パークホームズ稲毛小仲台ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/G1201/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区小中台5-830-12
交通：総武線稲毛駅徒歩12分
総戸数：331戸
間取り：3LDK～4LDK(68.6～93.06m2)
入居：2015年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産住宅サービス

[181: 匿名さん]

機械式じゃないのって、ウェリスとプラウドと幕張ラクラスとモリコアだよね。
たしか。

それ以外の総武線沿線マンションは全部機械式。

その中でこのマンションは平置きもあるし、まだマシな方なのでは？

将来はカーシェアが一般的になってるかもしれないし、ジジババになったら車乗らなくなるかもしれないし、
いざとなったら中庭を駐車場にすれば？

楽観的過ぎる？

それが嫌なら、プラウドはもう終わったから、この沿線をターゲットにしてる人はウェリスかラクラスかモコリアへ。
まあ、ラクラスはこの物件よりもっと駅から遠いですが。そうなるとモコリアだけだね。高くて買えないけど。
ウェリスは上の人もコメントしていますが、駅近物件でありますが、欲しくなれないかな…。理由は、ピザ釜(笑)。

[182: 匿名さん]

今月のマンション雑誌買った。人気エリアがどうとかこうとか。
西船橋や津田沼は掲載されてましたか、稲毛は問答無用の論外。。。
でも、前年度100位以下のマンションがどどっと上位ランキングに食い込んできてるとこを考えると、
今回のもィマイチかもね。

[183: 匿名さん]

>179
どういった根拠でここがウェリスの半額⁇
全く意味が分からん 笑

うちは中古で近く買ったが全く得してない。

葬式屋の方がよっぽど嫌だろ、住むのには。
電話屋のやつか関西系の頭悪い営業マンかウェリス買っちゃった残念な奴か知らんが適当なこと言っちゃって笑

[184: 匿名さん]

稲毛から都内まで車で行くのにはかなり渋滞がするようですね。
途中渋滞するので、都内までは3時間くらいはかかってしまうそうです。
都心へ車通勤の方にはちょっと不便かな。

[185: 匿名さん]

錦糸町あたりから混みまくりです…。
でもまあ、車通勤なんて稲毛の人はしないと思いますが。

まあ、津田沼からも船橋からも市川からも込むのでら稲毛がどうとかの話ではないですが。

[186: 匿名さん]

会社によっては、割引とかあるとかないとか。一流企業羨ましい。
※別にこの物件に限った話してはないです。

[187: 購入検討中さん]

このマンションですと、皆様はとの辺を狙っていますか？
比較的安価でエコガラス付きの西向き？
ちょっと高めな南向き？
それとも中庭向き？

どれくらい抽選になるのでしょうか。

因みに私は中庭向きです。
様々な木々をみていたいです。
さすがに南向きの影にはならないよね～。

[188: 匿名]

我が家は中庭向きと悩んだんですが、結局南向き狙っています。抽選にならないと良いんですが…このマンションで決めたいです。

[189: 匿名さん]

181

中庭は、中庭以外への転用はできません。重要事項説明書に書いてあります。営業マンに質問しましたか？ 将来のことを安易に考えているとトンデモナイことになりますよ！

各種資料をよく読込み、解らない箇所は納得できるまで質問をして理解しておきましょう。

[190: 匿名さん]

機械式駐車場の納入業者ではなく、実際の施工業者名は営業マンから聴きましたか？ その施工業者の評判は調べましたか？

後、規格やパレットの仕様、トルクシャフトの太さ(グレード)等を理解しましたか？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[191: 購入検討中さん]

190

お願いです。機械式駐車場でそういった施行会社とか内容について詳しくのっているサイトとかあれは教えて下さい。

マンション購入やら住宅ローン関係の書籍は10冊ぐらい読みましたが、機械式の詳細にはとこも触れてなく…。
色々とご存じそうなのでお助け下さい。

[192: 購入検討中さん]

中庭は一生中庭なんですね。管理組合で半数以上合意がとれてもダメなの？

[193: 匿名さん]

重要事項説明書はまだ出てきてないはずなんだけどな。それに法令に違反しない限り、引渡し後は住民で決められるはずなんだけど。ただ、共用部分の変更は管理組合総会の特別決議が必要で3/4以上の賛成が必要。

[194: 匿名さん]

>186

提携特典は販売価格の０.５％

[195: 匿名さん]

>187

部屋によっては影になるでしょ。日影図確認した？

[196: 購入検討中さん]

日照確認しましたー。たしかにちょっとは影かかってたかも…。忘れた。

[197: 匿名さん]

日照って現地確認かな。南中高度の一番低い冬至の日影図で確認するのが基本だけど。

[198: 購入検討中さん]

いろいろご意見がありますが、結局、このマンションの問題は機械式と放射能と駅遠の三点でいいの？それで、総武線沿いでは津田沼についで二番目のオッケーマンションでいいんだよね？
ただ、金持ち以外はこのマンションが総武線沿いNO1ていいんだよね？誰か答えて下さいまし。

