パークホームズ稲毛小仲台ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/G1201/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区小中台5-830-12
交通：総武線稲毛駅徒歩12分
総戸数：331戸
間取り：3LDK～4LDK(68.6～93.06m2)
入居：2015年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産住宅サービス

[148: 匿名さん]

>145

施工トラブルがあった場合、補修をするも施工会社。まともに補修もできないみたい。こんな事例がある。

http://31haseko.blog106.fc2.com/

[150: 匿名さん]

スロップシンクもヂスポーザー、立体駐車場も我慢するので、とにかく値段勝負で、あとカフェはいらない

[151: 匿名さん]

あきらかに業者とわかる業界用語丸出しのネガはやめてもらいたいですね。売れてないなら他の悪口言ってないで営業頑張ればいいのに。

[153: 匿名さん]

近くに放射線の研究所あるけど、特に問題ないんだよね？なんか知ってる方います？

[154: 匿名さん]

放医研は全国で唯一被爆者の治療をする事が出来る日本の最先端医療研究所ですよ

[155: 匿名さん]

最先端医療研究所なのはわかりますが・・・。放射能とか漏れてないのかなと・・・

[156: 匿名さん]

何か放射能をガス漏れかなんかと勘違いしていませんか？
万一漏れていたら福島原発でもわかるように最低でも半径20ｋ圏が立ち入り禁止
その影響は50ｋ、100ｋのレベルではすみませんよ。1都3県ではすまないレベル
ネガネタのつもりでしたらそぐわないですよ
ここは、只の研究所ですよ

[157: 匿名さん]

きっと、ネガネタのつもりではないのだと思います。
高い買い物なので、とにかく周囲の環境を真剣に考えての質問なのかなと感じました。
書籍等を通じて、放射線や放射能の理解をもう少し深め、世間が騒いでいるからというだけで心配してしまうことは避けた方がいいかなと思います。

100％のマンションなんてない。化学物質、土壌汚染、廃棄ガス、放射線、それて利便性や資産性、価格など
総合的に自分で判断することが大事と思います。

ただトラブル時など、加速器施設は確かに少し気になりますが、それ以外は気にしなくていいのかなとは思います。

[158: 匿名さん]

このマンションの駐車場は機械式の比率があまりにも高すぎる。この規模の機械式駐車場は現時点の物価や消費税でもって計算し、30年間に約５億円を超える維持・管理・建替費を必要とする。

この金額を総戸数で割れば一戸当たりの負担額が分かる。機械式駐車場の建替は約20年後になるが、建替期間中の代替駐車場の確保は大変な作業になる。代替駐車場自体の確保に始まり保証金や月極め駐車場代も必要である。

また、この間はマンションの管理組合に入る駐車場収入が大きく減ってしまう。これら一連の作業や負担は実質居住者自身が行うことになる。これだけは理解しておいてこの物件を検討しなければならない。

これを避けたいならば、自走式や平置きの駐車場が大半を占める物件を選択しなければならない。

[159: 購入検討中さん]

駐車場のメンテ代は、駐車場を利用している人の駐車料金
(相場の1万円くらいになるらしいことを聞いた)からまかなうって言ってたよ。
ざっと計算して、30年間で7億くらいいくから、そこから出すのではないかな？

[160: 匿名さん]

159さんの書き込みを尊重し判断しますと、おのずと実行すべき確認事項が浮かび上がってきます。

まず営業マンに、全駐車場収入のうち修繕積立金として確保されるのが何パーセントであるかを、正確に説明してもらう必要があります。この金額割合の素案は既に決まっていて、営業マンの手元にあるはずです。

普通、駐車場収入は管理費に回し補填することにより、管理費を安く見せかける手法が採られがちです。この管理費への配分割合は極めて大事なことなのです。基本は100%を修繕積立金に回すべきではありますが、そうすると毎月の管理費が高くなります。

駐車場料金、修繕積立金、管理費、このどれにウェートを置くかは居住者が総会で決めていけばよいのですが、いずれに重きを置いても購入者が負担することに変わりはありません。

7億円÷331戸＝211万円【これが1戸当たりの30年間の負担額になります】。この金額は全戸に対し永遠に［年額約7万円］の負担を求め続けていくことにもなります。

ちなみに一戸当たりの金額は、平置きならば30年間で約10万円［年額で約3,300円］、自走式でも30万円［年額で1万円］もあればお釣りがきます。

機械式駐車場というものが、いかに居住者に重い負担としてのし掛かかり続けるのかを、十分に理解し覚悟しておかなければなりません。

[161: 購入検討中さん]

