パークホームズ稲毛小仲台ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/G1201/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区小中台5-830-12
交通：総武線稲毛駅徒歩12分
総戸数：331戸
間取り：3LDK～4LDK(68.6～93.06m2)
入居：2015年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産住宅サービス

[151: 匿名さん]

あきらかに業者とわかる業界用語丸出しのネガはやめてもらいたいですね。売れてないなら他の悪口言ってないで営業頑張ればいいのに。

[153: 匿名さん]

近くに放射線の研究所あるけど、特に問題ないんだよね？なんか知ってる方います？

[154: 匿名さん]

放医研は全国で唯一被爆者の治療をする事が出来る日本の最先端医療研究所ですよ

[155: 匿名さん]

最先端医療研究所なのはわかりますが・・・。放射能とか漏れてないのかなと・・・

[156: 匿名さん]

何か放射能をガス漏れかなんかと勘違いしていませんか？
万一漏れていたら福島原発でもわかるように最低でも半径20ｋ圏が立ち入り禁止
その影響は50ｋ、100ｋのレベルではすみませんよ。1都3県ではすまないレベル
ネガネタのつもりでしたらそぐわないですよ
ここは、只の研究所ですよ

[157: 匿名さん]

きっと、ネガネタのつもりではないのだと思います。
高い買い物なので、とにかく周囲の環境を真剣に考えての質問なのかなと感じました。
書籍等を通じて、放射線や放射能の理解をもう少し深め、世間が騒いでいるからというだけで心配してしまうことは避けた方がいいかなと思います。

100％のマンションなんてない。化学物質、土壌汚染、廃棄ガス、放射線、それて利便性や資産性、価格など
総合的に自分で判断することが大事と思います。

ただトラブル時など、加速器施設は確かに少し気になりますが、それ以外は気にしなくていいのかなとは思います。

[158: 匿名さん]

このマンションの駐車場は機械式の比率があまりにも高すぎる。この規模の機械式駐車場は現時点の物価や消費税でもって計算し、30年間に約５億円を超える維持・管理・建替費を必要とする。

この金額を総戸数で割れば一戸当たりの負担額が分かる。機械式駐車場の建替は約20年後になるが、建替期間中の代替駐車場の確保は大変な作業になる。代替駐車場自体の確保に始まり保証金や月極め駐車場代も必要である。

また、この間はマンションの管理組合に入る駐車場収入が大きく減ってしまう。これら一連の作業や負担は実質居住者自身が行うことになる。これだけは理解しておいてこの物件を検討しなければならない。

これを避けたいならば、自走式や平置きの駐車場が大半を占める物件を選択しなければならない。

[159: 購入検討中さん]

駐車場のメンテ代は、駐車場を利用している人の駐車料金
(相場の1万円くらいになるらしいことを聞いた)からまかなうって言ってたよ。
ざっと計算して、30年間で7億くらいいくから、そこから出すのではないかな？

[160: 匿名さん]

159さんの書き込みを尊重し判断しますと、おのずと実行すべき確認事項が浮かび上がってきます。

まず営業マンに、全駐車場収入のうち修繕積立金として確保されるのが何パーセントであるかを、正確に説明してもらう必要があります。この金額割合の素案は既に決まっていて、営業マンの手元にあるはずです。

普通、駐車場収入は管理費に回し補填することにより、管理費を安く見せかける手法が採られがちです。この管理費への配分割合は極めて大事なことなのです。基本は100%を修繕積立金に回すべきではありますが、そうすると毎月の管理費が高くなります。

駐車場料金、修繕積立金、管理費、このどれにウェートを置くかは居住者が総会で決めていけばよいのですが、いずれに重きを置いても購入者が負担することに変わりはありません。

7億円÷331戸＝211万円【これが1戸当たりの30年間の負担額になります】。この金額は全戸に対し永遠に［年額約7万円］の負担を求め続けていくことにもなります。

ちなみに一戸当たりの金額は、平置きならば30年間で約10万円［年額で約3,300円］、自走式でも30万円［年額で1万円］もあればお釣りがきます。

機械式駐車場というものが、いかに居住者に重い負担としてのし掛かかり続けるのかを、十分に理解し覚悟しておかなければなりません。

[161: 購入検討中さん]

>160さん
大変参考になりました。
機械式駐車場付きマンション購入者の話を聞いた時も、機械式は金がかかると言ってましたので、
この辺を詳しく教えてもらう必要はありそうですね。

[162: 匿名さん]

