パークホームズ稲毛小仲台ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/G1201/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区小中台5-830-12
交通：総武線稲毛駅徒歩12分
総戸数：331戸
間取り：3LDK～4LDK(68.6～93.06m2)
入居：2015年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産住宅サービス

[321: 申込予定さん]

登録説明会に出席してきました。
もともと、狭い部屋ですが椅子が敷き詰められていて、満席でした。
若い夫婦、小さな子供連れの夫婦が多かったかな。
他の方も書いておりますが、アンケート住戸には赤い花が貼られてました。第一期で販売する住戸のうち8割くらいは埋まってたように見えます。
その日時点でモデルルームを見学している人（二期購入予定?)も少し居たように思います。

[322: 匿名さん]

将来の修繕積立金について！
機械式駐車場がなくて、普通の平置きや自走式の駐車場のみのマンションにおける修繕積立金は、概ね管理費の1.5倍で済めば良い管理をしてきた物件になります。

これは築後10年以内に修繕積立金の値上げを実施し、金額を段階的な値上げではなく、フラットにしたマンションの話しです。管理費が月間15,000円ならば修繕積立金は22,500円が適正水準です。1日も早くこの金額にすれば何とか22,500円ぐらいで済むのです。遅れれば将来の修繕積立金は莫大な額になります。

この物件は機械式駐車場の維持補修・建て替え費用を更に加算する必要があります。この加算金額を余裕をもって多目に試算しておきましょう。大半の購入者がリタイアし年金生活に入る時期に修繕積立金を大幅に上げざるを得ないマンションになると居住者にとって悲惨な状況にもなりかねません。

このマンションの15年後の修繕積立金は、少なめに試算しても月間35,000円ぐらいにはしないと、機械式駐車場の更新建て替えが出来ない状況に陥る可能性があります。機械式駐車場の建て替えはマンション自体の寿命【マンションの建て直し】を何年後と仮定して試算するかにより、かなり異なります。機械式駐車場はこの間に少なくとも2〜3回の建て替えは必要です。

マンションの建て直し時期には、仮住まいの費用や往復2回の引越し費用が発生します。購入者の子供や孫が住んでいる時に必ず建て直し問題が発生します。この費用と建て直し負担金【新しいマンションの建築費】を貯めて相続者に引継ぐ必要があります。

必ず、機械式駐車場の3回程の建て替えや、メンテナンス費用を横目で見据え将来の修繕積立金の額を試算して下さい。個々の購入者の責任において、将来の修繕積立金は絶対に試算してから購入を検討して下さい。売主や管理会社は管理組合が指示しない限り動きません。全ての責任は管理組合すなわち購入者にあります。

購入を決める前に、マンションの寿命時期や建て直し時の必要資金の試算を、相続する自分の子供や孫のためにもシッカリと行いましょう。これを誤ると不良資産を子供や孫に押しつけることになります。

マンションに限らず不動産の購入には、次世代のことまで含めた長期計画が極めて大切なのです。

[323: 申込予定さん]

パークホームズ稲毛小仲台では、機械式駐車場の寿命は、厳しく見積もって「25年」と説明会ではおっしゃっていましたが、

妥当な年数何でしょうか??　　三井さん以外の算出方法もお聞きしたいです。

[324: 匿名さん]

>322

明らかにこのマンションを買ってほしくない人の書き込みですね。
一度このマンションの管理説明会聞きにいってみては？
機械式駐車場の修繕計画について詳しく聞けますよ。

[325: 匿名さん]

＞マンションに限らず不動産の購入には、次世代のことまで含めた長期計画が極めて大切なのです。

　おっしゃるとおりですね。

　でも、不動産の購入に限らず、そもそもの仕事の充実化、自己の成長、お金のコントロール（支配）、保険・リスクの正しい知識の習得および実践、投資対効果がある教育費のかけかたなどなど、将来のこをまで本当によーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーく考えたライフプランニングを作成することが極めて大切なのです。

[326: 申込予定さん]

機械式駐車場のメンテナンス費用は駐車場料金で積み立てるそうですよ。もちろん、すべてではないけれど。駐車場料金が高いのはその為で、平置きで一万二千五百円、機械式でも九千円くらいします。
車を持たない家庭にも少し安心です。
あるマンションでは、駐車場料金は安いけど修繕積立金からメンテナンス費用を出すから…車を停めない人は損だなって、思います。詳しくは管理費説明会で。結構じっくり教えてくれました。他の物件ではそこまで説明してくれなかった。

[327: 匿名さん]

