に、千葉県内のマンションは駅徒歩5分以内が過半数を軽く越えていましたので、買うなら駅から5分以内の物件が良いですね。

[355: 物件比較中さん]

どう考えても、この物件は遠くて機械式で、長谷工で、設備が微妙で、将来性がない。
と、多くの方がコメントしてますが、
ウェリスよりはマシですよね。

[356: 匿名]

これからウェリスとこちらで検討しようとおもっています。
参考に、ウェリスよりこちらが良い理由を教えていただけますか？
参考にさせて下さい。

[357: 匿名]

355さんではありませんが。ウェリスと比較してこちらを選びました。現在も稲毛徒歩2分の某マンション在住です。まず稲毛駅より山側の方が地盤がしっかりしてます。生活面でも山側に商業施設が集まっていて、資産価値も当然高い傾向にあります。騒音、道路整備の状況、施設等の環境面もこちらの方が断然良いです。マンションのデザインも私はこちらの方が良かったです。
ただし駅距離や駐車場、設備面ではウェリスの方が良いと思います。
我が家は幼児が2人、主人は車通勤、金銭的に余裕があるため総合的に判断してこちらに決めました。

[358: 物件比較中さん]

355です。
私は両方のモデルルームに行きました。
ウェリスは、駅近でとても良さそうでしたが、駅の西?側は住宅街ばかりで道路も狭く、微妙でした。
あとは、900戸の大規模過ぎる物件なので、多いかなと。なんとなく危機感を感じました。(去年にモデルルーム行きましたが、1年経った今でもまだ400戸しか売れてないんですよね。そういうスケジュールなら仕方ないけどね。)
物件の西側の崖も気になりましたし、ピザ窯とか要らないし。お墓と葬儀場も目の前なんですよね。
電車の騒音も住んでみないとわからない。
住民とも揉めたみたいですし。

小仲台も色々な指摘はありますが、総合的にみてこっちの方がいいと感じました。

[359: 匿名さん]

350のように選ぶ観点は人それぞれ。
以下の難点も自分の中で、受容、代替できれば良い。ダメなら他へ。

駅遠い ⇒こりゃどうしようもない。
　　　　　単純に売りにくいとは思う。
　　　　　ただ、震災後に実籾が一時期人気が
　　　　　出たように、観点が合えば売れる。当たり前。
機械式　⇒金の問題。
長谷工　⇒トラブル数は多いのかもしれないが
　　　　　マンションなら最大手。施工数も多い。分子も多けりゃ、分母も多い。
　　　　　でもさ、どこもあぶないだろ。ミサワホームのこともあるし。
設備　⇒シンクが欲しければ一階を買え。ディスポーザ欲しければ…それはあきらめろ
　　　　他はオプションで金をかけて補強しろ

[360: 申込予定さん]

明日、申込予定です。
ここは立地が飛び抜けて良いので、生涯住みたい場所です。

とても液状化エリアとか崖上のマンションは買う勇気がありません。

[361: 匿名さん]

他のマンションを見下した発言は控えた方がいいですよ。

[362: 申込済みさん]

360さん
そうですね。これから買われる方もいらっしゃる訳ですし、不用意な発言、
大変失礼いたしました。また、助言していただき、ありがとうございました。


今日の申し込みはだいぶ、盛況だったようですね。ちょっと待たされました。
次は、12/1の抽選でしょうか。楽しみです。

[363: 物件比較中さん]

初日に登録しました。
黄色い花が100個くらいは貼られてました。
抽選にならないといいのですが。
後は待つだけです。

[364: 匿名さん]

このマンションの最大の問題点は、三井が長谷工にいろいろと注文を付けたからコスト高になり、入居後の修繕積立金も将来大きく不足し大幅な値上げになることです。

単純に長谷工のみならば、もう少し維持費の安価なマンションになったものと考えます。必要な長期修繕積立金の36年後から50年後を考えてみると恐ろしいマンションです。あくまで私の考えです。