年間七万なら、月五千ちょっと。駐車場は七割くらいしかついてないから割戻すと八千円くらいか。駐車場台としては妥当かな。逆にいえば、維持費がかからないのに自走式で駐車場代金を払ってる人は、駐車場借りてない人に管理費をプレゼントしてることになるのか。

[163: 匿名さん]

駐車場独立会計でない場合がほとんどなんだけど、それだと使用料は管理組合の会計に組み入れられて通常の管理業務に使われる。駐車場の日常の管理もここからまかなわれる。機械式駐車場の交換は、大規模修繕のときに行われるので修繕積立から充填される。

このやり方の問題点は、駐車場稼働率が想定よりも大幅に低いと管理費の赤字の原因となる。

それから、長期修繕計画には３０年目以降となる機械式駐車場、エレベーター、竪排水管の交換といった大物は含まれていない。いずれ計画以上の値上げってなるから覚悟しないと。

ついでに段階的値上げ、定期的な一時金徴収が組み込まれた長期修繕計画は、未納問題を引き起こす原因となる。国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されているんだけど、当初の積立金を低く見せかけるため採用されてない。

[164: 匿名さん]

放医研まわりはある人がガイガーカウンターを持って計測した限りでは大丈夫らしい。
http://www.youtube.com/watch?v=897goO8iYPE

まあ平常時に安全だというのは当然だろうな。
しかし建物が損傷を受けるような大地震が起こった時に大丈夫かどうかは別問題な気がするな。
敷地内に重粒子や中性子線等のモニタリングポストが設置してあるのは非常事態を想定してのことと思う。

[165: 匿名さん]

162さんへ

だから言ったじゃないの《うん年程前にこんな唄が流行った》。

駐車場場収入は、100%修繕積立金に組入れ、最優先で駐車場関係の維持管理に使うのが原理原則なのよ。これが公平ってものなのよ！ それから、自走式の駐車場の使用料が管理費や機械式駐車場の維持管理費に使われるのが嫌ならば、自走式は止めて機械式に申し込めばいいのよ。こうすればご満足できるかしら？

貴方の考え方は論理的には正解ね、また貴方と同じ考え方を人間という生き物はし易いのよ。だからスゴく全うな考えなんです。だけど機械式の駐車場が多数を占めるこのマンションの問題解決策には逆行しちゃうのよ！

話しは前へ進めないとね、だから駐車場収入の一部を管理費に組入れるのは、マンション販売会社の【問題先送り手法】の基本中の基本ですからね。騙されちゃぁ〜駄目よ！

余程しっかりした管理組合でないと、修繕積立金は20年後には必ずといってもよい程、高い確立で不足しますからね。特に機械式駐車場の比率が高い物件は、入居後直ちに長期修繕計画のシミュレーションのやり直しが必要ね！慎重に検討しましょうね。お分かり頂けたかしら。



以下は余談、
テレビの影響ってあるのね！ついこんな言葉使いをしてしまうものなのね。明晩はもうないけど続編が出るのかな？

[166: 匿名さん]

だから、修繕費扱いなのか管理費扱いなのかは置いておいても、実質あまり修繕コストがかからないのに駐車場代が月一万くらいしたとすると、管理組合に寄付してるみたいなものになるよね？駐車場使ってない人の管理費、修繕費がその分安くなるんだから、自走式駐車場しかなくってしかもちゃんとした料金を取るマンションって不公平なんだね…勉強になりました。

[167: 匿名さん]

160は7億円を負担額として計算してるけど、159は収入が7億といってるんじゃ？

[168: 匿名さん]

7億円の負担で済むという一例にすぎない。
実際には5億円の倍の10億円ぐらいも覚悟しておくべきと言える。

理由は消費税が15%は必至であり、20%も視野に入れておく必要がある。更に物価が年2%上がれば、20年後には併せて簡単に50%増しにはなる。50%増しで収まるかは、はなはだ疑問でもある。

一方、これは当然管理費にも及び現時点の計画では賄えず、管理費や駐車場以外の修繕積立金は大きく値上げをせざるを得なくなるであろう。

このような事態になっても機械式駐車場がなければ、もしくはその割合が低くければ何とか乗り越えられるのである。しかし本マンションの場合は極めて困難なケースに該当する。ポイントは二つになる。

1.入居後ただちに総会を開き、駐車場収入の全額を駐車場修繕積立金のみに組入れる。

2.こうすると管理費が不足するが、この不足分はただちに管理費を値上げすること。一番重要なことはこの管理費の値上げを避けてはいけないということである。避けた場合は大きなツケとなり、ボディブローとして近い将来に何倍もの大きな負担を強いられることになる。

