パークホームズ稲毛小仲台ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/G1201/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区小中台5-830-12
交通：総武線稲毛駅徒歩12分
総戸数：331戸
間取り：3LDK～4LDK(68.6～93.06m2)
入居：2015年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産住宅サービス

[324: 匿名さん]

>322

明らかにこのマンションを買ってほしくない人の書き込みですね。
一度このマンションの管理説明会聞きにいってみては？
機械式駐車場の修繕計画について詳しく聞けますよ。

[325: 匿名さん]

＞マンションに限らず不動産の購入には、次世代のことまで含めた長期計画が極めて大切なのです。

　おっしゃるとおりですね。

　でも、不動産の購入に限らず、そもそもの仕事の充実化、自己の成長、お金のコントロール（支配）、保険・リスクの正しい知識の習得および実践、投資対効果がある教育費のかけかたなどなど、将来のこをまで本当によーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーく考えたライフプランニングを作成することが極めて大切なのです。

[326: 申込予定さん]

機械式駐車場のメンテナンス費用は駐車場料金で積み立てるそうですよ。もちろん、すべてではないけれど。駐車場料金が高いのはその為で、平置きで一万二千五百円、機械式でも九千円くらいします。
車を持たない家庭にも少し安心です。
あるマンションでは、駐車場料金は安いけど修繕積立金からメンテナンス費用を出すから…車を停めない人は損だなって、思います。詳しくは管理費説明会で。結構じっくり教えてくれました。他の物件ではそこまで説明してくれなかった。

[327: 匿名さん]

>322,325
同一人物だよね、自作自演？

駐車場無料ってうたってる物件とか、正直怖いですね。
あの駅からの距離でこのくらいの値段なのは、まあ妥当なのかなとは思いました。

[328: 匿名さん]

同一人物ではないですぞ。私は325。
言うことは間違っていないけど、なんか「不動産の購入」のことだけ熱く語ってる（不安をあおっている）から、それ以外にももっと不安になることはあるだろうと思ったまで。

[329: 匿名さん]

>328
失礼しました。

[330: 匿名さん]

>326

メンテナンスってあいまいな表現だけど、日常の維持と機械式駐車場の交換とか大規模な修繕は別だよ。駐車場独立会計でない限り、駐車場使用料は管理組合の会計に組み入れられて、駐車場とか特に区別なくマンション全体の日常の維持に使用される。機械式駐車場の交換は大規模修繕で修繕積立から充当。管理組合の通常会計と修繕積み立てはまったく別に管理。きっちりそれが分かれてないと、修繕積立を取り崩しても分からなくなって、いざというとき足りないってことも起りうる。

そういうことちゃんと説明できない説明会って。大丈夫なのここ。

[331: 匿名さん]

おまけだけど、機械式駐車場の日常の維持費用って月一万円が目安。ここの駐車場使用料だと維持費用に消える。さらにここは屋外だから、油が雨で流れて錆びやすい。維持コストも高めなはず。

それなのに積み立てて大規模修繕に備えるなんて説明したのなら、かなり胡散臭い。

[333: 購入検討中さん]

ここ戸数の割に管理費高めじゃないですか。

[334: 匿名さん]

系列の管理会社がボッタクるって構図。管理費はサービスに見合う価格かってのがポイント。

修繕積み立ては管理組合の財産になるから、安いより高いって方が良いって考え方もあるんだけど、管理費は高いのにサービスが見合わなければアウト。

余談だけど入居時の修繕積み立て一時金をどう管理するかも要確認ポイント。銀行預金だとペイオフ対象になる金額。

[335: 匿名さん]

326さんへ

機械式駐車場が大半を占めるマンションについては、車を保有するしないはあまり関係ないのです。自分達は永住します。車は持ちませんと決める。しかし以下の影響が全ての購入者に襲いかかります。