[365: 匿名さん]

長谷工施工だから、施工トラブルリスクがあるってのとのらりくらりと交わして対応しないって懸念もある。瑕疵担保責任、アフターサービス期間の２年までに対応させないと、そういった不具合も修繕積立を取り崩して直すしかなくなる。

さらに、新築分譲マンションって見ず知らずの人が集まるわけだから、管理組合が立ち上がって機能するまでにも時間がかかる。交渉にすら至らないことも。

[366: 匿名さん]

365は共用部分の話しね。専有部分は個別対応だけど、今のマンションは最後の定期点検の前に管理組合でアンケートをとって専有部分でどういう不具合があったかをまとめて、各戸でも見落としが無いようにって対応もしてた。長谷工だから、共通する不具合で対応すべきなのに対応してくれないのは、まとめて団体交渉も必要かも。

[367: 匿名さん]

二重サッシにしてるってのは電車の音がうるさいってこと。窓開けられないよ。

[368: 物件比較中さん]

二重サッシの目的は、断熱効果じゃない?
結露しないっていうメリットがあるんですよ。
防音効果は基本的に期待出来ないでしょ。

[369: 匿名さん]

二重サッシの件は板間違えたんだけど、コメントがあったんでフォローしておくと、二重サッシ
自体には断熱効果と防音効果があるんだけど、関東だと雪国ほど寒くないから断熱にはペアガラ
スを採用するのが普通で、二重サッシを採用するのは防音対策。

[370: 匿名さん]

板を間違えたのなら、コメントに回答しておえるのではなく、削除申請もお願いいたします。

[371: 匿名さん]

367を削除申請して対応してもらうと、368がポツリと残ることになるんで、フォローするという選択をしたんだけど。

[372: 匿名さん]

またお金で解決する話が浮上。きっと高いのは板見てる人はわかってる。
駅から遠くても、環境やら小学校やら高台やらで、金で解決できないところに惹かれている人が、
購入者には多そうだし。もうアドバイす不要でしょ。

稲毛の駅近戸建ての住人より

[373: 匿名さん]

なんで367だけ削除依頼するという発想になるのかなあ？

[374: 物件比較中さん]

368です。
失礼しました。二重サッシではなく、ペアガラスの誤解でした。
ただ、この物件は電車の騒音・・・無いんじゃないですかね。

[375: 匿名さん]

374さん
確かに電車の騒音は無関係です。
ではナゼ南側の棟が二重サッシなのかな？

南側の道路は、24時間引っ切り無しに車が走り、酷い騒音を放ち続けます。この対策のための二重サッシ以外に理由はあり得ません。

このマンションは、極めて割高な物件であり、入居後の修繕積立金も暴騰するでしょう。暴騰させないとやっていけなくなるからです。

そして、このマンションの中古価格は入居4年後までが華であり、5年後には凄まじい暴落をするでしょう。間違いなくこうなると私は予測します。

機械式の駐車場が大半を占めるマンションは如何ともし難く、暴落しない理由が探せないのです。

入居後4年以内の、出来れば2019年辺りで売り逃げるのが得策です。仮にそうするとしても、南側の一部の部屋以外は絶対に手を出すべきではありません。

この物件は、その程度のマンションであり、三井が分譲するものとしてはAクラス、Bクラス、Cクラスに分けて層別すれば、間違いなくCクラスにやっとの思いでぶら下がれる程度のお粗末なマンションです。そんな程度のウルトラCマイナス クラスの超大衆マンションです。これは都心の物件の三井のセールスが何気無く言い放った一言で、あぁ〜そう思っているんだなぁ〜、成る程と感じた次第です。

南側を買う意味が全くないと言うことではありませんが、買ってペイする部屋は南側といえども ほんの数部屋のみと言うことです。

買いたい人は買いましょう。必ず大損する覚悟だけはして買いましょう。マンション購入は、控え目に資産価値を見ておかないと後で泣くことになるからです。慎重に慎重にことを進めましょう。