平置きや自走式の駐車場が殆どを占めるマンションは、駐車場収入を管理費に組入れるのは何ら問題はない。しかし、機械式駐車場が大半を占めるこのマンションにとってはこの方法は夢のまた夢であり、駐車場がなくこの収入がゼロのマンションと同じ管理をしていかなければならないのである。

要は簡単なことであり、駐車場収入は駐車場の修繕や建替及び維持管理にのみ使う。

管理費は節減に努めながらも、必要な管理費は必要な額を集める。駐車場以外の修繕積立金は駐車場とは別に計画を立てる。

整理すると長期的な視点で、
⑴管理費
⑵建物等一般の修繕積立金
⑶駐車場のみの修繕積立金
この三つを厳格に分けて、入り(収入)と出(支出)のコントロールをしていかなければならない。これができないと簡単に破綻しかねないマンションである。

この対策は簡単なことなのではあるが、居住者に対し絶対に実行するのだという気力と実践力が求められる。まず考え方を変えなければならない。

①駐車場なしのマンションを買った。よって管理費には駐車場収入は入ってこない。
②駐車場は別に買った、修繕費や建替費は利用者が毎月支払う駐車場使用料でまかなっていく。

このように考えを改め、長期的な視点で計画を立て逐次見直していくしかないと割り切ればよいのである。

[169: 購入検討中さん]

長期住む予定ない人や駐車場借りない人や平置の人の同意は得られないでしょう。てか確実に購入希望者じゃなくこのマンションを買ってほしくない人の投稿だというのがバレバレで読んでいて不愉快。機械式駐車場のマンションなんて世の中に何万とあるのに他はどうしているんだ？

[170: 匿名さん]

機械式ネガの人はもう一つの駅チカ物件のスレの人だね
文章で分かる

[171: 匿名さん]

ここの物件とても興味あります。今は住めませんが、将来稲毛辺りで物件を探したいので、中古で売りに出たらよいなと、スレ拝見しています。そういえば、JALの不動産関係のホームページよりクーポン発券して契約をするとハワイ行ける位のマイルが貯まるみたいです！カード持ってる人が対象かな？ここは対象物件になってたと思います。

[172: 匿名さん]

国土交通省のガイドラインでは長期修繕計画は定期的に見直して、その時点から３０年の計画をするようにってなってる。

あと、販売時に段階的値上げの計画になってるのに、実際に値上げできずに積み立て不足なんてことある。

長期修繕計画が機能するかどうかは入居後の管理組合次第。新築分譲マンションって、入居するまでお隣さんがどんな人かも分からない。ある意味賭け。

[173: 購入検討中さん]

>171さん
情報ありがとうございます。早速確認してみます。

>172さん
>入居するまでお隣さんがどんな人かも分からない。ある意味賭け。

中古物件ならお隣さんの素性調べてから決めるの？とふと思った。

[174: 匿名さん]

中古物件だって戸建てだって、隣の人が最初は良い人だったとしても、売却して他の変な人がやってくるかもしれない
そんなこと気にしてたらキリがない

[175: 匿名さん]

中古の場合、長期修繕計画や修繕積立金がどういう状況になってるかは確認できるし、そうするべき。

[176: 匿名さん]

なんか偉そうに講釈たれてるのがいるけど、理論が破綻してるとこが多いよ。条件として抜けていることが多すぎる。
俺も人の事言えないけど、頭良さそうに振る舞うのはやめた方がいいと思うよ。

まぁ機械式駐車場の負担は将来的に大きくのしかかってくることは間違いないけど。

[178: 匿名さん]

沸点低いな〜

[180: 匿名さん]

確かに駅から遠いし、機械式だし、シンクないし、ぱっと考えたら確かにウェリスの方がいいよね。

でも、現場に行ったり、売り主さんに会うと、逆転したんですよね。。。
うまくいえない。なんとなく？

■ウェリス
　・マンション建設に結構反対運動あり（調べました）
　・道狭い
　・南向きは前はマンション、西向きは崖
　・元アルコール工場跡地
　・線路近すぎ
　・外観が団地みたい…
　・小仲台よりも無駄な共用設備
　・営業マンの説明下手過ぎ

■小仲台
　・もともとNTT社宅
　・専用道路あり、四車線道路と広い歩道
　・日照・立地・騒音にほぼ問題なし。
　・外観も素敵そう
　・営業マン普通
　・駅から遠いが、まっすぐなので、思ったよりいけそう

