パークホームズ稲毛小仲台ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/G1201/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区小中台5-830-12
交通：総武線稲毛駅徒歩12分
総戸数：331戸
間取り：3LDK～4LDK(68.6～93.06m2)
入居：2015年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産住宅サービス

[304: 匿名さん]

花は要望書が入ったところ。ただ、要望書って単なる購入希望アンケートだから他の部屋を登録するとか、登録しないって人もでてくる。ちなみにどうしてもって部屋があったら抽選覚悟でかぶらせるってことしても何の問題もない。

[305: 匿名さん]

297の方は契約者なの？さすがにそんなことはないでしょ。
三井の偉い人とコネクションとかがあってもしかして優先的に？？？

でも、別に羨ましくないや。

[306: 匿名さん]

ここの一番のマイナスポイントは長谷工施工。こんな前例がある。
　
パークシティ 三井の手抜き工事マンション日記
手抜き工事による施工不良マンションを平然と販売する三井・長谷工との戦い
http://31haseko.blog106.fc2.com/

[307: 匿名さん]

297って、ピックルじゃない。下手こいたかな。

[308: 匿名さん]

>303
S氏ってかなり偏った見方するから参考にならないと思うけど。レポートにお金払っちゃたの？

[309: 匿名さん]

修繕積み立てって、当初計画の30年目以降に、機械式駐車場、竪排水管、エレベーターの交換
といった大物が控えてる。計画以上に上がるってことを覚悟しておいたほうがいいよ。
　
あと、専有部分の配管は各戸でってことになってるけど、修繕しないで水漏れ事故って懸念が
あるんで、実家のマンションでは管理組合で対応するってことになった。それもコストアップ
要因。まあ、本来、リフォーム資金として確保しておくべきだけど、購入時に考えてる人って
いないでしょ。

[310: 匿名さん]

>No.309

ここのホームページ見る人は、これまでもいろいろな人が「このマンションはお金がかかる、お金がかかる、お金がかかる」と言っているので、購入価額に５００万ぐらい多く乗せても買える人が買うって。そんなに心配しなくても大丈夫と思いますYO

私もそう思って、資金は別に確保して、この物件を買おうと思ってます。それなら買ってもいいよと思えます。

[311: 匿名さん]

検討者のうちここを見ている人がどれくらいいるか次第でしょ。
　
ここを見ていなければ、売主に長期修繕計画を示されたらそんなものだと思っちゃう。そんな人が大半を占めていたら、いざ、計画以上の値上げが必要ってなったときに一騒動。

[312: 匿名さん]

＞いざ、計画以上の値上げが必要ってなったときに一騒動。

　ここに限らず、どこも値上げ（修繕積立金）は当たり前。また、そもそも金利（変動金利を選択した人）を考えると、年金を考えると、グローバル化を考えると（将来日本にいなくなる人が多くなる？）、不安はいっぱい。そんなことを考えてしまったら、家は買えない。ここでは、やっぱりマンション全般の話ではなく、このマンション特有のことでやり取りするのがいいのではと思います。

　

[313: 匿名さん]

>No.312

　ここは他の大規模マンション（自走式や平置き）よりもお金がかかるということで、このマンション特有の問題。
　結局金次第です。機械式とか長期修繕計画とかで今からお金がかかることを騒ぐことも大事で、それはそれでFPのライフプランニングなどを受けて現実を見ればいい。

　だけど、金利とか将来そのものに対する不安の方が大きすぎて、長期修繕計画とかで追加で数百万円取られることが誤差に感じるわ。。。

機械式とか長期修繕計画とかだけの騒動であればいいです。金利上昇や仕事がなくなることの方がよっぽど怖い。

[314: 購入検討中さん]

新築マンションをいろいろ見て回り、最終的にここを購入しようと考えているものです。
3000万円前後で購入（西向きだけど）、駅からバスも利用できる物件はなかなか無いと思いますよ。
うちは西向き希望ですが、南向きでも3500万前後は格安です。

アルコール工場あとの物件も考えました。眺望はいいでしょうが…車を利用する方には道路も細いし、一通が多いから大渋滞覚悟。小学校も遠いし。地元の人間から考えると、断然パークホームズを選びます。

人それぞれ優先順位が違うので、どこがいいとかは選んだ人次第。

登録希望アンケートに答えたので、一応ボードには赤い花がつきましたが、23日からの登録が本番。
12月1日には抽選会があります。

新船橋のマンションンのときよりもずっと倍率は低いです。抽選会が起きないくらいに赤い花はまばらでした。

まだ悩んでいる方へ、少しだけですが情報提供でした。

[315: 申込予定さん]

