パークホームズ稲毛小仲台ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/G1201/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区小中台5-830-12
交通：総武線稲毛駅徒歩12分
総戸数：331戸
間取り：3LDK～4LDK(68.6～93.06m2)
入居：2015年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産住宅サービス

[221: 購入検討中さん]

私は西千葉はイマイチでした。本当に駅にちかいだけ、でした

[222: 匿名さん]

191さんへ

機械式駐車場のメーカーは42社程ありますが、長谷工の物件ならば極東開発が請負って豊国工業が組み立てた物には錆びるのが早かったりパレット【車が載る台車】の品質に問題あり等の例があります。

営業マンに確認する事項。
1.何処へ発注したか(納入業者)。
2.実際に組み立てたのは何処か(下請けと思われるます)。
3.使用している主要部品のグレードやパーツ品番。
主要部品とは、車をチェーンで引き上げる際に回転するトルクシャフトのグレード(太さや塗装品質)や、車が載るパレットの規格(物が悪いと、台車の面が最初から凹んだり曲がっていて雨水の溜まる場合がある→最悪の場合は錆びてくる)のことである。特に大事なのは何処の部品メーカーが造ったトルクシャフトやパレットを使っているのかということになる。

営業マンは即答できない可能性があるので、調べさせて報告と説明を受けること。トルクシャフトやパレットはメーカーのパーツの品番(ナンバー)があるので、それを言質(げんち)として聴き出すこと。全ての説明に対しては会話の中に年月日が出てくるようにして必ず録音しておくこと。

もう一つ大事なことは、このマンションと同じ機械式駐車場が設置してあるマンション名を教えてもらい、実際にその物件を観に行くこと。観に行ったら写真を撮っておくこと。トルクシャフトの太さやとパレットが何かが判るように撮影すること。もし、錆びが出ていたらその部分は必ず撮影しておくこと。

複数の機械式駐車場を観れば、いろいろなグレードがあることが解り知識が深まります。トルクシャフトなどは一目で太い、細いが判ります。

ネットで調べる場合は、「機械式駐車場メーカー」と入れて検索すれば沢山見つかります。

[223: 匿名さん]

屋外の機械式駐車場ってオイルが流れちゃって錆びて高官時期が早く来たりする。

あと、流れたオイルで汚れるってのもあるし。

[224: 匿名さん]

機械式駐車場が多数を占めるマンションを検討するならば以下のチェックポイントを押さえておこう。

1.機械式駐車場に使われている資材の品質。営業マンに質問し納得の得られる回答があること。
2.駐車場収入の80%〜90%が駐車場専用の長期修繕費用にのみプールされる規約になっているか。もし30%を超える金額が管理費に組込まれる【案】になっていたら要注意である。
3.上記のとおり、駐車場の長期修繕計画は必ず独立されていなければならない(一般の長期修繕費用とごちゃ混ぜになっていないことを確認する)。
4.必ず1年目の総会で長期修繕費用の【均等割り値上げ】を行い、50年後までの見直しをすること(当初計画の段階式値上げでは修繕費用が賄えなくなる可能性が高く老後の負担が莫大になりかねない)。

結論は、
①駐車場収入に頼らない管理費に変更すること【管理費の値上げが必要かもしれない】。駐車場収入に頼らないで、なおかつ皆が支払える範囲の小さな管理費に抑え込んだ管理体制に変更すること［一例として月、水、金ぐらいに、清掃日を減らす。徹底的に電球の間引きや朝夕の点灯 消灯のセンサーを絞り込み光熱費を減らす等］。
②長期修繕費用は、建物等一般用と駐車場用に明確に分けて計算をし直すこと。そして、この二つはハッキリと分けて居住者に解るように明示していくこと。

以上が総会で決められればやっていけます。決められない管理組合ならば将来の破綻がないとは言えません。決められない政府を批判すると同時に、自分達も決められる管理組合に脱皮する必要があります。
以上

[225: 匿名さん]

管理組合の収支と修繕積立金は完全に別会計になってる。相互に簡単にやり取りできるようにしていると、管理組合の収支に赤が出たときに、修繕積立金を取り崩すって事が簡単にできちゃって、いずれ問題になるよ。