[376: 匿名さん]

>374
はいおつかれ
長文御苦労様

[377: 匿名さん]

申し込み済みです。
買う前から売る事考えてるのですか。面白いですね。

高く売るために買うわけじゃないです。
住むために買うんです。
誰にも売らないし、貸しません。ずっと住みます。

そういう人なら、損しませんね。
以上。

[378: 匿名さん]

終の棲家のつもりの購入でも、人生何があるか分からない。いざというとき売れないと身動きが取れ
なくなる。購入に当り、転売や賃貸のことを検討するのは必須でしょ。

それに自分は永住しても、売れないマンション相続させられたら子供はきついよ。住まなくても管理
費、修繕積み立ての負担がついてくる。

[379: 匿名さん]

>375

三井物件の中でのクラスの位置づけは、パークホームズってことで分かる。三井は物件のランク
でブランドを使い分けていて、パークホームズは最下位ランク。

[380: 匿名さん]

このマンション買わせないためのネガキャン必死すぎwww

[381: 購入検討中さん]

間違いなく予測する、そんなバカみたいな話に乗る気もしないし。中身の薄い話だから、読み飛ばしちゃった。
南の一部でペイするんじゃないの。西の最安値あたりのやつがペイできるんだよ。中古の相場、市場原則、わかってます？

[382: 購入検討中さん]

第二期で購入を考えております。
マイナス評価をされている方にあえてお聞きしますが、
この物件の良い点はありますでしょうか？

また、オススメ物件などあったら教えてください。

[383: 匿名さん]

379さん

ザ・レジデンシャル稲毛小仲台ならご了解下さいますか？
転居通知にパークホームズという言葉は入れない方が無難ですね。資産価値はブランドの影響が大きいですね。

[384: 匿名さん]

382さん

良い点は規模の割にはセンスの良いマンションのエントランスに続く共用部ぐらいです。逆に言うとその他の良い点が探せません。個々の部屋のグレードは、三井の最低クラスを担うブランドである【パークホームズ】の中でも最下位ですね。

[385: 匿名さん]

377さんへ

マンションは一戸建てと同じく、建て替えを計算しておかなければなりません。入居者が後50年生きると終の住処ではなく建て替え苦悩の住処になります。この時点における修繕積立金が潤沢ならば事はスムーズに運びます。子供に不良資産を残してはいけません。大切なことです。

[386: 匿名さん]

382さんへ

南向きが希望ならば小仲台、西向きの眺望ならばウェリスです。結論は小仲台の西向きを買わないことです。ここはやはり南向きを買うべきです。ここの南向きが高いと感じたら止めておきましょう。

[387: 購入検討中さん]

385さん
50年も経てばどんな優良マンションも、建て替えの可能性ありますよ。
どのマンションも、その時まで管理組合がちゃんと機能しているとはおもいません。

[388: 匿名さん]

長期修繕計画は建替えのことは考慮していない。

そもそもデベの作る計画では、３０年後以降に控える機械式駐車場、エレベーター、竪排水管の交換といった大物が含まれていないから計画上の値上げになるのは必至。ここに限った話しではないけど。

それから長期修繕計画って共用部分だけが対象だけど、専有部分である住戸内の配管の交換を住民任せにしておくと、修繕を怠って水漏れ事故で階下に迷惑をかけるってことが想定されるんで、実家のマンションではそれも修繕積立でまかなうってのを決めて実施している。資産価値を維持するために修繕をきちんとしていたらお金はかかるから、余ることはないよ。

それから、段階的値上げと定期的な一時金徴収の計画って要注意。計画通りに管理組合が実施できなくて、積み立て不足ってのが実際にあるみたい。国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

[390: 物件比較中さん]

ネガ投稿するくらいだから、本人は相当日の打ち所がない物件に住んでるのでしょうね。
羨ましい限りです。