[200: 匿名さん]

>198
>>総武線沿いでは津田沼についで二番目のオッケーマンションでいいんだよね？
それは異論あるでしょ。

[201: 匿名さん]

長所として女子校の隣というポイントもお忘れなく。周りの雰囲気はウェリスよりは良いと思うけどな。

[202: 購入検討中さん]

200

例えばどんな異論になりますか？参考にさせてほしいっす。教えて下さい！お願いいたします。

[203: 匿名さん]

>194
0.05%では？

転用といえば、知り合いの住む大規模マンションですが、中庭に面した専用庭を持つ住人が、専用庭に人が住める位のプレハブ小屋を作ったらしいです。住人たちの猛抗議の中、さすがに規約に反してるので、撤去の運びとなったそうですが。

[204: 購入検討中さん]

203

そりゃそうだね。でも、そんなことする人いるんですね…

[205: 購入検討中さん]

長谷工ダメ、長谷工ダメとおっしゃっていますが、三井は施行会社に依存しないマネジメントシステムがあるから、今回のこのマンションでトラブルがあったら、三井のせいになるんですよね？あと、施行会社というよりも結局はその現場リーダー次第と思います。

[208: 匿名さん]

>203

0.5%だよ。0.05%だと子供のお小遣いでしょ。

[210: 匿名さん]

203です。うちの会社は0.05%だったもので、すみません。10万でも安くなったら家電のひとつも買えるのでうれしいかなと思ってたくらいですが、0.5%なんて凄いですね。

[212: 匿名さん]

姉歯であれだけ問題になったのに同じことをまたやるなんて。

[213: 匿名さん]

>206

自走式100%で駐車場使用料無料ってのは実は一番危ない。自走式でも維持費はかかるわけだし。

[214: 萌え豚ヘタレ親爺]

駐車場料金は、長期修繕計画の財源となるため、メンテ費用が格段に安い自走式駐車場は圧倒的に有利です。ちなみに、平置きなら更に有利です。駐車場料金を全額修繕積立金に組み入れることが出来ます。機械式の場合、駐車場料金はほぼメンテ費用で相殺されてしまいます。
マンションギャラリーでは、長期修繕計画の閲覧が可能ですが、機械式駐車場と自走式駐車場のマンションを比べてみると、その差は歴然としています。特に10年目以降の修繕積立金の値上げ幅には大きな差が出てきます。ってことは、やっぱウェリスかなあ。
しかーぁし、パークホームズは、千葉女子の隣地ってだけで購入意欲が湧いてくるのであります！（あの憧れの千葉女子のとなりに住めるなんて信じられない！女房には言えませんが・・・）でも、自走式のメリットを考えるとウェリスだし、稲毛台ハウスの中古があれば検討したいし・・・。パークホームズが定借だったら絶対買いたいんですけど・・・。
稲毛限定で考えているので、そろそろ決め時かとは思うのですが、心が弱くて一歩を踏み出せないヘタレ親爺でした。

[215: 購入検討中さん]

ウェリスの仕様か素晴らしいことは良くわかりました。
パークポームズの仕様がィマイチというのも良くわかりました。

機械式については、もう良くわかりました。販売価格に300万ぐらい足して
購入するか判断したいと思います。ありがとうございました。

[216: 匿名さん]

>214

駐車場独立会計でないのが一般的で、駐車場使用料は管理費と一緒に管理組合の収入に組み入れ。その中から駐車場とか区別なく共用部分の管理に充当される。駐車場使用料が直接修繕積立に組み入れられることはない。

管理費や修繕積み立てってそういうのも混みでトータルで考えるべき。長期修繕計画だけでなく管理計画の中身くらいはチェックしようね。

[217: 匿名さん]

へたれさんはもうちょっとちゃんと勉強しないとババつかむよ。定借なんて資産価値ないし。

[218: 購入検討中さん]

西千葉の2マンションとこのパークホームズとを比べますと、どちらがいい感じなのですか？

[219: 匿名さん]

貴方はどう思ってるのですか？

[220: 購入検討中さん]

4LDKを検討しています。
駅からの距離は問題なし。(私の生活において。)
値段もウェリスや津田沼物件より安い。
小学校も最寄り。

機械式駐車場
長谷工
の2点については、知識がないので調べないといけないですね。そして、営業担当に率直に聞くべき。勿論、悪くは言わないでしょうが。

このサイトの情報は、優良なものもあると思いますが、ネガや攻撃的な発言もあるので半信半疑くらいに考えて、気になる事があれば別途自分で調べた方がいいですね。

[221: 購入検討中さん]

私は西千葉はイマイチでした。本当に駅にちかいだけ、でした

[222: 匿名さん]