管理組合の収支に余剰金があって修繕積立金に組み込む場合は、管理組合総会での議決が必要。なので、計画に盛り込んでいても意味はない。

それから駐車場独立会計のマンションってほとんどないよ。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[226: 匿名さん]

マンションの重要事項は、全て居住者の大半が出席した総会で正式に決めなければならない。

このマンションは千葉県の他の長谷工施工物件と比べてもかなり特殊な部類になる。臨時総会も視野に入れ、他のマンションや前例にとらわれず、駐車場を完全に独立会計にしておかないといけない。

これができなかった場合の20年後のツケはあまりにも大きくなる。要は居住者でしっかりと話し合い納得し実行すれば良いのである。

あちこちに出没し単なる評論家に過ぎない意見は、実行経験が乏しいことを露呈しているが一応は読んで下さい。的を射た書き込みの場合もありますから。

[228: 匿名さん]

>226

管理組合総会の議決のルールくらい勉強しようね。

[229: 匿名さん]

228が

理事長経験者ならば、議決権とか委任状とかをここで説明すればマンション検討者にとっては大変に勉強になります。

[230: 購入検討中さん]

>226

このマンションが特別な部類に入るってことは？

[231: ナノイーすごツ！]

見てきました。モデル。
新発売のマンションにしては、非常に安っぽい折込チラシが入ってきて
やや悪い予感がしていましたが、見事にその予感が的中しちゃった感じです。
いや～な予感はチラシだけじゃなかったんですが。
みなさんここのHPみたことあります？
なんか足りない感ありませんでしたか？気づきませんか？
このHPには通常ある設備仕様のページがありません。
自信がないのか。ばれるとやばいと思っているのか。

三井だからなどと盲信しているとひどい目にあいそうです。
300世帯もあるマンションで今日ビ、ディスポーザーなし、スロップシンク（バルコニー水洗のことです）なし、ミストサウナなし、こまいとこでは人感センサーもついてない。ナノイーってすごいものなのでしょうか。後付可らしいです。

でもここの板で書かれていない、より致命的な点がここにはあるように思えます。
建築を少しでもかじっている人であれば簡単にわかると思うのですが、
ここのマンション、リビングから入る洗面所のなんと多いことか！！！！！！！！！！！！！！！！！
ふつうは廊下から出入りするんですよ。
お客さんがリビングにいても、わからずにお風呂入れるでしょ。
おとーさんのはだかがいきなり目に入っちゃったりしちゃいます。
ふつうはこの手のプランは設計しないものです。
あと廊下も狭いです実寸で幅が８５センチって言っていました。
うちのマンション築年１６年経つけど、うちだって９０せんちあるよ。

みついばんざい★さっすがです

[232: 匿名さん]

注意事項！

マンションのリビングルームの平米は、廊下からリビングルームに入る入り口のドア部からになっています。だからリビングルームへの入り口からリビングルームまでの距離の長いマンションは、リビングルームの実平米が狭くなるから気をつけて下さいね。

洗面所とお風呂が、リビングルーム側から入るマンションは一番設計の下手な物件になりますね。

将来のマンションの価値は、その時点の需給関係で決まりますが、この物件は厳しい感がします。この物件が競合物件よりも12%安くても、売る時に25%も安ければ身も蓋もないことになります。

機械式の駐車場が多数を占めるため、将来揉める可能性が高く、修繕積立金の値上げでも揉める物件です。

[233: 購入検討中さん]

>231
モデルルームちゃんと見た？
このモデルルームはリビング(キッチン裏)から出入りできる引き戸がついてるモデルであって、普通に廊下から洗面所にいける。誤解の原因になるから、ちゃんと確認してから書き込もうね。

>232
管理説明会では、機械式駐車場の将来的なコスト面について詳しく説明していますので、
もし不安でしたら聞いてみるのも良いですよ。


先日私もモデルルームと説明会に行ってきました。
たしかに設備面ではウェリスに劣りますが、
周辺環境や価格面を考慮するとここも捨て切れません…
ほんとにウェリスとここ迷う…

[234: 匿名さん]

うちはリビングから洗面所に入りますけど、子供が小さいとすごい便利ですよ♪
冬も寒い廊下を通らないで洗面に入れるし、お風呂上がりにリビングで子供を着替えさせるのもすごい便利！！
ドアをあけておけば、お風呂でパパと子供が楽しんでいる声がリビングまで聞こえてきて、幸せを感じます。
確かに来客の時はちょっと気を使うかもだけど、リビングに来客がいる時にお風呂に入る、ということは我が家ではいまだかつてないから問題なし。
あと、廊下の幅は間取り図では930となっていたし、モデルルームでもすれ違えたからそんなに問題ないかと思いました〜

[236: 匿名さん]

「建築を少しでもかじった人であれば…」
「ふつうはこの手のプランは設計しない…」
結局あんたも不動産屋じゃねーか笑!!