小学校問題がなくなったいま、小さい子供を持つ親としては、ウェリスよりは良く思えてしまう。
もちろん、同じ千葉で快速停車駅なら津田沼の方が間違いなくいいと思うけど。

[181: 匿名さん]

機械式じゃないのって、ウェリスとプラウドと幕張ラクラスとモリコアだよね。
たしか。

それ以外の総武線沿線マンションは全部機械式。

その中でこのマンションは平置きもあるし、まだマシな方なのでは？

将来はカーシェアが一般的になってるかもしれないし、ジジババになったら車乗らなくなるかもしれないし、
いざとなったら中庭を駐車場にすれば？

楽観的過ぎる？

それが嫌なら、プラウドはもう終わったから、この沿線をターゲットにしてる人はウェリスかラクラスかモコリアへ。
まあ、ラクラスはこの物件よりもっと駅から遠いですが。そうなるとモコリアだけだね。高くて買えないけど。
ウェリスは上の人もコメントしていますが、駅近物件でありますが、欲しくなれないかな…。理由は、ピザ釜(笑)。

[182: 匿名さん]

今月のマンション雑誌買った。人気エリアがどうとかこうとか。
西船橋や津田沼は掲載されてましたか、稲毛は問答無用の論外。。。
でも、前年度100位以下のマンションがどどっと上位ランキングに食い込んできてるとこを考えると、
今回のもィマイチかもね。

[183: 匿名さん]

>179
どういった根拠でここがウェリスの半額⁇
全く意味が分からん 笑

うちは中古で近く買ったが全く得してない。

葬式屋の方がよっぽど嫌だろ、住むのには。
電話屋のやつか関西系の頭悪い営業マンかウェリス買っちゃった残念な奴か知らんが適当なこと言っちゃって笑

[184: 匿名さん]

稲毛から都内まで車で行くのにはかなり渋滞がするようですね。
途中渋滞するので、都内までは3時間くらいはかかってしまうそうです。
都心へ車通勤の方にはちょっと不便かな。

[185: 匿名さん]

錦糸町あたりから混みまくりです…。
でもまあ、車通勤なんて稲毛の人はしないと思いますが。

まあ、津田沼からも船橋からも市川からも込むのでら稲毛がどうとかの話ではないですが。

[186: 匿名さん]

会社によっては、割引とかあるとかないとか。一流企業羨ましい。
※別にこの物件に限った話してはないです。

[187: 購入検討中さん]

このマンションですと、皆様はとの辺を狙っていますか？
比較的安価でエコガラス付きの西向き？
ちょっと高めな南向き？
それとも中庭向き？

どれくらい抽選になるのでしょうか。

因みに私は中庭向きです。
様々な木々をみていたいです。
さすがに南向きの影にはならないよね～。

[188: 匿名]

我が家は中庭向きと悩んだんですが、結局南向き狙っています。抽選にならないと良いんですが…このマンションで決めたいです。

[189: 匿名さん]

181

中庭は、中庭以外への転用はできません。重要事項説明書に書いてあります。営業マンに質問しましたか？ 将来のことを安易に考えているとトンデモナイことになりますよ！

各種資料をよく読込み、解らない箇所は納得できるまで質問をして理解しておきましょう。

[190: 匿名さん]

機械式駐車場の納入業者ではなく、実際の施工業者名は営業マンから聴きましたか？ その施工業者の評判は調べましたか？

後、規格やパレットの仕様、トルクシャフトの太さ(グレード)等を理解しましたか？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[191: 購入検討中さん]

190

お願いです。機械式駐車場でそういった施行会社とか内容について詳しくのっているサイトとかあれは教えて下さい。

マンション購入やら住宅ローン関係の書籍は10冊ぐらい読みましたが、機械式の詳細にはとこも触れてなく…。
色々とご存じそうなのでお助け下さい。

[192: 購入検討中さん]

中庭は一生中庭なんですね。管理組合で半数以上合意がとれてもダメなの？

[193: 匿名さん]

重要事項説明書はまだ出てきてないはずなんだけどな。それに法令に違反しない限り、引渡し後は住民で決められるはずなんだけど。ただ、共用部分の変更は管理組合総会の特別決議が必要で3/4以上の賛成が必要。

[194: 匿名さん]

>186

提携特典は販売価格の０.５％

[195: 匿名さん]

>187

部屋によっては影になるでしょ。日影図確認した？

[196: 購入検討中さん]