平置きや自走式の駐車場が殆どのマンションであれば、駐車場収入を管理費や長期修繕積立金に振り向けられます。しかし、このマンションの場合は全く異なります。駐車場収入を若干高めにし、なおかつその収入の全額を駐車場の維持・修理・建て直しに振り向けて、やっと機械式駐車場の収支が成立つか否かのギリギリなのです【実際には駐車場収入の一部は管理費や一般の長期修繕積立金にも振り向けられています】。

実態として、管理費や一般の長期修繕積立金に振り向ける余裕のない駐車場収入を、管理費等につぎ込み当初の管理費等を低目にしています。また、これには将来の消費税や物価の上昇は織り込まれてはいません。

消費税や物価の上昇は、将来 必ず機械式駐車場の維持費は勿論、機械式駐車場以外の一般の長期修繕積立金や管理費の不足に繋がります。この時点で管理費と一般の長期修繕積立金と駐車場料金の値上げが相次いで必要になります。この値上げがスムーズに実施できれば何ら問題はありません。特に重大な点は先に記したとおり、駐車場収入が管理費や一般の長期修繕積立金に振り向けることの出来ないという、このマンション固有の問題点の理解です。要はその分、管理費や長期修繕積立金が高くなることです。

長期修繕積立金が不足すれば、増額か、金融機関からの借り入れしかありません。

課題を整理すると、
1.直ちに管理費の見直しを行い適正な額に改める。
ポイントは、無駄な管理費の出費を減らす。併せて、改めて長期計画を立て直し管理費は管理費収入のみで維持していけるようにする。

2.一般の長期修繕積立金は、機械式駐車場の維持管理とは必ず別会計にする。ポイントは一般の長期修繕は一般の長期修繕積立金から出金する。機械式駐車場の維持管理は必ず平置きと機械式駐車場の収入のみで行う。機械式駐車場の収入は管理費や一般の長期修繕積立金には回さないと決める。

機械式駐車場の長期修繕積立金に不足が見込まれる事態になった場合は、直ちに駐車料金の値上げを行う仕組みを作ってしまう。平置きも必ず値上げする。これを規約に計算式で織り込む。一般の長期修繕積立金は修繕積立金のみでやっていけるよう必要な値上げを直ちに行う。

3.管理組合は、入居後直ちにスムーズにこれらの改革に手をつけ実行する。特に価格が安めだからという理由でここを買った人達への値上げの説得作業は極めて大変です。


最後に、これら一連の改革作業ができなければ、将来 高い確率でこのマンションの中古価格は暴落します。暴落すると安い中古マンションしか買えない人達が購入します。安い中古マンションを買う人達は管理費や長期修繕積立金や駐車場料金の値上げには必ず反対します。こうなると悪循環の始まりです。最悪の場合はスラム化に直行し、動かなくなった機械式駐車場が野ざらしになる事態にもなりかねません。

このマンションの唯一の救いは、周辺相場に比べ駐車場料金が適正な点です。流石の長谷工も他のマンションで行った機械式駐車場の月額500円の駐車料金というような馬鹿げたことだけはしていません。しかし入居後にお金に対する全ての見直しが必要なマンションであるのは間違いなき事実です。マンションのお金の改革は最初の1年目でほぼ決まります。それだけ管理の大変なマンションである点だけは覚悟して買わなければならない物件といえます。

新築マンションでも周辺相場よりも安い場合は相応の理由があります。このマンションは機械式駐車場の影響をかわすために設備を抑えて価格を低目にしました。入居後の管理の難しい物件です。しかし、管理組合がしっかりと機能すればやっていけないことはありません。その覚悟をして購入を検討しましょう。

お金に余裕のある人が大半を占めるタワーマンションは割高ですが、無理をして買った人達はバンザイをして退去していきます。本マンションは、バンザイをして退去してくれない人達、すなわち管理費や長期修繕積立金の値上げには反対、しかし居住は し続ける人達を説得し抑え込める管理組合にならなければなりません。この作業の大変なマンションではあります。