しかし三井の物件はどこでも同業者につつかれるな。
やっぱ三井に取られるからだろうな。

[238: 匿名さん]

ん?
どういう展開なの⁇
投稿していいのかな⁇

流れ変えてたらすみませんが津田沼の三菱っていつ見れるかご存知の方います⁇
今日もう少し都内に近いところでという話をしたらすすめられました。
高いらしいけどね…。

[239: 匿名さん]

リビングからというよりはキッチンからお風呂だよね。子供って裸で出てきちゃうこともあるけど、キッチンには調理器具とかあるから危ないかな。

[240: 匿名さん]

ダメな設計は洗面台の扉が開き戸ってのもある。部屋によっては、誰かが顔を洗ってるときにあけたらごっつんこなんてのもある。ちゃんと図面見ようね。

[241: 匿名さん]

揚げ物をしてるときに裸で出てきちゃったら下手するとやけどでしょ。

[242: 匿名さん]

普通小さい子がいてそこを気にしてるんなら、キッチンにはドアつけんだろ。ホームセンターで買ってきてさ。風呂あがりじゃなくたってドアなきゃリビングからはいってくんだろ。なんでそこで風呂上がりに限定するのか意味わからん。服きてりゃ油浴びても、包丁いたずらしてもいいのか？子育てしたことないんだろうけど、とにかく貶めるのに必死なのはわかる。

[243: 匿名さん]

隣の戸建てはどうですか？　同じ三井が分譲するやつ。　マンションが道路の騒音を遮ってくれるし、検討するならこっちかな

[244: 匿名さん]

火水になるととたんに書き込みがなくなる。
そして土日の書き込みはなぜか多い。

なぜか。

それは営業が休みだから。
駅前のライバル物件も含めて。

ようは業者しか書き込んでないということ。

もっとちゃんと情報交換できるもんはないんかね。

[245: 匿名さん]

普通は営業の書き込みって土日は少ないよ。接客してるわけだから。

土日の書き込みは閑古鳥が鳴いてる物件の営業の仕業。

[246: 匿名さん]

この物件はNTTの社宅の跡地に建ちます。何故NTT都市開発が手がけなかったのでしょう。

稲毛は駅から徒歩10分以内の駅近物件が多い所です。そして、ここ以外にも駅近ではない三井物件があります。小中台方面にはテニスコートのある大規模物件もあります。これらは間取りが良く真南向きで広さも十分にある物件が多いのです。しかし価格下落が激しいのです。

稲毛のマンション立地は次の四つに分けられます。
1.駅まで徒歩10分以内の駅近物件。
2.駅から10分を越えるやや駅遠物件(本物件が該当します)。
3.無理をすれば歩けるが、バスに乗らなければならない駅遠物件。
4.無理をしても徒歩は不可な駅遠物件。

四つのうちマトモに売れるのは1.だけなのです。
3.が微妙なのは分かりますが、ある程度順調に売れそうな2.が売れないのです。本物件もフタを開ければ分かります。

NTT都市開発が自ら手がけなかった理由は、駅から徒歩12分ぐらいが難しいと判断し完売に自信がなかったからです。要は不人気物件になる可能性があると判断したのでしょう。本マンションは、検討者が要望書の出かたを見据えながら慎重に判断しないとババ掴みになりかねない物件です。

駅から公称徒歩12分【実際には15分】は駅近ではない難しい距離に分類されるのです。いくら自分自身が問題ない距離と判断しても、検討者の多数がどう判断するかが重要なのです。

ましてや中古で売ろうとした場合は、稲毛には駅から徒歩5〜6分以内の大型物件が多数あります。これらとの対比で価格は大きく下がってしまいます。自分がどう感じたかではなく、他人がどう感じるか、そして中古になった場合の需給関係が極めて大切なのです。