>322,325
同一人物だよね、自作自演？

駐車場無料ってうたってる物件とか、正直怖いですね。
あの駅からの距離でこのくらいの値段なのは、まあ妥当なのかなとは思いました。

[328: 匿名さん]

同一人物ではないですぞ。私は325。
言うことは間違っていないけど、なんか「不動産の購入」のことだけ熱く語ってる（不安をあおっている）から、それ以外にももっと不安になることはあるだろうと思ったまで。

[329: 匿名さん]

>328
失礼しました。

[330: 匿名さん]

>326

メンテナンスってあいまいな表現だけど、日常の維持と機械式駐車場の交換とか大規模な修繕は別だよ。駐車場独立会計でない限り、駐車場使用料は管理組合の会計に組み入れられて、駐車場とか特に区別なくマンション全体の日常の維持に使用される。機械式駐車場の交換は大規模修繕で修繕積立から充当。管理組合の通常会計と修繕積み立てはまったく別に管理。きっちりそれが分かれてないと、修繕積立を取り崩しても分からなくなって、いざというとき足りないってことも起りうる。

そういうことちゃんと説明できない説明会って。大丈夫なのここ。

[331: 匿名さん]

おまけだけど、機械式駐車場の日常の維持費用って月一万円が目安。ここの駐車場使用料だと維持費用に消える。さらにここは屋外だから、油が雨で流れて錆びやすい。維持コストも高めなはず。

それなのに積み立てて大規模修繕に備えるなんて説明したのなら、かなり胡散臭い。

[333: 購入検討中さん]

ここ戸数の割に管理費高めじゃないですか。

[334: 匿名さん]

系列の管理会社がボッタクるって構図。管理費はサービスに見合う価格かってのがポイント。

修繕積み立ては管理組合の財産になるから、安いより高いって方が良いって考え方もあるんだけど、管理費は高いのにサービスが見合わなければアウト。

余談だけど入居時の修繕積み立て一時金をどう管理するかも要確認ポイント。銀行預金だとペイオフ対象になる金額。

[335: 匿名さん]

326さんへ

機械式駐車場が大半を占めるマンションについては、車を保有するしないはあまり関係ないのです。自分達は永住します。車は持ちませんと決める。しかし以下の影響が全ての購入者に襲いかかります。

平置きや自走式の駐車場が殆どのマンションであれば、駐車場収入を管理費や長期修繕積立金に振り向けられます。しかし、このマンションの場合は全く異なります。駐車場収入を若干高めにし、なおかつその収入の全額を駐車場の維持・修理・建て直しに振り向けて、やっと機械式駐車場の収支が成立つか否かのギリギリなのです【実際には駐車場収入の一部は管理費や一般の長期修繕積立金にも振り向けられています】。

実態として、管理費や一般の長期修繕積立金に振り向ける余裕のない駐車場収入を、管理費等につぎ込み当初の管理費等を低目にしています。また、これには将来の消費税や物価の上昇は織り込まれてはいません。

消費税や物価の上昇は、将来 必ず機械式駐車場の維持費は勿論、機械式駐車場以外の一般の長期修繕積立金や管理費の不足に繋がります。この時点で管理費と一般の長期修繕積立金と駐車場料金の値上げが相次いで必要になります。この値上げがスムーズに実施できれば何ら問題はありません。特に重大な点は先に記したとおり、駐車場収入が管理費や一般の長期修繕積立金に振り向けることの出来ないという、このマンション固有の問題点の理解です。要はその分、管理費や長期修繕積立金が高くなることです。

長期修繕積立金が不足すれば、増額か、金融機関からの借り入れしかありません。

課題を整理すると、
1.直ちに管理費の見直しを行い適正な額に改める。
ポイントは、無駄な管理費の出費を減らす。併せて、改めて長期計画を立て直し管理費は管理費収入のみで維持していけるようにする。

2.一般の長期修繕積立金は、機械式駐車場の維持管理とは必ず別会計にする。ポイントは一般の長期修繕は一般の長期修繕積立金から出金する。機械式駐車場の維持管理は必ず平置きと機械式駐車場の収入のみで行う。機械式駐車場の収入は管理費や一般の長期修繕積立金には回さないと決める。

機械式駐車場の長期修繕積立金に不足が見込まれる事態になった場合は、直ちに駐車料金の値上げを行う仕組みを作ってしまう。平置きも必ず値上げする。これを規約に計算式で織り込む。一般の長期修繕積立金は修繕積立金のみでやっていけるよう必要な値上げを直ちに行う。