>160さん
大変参考になりました。
機械式駐車場付きマンション購入者の話を聞いた時も、機械式は金がかかると言ってましたので、
この辺を詳しく教えてもらう必要はありそうですね。

[162: 匿名さん]

年間七万なら、月五千ちょっと。駐車場は七割くらいしかついてないから割戻すと八千円くらいか。駐車場台としては妥当かな。逆にいえば、維持費がかからないのに自走式で駐車場代金を払ってる人は、駐車場借りてない人に管理費をプレゼントしてることになるのか。

[163: 匿名さん]

駐車場独立会計でない場合がほとんどなんだけど、それだと使用料は管理組合の会計に組み入れられて通常の管理業務に使われる。駐車場の日常の管理もここからまかなわれる。機械式駐車場の交換は、大規模修繕のときに行われるので修繕積立から充填される。

このやり方の問題点は、駐車場稼働率が想定よりも大幅に低いと管理費の赤字の原因となる。

それから、長期修繕計画には３０年目以降となる機械式駐車場、エレベーター、竪排水管の交換といった大物は含まれていない。いずれ計画以上の値上げってなるから覚悟しないと。

ついでに段階的値上げ、定期的な一時金徴収が組み込まれた長期修繕計画は、未納問題を引き起こす原因となる。国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されているんだけど、当初の積立金を低く見せかけるため採用されてない。

[164: 匿名さん]

放医研まわりはある人がガイガーカウンターを持って計測した限りでは大丈夫らしい。
http://www.youtube.com/watch?v=897goO8iYPE

まあ平常時に安全だというのは当然だろうな。
しかし建物が損傷を受けるような大地震が起こった時に大丈夫かどうかは別問題な気がするな。
敷地内に重粒子や中性子線等のモニタリングポストが設置してあるのは非常事態を想定してのことと思う。

[165: 匿名さん]

162さんへ

だから言ったじゃないの《うん年程前にこんな唄が流行った》。

駐車場場収入は、100%修繕積立金に組入れ、最優先で駐車場関係の維持管理に使うのが原理原則なのよ。これが公平ってものなのよ！ それから、自走式の駐車場の使用料が管理費や機械式駐車場の維持管理費に使われるのが嫌ならば、自走式は止めて機械式に申し込めばいいのよ。こうすればご満足できるかしら？

貴方の考え方は論理的には正解ね、また貴方と同じ考え方を人間という生き物はし易いのよ。だからスゴく全うな考えなんです。だけど機械式の駐車場が多数を占めるこのマンションの問題解決策には逆行しちゃうのよ！

話しは前へ進めないとね、だから駐車場収入の一部を管理費に組入れるのは、マンション販売会社の【問題先送り手法】の基本中の基本ですからね。騙されちゃぁ〜駄目よ！

余程しっかりした管理組合でないと、修繕積立金は20年後には必ずといってもよい程、高い確立で不足しますからね。特に機械式駐車場の比率が高い物件は、入居後直ちに長期修繕計画のシミュレーションのやり直しが必要ね！慎重に検討しましょうね。お分かり頂けたかしら。



以下は余談、
テレビの影響ってあるのね！ついこんな言葉使いをしてしまうものなのね。明晩はもうないけど続編が出るのかな？

[166: 匿名さん]

だから、修繕費扱いなのか管理費扱いなのかは置いておいても、実質あまり修繕コストがかからないのに駐車場代が月一万くらいしたとすると、管理組合に寄付してるみたいなものになるよね？駐車場使ってない人の管理費、修繕費がその分安くなるんだから、自走式駐車場しかなくってしかもちゃんとした料金を取るマンションって不公平なんだね…勉強になりました。

[167: 匿名さん]

160は7億円を負担額として計算してるけど、159は収入が7億といってるんじゃ？

[168: 匿名さん]

7億円の負担で済むという一例にすぎない。
実際には5億円の倍の10億円ぐらいも覚悟しておくべきと言える。

理由は消費税が15%は必至であり、20%も視野に入れておく必要がある。更に物価が年2%上がれば、20年後には併せて簡単に50%増しにはなる。50%増しで収まるかは、はなはだ疑問でもある。

一方、これは当然管理費にも及び現時点の計画では賄えず、管理費や駐車場以外の修繕積立金は大きく値上げをせざるを得なくなるであろう。

このような事態になっても機械式駐車場がなければ、もしくはその割合が低くければ何とか乗り越えられるのである。しかし本マンションの場合は極めて困難なケースに該当する。ポイントは二つになる。