日照確認しましたー。たしかにちょっとは影かかってたかも…。忘れた。

[197: 匿名さん]

日照って現地確認かな。南中高度の一番低い冬至の日影図で確認するのが基本だけど。

[198: 購入検討中さん]

いろいろご意見がありますが、結局、このマンションの問題は機械式と放射能と駅遠の三点でいいの？それで、総武線沿いでは津田沼についで二番目のオッケーマンションでいいんだよね？
ただ、金持ち以外はこのマンションが総武線沿いNO1ていいんだよね？誰か答えて下さいまし。

[200: 匿名さん]

>198
>>総武線沿いでは津田沼についで二番目のオッケーマンションでいいんだよね？
それは異論あるでしょ。

[201: 匿名さん]

長所として女子校の隣というポイントもお忘れなく。周りの雰囲気はウェリスよりは良いと思うけどな。

[202: 購入検討中さん]

200

例えばどんな異論になりますか？参考にさせてほしいっす。教えて下さい！お願いいたします。

[203: 匿名さん]

>194
0.05%では？

転用といえば、知り合いの住む大規模マンションですが、中庭に面した専用庭を持つ住人が、専用庭に人が住める位のプレハブ小屋を作ったらしいです。住人たちの猛抗議の中、さすがに規約に反してるので、撤去の運びとなったそうですが。

[204: 購入検討中さん]

203

そりゃそうだね。でも、そんなことする人いるんですね…

[205: 購入検討中さん]

長谷工ダメ、長谷工ダメとおっしゃっていますが、三井は施行会社に依存しないマネジメントシステムがあるから、今回のこのマンションでトラブルがあったら、三井のせいになるんですよね？あと、施行会社というよりも結局はその現場リーダー次第と思います。

[208: 匿名さん]

>203

0.5%だよ。0.05%だと子供のお小遣いでしょ。

[210: 匿名さん]

203です。うちの会社は0.05%だったもので、すみません。10万でも安くなったら家電のひとつも買えるのでうれしいかなと思ってたくらいですが、0.5%なんて凄いですね。

[212: 匿名さん]

姉歯であれだけ問題になったのに同じことをまたやるなんて。

[213: 匿名さん]

>206

自走式100%で駐車場使用料無料ってのは実は一番危ない。自走式でも維持費はかかるわけだし。

[214: 萌え豚ヘタレ親爺]

駐車場料金は、長期修繕計画の財源となるため、メンテ費用が格段に安い自走式駐車場は圧倒的に有利です。ちなみに、平置きなら更に有利です。駐車場料金を全額修繕積立金に組み入れることが出来ます。機械式の場合、駐車場料金はほぼメンテ費用で相殺されてしまいます。
マンションギャラリーでは、長期修繕計画の閲覧が可能ですが、機械式駐車場と自走式駐車場のマンションを比べてみると、その差は歴然としています。特に10年目以降の修繕積立金の値上げ幅には大きな差が出てきます。ってことは、やっぱウェリスかなあ。
しかーぁし、パークホームズは、千葉女子の隣地ってだけで購入意欲が湧いてくるのであります！（あの憧れの千葉女子のとなりに住めるなんて信じられない！女房には言えませんが・・・）でも、自走式のメリットを考えるとウェリスだし、稲毛台ハウスの中古があれば検討したいし・・・。パークホームズが定借だったら絶対買いたいんですけど・・・。
稲毛限定で考えているので、そろそろ決め時かとは思うのですが、心が弱くて一歩を踏み出せないヘタレ親爺でした。

[215: 購入検討中さん]

ウェリスの仕様か素晴らしいことは良くわかりました。
パークポームズの仕様がィマイチというのも良くわかりました。

機械式については、もう良くわかりました。販売価格に300万ぐらい足して
購入するか判断したいと思います。ありがとうございました。

[216: 匿名さん]

>214

駐車場独立会計でないのが一般的で、駐車場使用料は管理費と一緒に管理組合の収入に組み入れ。その中から駐車場とか区別なく共用部分の管理に充当される。駐車場使用料が直接修繕積立に組み入れられることはない。

管理費や修繕積み立てってそういうのも混みでトータルで考えるべき。長期修繕計画だけでなく管理計画の中身くらいはチェックしようね。

[217: 匿名さん]

へたれさんはもうちょっとちゃんと勉強しないとババつかむよ。定借なんて資産価値ないし。

[218: 購入検討中さん]

西千葉の2マンションとこのパークホームズとを比べますと、どちらがいい感じなのですか？

[219: 匿名さん]