3.管理組合は、入居後直ちにスムーズにこれらの改革に手をつけ実行する。特に価格が安めだからという理由でここを買った人達への値上げの説得作業は極めて大変です。


最後に、これら一連の改革作業ができなければ、将来 高い確率でこのマンションの中古価格は暴落します。暴落すると安い中古マンションしか買えない人達が購入します。安い中古マンションを買う人達は管理費や長期修繕積立金や駐車場料金の値上げには必ず反対します。こうなると悪循環の始まりです。最悪の場合はスラム化に直行し、動かなくなった機械式駐車場が野ざらしになる事態にもなりかねません。

このマンションの唯一の救いは、周辺相場に比べ駐車場料金が適正な点です。流石の長谷工も他のマンションで行った機械式駐車場の月額500円の駐車料金というような馬鹿げたことだけはしていません。しかし入居後にお金に対する全ての見直しが必要なマンションであるのは間違いなき事実です。マンションのお金の改革は最初の1年目でほぼ決まります。それだけ管理の大変なマンションである点だけは覚悟して買わなければならない物件といえます。

新築マンションでも周辺相場よりも安い場合は相応の理由があります。このマンションは機械式駐車場の影響をかわすために設備を抑えて価格を低目にしました。入居後の管理の難しい物件です。しかし、管理組合がしっかりと機能すればやっていけないことはありません。その覚悟をして購入を検討しましょう。

お金に余裕のある人が大半を占めるタワーマンションは割高ですが、無理をして買った人達はバンザイをして退去していきます。本マンションは、バンザイをして退去してくれない人達、すなわち管理費や長期修繕積立金の値上げには反対、しかし居住は し続ける人達を説得し抑え込める管理組合にならなければなりません。この作業の大変なマンションではあります。

マンションとは、こういう事が一番大切なのです。

[336: 匿名さん]

331さん

機械式駐車場の毎月の維持費が1万円なんて、どこでどうやって調べたの？

200台の機械式駐車場の維持費は、月に1台1万円とすると200万円になる。

と言うことは、年間2400万円で20年間で4億8千万円になる。4億8千万円が維持費だけで消えるような馬鹿げた管理をすれば話しは別だが、しっかりとした業者を選べば1台5千円の維持費で十分です。

概ね、毎月の維持費に5千円の200台で20年間に2億4千万円。建て替え費に2億4千万円の総計4億8千万円ぐらいになる。

やり方により大きな違いは出るが、しっかりと計画を立てる。アイミツをとり業者や資材や塗料やドブ付け塗装の方法を選択する。異種金属の接合を極力避ける。パレットを吟味する。そして価格に見合ったメーカーに直接発注し管理会社の中間搾取を避ける。

そして小まめに維持管理に努めれば、現時点の物価ならば20年後の建て替え費を含め4億8千万円で200台の維持費を含めた総費用は賄える。

但し、必ず消費税と物価上昇分を足した計画には改める必要がありますね。

それと331さんが仰言るとおり、営業マンの説明を鵜呑みにしないで、なぜそうなるのかと言う根拠を聞き出すことが大切ですね。331さんお疲れ様です。

[337: 匿名さん]

>No.335

長いよ～。善意での忠告なら、次回からもっと簡潔にお願いしますね！

[338: 匿名さん]

自走式オンリーな物件売ってる営業さんおつかれ。

機械式がダメなら今頃駆逐してるよ。
駅徒歩圏内のマンションのほとんどが機械式で大半を占めてる現状、
需要と供給が成り立ってるから現在も利用されているわけで。

[339: 匿名さん]

機械式が高くつくのは間違いない事実ですね。機械式を擁護する理由は皆無なんですが、擁護する書き込みがあると言うことは、擁護する書き込みをしないと、どうしようもない事態になっている可能性が高いですね。

皆さん、大切なお金で買うマンションです。慎重に検討して下さい。ばば掴みだけにはならないよう気を付けて下さい。

[340: 購入検討中さん]

ほんと機械式の話題うざい
もう聞きあきたよ

[341: 匿名さん]

機械式駐車場が大半のマンションを買うか、平置きや自走式のマンションを買うかを比較・検討すると、

クイズでトロッコに乗れば、
前者はトロッコが奈落の底に落ちる回答。
後者は帰還できる回答。
かな？

[342: 匿名]

機械式駐車場が高くつくと納得の上で、我が家は購入を決めました。レスを読めば機械式駐車場が高くつくということはわかりますし、購入検討する方は調べたりしていると思います。
この物件は、機械式駐車場と駅から遠いことが納得出来れ問題ないかと思っています。

[343: 匿名さん]