1.入居後ただちに総会を開き、駐車場収入の全額を駐車場修繕積立金のみに組入れる。

2.こうすると管理費が不足するが、この不足分はただちに管理費を値上げすること。一番重要なことはこの管理費の値上げを避けてはいけないということである。避けた場合は大きなツケとなり、ボディブローとして近い将来に何倍もの大きな負担を強いられることになる。

平置きや自走式の駐車場が殆どを占めるマンションは、駐車場収入を管理費に組入れるのは何ら問題はない。しかし、機械式駐車場が大半を占めるこのマンションにとってはこの方法は夢のまた夢であり、駐車場がなくこの収入がゼロのマンションと同じ管理をしていかなければならないのである。

要は簡単なことであり、駐車場収入は駐車場の修繕や建替及び維持管理にのみ使う。

管理費は節減に努めながらも、必要な管理費は必要な額を集める。駐車場以外の修繕積立金は駐車場とは別に計画を立てる。

整理すると長期的な視点で、
⑴管理費
⑵建物等一般の修繕積立金
⑶駐車場のみの修繕積立金
この三つを厳格に分けて、入り(収入)と出(支出)のコントロールをしていかなければならない。これができないと簡単に破綻しかねないマンションである。

この対策は簡単なことなのではあるが、居住者に対し絶対に実行するのだという気力と実践力が求められる。まず考え方を変えなければならない。

①駐車場なしのマンションを買った。よって管理費には駐車場収入は入ってこない。
②駐車場は別に買った、修繕費や建替費は利用者が毎月支払う駐車場使用料でまかなっていく。

このように考えを改め、長期的な視点で計画を立て逐次見直していくしかないと割り切ればよいのである。

[169: 購入検討中さん]

長期住む予定ない人や駐車場借りない人や平置の人の同意は得られないでしょう。てか確実に購入希望者じゃなくこのマンションを買ってほしくない人の投稿だというのがバレバレで読んでいて不愉快。機械式駐車場のマンションなんて世の中に何万とあるのに他はどうしているんだ？

[170: 匿名さん]

機械式ネガの人はもう一つの駅チカ物件のスレの人だね
文章で分かる

[171: 匿名さん]

ここの物件とても興味あります。今は住めませんが、将来稲毛辺りで物件を探したいので、中古で売りに出たらよいなと、スレ拝見しています。そういえば、JALの不動産関係のホームページよりクーポン発券して契約をするとハワイ行ける位のマイルが貯まるみたいです！カード持ってる人が対象かな？ここは対象物件になってたと思います。

[172: 匿名さん]

国土交通省のガイドラインでは長期修繕計画は定期的に見直して、その時点から３０年の計画をするようにってなってる。

あと、販売時に段階的値上げの計画になってるのに、実際に値上げできずに積み立て不足なんてことある。

長期修繕計画が機能するかどうかは入居後の管理組合次第。新築分譲マンションって、入居するまでお隣さんがどんな人かも分からない。ある意味賭け。

[173: 購入検討中さん]

>171さん
情報ありがとうございます。早速確認してみます。

>172さん
>入居するまでお隣さんがどんな人かも分からない。ある意味賭け。

中古物件ならお隣さんの素性調べてから決めるの？とふと思った。

[174: 匿名さん]

中古物件だって戸建てだって、隣の人が最初は良い人だったとしても、売却して他の変な人がやってくるかもしれない
そんなこと気にしてたらキリがない

[175: 匿名さん]

中古の場合、長期修繕計画や修繕積立金がどういう状況になってるかは確認できるし、そうするべき。

[176: 匿名さん]

なんか偉そうに講釈たれてるのがいるけど、理論が破綻してるとこが多いよ。条件として抜けていることが多すぎる。
俺も人の事言えないけど、頭良さそうに振る舞うのはやめた方がいいと思うよ。

まぁ機械式駐車場の負担は将来的に大きくのしかかってくることは間違いないけど。

[178: 匿名さん]

沸点低いな〜

[180: 匿名さん]

確かに駅から遠いし、機械式だし、シンクないし、ぱっと考えたら確かにウェリスの方がいいよね。

でも、現場に行ったり、売り主さんに会うと、逆転したんですよね。。。
うまくいえない。なんとなく？

■ウェリス
　・マンション建設に結構反対運動あり（調べました）
　・道狭い
　・南向きは前はマンション、西向きは崖
　・元アルコール工場跡地
　・線路近すぎ
　・外観が団地みたい…
　・小仲台よりも無駄な共用設備
　・営業マンの説明下手過ぎ

■小仲台
　・もともとNTT社宅
　・専用道路あり、四車線道路と広い歩道
　・日照・立地・騒音にほぼ問題なし。
　・外観も素敵そう
　・営業マン普通
　・駅から遠いが、まっすぐなので、思ったよりいけそう