貴方はどう思ってるのですか？

[220: 購入検討中さん]

4LDKを検討しています。
駅からの距離は問題なし。(私の生活において。)
値段もウェリスや津田沼物件より安い。
小学校も最寄り。

機械式駐車場
長谷工
の2点については、知識がないので調べないといけないですね。そして、営業担当に率直に聞くべき。勿論、悪くは言わないでしょうが。

このサイトの情報は、優良なものもあると思いますが、ネガや攻撃的な発言もあるので半信半疑くらいに考えて、気になる事があれば別途自分で調べた方がいいですね。

[221: 購入検討中さん]

私は西千葉はイマイチでした。本当に駅にちかいだけ、でした

[222: 匿名さん]

191さんへ

機械式駐車場のメーカーは42社程ありますが、長谷工の物件ならば極東開発が請負って豊国工業が組み立てた物には錆びるのが早かったりパレット【車が載る台車】の品質に問題あり等の例があります。

営業マンに確認する事項。
1.何処へ発注したか(納入業者)。
2.実際に組み立てたのは何処か(下請けと思われるます)。
3.使用している主要部品のグレードやパーツ品番。
主要部品とは、車をチェーンで引き上げる際に回転するトルクシャフトのグレード(太さや塗装品質)や、車が載るパレットの規格(物が悪いと、台車の面が最初から凹んだり曲がっていて雨水の溜まる場合がある→最悪の場合は錆びてくる)のことである。特に大事なのは何処の部品メーカーが造ったトルクシャフトやパレットを使っているのかということになる。

営業マンは即答できない可能性があるので、調べさせて報告と説明を受けること。トルクシャフトやパレットはメーカーのパーツの品番(ナンバー)があるので、それを言質(げんち)として聴き出すこと。全ての説明に対しては会話の中に年月日が出てくるようにして必ず録音しておくこと。

もう一つ大事なことは、このマンションと同じ機械式駐車場が設置してあるマンション名を教えてもらい、実際にその物件を観に行くこと。観に行ったら写真を撮っておくこと。トルクシャフトの太さやとパレットが何かが判るように撮影すること。もし、錆びが出ていたらその部分は必ず撮影しておくこと。

複数の機械式駐車場を観れば、いろいろなグレードがあることが解り知識が深まります。トルクシャフトなどは一目で太い、細いが判ります。

ネットで調べる場合は、「機械式駐車場メーカー」と入れて検索すれば沢山見つかります。

[223: 匿名さん]

屋外の機械式駐車場ってオイルが流れちゃって錆びて高官時期が早く来たりする。

あと、流れたオイルで汚れるってのもあるし。

[224: 匿名さん]

機械式駐車場が多数を占めるマンションを検討するならば以下のチェックポイントを押さえておこう。

1.機械式駐車場に使われている資材の品質。営業マンに質問し納得の得られる回答があること。
2.駐車場収入の80%〜90%が駐車場専用の長期修繕費用にのみプールされる規約になっているか。もし30%を超える金額が管理費に組込まれる【案】になっていたら要注意である。
3.上記のとおり、駐車場の長期修繕計画は必ず独立されていなければならない(一般の長期修繕費用とごちゃ混ぜになっていないことを確認する)。
4.必ず1年目の総会で長期修繕費用の【均等割り値上げ】を行い、50年後までの見直しをすること(当初計画の段階式値上げでは修繕費用が賄えなくなる可能性が高く老後の負担が莫大になりかねない)。

結論は、
①駐車場収入に頼らない管理費に変更すること【管理費の値上げが必要かもしれない】。駐車場収入に頼らないで、なおかつ皆が支払える範囲の小さな管理費に抑え込んだ管理体制に変更すること［一例として月、水、金ぐらいに、清掃日を減らす。徹底的に電球の間引きや朝夕の点灯 消灯のセンサーを絞り込み光熱費を減らす等］。
②長期修繕費用は、建物等一般用と駐車場用に明確に分けて計算をし直すこと。そして、この二つはハッキリと分けて居住者に解るように明示していくこと。

以上が総会で決められればやっていけます。決められない管理組合ならば将来の破綻がないとは言えません。決められない政府を批判すると同時に、自分達も決められる管理組合に脱皮する必要があります。
以上

[225: 匿名さん]

管理組合の収支と修繕積立金は完全に別会計になってる。相互に簡単にやり取りできるようにしていると、管理組合の収支に赤が出たときに、修繕積立金を取り崩すって事が簡単にできちゃって、いずれ問題になるよ。