このマンションは、

①駅から遠い。
②設備が稲毛周辺の物件の中では極めて落ちる。
③近くにマーケットがない。
④機械式駐車場が殆どであり将来維持管理費が暴騰する。
⑤中古になったら買い手が殆どいないマンションになる可能性がある。


機械式駐車場が殆どである点が一番のデメリットではあるが、その影響で修繕積立金は大きく不足し、ある日突然大きな値上げが起きる。修繕積立金の高いマンションを中古で買ってくれる人は非常に少ない。中古マンションを買う側になって考えればおのずと簡単に理解できる。

よって価格を大幅に下げても買い手がいなくて、売りたくとも売るに売れないマンションになってしまう。こうなる確率が高いことだけは理解しつつ、慎重にそして慎重に検討しないといけないですね。

将来のことは、購入者が今判っていることを分析し、自己責任で判断するしかありませんから。

[344: 購入検討中さん]

↑の人は注意喚起してくれてるのか、売れたらよっぽど困るのか。判断がつきません。

[345: 匿名さん]

ここの一番のリスクは施工が長谷工ってことでしょ。

[346: 購入検討中さん]

なにを優先するかは人それぞれでしょ
駅近がよかったら駅近物件かえばいいし

この物件のまわりの環境よさそうだし
中庭とか物件のデザインがこのみだから
購入検討してる

[347: 匿名さん]

まっ、なんだかんだ言ったって、もうそろそろ販売一期。二期がいつからかわかりませんが、ウェリスや新検見川のようになるか、早く完売するかは決まってきます。。。

まあ、どうなることやらですね。ちなみに、私は、新船橋、西船橋、幕張本郷、西千葉、新検見川、市川、ウェリスなどなど、全てまわって、ここに決めることにしました。ここも資産性という意味では悩みましたが、項目毎の重みづけは人それぞれなのでなんとも言えませんが、比較したらここが一番でした。機械式と駅徒歩１２分というハンデはありましたが・・・。

[348: 匿名さん]

347さん、

『比較したらここが一番でした』の理由を教えて下さい。
ヨロシクお願いします。

[349: 匿名さん]

一期販売開始前の場合でも、総戸数に対する販売戸数、モデルルームオープンから販売開始までの期間である程度、売れ行きは予想できる。ここは1/3程度の販売だから、早期に売り切れるって状況でないことは確か。

いっぱい物件見てるんだからそういうところもチェックしておかないと。

[350: 匿名さん]

＞349
そうですね。確かにモデルルームの花は6割ぐらい埋まってましたが、一期の販売戸数は4割ぐらいですもんね。
気にはなってます。

＞348
小学校や中学校までの距離、道路状況
もともとの土地柄
販売価格1m3あたり
日照
駅前
駅からの道路状況
ブランド
規模
快速停車
複数路線使えるか
コンセプト
平置き自走式率
最低限の共用施設
土地の変動要素
などなど

[351: 匿名さん]

あと、海抜、海岸線からの距離、放射線、道路の混雑状況（騒音）ですかね。

[352: 匿名さん]

あと、海抜、海岸線からの距離、放射線、道路の混雑状況（騒音）ですかね。

[353: 申込予定さん]

子供(幼児)を持つ親としては、小仲台小までの近さ&大通りを渡らなくて済む点がかなりのメリットです。

こういった考えの親は、将来も基本的に居ると思います。
だから、売る、貸すの話になっても、一定の需要は見込めると思います。

この辺に住もうと考えている人は、車をつかう人も多いと思うので、機械式駐車場についても不安視してません。

[354: 匿名さん]

マンションを貸す事を考えた場合にはやはりマンションは駅近に限定されます。
ここは駅から遠いので貸すのは難しいでしょう。
スーモの記事に、千葉県内のマンションは駅徒歩5分以内が過半数を軽く越えていましたので、買うなら駅から5分以内の物件が良いですね。

[355: 物件比較中さん]

どう考えても、この物件は遠くて機械式で、長谷工で、設備が微妙で、将来性がない。
と、多くの方がコメントしてますが、
ウェリスよりはマシですよね。

[356: 匿名]

これからウェリスとこちらで検討しようとおもっています。
参考に、ウェリスよりこちらが良い理由を教えていただけますか？
参考にさせて下さい。

[357: 匿名]