191さんへ

機械式駐車場のメーカーは42社程ありますが、長谷工の物件ならば極東開発が請負って豊国工業が組み立てた物には錆びるのが早かったりパレット【車が載る台車】の品質に問題あり等の例があります。

営業マンに確認する事項。
1.何処へ発注したか(納入業者)。
2.実際に組み立てたのは何処か(下請けと思われるます)。
3.使用している主要部品のグレードやパーツ品番。
主要部品とは、車をチェーンで引き上げる際に回転するトルクシャフトのグレード(太さや塗装品質)や、車が載るパレットの規格(物が悪いと、台車の面が最初から凹んだり曲がっていて雨水の溜まる場合がある→最悪の場合は錆びてくる)のことである。特に大事なのは何処の部品メーカーが造ったトルクシャフトやパレットを使っているのかということになる。

営業マンは即答できない可能性があるので、調べさせて報告と説明を受けること。トルクシャフトやパレットはメーカーのパーツの品番(ナンバー)があるので、それを言質(げんち)として聴き出すこと。全ての説明に対しては会話の中に年月日が出てくるようにして必ず録音しておくこと。

もう一つ大事なことは、このマンションと同じ機械式駐車場が設置してあるマンション名を教えてもらい、実際にその物件を観に行くこと。観に行ったら写真を撮っておくこと。トルクシャフトの太さやとパレットが何かが判るように撮影すること。もし、錆びが出ていたらその部分は必ず撮影しておくこと。

複数の機械式駐車場を観れば、いろいろなグレードがあることが解り知識が深まります。トルクシャフトなどは一目で太い、細いが判ります。

ネットで調べる場合は、「機械式駐車場メーカー」と入れて検索すれば沢山見つかります。

[223: 匿名さん]

屋外の機械式駐車場ってオイルが流れちゃって錆びて高官時期が早く来たりする。

あと、流れたオイルで汚れるってのもあるし。

[224: 匿名さん]

機械式駐車場が多数を占めるマンションを検討するならば以下のチェックポイントを押さえておこう。

1.機械式駐車場に使われている資材の品質。営業マンに質問し納得の得られる回答があること。
2.駐車場収入の80%〜90%が駐車場専用の長期修繕費用にのみプールされる規約になっているか。もし30%を超える金額が管理費に組込まれる【案】になっていたら要注意である。
3.上記のとおり、駐車場の長期修繕計画は必ず独立されていなければならない(一般の長期修繕費用とごちゃ混ぜになっていないことを確認する)。
4.必ず1年目の総会で長期修繕費用の【均等割り値上げ】を行い、50年後までの見直しをすること(当初計画の段階式値上げでは修繕費用が賄えなくなる可能性が高く老後の負担が莫大になりかねない)。

結論は、
①駐車場収入に頼らない管理費に変更すること【管理費の値上げが必要かもしれない】。駐車場収入に頼らないで、なおかつ皆が支払える範囲の小さな管理費に抑え込んだ管理体制に変更すること［一例として月、水、金ぐらいに、清掃日を減らす。徹底的に電球の間引きや朝夕の点灯 消灯のセンサーを絞り込み光熱費を減らす等］。
②長期修繕費用は、建物等一般用と駐車場用に明確に分けて計算をし直すこと。そして、この二つはハッキリと分けて居住者に解るように明示していくこと。

以上が総会で決められればやっていけます。決められない管理組合ならば将来の破綻がないとは言えません。決められない政府を批判すると同時に、自分達も決められる管理組合に脱皮する必要があります。
以上

[225: 匿名さん]

管理組合の収支と修繕積立金は完全に別会計になってる。相互に簡単にやり取りできるようにしていると、管理組合の収支に赤が出たときに、修繕積立金を取り崩すって事が簡単にできちゃって、いずれ問題になるよ。

管理組合の収支に余剰金があって修繕積立金に組み込む場合は、管理組合総会での議決が必要。なので、計画に盛り込んでいても意味はない。

それから駐車場独立会計のマンションってほとんどないよ。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[226: 匿名さん]

マンションの重要事項は、全て居住者の大半が出席した総会で正式に決めなければならない。

このマンションは千葉県の他の長谷工施工物件と比べてもかなり特殊な部類になる。臨時総会も視野に入れ、他のマンションや前例にとらわれず、駐車場を完全に独立会計にしておかないといけない。

これができなかった場合の20年後のツケはあまりにも大きくなる。要は居住者でしっかりと話し合い納得し実行すれば良いのである。

あちこちに出没し単なる評論家に過ぎない意見は、実行経験が乏しいことを露呈しているが一応は読んで下さい。的を射た書き込みの場合もありますから。

[228: 匿名さん]

>226

管理組合総会の議決のルールくらい勉強しようね。

[229: 匿名さん]

228が

理事長経験者ならば、議決権とか委任状とかをここで説明すればマンション検討者にとっては大変に勉強になります。

[230: 購入検討中さん]

>226

このマンションが特別な部類に入るってことは？