[250: 購入検討中さん]

19日に管理説明会と構造説明会にいってきました。
19日から始まった仮申し込みですがかなりもう仮申し込み済みの花がはられていましたね。
まだまだ迷っているところではありますが申し込み状況は順調なんでしょうかね？

[251: 匿名さん]

仮申込って本当なの。事実なら公正取引規約違反。物件概要にも自ら書いてあるんだけど。

※予告広告・・・本広告を行い取引を開始するまで、契約・予約受付・申込順位確保は一切できませんので予めご了承ください。

[252: 匿名さん]

251さん250につられてはいけません。251さんの主張が正解です。

[254: 匿名さん]

検討していないうちにも価格表がきたわ。微妙な値段だね、ここ。

[255: 匿名さん]

MRに行かなきゃ普段はもらえない価格表を送ってくるくらいだから、あまり見込み客が集まってないのかもね。
駆け込み需要に対する反動も警戒されているし。

[256: 匿名さん]

かもしれないね、300戸は厳しいですね

[257: 匿名]

ここは南側の価格が高いですね！ウェリス稲毛よりも高いです！
どちらも南側78平米で比較すると、ウェリスは６、７階相当でここは２、３階です。

それだけここに優位性があるのでしょうか？

[258: 購入検討中さん]

ウェリスとはもう比較するの止めましょうよ…。

総合的にみてもこっちの方がいいから…さ。

南向きが高いのは、前に公園＋四車線道路と遮るものがないからね…。きっと。
わたしも南向き狙いです。

ここがネックなのは徒歩12分というところと機械式駐車場のため、購入価格に200万円ぐらい
のせるのと、設備がそれほど凄くないというところだけだよ。ほんとに。

[259: 匿名さん]

ここよっぽど人気ないんだね
前に錦糸町の資料請求したうちにも価格表が来たよ
どう考えても客層が違うのに

[260: 購入検討中さん]

確かに人気はないかもしれません。
私は角部屋を狙ってますが、まだまだ空きがあるみたいです。
12分はやっぱりダメなんでしょうか。

[261: 匿名さん]

>259
うちも資料請求してないのに送られてきました。
晴海の資料請求した人に稲毛って・・・
しかも徒歩１２分！DINKSはこんな所買わないよ。

[262: 匿名]

人気ないんですかね?!うちは南向き購入希望です。値段的には需要があると思うんですが。確かに駅徒歩が難点ですよね。

[263: 匿名さん]

駅まで実質１５分
駐車場が少ない
ほとんど西向き
南は割高

ここは無いわ～

[264: 匿名さん]

ウェリスの葬儀場と納骨堂のゴミゴミした環境に比べればこっちのほうが断然いいと思うけど。

[265: 匿名]

南向き割高はどこのマンションもですよね?!駅距離は…雨の日辛いですよね。西向き多いのは確かに売れるかは心配です。
うちは小仲台にずっと住んでるんですが…ウェリスは初めから検討にはいれてないです。こことウェリスは違いますもんね。

[266: 匿名さん]

駅から遠いのに駐車場が１００％ないのはダメでしょ
建物Ｌ字にし中庭は全部駐車場にしたら良かったのに
バーベキューやら家庭菜園やら余計な共有施設はいらん

[267: 匿名]

駐車場100％は、あとあと駐車場が余ってしまうし大変て聞きました。実際はどうなんですかね？確かにバーベキューと家庭菜園はいらないと言えばいらない施設ですよね。

[268: 購入検討中さん]

バーベキュー、家庭菜園くらいなら将来的に、管理組合で話し合って無くせるのでは？
それが出来なくても、管理にお金が掛かる物とは思えませんよ。
それほど気になる事ではないと思います。

[269: 匿名さん]

私も駐車場が少ないと思いました。
ここってファミリー層がターゲットですよね？
駅から少し遠いから結構沢山の方が車持つと思うんですが・・・

[270: 匿名さん]

機械式は維持費だけで月一万円かかるよ。あと、雨ざらしだと可動部分のオイルが流れちゃって、錆とかで早く痛む。

郊外の物件だと平置きが多いんだけど。