355さんではありませんが。ウェリスと比較してこちらを選びました。現在も稲毛徒歩2分の某マンション在住です。まず稲毛駅より山側の方が地盤がしっかりしてます。生活面でも山側に商業施設が集まっていて、資産価値も当然高い傾向にあります。騒音、道路整備の状況、施設等の環境面もこちらの方が断然良いです。マンションのデザインも私はこちらの方が良かったです。
ただし駅距離や駐車場、設備面ではウェリスの方が良いと思います。
我が家は幼児が2人、主人は車通勤、金銭的に余裕があるため総合的に判断してこちらに決めました。

[358: 物件比較中さん]

355です。
私は両方のモデルルームに行きました。
ウェリスは、駅近でとても良さそうでしたが、駅の西?側は住宅街ばかりで道路も狭く、微妙でした。
あとは、900戸の大規模過ぎる物件なので、多いかなと。なんとなく危機感を感じました。(去年にモデルルーム行きましたが、1年経った今でもまだ400戸しか売れてないんですよね。そういうスケジュールなら仕方ないけどね。)
物件の西側の崖も気になりましたし、ピザ窯とか要らないし。お墓と葬儀場も目の前なんですよね。
電車の騒音も住んでみないとわからない。
住民とも揉めたみたいですし。

小仲台も色々な指摘はありますが、総合的にみてこっちの方がいいと感じました。

[359: 匿名さん]

350のように選ぶ観点は人それぞれ。
以下の難点も自分の中で、受容、代替できれば良い。ダメなら他へ。

駅遠い ⇒こりゃどうしようもない。
　　　　　単純に売りにくいとは思う。
　　　　　ただ、震災後に実籾が一時期人気が
　　　　　出たように、観点が合えば売れる。当たり前。
機械式　⇒金の問題。
長谷工　⇒トラブル数は多いのかもしれないが
　　　　　マンションなら最大手。施工数も多い。分子も多けりゃ、分母も多い。
　　　　　でもさ、どこもあぶないだろ。ミサワホームのこともあるし。
設備　⇒シンクが欲しければ一階を買え。ディスポーザ欲しければ…それはあきらめろ
　　　　他はオプションで金をかけて補強しろ

[360: 申込予定さん]

明日、申込予定です。
ここは立地が飛び抜けて良いので、生涯住みたい場所です。

とても液状化エリアとか崖上のマンションは買う勇気がありません。

[361: 匿名さん]

他のマンションを見下した発言は控えた方がいいですよ。

[362: 申込済みさん]

360さん
そうですね。これから買われる方もいらっしゃる訳ですし、不用意な発言、
大変失礼いたしました。また、助言していただき、ありがとうございました。


今日の申し込みはだいぶ、盛況だったようですね。ちょっと待たされました。
次は、12/1の抽選でしょうか。楽しみです。

[363: 物件比較中さん]

初日に登録しました。
黄色い花が100個くらいは貼られてました。
抽選にならないといいのですが。
後は待つだけです。

[364: 匿名さん]

このマンションの最大の問題点は、三井が長谷工にいろいろと注文を付けたからコスト高になり、入居後の修繕積立金も将来大きく不足し大幅な値上げになることです。

単純に長谷工のみならば、もう少し維持費の安価なマンションになったものと考えます。必要な長期修繕積立金の36年後から50年後を考えてみると恐ろしいマンションです。あくまで私の考えです。

[365: 匿名さん]

長谷工施工だから、施工トラブルリスクがあるってのとのらりくらりと交わして対応しないって懸念もある。瑕疵担保責任、アフターサービス期間の２年までに対応させないと、そういった不具合も修繕積立を取り崩して直すしかなくなる。

さらに、新築分譲マンションって見ず知らずの人が集まるわけだから、管理組合が立ち上がって機能するまでにも時間がかかる。交渉にすら至らないことも。

[366: 匿名さん]

365は共用部分の話しね。専有部分は個別対応だけど、今のマンションは最後の定期点検の前に管理組合でアンケートをとって専有部分でどういう不具合があったかをまとめて、各戸でも見落としが無いようにって対応もしてた。長谷工だから、共通する不具合で対応すべきなのに対応してくれないのは、まとめて団体交渉も必要かも。

[367: 匿名さん]

二重サッシにしてるってのは電車の音がうるさいってこと。窓開けられないよ。

[368: 物件比較中さん]

二重サッシの目的は、断熱効果じゃない?
結露しないっていうメリットがあるんですよ。
防音効果は基本的に期待出来ないでしょ。

[369: 匿名さん]

二重サッシの件は板間違えたんだけど、コメントがあったんでフォローしておくと、二重サッシ
自体には断熱効果と防音効果があるんだけど、関東だと雪国ほど寒くないから断熱にはペアガラ
スを採用するのが普通で、二重サッシを採用するのは防音対策。

[370: 匿名さん]

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