こんにちは。
私は南向きで登録予定です。
今のところ競合はいないみたいなので、このまま行けば抽選なしで購入します。
私の決め手は、小学校の近さでした。
大通りを渡らずにマンションと同じ側に位置してる点も高評価です。

基本的に車をつかう生活で、電車はたまにつかう程度なので、駅前のごちゃごちゃしたところより、この辺りが丁度良いです。

[316: 購入検討中さん]

管理費はいくらぐらいなのでしょうか？

[317: 申込予定さん]

管理費は、部屋によっても違います。
14.200～19.260円。

修繕積立金は5.000～7.000円の間です。

管理者とコンシェルジュ（パンの提供あり）がいるので少し高いイメージあり。

[318: 匿名さん]

ウェリスは、棟がもう完成するのに、まだ住戸の半分ぐらいしか売れてないよね。
これから駅から一番離れた棟の販売を開始すると思うけど、一番遠いとこだと徒歩10分近くになるよね。

売れるといいね………。心からそう思います。あの緑の熊をこの先何年も見るのは辛い。。。

[319: 匿名さん]

S氏のマンションレポート2500円を購入したものです。

ユーカリが丘＞＞＞ウェリス稲毛＞本物件＞新検見川＞＞＞海浜幕張、実籾
って感じのトーンでレポートが書かれておりました。

いずれにしても千葉の大規模マンションは酷評でした。参考までに。

[320: 匿名さん]

ありがとうございます！勇者ですね。レポート内容は納得できるものでしたか？
湾岸版のそれは酷い内容と噂で聞いてたので、手を伸ばせませんでした。。。

[321: 申込予定さん]

登録説明会に出席してきました。
もともと、狭い部屋ですが椅子が敷き詰められていて、満席でした。
若い夫婦、小さな子供連れの夫婦が多かったかな。
他の方も書いておりますが、アンケート住戸には赤い花が貼られてました。第一期で販売する住戸のうち8割くらいは埋まってたように見えます。
その日時点でモデルルームを見学している人（二期購入予定?)も少し居たように思います。

[322: 匿名さん]

将来の修繕積立金について！
機械式駐車場がなくて、普通の平置きや自走式の駐車場のみのマンションにおける修繕積立金は、概ね管理費の1.5倍で済めば良い管理をしてきた物件になります。

これは築後10年以内に修繕積立金の値上げを実施し、金額を段階的な値上げではなく、フラットにしたマンションの話しです。管理費が月間15,000円ならば修繕積立金は22,500円が適正水準です。1日も早くこの金額にすれば何とか22,500円ぐらいで済むのです。遅れれば将来の修繕積立金は莫大な額になります。

この物件は機械式駐車場の維持補修・建て替え費用を更に加算する必要があります。この加算金額を余裕をもって多目に試算しておきましょう。大半の購入者がリタイアし年金生活に入る時期に修繕積立金を大幅に上げざるを得ないマンションになると居住者にとって悲惨な状況にもなりかねません。

このマンションの15年後の修繕積立金は、少なめに試算しても月間35,000円ぐらいにはしないと、機械式駐車場の更新建て替えが出来ない状況に陥る可能性があります。機械式駐車場の建て替えはマンション自体の寿命【マンションの建て直し】を何年後と仮定して試算するかにより、かなり異なります。機械式駐車場はこの間に少なくとも2〜3回の建て替えは必要です。

マンションの建て直し時期には、仮住まいの費用や往復2回の引越し費用が発生します。購入者の子供や孫が住んでいる時に必ず建て直し問題が発生します。この費用と建て直し負担金【新しいマンションの建築費】を貯めて相続者に引継ぐ必要があります。

必ず、機械式駐車場の3回程の建て替えや、メンテナンス費用を横目で見据え将来の修繕積立金の額を試算して下さい。個々の購入者の責任において、将来の修繕積立金は絶対に試算してから購入を検討して下さい。売主や管理会社は管理組合が指示しない限り動きません。全ての責任は管理組合すなわち購入者にあります。

購入を決める前に、マンションの寿命時期や建て直し時の必要資金の試算を、相続する自分の子供や孫のためにもシッカリと行いましょう。これを誤ると不良資産を子供や孫に押しつけることになります。

マンションに限らず不動産の購入には、次世代のことまで含めた長期計画が極めて大切なのです。

[323: 申込予定さん]

パークホームズ稲毛小仲台では、機械式駐車場の寿命は、厳しく見積もって「25年」と説明会ではおっしゃっていましたが、

妥当な年数何でしょうか??　　三井さん以外の算出方法もお聞きしたいです。