マンションとは、こういう事が一番大切なのです。

[336: 匿名さん]

331さん

機械式駐車場の毎月の維持費が1万円なんて、どこでどうやって調べたの？

200台の機械式駐車場の維持費は、月に1台1万円とすると200万円になる。

と言うことは、年間2400万円で20年間で4億8千万円になる。4億8千万円が維持費だけで消えるような馬鹿げた管理をすれば話しは別だが、しっかりとした業者を選べば1台5千円の維持費で十分です。

概ね、毎月の維持費に5千円の200台で20年間に2億4千万円。建て替え費に2億4千万円の総計4億8千万円ぐらいになる。

やり方により大きな違いは出るが、しっかりと計画を立てる。アイミツをとり業者や資材や塗料やドブ付け塗装の方法を選択する。異種金属の接合を極力避ける。パレットを吟味する。そして価格に見合ったメーカーに直接発注し管理会社の中間搾取を避ける。

そして小まめに維持管理に努めれば、現時点の物価ならば20年後の建て替え費を含め4億8千万円で200台の維持費を含めた総費用は賄える。

但し、必ず消費税と物価上昇分を足した計画には改める必要がありますね。

それと331さんが仰言るとおり、営業マンの説明を鵜呑みにしないで、なぜそうなるのかと言う根拠を聞き出すことが大切ですね。331さんお疲れ様です。

[337: 匿名さん]

>No.335

長いよ～。善意での忠告なら、次回からもっと簡潔にお願いしますね！

[338: 匿名さん]

自走式オンリーな物件売ってる営業さんおつかれ。

機械式がダメなら今頃駆逐してるよ。
駅徒歩圏内のマンションのほとんどが機械式で大半を占めてる現状、
需要と供給が成り立ってるから現在も利用されているわけで。

[339: 匿名さん]

機械式が高くつくのは間違いない事実ですね。機械式を擁護する理由は皆無なんですが、擁護する書き込みがあると言うことは、擁護する書き込みをしないと、どうしようもない事態になっている可能性が高いですね。

皆さん、大切なお金で買うマンションです。慎重に検討して下さい。ばば掴みだけにはならないよう気を付けて下さい。

[340: 購入検討中さん]

ほんと機械式の話題うざい
もう聞きあきたよ

[341: 匿名さん]

機械式駐車場が大半のマンションを買うか、平置きや自走式のマンションを買うかを比較・検討すると、

クイズでトロッコに乗れば、
前者はトロッコが奈落の底に落ちる回答。
後者は帰還できる回答。
かな？

[342: 匿名]

機械式駐車場が高くつくと納得の上で、我が家は購入を決めました。レスを読めば機械式駐車場が高くつくということはわかりますし、購入検討する方は調べたりしていると思います。
この物件は、機械式駐車場と駅から遠いことが納得出来れ問題ないかと思っています。

[343: 匿名さん]

このマンションは、

①駅から遠い。
②設備が稲毛周辺の物件の中では極めて落ちる。
③近くにマーケットがない。
④機械式駐車場が殆どであり将来維持管理費が暴騰する。
⑤中古になったら買い手が殆どいないマンションになる可能性がある。


機械式駐車場が殆どである点が一番のデメリットではあるが、その影響で修繕積立金は大きく不足し、ある日突然大きな値上げが起きる。修繕積立金の高いマンションを中古で買ってくれる人は非常に少ない。中古マンションを買う側になって考えればおのずと簡単に理解できる。

よって価格を大幅に下げても買い手がいなくて、売りたくとも売るに売れないマンションになってしまう。こうなる確率が高いことだけは理解しつつ、慎重にそして慎重に検討しないといけないですね。

将来のことは、購入者が今判っていることを分析し、自己責任で判断するしかありませんから。

[344: 購入検討中さん]

↑の人は注意喚起してくれてるのか、売れたらよっぽど困るのか。判断がつきません。