管理組合の収支に余剰金があって修繕積立金に組み込む場合は、管理組合総会での議決が必要。なので、計画に盛り込んでいても意味はない。

それから駐車場独立会計のマンションってほとんどないよ。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[226: 匿名さん]

マンションの重要事項は、全て居住者の大半が出席した総会で正式に決めなければならない。

このマンションは千葉県の他の長谷工施工物件と比べてもかなり特殊な部類になる。臨時総会も視野に入れ、他のマンションや前例にとらわれず、駐車場を完全に独立会計にしておかないといけない。

これができなかった場合の20年後のツケはあまりにも大きくなる。要は居住者でしっかりと話し合い納得し実行すれば良いのである。

あちこちに出没し単なる評論家に過ぎない意見は、実行経験が乏しいことを露呈しているが一応は読んで下さい。的を射た書き込みの場合もありますから。

[228: 匿名さん]

>226

管理組合総会の議決のルールくらい勉強しようね。

[229: 匿名さん]

228が

理事長経験者ならば、議決権とか委任状とかをここで説明すればマンション検討者にとっては大変に勉強になります。

[230: 購入検討中さん]

>226

このマンションが特別な部類に入るってことは？

[231: ナノイーすごツ！]

見てきました。モデル。
新発売のマンションにしては、非常に安っぽい折込チラシが入ってきて
やや悪い予感がしていましたが、見事にその予感が的中しちゃった感じです。
いや～な予感はチラシだけじゃなかったんですが。
みなさんここのHPみたことあります？
なんか足りない感ありませんでしたか？気づきませんか？
このHPには通常ある設備仕様のページがありません。
自信がないのか。ばれるとやばいと思っているのか。

三井だからなどと盲信しているとひどい目にあいそうです。
300世帯もあるマンションで今日ビ、ディスポーザーなし、スロップシンク（バルコニー水洗のことです）なし、ミストサウナなし、こまいとこでは人感センサーもついてない。ナノイーってすごいものなのでしょうか。後付可らしいです。

でもここの板で書かれていない、より致命的な点がここにはあるように思えます。
建築を少しでもかじっている人であれば簡単にわかると思うのですが、
ここのマンション、リビングから入る洗面所のなんと多いことか！！！！！！！！！！！！！！！！！
ふつうは廊下から出入りするんですよ。
お客さんがリビングにいても、わからずにお風呂入れるでしょ。
おとーさんのはだかがいきなり目に入っちゃったりしちゃいます。
ふつうはこの手のプランは設計しないものです。
あと廊下も狭いです実寸で幅が８５センチって言っていました。
うちのマンション築年１６年経つけど、うちだって９０せんちあるよ。

みついばんざい★さっすがです

[232: 匿名さん]

注意事項！

マンションのリビングルームの平米は、廊下からリビングルームに入る入り口のドア部からになっています。だからリビングルームへの入り口からリビングルームまでの距離の長いマンションは、リビングルームの実平米が狭くなるから気をつけて下さいね。

洗面所とお風呂が、リビングルーム側から入るマンションは一番設計の下手な物件になりますね。

将来のマンションの価値は、その時点の需給関係で決まりますが、この物件は厳しい感がします。この物件が競合物件よりも12%安くても、売る時に25%も安ければ身も蓋もないことになります。

機械式の駐車場が多数を占めるため、将来揉める可能性が高く、修繕積立金の値上げでも揉める物件です。

[233: 購入検討中さん]

>231
モデルルームちゃんと見た？
このモデルルームはリビング(キッチン裏)から出入りできる引き戸がついてるモデルであって、普通に廊下から洗面所にいける。誤解の原因になるから、ちゃんと確認してから書き込もうね。

>232
管理説明会では、機械式駐車場の将来的なコスト面について詳しく説明していますので、
もし不安でしたら聞いてみるのも良いですよ。


先日私もモデルルームと説明会に行ってきました。
たしかに設備面ではウェリスに劣りますが、
周辺環境や価格面を考慮するとここも捨て切れません…
ほんとにウェリスとここ迷う…

[234: 匿名さん]

うちはリビングから洗面所に入りますけど、子供が小さいとすごい便利ですよ♪
冬も寒い廊下を通らないで洗面に入れるし、お風呂上がりにリビングで子供を着替えさせるのもすごい便利！！
ドアをあけておけば、お風呂でパパと子供が楽しんでいる声がリビングまで聞こえてきて、幸せを感じます。
確かに来客の時はちょっと気を使うかもだけど、リビングに来客がいる時にお風呂に入る、ということは我が家ではいまだかつてないから問題なし。
あと、廊下の幅は間取り図では930となっていたし、モデルルームでもすれ違えたからそんなに問題ないかと思いました〜

[236: 匿名さん]

「建築を少しでもかじった人であれば…」
「ふつうはこの手のプランは設計しない…」
結局あんたも不動産屋じゃねーか笑!!