小学校問題がなくなったいま、小さい子供を持つ親としては、ウェリスよりは良く思えてしまう。
もちろん、同じ千葉で快速停車駅なら津田沼の方が間違いなくいいと思うけど。

[181: 匿名さん]

機械式じゃないのって、ウェリスとプラウドと幕張ラクラスとモリコアだよね。
たしか。

それ以外の総武線沿線マンションは全部機械式。

その中でこのマンションは平置きもあるし、まだマシな方なのでは？

将来はカーシェアが一般的になってるかもしれないし、ジジババになったら車乗らなくなるかもしれないし、
いざとなったら中庭を駐車場にすれば？

楽観的過ぎる？

それが嫌なら、プラウドはもう終わったから、この沿線をターゲットにしてる人はウェリスかラクラスかモコリアへ。
まあ、ラクラスはこの物件よりもっと駅から遠いですが。そうなるとモコリアだけだね。高くて買えないけど。
ウェリスは上の人もコメントしていますが、駅近物件でありますが、欲しくなれないかな…。理由は、ピザ釜(笑)。

[182: 匿名さん]

今月のマンション雑誌買った。人気エリアがどうとかこうとか。
西船橋や津田沼は掲載されてましたか、稲毛は問答無用の論外。。。
でも、前年度100位以下のマンションがどどっと上位ランキングに食い込んできてるとこを考えると、
今回のもィマイチかもね。

[183: 匿名さん]

>179
どういった根拠でここがウェリスの半額⁇
全く意味が分からん 笑

うちは中古で近く買ったが全く得してない。

葬式屋の方がよっぽど嫌だろ、住むのには。
電話屋のやつか関西系の頭悪い営業マンかウェリス買っちゃった残念な奴か知らんが適当なこと言っちゃって笑

[184: 匿名さん]

稲毛から都内まで車で行くのにはかなり渋滞がするようですね。
途中渋滞するので、都内までは3時間くらいはかかってしまうそうです。
都心へ車通勤の方にはちょっと不便かな。

[185: 匿名さん]

錦糸町あたりから混みまくりです…。
でもまあ、車通勤なんて稲毛の人はしないと思いますが。

まあ、津田沼からも船橋からも市川からも込むのでら稲毛がどうとかの話ではないですが。

[186: 匿名さん]

会社によっては、割引とかあるとかないとか。一流企業羨ましい。
※別にこの物件に限った話してはないです。

[187: 購入検討中さん]

このマンションですと、皆様はとの辺を狙っていますか？
比較的安価でエコガラス付きの西向き？
ちょっと高めな南向き？
それとも中庭向き？

どれくらい抽選になるのでしょうか。

因みに私は中庭向きです。
様々な木々をみていたいです。
さすがに南向きの影にはならないよね～。

[188: 匿名]

我が家は中庭向きと悩んだんですが、結局南向き狙っています。抽選にならないと良いんですが…このマンションで決めたいです。

[189: 匿名さん]

181

中庭は、中庭以外への転用はできません。重要事項説明書に書いてあります。営業マンに質問しましたか？ 将来のことを安易に考えているとトンデモナイことになりますよ！

各種資料をよく読込み、解らない箇所は納得できるまで質問をして理解しておきましょう。

[190: 匿名さん]

機械式駐車場の納入業者ではなく、実際の施工業者名は営業マンから聴きましたか？ その施工業者の評判は調べましたか？

後、規格やパレットの仕様、トルクシャフトの太さ(グレード)等を理解しましたか？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[191: 購入検討中さん]

190

お願いです。機械式駐車場でそういった施行会社とか内容について詳しくのっているサイトとかあれは教えて下さい。

マンション購入やら住宅ローン関係の書籍は10冊ぐらい読みましたが、機械式の詳細にはとこも触れてなく…。
色々とご存じそうなのでお助け下さい。

[192: 購入検討中さん]

中庭は一生中庭なんですね。管理組合で半数以上合意がとれてもダメなの？

[193: 匿名さん]

重要事項説明書はまだ出てきてないはずなんだけどな。それに法令に違反しない限り、引渡し後は住民で決められるはずなんだけど。ただ、共用部分の変更は管理組合総会の特別決議が必要で3/4以上の賛成が必要。

[194: 匿名さん]

>186

提携特典は販売価格の０.５％

[195: 匿名さん]

>187

部屋によっては影になるでしょ。日影図確認した？

[196: 購入検討中さん]

日照確認しましたー。たしかにちょっとは影かかってたかも…。忘れた。

[197: 匿名さん]

日照って現地確認かな。南中高度の一番低い冬至の日影図で確認するのが基本だけど。