しかし三井の物件はどこでも同業者につつかれるな。
やっぱ三井に取られるからだろうな。

[238: 匿名さん]

ん?
どういう展開なの⁇
投稿していいのかな⁇

流れ変えてたらすみませんが津田沼の三菱っていつ見れるかご存知の方います⁇
今日もう少し都内に近いところでという話をしたらすすめられました。
高いらしいけどね…。

[239: 匿名さん]

リビングからというよりはキッチンからお風呂だよね。子供って裸で出てきちゃうこともあるけど、キッチンには調理器具とかあるから危ないかな。

[240: 匿名さん]

ダメな設計は洗面台の扉が開き戸ってのもある。部屋によっては、誰かが顔を洗ってるときにあけたらごっつんこなんてのもある。ちゃんと図面見ようね。

[241: 匿名さん]

揚げ物をしてるときに裸で出てきちゃったら下手するとやけどでしょ。

[242: 匿名さん]

普通小さい子がいてそこを気にしてるんなら、キッチンにはドアつけんだろ。ホームセンターで買ってきてさ。風呂あがりじゃなくたってドアなきゃリビングからはいってくんだろ。なんでそこで風呂上がりに限定するのか意味わからん。服きてりゃ油浴びても、包丁いたずらしてもいいのか？子育てしたことないんだろうけど、とにかく貶めるのに必死なのはわかる。

[243: 匿名さん]

隣の戸建てはどうですか？　同じ三井が分譲するやつ。　マンションが道路の騒音を遮ってくれるし、検討するならこっちかな

[244: 匿名さん]

火水になるととたんに書き込みがなくなる。
そして土日の書き込みはなぜか多い。

なぜか。

それは営業が休みだから。
駅前のライバル物件も含めて。

ようは業者しか書き込んでないということ。

もっとちゃんと情報交換できるもんはないんかね。

[245: 匿名さん]

普通は営業の書き込みって土日は少ないよ。接客してるわけだから。

土日の書き込みは閑古鳥が鳴いてる物件の営業の仕業。

[246: 匿名さん]

この物件はNTTの社宅の跡地に建ちます。何故NTT都市開発が手がけなかったのでしょう。

稲毛は駅から徒歩10分以内の駅近物件が多い所です。そして、ここ以外にも駅近ではない三井物件があります。小中台方面にはテニスコートのある大規模物件もあります。これらは間取りが良く真南向きで広さも十分にある物件が多いのです。しかし価格下落が激しいのです。

稲毛のマンション立地は次の四つに分けられます。
1.駅まで徒歩10分以内の駅近物件。
2.駅から10分を越えるやや駅遠物件(本物件が該当します)。
3.無理をすれば歩けるが、バスに乗らなければならない駅遠物件。
4.無理をしても徒歩は不可な駅遠物件。

四つのうちマトモに売れるのは1.だけなのです。
3.が微妙なのは分かりますが、ある程度順調に売れそうな2.が売れないのです。本物件もフタを開ければ分かります。

NTT都市開発が自ら手がけなかった理由は、駅から徒歩12分ぐらいが難しいと判断し完売に自信がなかったからです。要は不人気物件になる可能性があると判断したのでしょう。本マンションは、検討者が要望書の出かたを見据えながら慎重に判断しないとババ掴みになりかねない物件です。

駅から公称徒歩12分【実際には15分】は駅近ではない難しい距離に分類されるのです。いくら自分自身が問題ない距離と判断しても、検討者の多数がどう判断するかが重要なのです。

ましてや中古で売ろうとした場合は、稲毛には駅から徒歩5〜6分以内の大型物件が多数あります。これらとの対比で価格は大きく下がってしまいます。自分がどう感じたかではなく、他人がどう感じるか、そして中古になった場合の需給関係が極めて大切なのです。

[250: 購入検討中さん]

19日に管理説明会と構造説明会にいってきました。
19日から始まった仮申し込みですがかなりもう仮申し込み済みの花がはられていましたね。
まだまだ迷っているところではありますが申し込み状況は順調なんでしょうかね？